News Archivi - Amministratore condominiale a Parma

07 Nov 2025

News parmagest 0 comment

Danni da bomba d’acqua in condominio: chi paga davvero? Responsabilità, risarcimenti e cosa fare

Guida chiara su responsabilità di condominio e singoli proprietari in caso di allagamenti e infiltrazioni causati da piogge intense: quando scatta il risarcimento e come tutelarsi

In tempi di eventi atmosferici sempre più violenti, il tema della responsabilità nei casi di danni causati da veri e propri nubifragi — spesso definiti “bombe d’acqua” — in ambito condominiale si impone con forza. Vediamo, in modo chiaro ma dettagliato, cosa dice la legge italiana e la giurisprudenza in materia, in particolare alla luce delle più recenti pronunce.

Il quadro normativo di base

Due sono le norme cardine da tenere presenti:

L’art. 1117 c.c. e seguenti, che individuano le parti comuni dell’edificio (tetti, lastrici solari, grondaie, pluviali, scarichi condominiali, ecc.) e quindi le responsabilità connesse alla loro manutenzione.
L’art. 2051 c.c., secondo cui “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
In altre parole: chi detiene la custodia di un bene (in questo contesto, un impianto o una struttura condominiale) risponde dei danni che quella “cosa” può causare, a meno che possa dimostrare che l’evento è stato imprevedibile e inevitabile — cioè un “caso fortuito”.

Cosa s’intende per “bomba d’acqua” e quali sono i problemi

Il termine “bomba d’acqua” non ha una definizione univoca in meteorologia, ma viene comunemente usato per precipitazioni rapidissime e intense, in grado di provocare allagamenti, rigurgiti fognari, infiltrazioni e danni.
Quando tali fenomeni investono un condominio, il danno può manifestarsi in vari modi: infiltrazioni dal tetto o lastrico solare, rigurgito dagli scarichi, allagamento di locali seminterrati o piani bassi, ecc.

La domanda centrale è: la violenza della pioggia esonera automaticamente il condominio dalla responsabilità?

La responsabilità del condominio: quando scatta

La risposta è: non sempre, ma in molti casi sì. In particolare, la responsabilità del condominio (o meglio, dei condomini tramite l’assemblea e l’amministratore) scatta se si verifica quanto segue:

Il danno è causato da una parte comune (es. tetto, pluviali, grondaie, scarichi condominiali) o da un impianto condominiale, ovvero una cosa in custodia comune.
Il danneggiato dimostra il nesso tra la cosa in custodia e il danno (cioè che da quella struttura è derivato il danno).
Il condominio non riesce a provare che l’evento è stato del tutto imprevedibile e inevitabile (caso fortuito) o che abbia fatto tutto il possibile per prevenire il danno con manutenzione adeguata.

Ad esempio, secondo recenti pronunce è stato stabilito che, anche in presenza di una precipitazione eccezionale, il condominio può essere chiamato a rispondere se non ha dimostrato di aver eseguito una manutenzione diligente, di aver liberato condotti, pulito pluviali, predisposto scarichi corretti.

In altre parole: la “forza maggiore” (la bomba d’acqua) non è automaticamente esimente. Se era ragionevolmente prevedibile che un forte temporale potesse mettere a rischio quel bene comune, e non sono stati adottati gli accorgimenti minimi, la responsabilità può ricadere comunque sul condominio.

Il caso del condomino o della terrazza a uso esclusivo

Non tutti i danni derivano da parti condominiali. Spesso, il danno può venire da un appartamento, da una terrazza o lastrico a uso esclusivo di un condomino. In questi casi:

Se l’origine del danno (infiltrazione, rigurgito) proviene da un impianto o bene di proprietà privata esclusiva (ad esempio, un tubo del bagno dell’appartamento sovrastante, o il lastrico a uso esclusivo di un condomino), allora quest’ultimo può essere responsabile.
Se invece l’origine è una parte comune, la responsabilità rimane del condominio.
In alcuni casi è prevista una responsabilità condivisa: ad esempio, terrazzo in uso esclusivo + struttura sottostante comune, il danno può essere ripartito tra condomino e condominio (anche con criteri “due terzi/un terzo”).

Cosa deve fare chi subisce il danno

Se siete condomini o proprietari e subite danni a causa di una “bomba d’acqua” o precipitazione violenta, ecco i passaggi consigliati:

Segnalare subito il danno all’amministratore del condominio (se coinvolge parti comuni) o al responsabile del bene.
Documentare l’evento: fotografie, video dell’allagamento/infiltrazione, data/ora, condizioni, eventuali registrazioni meteorologiche, testimonianze.
Verificare l’origine del danno: comune o privato? Impianto condominiale o impianto del vicino?
Se l’origine è comune, l’amministratore deve attivarsi per verificare manutenzione, vedere se l’evento era prevedibile, se vi erano segnalazioni pregresse ecc.
Valutare se esiste copertura assicurativa condominiale (spesso gli edifici hanno polizza danni acqua/allagamento).
Se necessario, far intervenire un tecnico per perizia che stabilisca la causa e quantifichi il danno.
Valutare l’azione di risarcimento contro il condominio o il condomino responsabile, nei termini e modalità appropriati.

In sintesi: a chi spettano le spese

Ecco una tabella riassuntiva molto utile:

Origine del danno	Responsabile principale
Danno da impianto o struttura comune (tetto, pluviale, scolo condominiale) e mancata manutenzione	Condominio (tramite amministratore)
Danno da impianto o struttura privata esclusiva (terrazzo uso esclusivo, tubo interno appartamento)	Condominio o condomino? In genere condomino proprietario del bene privato
Evento meteorologico violento, ma manutenzione regolare e prova caso fortuito	Condominio potenzialmente esonerato dalla responsabilità
Evento prevedibile, manutenzione mancata o segnalazioni ignorate	Condominio responsabilizzato

Cosa cambia con le “bombe d’acqua”?

Alla luce delle recenti sentenze, un punto emerge con chiarezza: la pioggia forte non esonera automaticamente dalla responsabilità.

Ad esempio, come riferito da un commento recente, il Tribunale di Milano ha stabilito che in una causa per danni da bomba d’acqua (sentenza n. 7230 del 29 settembre 2025) il condominio è stato ritenuto responsabile perché non aveva dimostrato di aver eseguito una manutenzione adeguata delle parti comuni.
Altre fonti affermano che le “bombe d’acqua” non debbano essere automaticamente considerate evento eccezionale, perché fenomeni di forte intensità sono oggi più frequenti e presuppongono misure di prevenzione ordinarie.

Quindi: se l’edificio era soggetto a precipitazioni intense, se le cornici di scarico/pluviali erano note per intasamenti, se non era stata fatta pulizia, allora il condominio può essere chiamato a rispondere.

