Categoria: News

18 Giu 2019

Condomini morosi e recupero delle quote condominiali

Quali strumenti ha l’amministratore di condominio?


Il problema del recupero dei crediti, nei confronti dei condomini morosi, è diffuso e con la crisi si è ulteriormente aggravato.

Spesso a pagare le conseguenze del protrarsi di costante carenza di liquidità, per morosità dei condomini, è proprio l’amministratore, accusato di inerzia. Il perdurare di queste situazioni crea problemi con i fornitori, nella gestione dei servizi comuni e complicano, come se ce ne fosse bisogno, gli adempimenti che l’amministratore deve curare aumentando i costi generali.

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Ma quali sono gli strumenti in possesso dell’amministratore di condominio per recuperare le somme dovute dai morosi?

  1. L’autotutela del condominio

Prima di ricorrere all’avvocato il condominio, nella persona dell’amministratore, ha la possibilità di utilizzare strumenti di autotutela.

AZIONE DI RECUPERO CREDITI NEI CONFRONTI DEI MOROSI

La riforma del condomino prevede infatti che i creditori, in genere i fornitori, prima di richiedere il dovuto al condominio nel suo complesso debbano tentare di recuperare le somme dai condomini morosi.

L’amministratore è quindi tenuto a fornire ai creditori le generalità dei morosi senza temere di violare le normative sulla privacy. In prima battuta questo potrebbe evitare che a pagare siano i soliti condomini solventi. La cosa però può essere aggirata dai creditori che, come prima cosa, potrebbero cercare di ottenere il pignoramento del conto condominiale.

SOSPENSIONE DEI SERVIZI COMUNI

Altra azione possibile è l’esclusione dei morosi dai servizi comuni che sono soggetti di godimento separato.

L’amministratore, previo preavviso di sospensione dai servizi comuni, potrà limitare ai morosi la possibilità di usufruire, ad esempio, di acqua comune, riscaldamento, raffrescamento, parcheggi comuni, etc.

Questo può essere uno strumento per spingere i morosi a versare le quote, facendo cessare gli abusi, a volte frutto di azioni di ritorsione nei confronti degli altri componenti della compagine condominiale.

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  1. Gli strumenti giudiziari per il recupero crediti

La legge di riforma ha cercato di ridurre queste situazioni imponendo all’amministratore di condominio di recuperare il credito, entro i sei mesi da quando è maturato, attivandosi intraprendendo tutte le azioni necessarie a raggiungere lo scopo.

Se l’amministratore non si attiva rischia grosso, oltre naturalmente alla revoca, rischia che i condomini facciano un’azione di responsabilità richiedendo il risarcimento del danno subito.

D’altra parte l’amministratore è libero di scegliere il professionista, l’avvocato, a cui affidarsi senza chiedere il preventivo consenso all’assemblea.

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IL DECRETO INGIUNTIVO

Con la via giudiziale è possibile ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Quindi il condominio, diversamente dai normali decreti ingiuntivi, dal giorno dopo l’ottenimento del decreto, può procedere con l’esecuzione forzata attivando l’ufficiale giudiziario.

Il condominio ha quindi la possibilità di iscrivere ipoteca sull’immobile del moroso per metterlo all’asta e recuperare i crediti. Se però l’immobile è già gravato da ipoteca o difficile da vendere si possono seguire strade diverse.

IL PIGNORAMENTO

Ricorrendo all’interrogazione dell’anagrafe tributaria è possibile verificare l’esistenza di beni o di redditi del moroso che è possibile aggredire, ricorrendo, ad esempio, al pignoramento di parte dello stipendio o del canone d’affitto, se l’immobile risulta in affitto, chiedendo l’esecuzione di un pignoramento presso terzi.

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13 Giu 2019

Passaggio di consegne: quali documenti deve consegnare l’amministratore uscente?

Quali obblighi prevede la legge alla cessazione dell’incarico dell’amministratore uscente?


Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.).  Ma quali sono i documenti oggetto del passaggio di consegne?

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A titolo puramente esemplificativo anche se non esaustivo è fatto obbligo dalla legge la consegna al nuovo amministratore dei seguenti documenti:

  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Tabelle millesimali;
  • Regolamento condominiale;
  • Chiavi e timbri del condominio;
  • Registri dei verbali di assemblea;
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture;
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni;
  • Codice fiscale del condominio;
  • Passaggio del conto corrente;
  • Polizza di assicurazione del fabbricato;
  • Certificato di prevenzione incendi;
  • Contratto di appalto lavori risanamento facciata, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera;
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori;
  • Distinte bancarie dei versamenti ricevuti, oltre a tutta la documentazione afferente;
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno coinvolto il Condominio;
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro;
  • Documentazione di chiusura cassa;
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.

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16 Mar 2019
Professionista in manette

Le amare sorprese di un amministratore infedele

Quali strumenti hanno i condòmini per difendersi dalle fregature


Da qualche tempo si susseguono le notizie di amministratori condominiali infedeli, indagati dalla Guardia di Finanza, per avere sottratto somme, anche notevoli, ai condomìni che amministravano.