Quali suggerimenti pratici per amministratori e condomini

Per l’amministratore: mantenere registri di manutenzione, pulizia pluviali, caditoie, scarichi; far predisporre piani di ispezione preventiva; conservare contratti con ditte di manutenzione.
Per i condomini: segnalare tempestivamente mal funzionamenti della copertura, pluviali, grondaie, lastrici; conservare foto/segnalazioni; verificare se l’edificio ha polizza.
In caso di danno: agire rapidamente, perché il termine per la richiesta di risarcimento del danno da illecito è generalmente di cinque anni secondo art. 2947 c.c.

In conclusione: sì, può toccare al condominio pagare i danni causati da una “bomba d’acqua”. Ma non automaticamente. Il fattore decisivo è la manutenzione delle strutture comuni e la dimostrazione della causa del danno. Se l’amministratore e i condomini hanno fatto tutto il ragionevole possibile per prevenire i rischi e l’evento è davvero eccezionale e imprevedibile, la responsabilità può essere esclusa. Al contrario, in assenza di queste prove, il custode delle cose comuni — cioè il condominio — può essere tenuto al risarcimento.

15 Set 2025

News parmagest 0 comment

L’assemblea condominiale può sanzionare i condomini morosi? Cosa stabilisce la Cassazione e la normativa vigente

Nuova sentenza della Cassazione chiarisce che l’assemblea può approvare multe anche per chi non paga le spese condominiali, ma solo nei limiti previsti dalla legge e con specifiche condizioni

In molti condomini la morosità è un problema annoso che mina la serenità della convivenza e la gestione economica dell’edificio: quando uno o più proprietari non versano la loro quota per le spese comuni, chi paga davvero il prezzo? Recentemente, una pronuncia della Cassazione ha acceso un faro su un tema controverso: l’assemblea condominiale ha titolo per imporre una sanzione pecuniaria ai condomini morosi? E se sì, in che misura e con quali vincoli? Il chiarimento risulta di grande importanza per amministratori e condomini, perché tocca i fondamentali della convivenza condominiale, tra obblighi statutari, diritti di proprietà e regole di convivenza.

Che cosa dice la normativa attuale
Il punto di partenza è l’art. 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che disciplina le sanzioni pecuniarie per le infrazioni al regolamento di condominio. In particolare, la norma stabilisce che:

il regolamento può prevedere, come sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro, che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva;
l’irrogazione della sanzione deve essere deliberata dall’assemblea;
la deliberazione richiede le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., cioè almeno la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Cosa s’intende per “infrazione al regolamento condominiale”
La normativa si riferisce esplicitamente alle infrazioni al regolamento: rumori molesti, uso improprio delle parti comuni, orari, decoro, animali, ecc. Ciò che non è del tutto pacifico è se la morosità – ovvero il mancato pagamento delle quote condominiali – possa essere qualificata come “infrazione del regolamento” ai fini dell’applicazione di una multa.

La recente sentenza della Cassazione
La Cassazione ha precisato che sì: l’assemblea può deliberare sanzioni pecuniarie anche nei confronti dei condomini morosi. Tuttavia, questa possibilità è soggetta a limiti rigorosi, affinché non si violino i diritti di proprietà, non si trasformi una mera obbligazione patrimoniale (già prevista dalla legge) in una sanzione non ammessa senza consenso, e non si assuma che ogni inadempimento possa essere punito come infrazione regolamentare. È importante che la sanzione sia prevista dal regolamento, che rispetti le maggioranze assembleari e che non sia in contrasto con norme inderogabili.

Cosa cambia per i condomini morosi

Se il regolamento condominiale prevede la sanzione per morosità (o se si concorda unanimemente in assemblea), il condomino inadempiente può vedersi attribuire non solo l’obbligo di pagamento della quota, ma anche una multa.
Le sanzioni non possono essere arbitrarie: devono rispettare il tetto di legge (200 / 800 euro), la procedura deliberativa delle maggioranze previste e non devono violare norme superiori.
Motivo di contesa può sorgere nel definirla come “infrazione” del regolamento: se il regolamento non la contempla esplicitamente, rischia di essere impugnata.

Strumenti alternativi e obblighi dell’amministratore
Anche senza sanzioni pecuniarie, il condominio dispone di altri strumenti legali per il recupero delle spese non pagate:

l’amministratore può promuovere decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
può attivare procedure giudiziali per il recupero forzoso del credito;
può sospendere l’uso di servizi comuni separatamente godibili, nei casi previsti dalla legge;
è tenuto a curare l’osservanza del regolamento e la trasparenza nella contabilità, adottando misure per arginare la morosità.

Criticità e limiti pratici

Se il condomino moroso si trova in reale difficoltà economica, la multa può risultare un aggravio eccessivo e controproducente.
Il regolamento condominiale deve essere chiaro e contenere la previsione della sanzione già prima dell’infrazione.
Le decisioni assembleari che incidono su diritti individuali dei condomini (anche morosi) possono essere impugnate entro termini specifici.

Normativa di riferimento:

- Art. 70 disp. att. c.c. – Sanzioni per le infrazioni al regolamento condominiale
- Art. 1136 c.c. – Maggioranze per le deliberazioni dell’assemblea
- Art. 63 disp. att. c.c. – Decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi condominiali
- Art. 1138 c.c. – Regolamento di condominio
- Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese

La recente pronuncia della Cassazione ribadisce un principio importante: l’assemblea condominiale, nel rispetto della legge, può sanzionare i condomini che non versano la loro quota di spese comuni. Ma non si tratta di un potere illimitato: serve un regolamento chiaro, una previsione esplicita, e il rispetto delle maggioranze e dei tetti stabiliti per legge. Per amministratori e condomini è il momento di verificare i regolamenti, aggiornare le delibere, e costruire trasparenza, per evitare conflitti futuri.

10 Set 2025

News parmagest 0 comment

Bonus Ristrutturazione 2025: chi può detrarre e con quali aliquote per i lavori su parti comuni condominiali

Aliquota al 50 % per i titolari di diritto reale su prima casa; al 36 % per gli altri soggetti (locatari, comodatari, conviventi, etc.). Ecco chi può usufruirne e le condizioni per accedere al beneficio

Nel 2025, il bonus ristrutturazione resta una misura chiave per incentivare interventi sulle parti comuni condominiali, grazie alla circolare 8/E dell’Agenzia delle Entrate del 19 giugno 2025. Le novità riguardano non solo le aliquote (50 % o 36 %), ma anche l’ampia platea di soggetti che possono esserne beneficiari: non soltanto proprietari, ma anche nudi proprietari, usufruttuari, locatari, conviventi e altri, ognuno con modalità e percentuali precise.