In alcuni casi si tratta di comportamenti protrattisi nel tempo in maniera anche spregiudicata. Somme sottratte con causali bizzarre, fantasiose e addirittura ridicole. Conti correnti condominiali svuotati con pagamenti in contanti e assegni per rimborsi di presunti anticipi fatti dall’amministratore, o da suoi congiunti e dipendenti, per il pagamento di bollette o il rimborso incredibile per l’acquisto di piante per il nascituro …

Di sicuro a questi professionisti disonesti non manca la fantasia, c’è persino chi ha vuotato il conto di un condominio pagandosi una parcella da 87.000,00 Euro che, guarda caso, corrispondeva alla cifra che in quel momento era depositata sul conto.

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Alla base di questi comportamenti sembra esserci la consapevolezza che i rischi che si corrono con queste pratiche “creative” di gestione dei soldi altrui siano bassi. Che il gioco valga la candela.

Inutile dire che la maggior parte dei professionisti è affidabile e seria, ma, il comportamento di pochi, infanga la categoria e getta ombre sull’operato di tutti.

Per evitare però di ritrovarsi in una situazione del genere è necessario che i condòmini alzino la guardia, specie quando hanno sentore di possibili comportamenti scorretti.

La legge in questo senso prevede degli strumenti già nel art. 1130-bis c.c.:

Definendo le caratteristiche del rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale contiene voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Prevedendo la possibilità di

  • Nominare un revisore

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

  • Prendere visione dei documenti

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

  • Nominare un consiglio di condominio

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliare. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

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Molti amministratori dotano i condomìni di un sito nel qual è possibile verificare periodicamente l’andamento economico e consultare i documenti.

Interessarsi periodicamente dell’andamento della gestione del proprio condominio, non vuol dire diffidare del lavoro del professionista al quale si è affidato un mandato, ma semplicemente curare i propri interessi.

Se si evidenziano comportamenti ambigui, come ad esempio l’uso di sistemi di pagamento non tracciati, o si notano movimenti sospetti sul conto corrente condominiale, bisogna chiederne ragione e, se non viene data una valida motivazione, meglio parlarne con gli altri condòmini e magari richiedere un’assemblea in cui affrontare il tema.

Meglio non aspettate che vengano tagliate le utenze, l’amministratore può essere revocato in ogni momento. Se un fornitore non viene pagato si rifarà sul condomìnio e sui condòmini che sono i debitori finali.

La professione dell’amministratore diventa di anno in anno più complessa, richiedendo formazione, investimenti ed assunzione di nuovi rischi e oneri professionali. Quando si valuta un professionista per affidargli l’incarico non bisogna farsi abbindolare da tariffe troppo basse, nessuno regala niente.

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13 Mar 2019

La sirena dell’allarme posizionata sulla facciata lede il decoro architettonico?

Prima di valutare se vi è il danno va analizzato il caso specifico


Può accadere che, dopo l’installazione della sirena all’esterno dell’immobile, l’amministratore ci richiami “all’ordine”, intimandoci di ripristinare lo stato preesistente della facciata del condominio, per i danni arrecati al decoro architettonico dello stesso. Che l’installazione di una sirena dell’allarme possa arrecare danno all’estetica dell’edificio non è scontato e va analizzato il caso specifico.

In materia di decoro architettonico è sempre molto difficile capire se le parti che si scontrano sull’argomento  hanno torto o ragione.

Anche se l’alterazione del decoro può essere accertato, la dose di discrezionalità è comunque ampia.

Secondo la Cassazione per decoro architettonico dell’edificio devono intendersi quelle linee, sia pur estremamente semplici, che caratterizzano l’estetica dell’edificio. Alterare il decoro sta a significare peggiorare l’estetica dell’edificio, ossia danneggiare economicamente i condòmini in ragione di un deprezzamento complessivo o particolare dell’edificio in conseguenza di quell’intervento.

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Ovviamente chi si lamenta dovrà dimostrare in giudizio l’alterazione del decoro architettonico.

Altre sentenze spiegano come quando si parla di “alterazioni” del decoro bisogna comunque tener conto del contesto in cui queste si applicano e va anche tenuto conto delle modifiche che sono state fatte nel tempo. Non si può chiedere all’ultimo che ha apportato le modifiche di ripristinare lo stato iniziale.

Per evitare ogni problema l’ideale sarebbe avere un regolamento condominiale, contrattuale, che impedisca ogni modificazione della facciata.

In questo contesto l’amministratore potrebbe agire direttamente anche giudizialmente per il ripristino dei luoghi e la rimozione della sirena.

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16 Feb 2019
Incendio in condominio

In arrivo i nuovi obblighi sulla normativa antincendi in base all’altezza dei condomini

Definite modifiche ed integrazioni alle norme di sicurezza antincendi per i condomini


È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 5 febbraio scorso il Decreto del 25 gennaio 2019 del Ministero dell’Interno, che apporta modifiche ed integrazioni all’allegato del Decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente le norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione.