Quando l’uso esclusivo del posto auto è possibile (solo con consenso unanime)

In base all’articolo 1117 del Codice Civile, le aree adibite a parcheggio fanno parte dei beni comuni e spettano a tutti i condomini in egual misura, salvo diversa previsione contrattuale. Solo un regolamento contrattuale approvato all’unanimità (ad esempio predisposto dall’originario costruttore) può attribuire un uso esclusivo di tali spazi a un condomino. In mancanza di consenso unanime, ogni delibera assembleare relativa all’assegnazione esclusiva risulta nulla.

Quando è illegittimo: la necessità di garantire l’uso paritario

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069/2022, ha chiarito che l’assegnazione permanente e nominativa di un posto auto a un singolo condomino viola il principio di godimento paritario del bene comune (art. 1102 c.c.) e può persino favorire il rischio d’usucapione da parte di chi ne ha il possesso esclusivo.

Anche la sentenza n. 16902/2023 ha ribadito che l’assemblea può modificare l’uso dei posti auto mediante delibere che migliorino la fruizione comune, purché non impediscano il pari godimento di tutti i condomini. Viceversa, le delibere che limitano il godimento individuale dei posti auto richiedono il consenso unanime.

Soluzioni pratiche: turnazione e disciplina dell’uso

Poiché i posti auto sono beni comuni, l’amministratore (ai sensi dell’articolo 1130 c.c.) ha il compito di regolamentarne l’uso affinché tutti i condomini ne possano fruire equamente. In assenza di assegnazioni esclusive, è consigliabile introdurre la turnazione – un meccanismo che alterni l’utilizzo degli spazi comuni – garantendo così l’uguaglianza di godimento.

Giurisprudenza locale: un caso esemplare

Il Tribunale di Paola, con sentenza n. 805/2024, ha dichiarato nulla una delibera assembleare che assegnava l’uso esclusivo di un posto auto a un condomino, ritenendo illegittima la disposizione di un bene comune senza il consenso unanime e in assenza di riserva di proprietà originaria.

In sintesi

Situazione	Validità	Condizioni
Uso esclusivo permanente	Illegittimo (nullità)	Richiede consenso unanime o riserva contrattuale originaria
Turnazione o uso comune regolamentato	Legittimo	Può essere deciso dall’amministratore o con delibera assembleare a maggioranza
Rischio d’usucapione	Sì	Se un condomino usa il posto esclusivamente con “animo domini”
Assegnazione tramite regolamento contrattuale	Valida	Solo se approvato da tutti i condomini o originariamente previsto

Normativa di riferimento

Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne parimente uso.
Art. 1117 c.c. – I beni comuni includono le aree destinate a parcheggio.
Art. 1130 c.c. – Compiti dell’amministratore, incluso disciplinare l’uso delle parti comuni.
Sentenza Cass. n. 9069/2022 – Vietata l’assegnazione esclusiva permanente di posti auto.
Sentenza Cass. n. 16902/2023 – L’assemblea può regolare l’uso a fini comuni senza limitare il diritto di godimento.
Sentenza Tribunale di Paola n. 805/2024 – Delibera nulla senza consenso unanime e riserva contrattuale.

09 Set 2025

News parmagest 0 comment

Posto auto condominiale: quando l’uso esclusivo è legittimo e quando è nullo

Scopri i limiti di legge e i casi in cui l’assegnazione esclusiva è valida solo con consenso unanime

La gestione dei posti auto in condominio è una delle questioni più dibattute nelle assemblee. Chi può avere l’uso esclusivo di uno spazio? È sufficiente una delibera di maggioranza o serve il consenso di tutti? La giurisprudenza e il Codice Civile hanno chiarito che i parcheggi sono beni comuni, e il loro uso deve essere garantito a tutti i condomini in maniera paritaria. Vediamo quali sono le regole da rispettare, i casi in cui l’assegnazione esclusiva è valida e come organizzare al meglio la turnazione per evitare conflitti.

Quando l’uso esclusivo del posto auto è possibile (solo con consenso unanime)

Quando è illegittimo: la necessità di garantire l’uso paritario

Soluzioni pratiche: turnazione e disciplina dell’uso

Giurisprudenza locale: un caso esemplare

In sintesi

Situazione	Validità	Condizioni
Uso esclusivo permanente	Illegittimo (nullità)	Richiede consenso unanime o riserva contrattuale originaria
Turnazione o uso comune regolamentato	Legittimo	Può essere deciso dall’amministratore o con delibera assembleare a maggioranza
Rischio d’usucapione	Sì	Se un condomino usa il posto esclusivamente con “animo domini”
Assegnazione tramite regolamento contrattuale	Valida	Solo se approvato da tutti i condomini o originariamente previsto

Normativa di riferimento

Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne parimente uso.
Art. 1117 c.c. – I beni comuni includono le aree destinate a parcheggio.
Art. 1130 c.c. – Compiti dell’amministratore, incluso disciplinare l’uso delle parti comuni.
Sentenza Cass. n. 9069/2022 – Vietata l’assegnazione esclusiva permanente di posti auto.
Sentenza Cass. n. 16902/2023 – L’assemblea può regolare l’uso a fini comuni senza limitare il diritto di godimento.
Sentenza Tribunale di Paola n. 805/2024 – Delibera nulla senza consenso unanime e riserva contrattuale.

05 Set 2025

News parmagest 0 comment

Amministratore e deleghe: quando il voto invalida la delibera condominiale

Un voto dell’amministratore con delega di un condomino può far annullare l’assemblea: ecco i rischi e come evitarli

Una delibera condominiale può essere annullata se l’amministratore partecipa alla votazione con una delega ricevuta da un condomino. Una norma introdotta dalla riforma del 2012 vieta in maniera assoluta questa possibilità, per garantire imparzialità e trasparenza nelle decisioni collettive.

Assemblee a rischio invalidità

In molti condomìni la partecipazione alle assemblee è scarsa e non mancano i casi in cui i proprietari conferiscono delega all’amministratore. Una prassi che sembra innocua ma che, se utilizzata, può mettere a rischio l’intera decisione presa dall’assemblea.

La giurisprudenza più recente conferma che una delibera approvata grazie al voto dell’amministratore in qualità di delegato è annullabile. Il motivo è semplice: l’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e non può, neppure per volontà dei condomini, incidere sulla formazione della decisione assembleare.

Le conseguenze per i condomini

Un voto espresso in violazione di questo divieto può avere effetti pesanti:

bloccare l’approvazione del bilancio consuntivo,
annullare la decisione su lavori straordinari,
invalidare modifiche al regolamento condominiale.

Il rischio maggiore è dover ripetere l’assemblea, con perdita di tempo e di risorse per tutti i partecipanti.