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La nuova normativa riguarda gli edifici con altezza superiore ai 12 metri.

Le disposizioni, contenute nell’allegato 1 del decreto, e che entreranno in vigore dal prossimo 6 maggio 2019, si applicano agli edifici di nuova realizzazione.

Gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del decreto saranno adeguati alle nuove normative entro:

  • Il 6 maggio 2020 per le disposizioni riguardanti l’antincendio e di quelle atte a garantire, in caso d’incendio, l’esodo degli occupanti in sicurezza;
  • Il 6 maggio 2021 per le disposizioni riguardanti l’installazione, per edifici con altezza superiore a 54 metri, di impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e del sistema di allarme vocale per scopi di emergenza, prevista per edifici con altezza superiore agli 80 metri;

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L’articolo 2 del citato decreto riguarda i requisiti di sicurezza antincendi delle facciate negli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione e di quelli esistenti che siano oggetto d’intervento successivo, al 6 maggio 2019, comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della  complessiva delle facciate stesse.

Le disposizioni non si applicano per gli edifici di civile abitazione per i quali,  alla  data  di  entrata  in vigore del decreto, siano  stati  pianificati,  o  siano  in corso, lavori di realizzazione o di rifacimento delle facciate  sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei Vigili  del fuoco ai sensi  dell’art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151, ovvero che, alla data di  entrata in vigore del presente decreto, siano già  in  possesso  degli  atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità.

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17 Gen 2019
Preventivo amministratore parmacondominio

Come deve fare un preventivo l’amministratore di condominio

Quanto dura in carica e cosa bisogna chiedere per avere un preventivo dell’amministratore di condominio


Alla fine di un esercizio non è raro che i condomini vogliano cambiare l’amministratore di condominio. Il malcontento spesso si affaccia nelle assemblee di fine anno e non è detto che l’incarico dell’amministratore, anche quando ha lavorato bene, non sia in bilico ma prima di vedere come deve fare un preventivo l’amministratore di condominio…

Quanto dura in carica l’amministratore?

  • Secondo l’art. 1129 c.c. l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
  • Dopo la riforma l’incarico dell’amministratore è diventato quindi una sorta di uno più uno. E l’amministratore, nell’assemblea dell’anno successivo a quello del primo incarico, non ha nessun obbligo di mettere all’ordine del giorno la conferma.
  • Se i condomini vorranno discutere di questo punto dovranno chiedere all’amministratore di inserirlo nell’ordine del giorno.
  • In caso contrario, se si discutesse di questo punto non all’ordine del giorno si produrrebbe una deliberazione nulla.

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Ma come deve essere fatto il preventivo dell’amministratore di condominio?

In genere vengono prodotti due tipi di preventivi:

  • Modulare, nel quale vengono inserite le singole voci di costo in modo analitico con un prezzo per ogni singola voce. Questo tipo di preventivo presenta delle incognite perché è difficile sapere a priori quanto una determinata attività, che ha un costo prestabilito, sarà eseguita nel corso dell’anno d’esercizio.
  • Forfettario, da maggiore garanzia ai condomini perché le voci sono raccolte per macro aree con un costo prestabilito fisso e questo garantisce di non avere brutte sorprese in fase di consuntivo.

C’è poi una forma mista che prevede alcune voci forfettizzate per macro aree e una serie di voci indicate come extra (es. assemblee straordinarie, gestione dei sinistri, gestione dei lavori straordinari e la gestione delle pratiche per le detrazioni fiscali).

Attenzioni quindi a prendere lucciole per lanterne, non fatevi ingannare dal costo unitario della gestione ordinaria ma cercate di avere un preventivo chiaro con voci il più possibili fisse.

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13 Gen 2019
fattura elettronica

Fatturazione elettronica e condominio: cosa cambia

A partire dal 1 gennaio 2019 è entrata in vigore la fatturazione elettronica tra aziende e tra aziende e consumatori. Anche il condominio è interessato da tale provvedimento, non tanto per l’emissione ma in qualità di soggetto passivo di imposta. Cosa cambia per l’amministratore per rispettare agli obblighi contabili e fiscali dei condomìni da lui amministrati?


L’introduzione della normativa relativa alla fatturazione elettronica, non più solo verso la pubblica amministrazione, ma anche tra aziende e tra aziende e consumatore, non riguarda il condomìnio che, non essendo soggetto IVA, è a tutti gli effetti, un consumatore finale.

Anche se l’obbligo non riguarda il condominio nell’emissione della fattura elettronica, i fornitori che sono soggetti IVA obbligati ad emettere fattura elettronica, oltre ad inviarla attraverso lo SDI (Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate), dovranno inviare la fattura anche nel formato classico al condomìnio.