Come prevenire i contenziosi

Gli esperti di diritto condominiale suggeriscono ai condomini di nominare, se impossibilitati a partecipare, un altro proprietario come delegato. In questo modo si garantisce la regolarità delle votazioni e si riducono le probabilità di ricorsi e annullamenti.

Un principio di imparzialità

La ratio della norma è chiara: separare nettamente il momento decisionale (assemblea) dal momento esecutivo (amministratore). L’amministratore deve restare arbitro e garante della legalità delle procedure, senza influenzare l’esito delle votazioni.

Riferimenti normativi

Art. 67, comma 5, disposizioni di attuazione Codice civile: divieto assoluto di delega all’amministratore.
Art. 72, disposizioni di attuazione: inderogabilità della norma.
Art. 1137 c.c.: possibilità di impugnare la delibera entro 30 giorni da parte di dissenzienti, astenuti e assenti.
Giurisprudenza di merito e Cassazione: confermano l’annullabilità delle delibere votate dall’amministratore in virtù di delega, anche senza conflitto di interessi.

04 Set 2025

News parmagest 0 comment

Pergotende e balconi chiusi: quando serve il permesso

Il Decreto Salva Casa semplifica l’installazione delle pergotende, ma la Suprema Corte avverte: se trasformano il balcone in veranda, scatta l’abuso edilizio

La questione della chiusura dei balconi con pergotende è stata di recente affrontata dalla Cassazione, che con la sentenza n. 29638/2025 ha chiarito quando tali strutture rientrano nell’edilizia libera e quando invece richiedono un titolo edilizio. La Corte ha stabilito che le pergotende sono ammesse senza permessi soltanto se restano leggere, apribili e destinate alla protezione dal sole o dalla pioggia. Quando invece la struttura chiude stabilmente il balcone e crea un ambiente simile a una veranda, è necessario il permesso di costruire; in assenza di autorizzazione, si configura un abuso edilizio, con possibili sanzioni, ordini di demolizione e responsabilità penale.

Il contenuto del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha modificato l’art. 6 del D.P.R. 380/2001, includendo le pergotende tra le opere di edilizia libera. L’installazione è quindi consentita senza CILA o SCIA solo se la struttura:

è leggera e removibile, non fissata in modo permanente;
ha funzione di semplice protezione dagli agenti atmosferici;
non presenta chiusure laterali rigide né crea nuova volumetria;
risulta esteticamente armonica rispetto all’edificio.

Queste condizioni hanno incentivato l’uso delle pergotende come soluzione per migliorare la fruibilità di balconi e terrazze.

L’interpretazione della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il Decreto non autorizza indiscriminatamente qualsiasi tipo di struttura. L’elemento determinante è la funzione: se l’opera crea un nuovo ambiente abitabile o chiuso, si tratta di una trasformazione edilizia che richiede un titolo abilitativo.

Questa posizione si discosta da alcuni precedenti del Consiglio di Stato, che avevano riconosciuto la possibilità di installare pergotende senza permesso in presenza di strutture mobili e stagionali. La Cassazione sottolinea invece l’importanza di valutare l’effetto urbanistico complessivo, non solo la mobilità del manufatto.

Rischi e conseguenze

La realizzazione di pergotende che si trasformano di fatto in verande senza il necessario titolo edilizio può comportare:

ordini di demolizione da parte del Comune;
sanzioni pecuniarie per abuso edilizio;
conseguenze penali in caso di opere realizzate in totale assenza di permesso.

Indicazioni operative

Per evitare contenziosi, è opportuno accertare in via preventiva la conformità dell’intervento:

consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere) per verificare il rispetto delle condizioni previste dalla normativa;
controllare il regolamento edilizio comunale e, se necessario, le norme condominiali;
richiedere un titolo edilizio quando l’opera comporta una chiusura stabile o modifica sostanzialmente l’uso dello spazio.

La sentenza n. 29638/2025 della Cassazione ribadisce che la libertà introdotta dal Decreto Salva Casa non è assoluta: le pergotende rientrano nell’edilizia libera soltanto se mantengono le caratteristiche di struttura temporanea e aperta. Qualsiasi trasformazione che generi un ambiente chiuso e permanente deve seguire il percorso edilizio ordinario. Una corretta valutazione preventiva consente di evitare contenziosi, spese impreviste e sanzioni.

03 Set 2025

News parmagest 0 comment

Spese straordinarie in condominio: chi paga tra venditore e acquirente

Una recente sentenza chiarisce la ripartizione dei costi straordinari nelle compravendite immobiliari: il criterio decisivo è la data della delibera assembleare

condominio, spese straordinarie, compravendita immobiliare, venditore, acquirente, Cassazione, delibera assembleare, diritto condominiale, normativa condominio, spese condominiali.

Nelle compravendite immobiliari in condominio, uno dei punti che genera più incomprensioni riguarda le spese straordinarie: se l’assemblea approva lavori importanti, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia centralizzata, chi è chiamato a pagare? Il vecchio proprietario che ha partecipato alla delibera, o il nuovo acquirente che si ritrova l’immobile già gravato dal costo?

Di recente, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, confermando un orientamento che ormai sembra non lasciare spazio a dubbi.

Il principio stabilito dai giudici

Secondo la Suprema Corte, il momento decisivo è quello della delibera assembleare:

se i lavori straordinari vengono approvati quando l’appartamento è ancora di proprietà del venditore, sarà lui a dover sostenere la spesa, anche se l’esecuzione e il pagamento avvengono mesi dopo la vendita;
se invece l’assemblea approva l’intervento quando la proprietà è già passata all’acquirente, toccherà a quest’ultimo contribuire.

In altre parole, ciò che conta non è quando viene materialmente pagata la fattura, ma chi era proprietario al momento in cui il condominio ha deciso di avviare i lavori.

Diverso il discorso per le spese ordinarie

Le spese di gestione quotidiana – pulizie, manutenzione ordinaria, consumi – seguono una regola differente. La legge prevede infatti che, in caso di vendita, venditore e compratore siano entrambi responsabili nei confronti del condominio per le quote relative all’anno in corso e a quello precedente. Solo tra loro, poi, possono regolarsi diversamente in sede di atto notarile.

Perché questa regola è importante

Il principio ha ricadute pratiche rilevanti:

chi vende deve essere consapevole che l’approvazione di lavori straordinari, anche se non ancora realizzati, lo renderà comunque debitore verso il condominio;
chi compra dovrebbe sempre informarsi in assemblea o presso l’amministratore se ci sono delibere già approvate, per evitare spiacevoli sorprese subito dopo l’acquisto.

In ogni caso, eventuali accordi privati tra venditore e acquirente non vincolano il condominio, che potrà chiedere il pagamento solo al soggetto indicato dalla legge.

Riferimento normativo

La disciplina è contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi”. La giurisprudenza ha precisato che, per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligazione nasce con la delibera assembleare e grava sul proprietario di quel momento.

02 Set 2025

News parmagest 0 comment

Condominio: anche i negozi al piano terra devono pagare le spese delle scale

La legge e la Cassazione chiariscono: l’obbligo di contribuzione riguarda tutti i condomini, anche i locali con accesso indipendente, salvo il caso del condominio parziale

Un negozio al piano terra, dotato di ingresso autonomo dalla strada, può ritenersi esentato dal pagamento delle spese condominiali relative a scale, androne e ascensore? A emergere con chiarezza è che, in base alla normativa e alla costante giurisprudenza, anche i locali con accesso indipendente devono generalmente contribuire a tali spese.

Il quadro normativo di riferimento

1. Parti comuni e obbligo di contribuzione
L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che scale, androne e ascensore sono parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo.
Inoltre, l’articolo 1118 prevede che il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né evitare il relativo onere contributivo anche cambiando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.

2. Ripartizione delle spese – Principio generale (art. 1123 c.c.)
L’articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione tra le parti.
Quando le parti comuni servono in misura diversa i condominii, le spese si suddividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

3. Scale e ascensori – Deroga speciale (art. 1124 c.c.)
L’articolo 1124 introduce una disciplina specifica: le spese per manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori sono suddivise per metà in base ai millesimi di proprietà, e per metà in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

La giurisprudenza e gli orientamenti principali

Utilizzo potenziale determina l’obbligo contributivo
La Corte di Cassazione ha ribadito che anche l’uso potenziale di parti comuni basta per generare l’obbligo di contribuzione. In altre parole, se il negozio, pur non servendosi direttamente delle scale, ne potrebbe potenzialmente avvalersi (per manutenzione di tetti comuni, contatori, ecc.), deve partecipare alle spese.

Sentenze chiave

Cass. n. 15444/2007 e successivamente n. 21886/2012 hanno confermato che anche i proprietari di locali al piano strada devono contribuire: le scale sono elemento necessario per l’intera struttura e consentono l’accesso ai vani tecnici e alle coperture del condominio.
Così anche Cass. n. 2328/1977, n. 9986/2017: chiunque può accedere all’androne o alle scale per adempiere a obblighi tecnico-funzionali, anche i locali con ingresso indipendente.

Pulizia delle scale: criterio in base all’altezza del piano
Secondo la Cassazione, le spese di pulizia delle scale e dei pianerottoli non rientrano nell’art. 1124 c.c., che riguarda solo manutenzione e ricostruzione, ma piuttosto sono considerate servizi per il godimento confortevole delle parti comuni. A tal fine, è applicabile solo il criterio dell’altezza del piano: chi abita ai piani superiori sporca e utilizza di più le scale, quindi paga di più.

Il condominio parziale
Quando una parte dell’edificio – come una scala o un vano – serve solo alcuni condomini, si applica il meccanismo del condominio parziale: solo i condomini che ne traggono utilità devono sostenere le spese relative.

Riepilogo: Locali commerciali con accesso autonomo

Aspetto	Principio normativo o giurisprudenziale
Proprietà delle parti comuni	Scale, androne e ascensore sono comuni (art. 1117); il condomino non può rinunciarvi (art. 1118)
Obbligo di contribuzione	Anche l’uso potenziale obliga alla partecipazione (Cass. n. 15444/2007, n. 21886/2012…)
Ripartizione spese – manutenzione scale/ascensore	Art. 1124 c.c.: 50% millesimi, 50% altezza del piano
Pulizia scale	Spese ripartite solo in base all’altezza del piano (Cass. n. 432/2007)
Eccezione: condominio parziale	Se la scala serve solo alcuni, solo costoro contribuiscono (art. 1123 c.3)

Un negozio al piano terra con ingresso autonomo è comunque tenuto a contribuire alle spese per scale, androne e ascensore. L’uso potenziale e il ruolo strutturale delle parti comuni giustificano l’obbligo, confermato dalla normativa (art. 1117-1118, 1123, 1124 c.c.) e da una solida giurisprudenza. Solo in presenza di convivenze strutturali diverse (es. scale utilizzate da pochi) può applicarsi il regime del condominio parziale.

01 Set 2025

News parmagest 0 comment

Palazzo Passeri Parma: continuano i lavori di ristrutturazione 2025 della Bellucci Corporation

L’edificio liberty di Piazzale Santa Croce prosegue la sua riqualificazione: interventi su facciata e interni affidati a Bellucci Corporation, con la gestione condominiale seguita da ParmaCondominio

A Parma continuano i lavori di ristrutturazione del Palazzo Passeri, edificio liberty situato in Piazzale Santa Croce e progettato dall’architetto Camillo Uccelli negli anni Venti. Dopo i primi interventi, il cantiere entra ora in una nuova fase che riguarda sia gli interni sia il rifacimento della facciata.

L’opera è affidata a Bellucci Corporation S.R.L., impresa attiva nel settore delle costruzioni e del restauro, mentre la gestione condominiale è curata da ParmaCondominio, amministratore del complesso.

La posizione strategica del palazzo, nelle vicinanze del centro storico, dell’Università e del Parco Ducale, rende l’edificio un punto di interesse sia per uso residenziale sia commerciale. La riqualificazione punta a coniugare il recupero del valore storico-architettonico con una migliore funzionalità degli spazi.

Secondo il cronoprogramma, i lavori proseguiranno per tutto il 2025, con l’obiettivo di restituire alla città un immobile rinnovato e adeguato alle esigenze contemporanee.

29 Ago 2025

News parmagest 0 comment

Abbattimento alberi condominiali: regole, autorizzazioni e normativa a Parma

Scopri come funziona l’abbattimento degli alberi in condominio, le regole del Codice Civile, le autorizzazioni comunali e il regolamento del verde a Parma

Cosa accade quando un albero eretto nel cuore del verde condominiale mette a rischio la stabilità o la serenità dei residenti? In questi casi entra in gioco un mix di buonsenso, regole civili e norme comunali. Anche a Parma, dove il verde è un tesoro cittadino, è importante sapere dove cercare i confini tra diritti individuali, doveri collettivi e tutela ambientale.

Quando un albero diventa un problema condiviso

Un albero in un giardino di proprietà privata resta di chi ne è titolare, ma se la sua presenza arricchisce il decoro dell’intero condominio, anche gli altri condomini possono avere interesse a intervenire. Quando invece l’albero si trova in uno spazio comune, l’operazione di rimozione diventa una decisione collettiva: l’assemblea condominiale deve deliberare, e in presenza di pericolo ciò può avvenire con una maggioranza qualificata.