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Come va compilata e consegnata la fattura al condominio

La fattura elettronica viene compilata in questo modo:

  • Si riporta il codice fiscale del condominio nell’apposito campo dell’identificativo fiscale del cessionario / committente;
  • Nel campo Codice Destinatario si inserisce il codice convenzionale 0000000;
  • La fattura così compilata va inviata al sistema di interscambio SDI;
  • Una copia della fattura elettronica, in formato digitale o analogico, dovrà essere consegnata al condominio indicando che si tratta di una copia della fattura trasmessa allo SDI.

Il condominio è obbligato a dotarsi di PEC o Codice Destinatario?

Essendo, in genere, un consumatore finale, il condomino non è obbligato a dotarsi di una PEC o del Codice Destinatario per la ricezione delle fatture elettroniche. Tuttavia, per motivi di natura gestionale, il condominio si può dotare volontariamente di PEC o Codice Destinatario per favorire la ricezione delle fatture elettroniche ed avere una migliore e più efficiente gestione.

Inoltre il condomìnio che non è dotato di Partita Iva non è tenuto alla conservazione delle fatture elettroniche.

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Cosa deve fare un fornitore che invia la fattura elettronica al condomino?

Nel caso in cui il fornitore sia obbligato all’emissione della fattura elettronica nei confronti di un condominio che non abbia indicato né il Codice Destinatario né la PEC, dovrà emettere il documento inserendo il codice convenzionale di 7 zeri nell’apposito campo e lasciando vuoto il campo della PEC.

Poi dovrà provvedere a far avere al condominio copia della fattura elettronica inviata allo SDI.

In ogni caso il condomìnio, come ogni privato, potrà sempre visualizzare le fatture ricevute nell’apposita area web personale dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa può fare l’amministratore?

In caso di mancata adozione di un sistema differente per la ricezione delle fatture elettroniche, l’amministratore in carica, per poter visionare i documenti emessi nei confronti del condominio dovrà abilitarsi ai sistemi dell’Agenzia delle Entrate per accedere all’area riservata del sito “Fatture e corrispettivi”.

L’abilitazione Fisconline, oltre che permette il recupero delle fatture passive emesse verso i singoli condomini, consente all’amministratore di poter visionare il cassetto fiscale, utile, se non necessario, per la stesura del modello 770 e CU.

L’abilitazione al canale Fisconline del condominio, concessa dall’Agenzia delle Entrate, viene collegata strettamente ai dati dell’amministratore richiedente. In alcuni casi i collegamenti eseguiti attraverso il codice fiscale dell’amministratore possono presentare problemi qualora al professionista non fosse rinnovato il mandato.

Per far si che l’amministratore subentrate possa effettuare l’accesso al sistema Fisconline e quindi entrare nel cassetto fiscale, dovrà assicurarsi che venga chiusa la precedente posizione aperta dall’amministratore decaduto.

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13 Gen 2019
Amministratore di condomino

Quanti sono i compiti dell’amministratore di condominio?

Cosa prevede la legge e quali sono gli obblighi e le attribuzioni del professionista incaricato


Le attribuzioni (art. 1130 c.c.) sono i compiti dell’amministratore di condominio previsti dalla legge conseguenza dell’incarico attribuitogli con la sua nomina da parte dell’assemblea. Il codice civile differenzia i compiti dell’amministratore in attribuzioni, rispetto alle quali egli ha potere d’iniziativa entro certo limiti autonoma – e obblighi (art. 1129 c.c.) cui è sempre tenuto ad adempiere. Gli obblighi, inoltre, sono inderogabili (art. 1138, quarto comma, c.c.), mentre le attribuzioni possono essere estese o comunque specificate da parte dell’assemblea condominiale. Di seguito la definizione delle specifiche attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore di condominio.

– L’Amministratore di condominio esegue le delibere e convoca l’assemblea annuale

Eseguire le delibere assembleari (art. 1130 n. 1 c.c.) vuol dire realizzare tutte le attività previste.

Se l’assemblea ha deliberato di far eseguire interventi di riparazione, ad esempio del portone d’ingresso, l’amministratore deve attivarsi affinché ciò avvenga, contattando ditta scelta, prendere accordi sulle modalità e i tempi dell’intervento, raccogliere le somme dovute dai condòmini in ragione del piano di riparto approvato, verificare la corretta esecuzione dell’opera e pagare l’impresa secondo quanto pattuito.

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In quanto mandatario del condominio, l’amministratore deve adempiere al proprio incarico osservando la diligenza del buon padre di famiglia, che diviene vera e propria diligenza professionale. Ciò, quindi, fa sì che nella esecuzione della delibera l’amministratore debba osservare l’attenzione necessaria a far sì che quella decisione assembleare trovi chiara, completa e corretta applicazione.

Restando all’esempio, quindi, le fasi di raccordo con la ditta e quelle di esecuzione del lavori dovranno essere realizzate dall’amministratore avendo cura di verificare la corretta esecuzione dell’intervento: nell’ipotesi di contestazioni, all’amministratore non potrà essere rimproverata la qualità del lavoro, quanto piuttosto non aver vigilato affinché tutto fosse corretto.

L’esecuzione di una delibera è l’attività che l’amministratore di condominio deve porre in essere per realizzare le decisioni dell’assemblea condominiale, osservando la diligenza del buon padre di famiglia; essa comprende quanto specificamente deliberato in riunione e tutte le attività accessorie e strumentali alla corretta realizzazione di tale deliberazione. L’attività di esecuzione delle delibere assembleari, infine, si spinge fino alla difesa giudiziale della loro validità.

L’art. 1130 n.1 c.c. specifica che l’amministratore, oltre ad eseguire le delibere, deve anche convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto. Il combinato disposto tra questa disposizione e quella di cui al successivo n. 10 dello stesso art. 1130 chiarisce la tempistica per la convocazione di quest’assemblea.

– L’Amministratore di condominio cura l’osservanza del regolamento

Curare l’osservanza del regolamento condominiale vuol dire rispettare e fare rispettare le norme regolamentari che vi sono contenute. Il regolamento è quella sorta di statuto del condominio, nel quale sono contenute una serie di norme che a seconda della natura dell’atto hanno lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese l’amministrazione ed il decoro dell’edificio.

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Con l’approvazione della legge n. 220 del 2012 e del correttivo introdotto con il d.l. n. 145 del 2013, l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile – quello che prevede sanzioni per l’inosservanza di norme del regolamento condominiale – è tornato ad avere una certa rilevanza pratica, in quanto sono stati aggiornati gli importi previsti a titolo di sanzione.

Sebbene la così detta multa condominiale possa essere deliberata solamente dall’assemblea, è evidente che per l’amministratore di condominio curare l’osservanza del regolamento stia a significare anche raccogliere ogni elemento utile alla valutazione del comportamento illecito e quindi darne comunicazione all’assemblea al fine di consentire la valutazione dell’irrogazione di una sanzione.

Nel caso di insuccesso del tentativo bonario di richiamo all’osservanza del regolamento, l’amministratore non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare, visto che  è già tenuto a curare l’osservanza del regolamento del condominio. Sebbene non sia necessaria alcuna autorizzazione per l’azione giudiziale, è obbligatorio il benestare assembleare per la partecipazione al procedimento di mediazione che deve necessariamente precedere l’azione giudiziaria tesa ad ottenere l’osservanza del regolamento (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

– L’Amministratore di condominio disciplina l’uso delle cose comuni

Disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.) vuol dire operare per far sì che le manutenzioni siano regolari, che tutti godano al meglio dei beni e servizi comuni e che nessuno dei condòmini prevarichi sugli altri. L’attività di disciplina dell’uso delle cose comuni è strettamente connessa con:

a) le delibere assembleari, che possono contenere disposizioni sull’argomento;

b) il regolamento di condominio che ha tra i principali contenuti proprio quello della disciplina dell’uso delle cose comuni;

c) la riscossione dei contributi, che garantisce l’erogazione dei servizi condominiali.

Nei casi in cui le delibere e/o il regolamento non contengano indicazioni, l’amministratore ha potere autonomo e discrezionale di disciplina dell’uso delle cose comuni.

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– L’Amministratore di condominio riscuote i contributi

Riscuotere i contributi (art. 1130 n. 3 c.c.) dovuti in relazione alla gestione condominiale, fare in modo quindi che i condòmini versino le somme dovute sulla base di un del preventivo e consuntivo, approvati o come conseguenza di un provvedimento dall’amministratore

È possibile distinguere due tipologie di riscossione:

a) la riscossione su base volontaria, ossia quella che si ottiene con lo spontaneo adempimento da parte dei condòmini;

b) la riscossione su base coattiva, ossia quella che si ottiene a seguito d’ingiunzione da parte dell’Autorità Giudiziaria e rispetto alla quale la legge impone precise tempistiche di attivazione.

Alla riscossione delle quote deve seguire la pronta registrazione delle stesse sul registro di contabilità (art. 1130 n. 7 c.c.) nonché il loro versamento sul conto corrente condominiale (art. 1129, settimo comma, c.c.).

– L’Amministratore di condominio eroga le spese 

Erogare le spese, per l’amministratore condominiale, vuol dire effettuare i pagamenti dovuti in relazione ai contratti con i fornitori e più in generale provvedere a corrispondere ciò che è deliberato dall’assemblea o comunque dovuto dalla compagine condominiale (art. 1130 n. 3 c.c.).

L’erogazione delle spese è materia strettamente connessa con la disciplina dell’uso delle cose comuni e la riscossione dei contributi. L’erogazione delle spese avviene:

a) in via generale, in ragione di una deliberazione adottata dall’assemblea; si pensi alle spese contenute nel preventivo annuale di gestione, agli interventi deliberati con una decisione adottata ad hoc, ecc.;

b) in via straordinaria, sulla base di provvedimenti propri dell’amministratore, il quale può ordinare lavori di manutenzione straordinaria nel caso di urgenza degli stessi (art. 1135, secondo comma, c.c.).