L’iter da seguire: perizia, assemblea, autorizzazione

L’abbattimento di un albero – considerato un’innovazione ai sensi del Codice Civile – richiede un esame accurato delle circostanze. Se l’albero è pericolante, attacca fondazioni o è irrimediabilmente malato, serve una perizia tecnica (da parte di un agronomo o tecnico forestale) che attesti il rischio. Solo allora l’assemblea può autorizzare l’intervento, rispettando le prescritte maggioranze.

Le regole di Parma per il verde privato

A Parma, il Regolamento Comunale sul Verde pubblico e privato definisce un confine chiaro: ogni abbattimento va autorizzato se l’albero ha un tronco con circonferenza pari o superiore a 60 cm o se è formato da più fusti la cui somma raggiunge un metro. Gli alberi “di pregio” sono sottoposti a tutela ancora più severa: ogni intervento richiede autorizzazione preventiva da parte del Comune. Questa attenzione si affianca a un progetto più ampio di tutela dell’ambiente urbano, che mira a valorizzare il verde come risorsa indispensabile per la qualità della vita, l’aria, il paesaggio e la biodiversità.

Un impegno concreto sul territorio

Il verde urbano a Parma non è solo oggetto di normative, ma anche di programmi reali. Il Comune gestisce circa 42.000 alberi, con decine di interventi di potatura, rimozione di secco e piantumazioni annuali. Nel tempo, ha già sostituito migliaia di alberi morti o abbattuti, contribuendo a incrementare il patrimonio verde. Nei progetti più recenti, ci sono iniziative come la forestazione urbana, la realizzazione di parchi inclusivi e la cura di alberi monumentali, frutto di una visione ambientale integrata tra innovazione e rispetto della natura cittadina.

Abbattere un albero in ambito condominiale non è una scelta da poco: richiede motivazioni fondate, decisioni assembleari e spesso il via libera del Comune, specie se si tratta di alberi importanti per dimensioni, storia o contesto urbano. A Parma, questo equilibrio viene alimentato da una politica ambientale attiva, che mira a proteggere il verde come elemento centralissimo della comunità.

Normativa di riferimento

Codice Civile: articolo 1102 (uso delle parti comuni), articolo 1120 (innovazioni soggette a deliberazione), articolo 1136 comma 5 (maggioranze richieste in assemblea).
Regolamento comunale del verde – Comune di Parma: disciplina dettagliata sugli interventi in ambito privato (soglia dimensionale, alberi di pregio, iter autorizzativo).
Legge nazionale n. 10/2013: promuove la tutela del verde urbano, istituisce la Giornata nazionale dell’albero e prevede vincoli e sanzioni per l’abbattimento degli alberi monumentali o di significativo pregio paesaggistico.

28 Ago 2025

News parmagest 0 comment

Assemblea di condominio: chi decide l’ordine del giorno e cosa può fare il singolo condomino

L’amministratore ha il controllo quasi assoluto sull’assemblea condominiale. Scopri come funziona davvero l’ordine del giorno, quali diritti hanno i residenti e quali strumenti legali esistono per far valere le proprie richieste.

Molti immaginano l’assemblea condominiale come un luogo di partecipazione democratica, dove ogni condomino può esprimersi liberamente e vedere trattate le proprie richieste. In realtà, la normativa e la giurisprudenza attribuiscono all’amministratore un potere molto ampio, soprattutto nella definizione dell’ordine del giorno.
Il singolo residente ha possibilità ridotte e, per incidere davvero, deve ricorrere a procedure collettive e formali.

Convocazione dell’assemblea condominiale

Contrariamente alla percezione comune, l’assemblea non è uno spazio di piena democrazia. L’amministratore ha il controllo totale sull’ordine del giorno e non è obbligato a inserire gli argomenti richiesti dai singoli condomini.
Per far valere le proprie istanze, i residenti devono ricorrere a una procedura formale prevista dalla legge, che trasforma un diritto apparentemente semplice in un percorso complesso e collettivo.

Il singolo condomino può imporre un argomento?

La risposta è no. La legge e la giurisprudenza non attribuiscono al singolo condomino alcun potere di imporre all’amministratore la trattazione di una questione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26336 del 2008, ha chiarito che l’amministratore non commette alcuna violazione se rifiuta l’inserimento di un punto proposto da un solo residente.
Questo principio sancisce un potere di filtro quasi totale in capo all’amministratore, che diventa arbitro esclusivo di ciò che merita di essere discusso. Persino i consiglieri condominiali possono essere ignorati.

L’unica procedura per forzare l’ordine del giorno

Esiste un’unica strada per obbligare l’amministratore a trattare un argomento: la procedura prevista dall’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.
La legge stabilisce che la richiesta diventa vincolante solo se proviene da almeno due condomini che rappresentino insieme un sesto del valore millesimale dell’edificio.
Non si tratta di un atto semplice: richiede coordinamento, conoscenza delle quote e volontà condivisa, ostacoli che rendono difficile agire in modo individuale.

Cosa rischia l’amministratore se ignora la richiesta formale

Se l’amministratore ignora le richieste informali non subisce alcuna conseguenza. Ma se omette di dare seguito a una richiesta presentata nei termini dell’articolo 66, la situazione cambia radicalmente.
In questo caso, ha dieci giorni di tempo per convocare l’assemblea. Se non lo fa, i condomini possono procedere autonomamente alla convocazione e la sua inerzia rappresenta una grave irregolarità.
Le conseguenze possono essere pesanti: revoca giudiziale, responsabilità per inadempimento, richieste di risarcimento danni, fino alla perdita definitiva dell’incarico.

Il ruolo del punto “varie ed eventuali”

Molti condomini pensano di poter utilizzare il punto “varie ed eventuali” per portare all’attenzione dell’assemblea le proprie questioni. In realtà, questo spazio ha un valore soltanto programmatico o di confronto, ma non consente di prendere decisioni vincolanti.
Il Tribunale di Napoli ha chiarito che può essere usato solo come momento di discussione, una sorta di “question time” senza effetti pratici.
Qualsiasi tema rilevante che emerga in questa sede dovrà comunque essere inserito nell’ordine del giorno di una successiva assemblea per essere discusso e votato.

Normativa di riferimento

Articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile
Sentenza Corte di Cassazione, n. 26336/2008
Sentenza Tribunale di Napoli (sul punto “varie ed eventuali”)

27 Ago 2025

News parmagest 0 comment

Spese rifacimento cortile condominiale: come si ripartiscono secondo la legge

Scopri come vanno suddivise le spese per il rifacimento del cortile in condominio, con esempi pratici e riferimenti al Codice Civile

Il cortile condominiale è uno degli spazi più vissuti e allo stesso tempo più delicati di un edificio: vi si accede ogni giorno, ospita passaggi pedonali e, spesso, posti auto. Non sorprende quindi che, con il passare del tempo, si renda necessario rifarlo: nuova pavimentazione, sistemazione delle caditoie, magari rifacimento delle aree verdi. Ma quando arriva il conto, come si dividono le spese tra i condomini?