L’amministratore ha il potere di erogare le spese approvate dall’assemblea e tutte quelle che sono connesse con la gestione del condominio.  Nel caso in cui l’amministratore abbia erogato una spesa ordinaria non ottenendo la successiva approvazione (ratifica) da parte dell’assemblea, egli potrà sempre intentare una causa (previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) per vedere riconosciuta la correttezza del proprio operato.

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– L’Amministratore di condominio compie atti conservativi

Compiere gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.) vuol dire porre in essere ogni attività utile a salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei relativi impianti e servizi.

L’attività giurisprudenziale ha escluso, che la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato (senza alcuna autorizzazione assembleare) possa essere annoverata tra i così detti atti conservativi. Mentre è considerato legittimo per l’amministratore agire in giudizio, senza preventiva autorizzazione assembleare, contro il costruttore, per i difetti dei lavori di costruzione/manutenzione delle parti comuni dell’edificio, nonché più in generale rispetto a comportamenti illeciti di condòmini o terzi rispetto alle parti comuni dell’edificio.

– L’Amministratore di condominio cura gli adempimenti fiscali

Eseguire gli adempimenti fiscali vuol dire porre in essere quelle attività di carattere fiscale connesse alla gestione ordinaria/straordinaria del condominio (art. 1130 n. 5 c.c.).

Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta: ciò vuol dire che ad ogni pagamento soggetto a ritenuta d’acconto, l’amministratore deve trattenere una parte dell’imponibile della somma dovuta al fornitore per poi versarla allo Stato, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento, a titolo di acconto sulle imposte dovute dal fornitore.

I principali adempimenti fiscali cui è tenuto a dar seguito l’amministratore di condominio:

  • Agevolazioni fiscali per opere di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
  • Certificazione unica
  • Modello 770
  • Quadro AC
  • Quando dovuto, l’amministratore, in relazione alle parti comuni, deve versare le imposte Imu, Tares e Tosap.

L’omesso adempimento può portare all’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge o, in assenza di sanzioni, a richieste di risarcimento danno da parte dei condòmini. Le sanzioni tributarie sono sempre irrogate nei confronti del condominio, quale soggetto responsabile ai fini fiscali. Spetterà quindi ai condòmini rivalersi sull’amministratore.

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-L’Amministratore di condominio cura registro di anagrafe condominiale

Attività consistente nella formazione ed aggiornamento del registro (art. 1130 n. 6 c.c.) contenente le informazioni su generalità dei condòmini, dati identificativi dell’unità immobiliare, diritti reali o personali di godimento esistenti e dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

La cura del registro di anagrafe condominiale avviene sia attraverso la formazione iniziale di tale atto, sia attraverso il suo aggiornamento. In entrambi i casi è fondamentale la collaborazione dei condòmini – che hanno l’obbligo di rispondere alle richieste dell’amministratore – la cui inadempienza può portare all’acquisizione delle informazioni su iniziativa dell’amministratore e con spese a carico degli inadempimenti.

Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 6 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio deve dedursi che le spese per la ricerca dei dati da inserire nel registro possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

La legge prevede che: “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili” (art. 1130 n. 6 c.c.).

Alla cura del registro di anagrafe condominiale si affianca l’obbligo di consentirne la consultazione ai condòmini, che possono esercitare tale diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

– L’Amministratore di condominio cura registro dei verbali

Attività consistente nella trascrizione in un unico volume di tutti i verbali dell’assemblea condominiale con attenzione a riportare tra le altre cose, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni dei condòmini che ne abbiamo chiesto la trascrizione (art. 1130 n. 7 c.c.) ed in generale tutte le informazioni utili a rendere il verbale assembleare valido e non contestabile per via giudiziaria.

Alla cura del registro dei verbali si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono esercitare questo diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

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-L’Amministratore di condominio cura registro nomina e revoca dell’amministratore

Si tratta di quell’attività connessa alla tenuta di quel documento (art. 1130 n. 7 c.c.) nel quale vanno indicate in ordine cronologico tutte le nomine (alle quali vanno equiparate le conferme) e le revoche; se queste sono avvenute per via giudiziale assieme alla data vanno indicati anche gli estremi identificativi del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.

Alla cura del registro di nomina e revoca corrisponde l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono prenderne ed estrarne copia da lui firmata, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Non curare di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visioni secondo le condizioni dettate dalla legge sono condotte che rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

-L’Amministratore di condominio cura registro di contabilità

È l’attività connessa alla regolare tenuta di quel libro contabile nel quale sono annotate entrate e spese inerenti lo specifico condominio amministrato (art. 1130 n. 7 c.c.). Ogni singola operazione in entrata ed in uscita deve essere annotata su di esso non oltre trenta giorni dalla data di effettuazione.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio conserva la documentazione tecnico-amministrativa

La legge (art. 1130 n. 8 c.c.) impone all’amministratore la conservazione della documentazione riferibile al rapporto con i condòmini (es. corrispondenza) sia quella tecnico-amministrativa inerente all’edificio.