La regola generale

Il Codice Civile è chiaro: il cortile, salvo diverso titolo di proprietà, è considerato parte comune. Questo significa che i costi del rifacimento devono essere sostenuti da tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Ma non sempre vale per tutti

Non mancano però i casi particolari. Se, ad esempio, un cortile serve solo alcuni condomini (magari perché vi hanno l’accesso diretto o i posti auto), le spese relative a quella parte possono ricadere solo su chi ne fa effettivamente uso. È il principio dell’“uso differenziato”, che evita di far pagare a chi non beneficia dell’opera.

Un esempio concreto

Immaginiamo un condominio con tre scale:

La Scala A ha accesso diretto al cortile, con posti auto.
La Scala B lo utilizza solo come passaggio pedonale.
La Scala C ha un ingresso separato e non può usarlo.

Se si rifà la pavimentazione del cortile, la spesa va divisa tra tutti, in base ai millesimi. Ma se si rifanno i posti auto, è logico che paghino solo i condomini che li utilizzano (Scala A).

La decisione passa dall’assemblea

L’ultima parola, naturalmente, spetta all’assemblea condominiale. Per approvare i lavori servono le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., che richiedono non solo il numero di presenti ma anche il valore dei millesimi rappresentati.

Le spese per il rifacimento del cortile condominiale vanno di regola divise tra tutti i proprietari, ma con una precisazione importante: chi non ne trae alcun beneficio può essere escluso da alcuni costi. Un approccio che unisce buon senso e regole giuridiche.

Riferimenti normativi

Art. 1117 c.c. – Parti comuni dell’edificio
Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
Art. 1136 c.c. – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

27 Ago 2025

News parmagest 0 comment

Installazione ascensore in condominio: chi paga, detrazioni fiscali 2025 e regole per i dissenzienti

Guida completa alle spese, ai diritti dei condomini e al Bonus Barriere Architettoniche per l’installazione di un nuovo ascensore

Qualche anno fa, in un condominio di Bologna, una signora anziana con difficoltà motorie si trovava praticamente “prigioniera” al terzo piano del suo palazzo. Dopo mesi di discussioni, i condomini hanno finalmente approvato l’installazione di un ascensore, ma non senza polemiche: alcuni vicini si opponevano per ragioni economiche, altri non volevano contribuire perché abitavano al piano terra. È una situazione più comune di quanto si pensi, e che porta con sé interrogativi concreti: chi paga l’ascensore in condominio? cosa succede se alcuni rifiutano di partecipare alla spesa? quali agevolazioni fiscali si possono ottenere nel 2025?

In questo articolo analizziamo in modo chiaro e aggiornato le regole previste dalla legge italiana, i diritti dei singoli condomini e le opportunità offerte dalle detrazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

1. Chi paga?

Ascensore di uso comune: quando l’impianto serve tutti i condomini, la spesa va ripartita secondo le quote millesimali, come previsto dal Codice Civile. Si tratta di un’opera rilevante che richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale secondo le maggioranze previste (art. 1120 e 1136 c.c.) IdealistaCONDOMINIO NO STRESS.
Caso di diniego dell’assemblea per l’installazione: secondo la Legge 13/1989, un condomino disabile (o che assiste il disabile) può installare l’ascensore a proprie spese, a patto che non limiti l’uso delle parti comuni, la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico CONDOMINIO NO STRESSIdealista.
Ascensore a uso esclusivo (es. montascale o piattaforma per disabili): in questo caso, il condomino (o condomini) che sostengono la spesa possono procedere in autonomia, senza l’obbligo di approvazione assembleare, se rispettano i requisiti sopra citati IdealistaCONDOMINIO NO STRESS.

2. Se alcuni non partecipano alla spesa…

Ascensore condominiale: se solo alcuni condomini contribuiscono alla spesa, solo la quota corrispondente ai millesimi di proprietà di ciascuno è detraibile come bonus Edilportaleanapi.netAgefis.
Intervento destinato a disabili: anche se partecipano alla spesa solo uno o più condomini, l’agevolazione fiscale del 75 % viene calcolata sull’intero importo sostenuto, senza ripartizione millesimale anapi.netAgefis.
In caso di opposizione immotivata da parte dell’assemblea, si può ricorrere legalmente: Corte di Cassazione, sentenza 18334/2012, riconosce che il diritto all’accessibilità prevale su resistenze illegittime Idealista.

3. Norme sulle detrazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche

Bonus Barriere Architettoniche – Detrazione 75 % (fino al 31 dicembre 2025)

Il bonus 75 % è confermato per l’anno 2025, valido fino al 31 dicembre 2025 EdilportaleARE AscensoriGromiaRinnovabiliInclusyon.
Gli interventi ammessi includono: scale, rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici, purché conformi al DM 236/1989 RinnovabiliGromiaWikipedia.
Importi massimi detraibili, variabili in base alla tipologia di edificio:
- 50.000 € per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti;
- 40.000 € × n. unità immobiliari per edifici da 2 a 8 unità;
- 30.000 € × n. unità per edifici con più di 8 unità EdilportaleKONE MotusDisabiliRinnovabiliLegislazione Tecnica.
Ripartizione della detrazione:
- Se l’intervento serve l’intero condominio, la detrazione si applica sulla quota di spesa imputata a ciascun condomino secondo i millesimi EdilportaleAgefisanapi.net.
- Se l’intervento è destinato esclusivamente a persone con disabilità, il beneficiario può detrarre il 75 % sull’intero ammontare sostenuto anapi.netAgefis.
Durata della detrazione: la detrazione si recupera in 5 quote annuali di pari importo (dal 2025, fino a 10 rate per alcune spese) KONE MotusRinnovabiliAgenzia delle EntrateInclusyon.
Stop a cessione del credito e sconto in fattura:
- Dal 1° gennaio 2024, non è più possibile cedere il credito né utilizzare lo sconto in fattura, salvo eccezioni molto specifiche (es: acconto versato nel 2023, reddito basso o disabilità certificata) GromiaRinnovabiliAgenzia delle EntrateInclusyon.

Altre detrazioni possibili

Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR): detrazione del 50 %, fino a un massimo di 96.000 € (fino al 31 dicembre 2024; poi 36 %) per interventi edilizi comprendenti l’eliminazione delle barriere IdealistaCONDOMINIO NO STRESSInclusyon.
Superbonus 65 %: se l’intervento di abbattimento barriere avviene con lavori “trainanti”, è possibile fruire del superbonus (aliquota ribassata al 65 % nel 2025), compatibilmente con le regole per gli interventi trainanti Rinnovabili.