A differenza delle così dette pezze giustificative poste alla base del rendiconto di gestione (art. 1130-bis, primo comma, c.c.) rispetto alle quali vige un obbligo di conservazione decennale, la documentazione inerente ai rapporti con i condòmini e quella tecnico-amministrativa riguardante l’edificio devono essere sempre conservate senza scadenza.

Alla conservazione di questa documentazione, si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

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– L’Amministratore di condominio attesta lo stato dei pagamenti e delle liti

Si tratta di una dichiarazione in merito a fatti noti all’amministratore, che lo stesso deve rilasciare a qualunque condomino gliene faccia richiesta (art. 1130 n. 9 c.c.).

Si tratta di un documento di cui si sente spesso parlare nell’ambito dei contratti di compravendita. È prassi che la parte venditrice, sollecitata in tal senso dall’acquirente, fornisca un’attestazione dell’amministratore che alla data di rilascio tutte le spese sono state saldate.

Non fornire le informazioni richieste dai condòmini rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il rendiconto annuale di gestione

Si tratta dell’attività strettamente collegata alla gestione dell’annualità appena trascorsa e serve a informare i condòmini riuniti in assemblea dell’attività svolta nell’anno di gestione, delle spese sopportate (in ragione del preventivo precedentemente approvato o comunque quelle occorse) nonché di tutta l’attività connessa all’incarico in precedenza affidato (art. 1130 n. 10 c.c.).

Il codice civile specifica che il rendiconto di gestione (da redigersi secondo le indicazioni contenute nell’art. 1130-bis c.c., si veda Voce, Rendiconto di gestione) deve essere redatto in modo tale da “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 10 c.c.).

La lettura coordinata dell’art. 1130 nn. 1 e 10 c.c. e dell’art. 1135 c.c. riguardante l’assemblea ordinaria annuale lascia intendere che il conteggio debba avvenire prendendo come punto di partenza la data di chiusura dell’esercizio di riferimento.

L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per la discussione in merito al rendiconto rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il preventivo annuale di gestione

L’attività di redazione del preventivo annuale di gestione consiste nella redazione di un documento e relativo piano di riparto utili a delineare le spese che si dovranno affrontare nell’anno di gestione a venire e il relativo peso in capo ai singoli condomini.

L’assemblea, in quanto organo sovrano preposto alla gestione del condominio, ha il potere di emendare il preventivo di gestione presentato dall’amministratore o addirittura di bocciarlo. Ma è l’amministratore che eroga le spese per la gestione ordinaria ed è sempre l’amministratore cui è demandato il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni.

In questo contesto è a lui che spetta valutare le spese che dovranno essere sostenute per l’attività di gestione al fine di ottenere dai condòmini l’assenso ad operare ed erogarle.

Mentre il rendiconto consuntivo ha lo scopo di chiudere l’esercizio, meglio di chiudere la gestione ad esso riferita, il preventivo mantiene il proprio valore anche oltre l’anno di riferimento e fintanto che non sia sostituito dal rendiconto approvato.

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– Legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale

In quanto legale rappresentante del condominio, l’amministratore è investito del potere/dovere di iniziare un giudizio o di resistervi nell’interesse del condominio (art. 1131 c.c.).

Il problema che ci si è posti in relazione alla legittimazione attiva e passiva dell’amministratore condominiale è che: posto che le cause per interesse condominiale devono essere iniziate e devono chiamare in causa l’amministratore di condominio, in quali circostanze questi deve farsi autorizzare dall’assemblea a promuoverle/resistervi? Quali le conseguenze in caso di mancanza di una deliberazione assembleare di autorizzazione?

L’amministratore di condominio dovrebbe guardare le competenze delineate dall’art. 1130 c.c. e quindi valutare se l’azione iniziata o rispetto alla quale si resiste è tra quelle rientranti nelle competenze dell’amministratore; se così fosse non si dovrebbero porre problemi in merito alla necessità di una autorizzazione dell’assemblea.

Poiché tutte le cause condominiali sono soggette al tentativo di mediazione, rispetto al quale è sempre necessaria l’autorizzazione a partecipare dell’assemblea, è da considerare utile quando si ottiene questa autorizzazione far eventualmente autorizzare l’amministratore anche per il successivo eventuale giudizio.

– Provvedimenti dell’amministratore

Sono tutti quegli atti/decisioni assunti dall’amministratore nell’ambito dell’espletamento del proprio incarico. La categoria del provvedimento dell’amministratore è comprensiva di tutte le sue iniziative: dal sollecito di pagamento alla richiesta di somme per l’erogazione dei servizi comuni, al piano di ripartizione delle stesse. Tutti questi e tanti altri sono provvedimenti dell’amministratore.