Riepilogo sintetico

Situazione	Chi paga	Detrazione fiscale disponibile
Ascensore condominiale (uso comune)	Tutti i condomini, secondo millesimi	75 % sulla quota di spesa individuale
Installazione per disabilità (uso esclusivo)	Solo condomino disabile o suoi familiari	75 % sull’intero costo
Assemblea rifiuta intervento per accessibilità	Disabile può procedere a spese proprie	Stessa detrazione del 75 %
Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis)	Chiunque effettua interventi edilizi	50 % (36 % dopo il 2024)
Superbonus 65 % + lavori trainanti	Se abbinato a interventi trainanti	65 % sui lavori accessori

L’installazione di un ascensore condominiale richiede chiarezza su procedure condominiali, diritti delle persone con disabilità, e corretto utilizzo delle agevolazioni fiscali. Il quadro normativo italiano attuale (2025) offre strumenti importanti:

Legge 13/1989 e DM 236/1989 come pilastri normativi per l’accessibilità;
Bonus 75 % fino al 31 dicembre 2025 per ascensori e impianti elevatori;
Differenze fondamentali tra uso comune e uso esclusivo della struttura;
Possibilità di agire anche senza consenso assembleare se serve a eliminare barriere architettoniche in presenza di condizione di disabilità.

26 Ago 2025

News parmagest 0 comment

Pagare i fornitori al posto dell’amministratore? La Cassazione 2025 dice NO

Scopri perché i singoli condomini non possono pagare direttamente i fornitori, cosa prevede la legge, quali sono i doveri dell’amministratore e come agire in caso di gestione irregolare.

Il tema dei pagamenti ai fornitori in condominio è uno dei più frequenti tra i dubbi dei condomini. Proviamo a fare chiarezza, anche alla luce della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 14829 del 3 giugno 2025.

Quote condominiali e responsabilità contrattuale

Le spese condominiali costituiscono obblighi pro quota che ogni condomino deve sostenere in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1118 e art. 1123 c.c.).
Il rapporto contrattuale con i fornitori, però, non è con i singoli condomini ma con l’intero condominio, che agisce come soggetto di riferimento tramite l’amministratore (art. 1131 c.c.).

La sentenza della Cassazione

Con l’ordinanza n. 14829/2025 la Suprema Corte ha ribadito che:

il pagamento diretto di un singolo condomino al fornitore non estingue il debito condominiale;
il debitore rimane sempre il condominio, e soltanto i pagamenti effettuati dall’amministratore hanno efficacia liberatoria;
eventuali pagamenti diretti, anche se richiesti dal fornitore, non riducono la quota di spesa dovuta dal condomino al condominio.

Il ruolo dell’amministratore

Se l’amministratore sceglie di pagare alcuni fornitori e non altri senza consultare l’assemblea, il suo operato può configurare una gestione opaca o negligente.
In nessun caso i condomini possono sostituirsi all’amministratore nei pagamenti. L’unica via corretta è quella di:

convocare l’assemblea condominiale;
chiedere chiarimenti sulla gestione dei pagamenti;
eventualmente revocare l’amministratore o nominare un revisore esterno.

Un esempio pratico

In un condominio di 20 unità, l’amministratore paga solo alcune fatture, tralasciandone altre. Se Mario, uno dei condomini, decide di saldare direttamente un fornitore, quel pagamento non lo libera dalla sua quota condominiale: il condominio resta formalmente debitore.
La soluzione corretta è coinvolgere l’assemblea e, se necessario, avviare azioni di responsabilità contro l’amministratore.

Conclusioni

La Cassazione (ord. n. 14829/2025) ha chiarito definitivamente che i condomini non possono pagare direttamente i fornitori in sostituzione dell’amministratore. Tali pagamenti non estinguono il debito condominiale e non incidono sulla ripartizione delle quote.
In presenza di gestione irregolare, la tutela passa attraverso gli strumenti assembleari e, nei casi più gravi, tramite azioni legali per negligenza o violazione dei doveri dell’amministratore.

Normativa collegata

Art. 1118 c.c. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore
Art. 1131 c.c. – Rappresentanza legale del condominio
Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
Art. 1137 c.c. – Impugnazione delle deliberazioni assembleari
Art. 1710 c.c. – Diligenza del mandatario (richiamato per la responsabilità dell’amministratore)
Corte di Cassazione, ordinanza n. 14829 del 3 giugno 2025

26 Set 2022

News parmagest 0 comment

Parmacondominio e Admin srl uniti per migliorare servizi ed efficienza

Una pluriennale esperienza nel settore dell’amministrazione condominiale a Parma, guidata da una continua ricerca organizzativa e tecnologica, per un servizio sempre migliore

Nuova partnership nell’amministrazione condominiale a Parma

Nasce dall’esigenza di offrire servizi sempre più competitivi nel settore dell’amministrazione condominiale, a Parma e provincia, la partnership tra Parmacondominio e la storica realtà del settore Admin srl

La collaborazione integrerà le procedure organizzative utilizzate, con un uso sempre più spinto della tecnologia, per offrire servizi di qualità, tempi celeri nella gestione delle attività e trasparenza amministrativa.

La nuova targa Admin srl

La prima novità visibile all’esterno dei condomini gestisti sarà la targa che, oltre a riportare le indicazione previste dalla norma, sarà completata con l’inserimento di due Qr Code, che faciliteranno l’accesso alla propria area riservata:

ai condomini per l’invio delle segnalazioni di guasti e per la richiesta di interventi;
ai fornitori per segnalare la conclusione delle attività.

Questo migliorerà e velocizzerà le comunicazioni tenendo traccia degli interventi nel condominio.

La mission di Admin srl

Admin srl nasce dalla volontà di due importanti realtà cooperative del territorio: Multiservice scrl, storica cooperative di servizi per aziende ed enti pubblici locali e nazionali, e Emc2, cooperativa attiva in diversi ambiti del sociale e dei servizi al cittadino fortemente radicata nel territorio. Le due realtà cooperative, coadiuvate da professionisti del settore, hanno creato una società nel campo dell’amministrazione condominiale con l’obiettivo di integrare i servizi offerti per gli immobili gestiti anche in full service. Admin srl è associata Lega Coop

Qualche numero della nuova partnership

Dalla unione di Parmacondomino e Admin srl nasce una realtà con più di 70 condomini e circa 1700 unità immobiliari gestiti. Una elevata soddisfazione del cliente e una efficienza gestionale di alto livello garantiscono di mantenere l’attuale trend nella crescita delle acquisizioni.

12…6 Next →