Se l’amministratore, ad esempio, – in virtù del suo potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni – vieta l’uso di una zona comune a parcheggio, tutti i condòmini devono osservare quel precetto.

Tali provvedimenti sono comunque contestabili. Due le modalità previste:

a) il ricorso all’assemblea;

b) il ricorso all’Autorità Giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. In tal caso l’azione giudiziaria dev’essere preceduta dal tentativo di mediazione.

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– L’Amministratore di condominio eroga le spese straordinarie

Il codice civile in materia condominiale non specifica che cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria: il criterio distintivo non può essere solamente quello dell’inserimento della spesa nell’ambito del preventivo di gestione, ma deve guardare anche alla tipologia d’intervento, valutandone la natura in relazione al bene che lo riguarda.

Sostituire una lampadina delle scale che si rompe in ragione dell’uso è sicuramente un intervento di manutenzione ordinaria. Sostituire il serbatoio dell’autoclave anche in relazione alla spesa da erogare, invece, può essere considerato intervento di manutenzione straordinaria.

L’urgenza dell’intervento straordinario autorizza l’amministratore all’erogazione della spesa, ergo alla sua richiesta ai condòmini. Urgente è la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia. Non vi sono ragioni che ostino a considerare simile il concetto di urgenza della spesa sostenuta dal condomino (art. 1134 c. c.) rispetto a quella erogata straordinaria dall’amministratore. In relazione a quest’ultima anche per valutarne compiutamente la validità è necessario domandarsi: l’amministratore avrebbe potuto agire diversamente, ad esempio ponendo un correttivo temporaneo e convocando l’assemblea per fare scegliere la soluzione definitiva?

In caso di contestazione o di mancata ratifica da parte dell’assemblea della spesa straordinaria erogata dall’amministratore di condominio, la competenza a decidere sulla sua legittimità, in mancanza di accordo nell’ambito della procedura di mediazione, è rimessa all’Autorità Giudiziaria territorialmente competente (quella del luogo in cui è ubicato l’immobile), ossia al Giudice di Pace per controversie di valore non superiore a € 5.000,00 o al Tribunale per quelle di valore maggiore a tale cifra.

– L’Amministratore di condominio convoca l’assemblea ordinaria e straordinaria

Attività consistente nel recapito – nelle forme previste dalla legge (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – di un documento, chiamato avviso di convocazione, nel quale sono contenute le informazioni necessarie a consentire la corretta partecipazione all’assemblea degli aventi diritto a partecipare. La convocazione è atto proprio dell’amministratore che deve e/o può compierlo di propria iniziativa o su sollecitazione dei condòmini che possono surrogarsi a lui nel compimento solamente a determinate condizioni.

– Obbligo di convocazione

Nel caso di assemblea ordinaria annuale la convocazione è atto dovuto ai fini dell’approvazione del rendiconto consuntivo. Si tratta di un vero e proprio obbligo previsto dalla legge (art. 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c.) e l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino.

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

La legge n. 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile un’altra ipotesi di obbligo di convocazione, ossia quello previsto dall’art. 1120, secondo e terzo comma, c.c. con riferimento a specifiche innovazioni e che impone all’amministratore di convocare l’assemblea anche su richiesta – che sia dettagliata rispetto agli interventi da eseguire – di un solo condomino. In tal caso la convocazione dev’essere eseguita entro trenta giorni dalla suddetta richiesta; anche in questo caso all’inadempimento può seguire una richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L’amministratore è anche tenuto a convocare l’assemblea allorquando il condominio sia citato in giudizio in relazione a materie che esulano dalle sue attribuzioni e in tutti quei casi di notificazione di provvedimenti amministrativi rispetto ai quali, ugualmente, non ha alcun potere autonomo di decisione.

– Facoltà di convocazione 

Si tratta di un potere di convocazione esercitabile in modo discrezionale dall’amministratore di condominio, egli, dice l’art. 66 disp. att. c.c., può convocare l’assemblea (straordinaria):

a) tutte le volte che lo ritenga necessario;

b) quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Nella prima ipotesi il potere è libero ed assoluto: nel secondo caso, nessun obbligo è posto in capo all’amministratore, ma l’omessa convocazione entro dati termini consente ai condòmini richiedenti di convocare l’assemblea di cui s’era sollecitata la convocazione.

– Conseguenze per l’omessa convocazione

Nei casi in cui c’è obbligo di convocazione, l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale. Il provvedimento revocatorio giudiziale non accede automaticamente all’inadempimento, spettando al giudice adito valutare se la grave irregolarità contestata (omessa convocazione) sia tale anche nel caso concreto.

Qualora, invece, l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dei millesimi dell’edificio, questi, trascorsi dieci giorni dalla richiesta, possono autoconvocare un’assemblea in sostituzione dell’amministratore (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

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07 Gen 2019
Amministratore di condominio infedele

L’Amministratore e l’appropriazione indebita

Tema purtroppo di attualità, quando a compiere questo reato è l’amministratore di condominio, si dovrebbe procedere d’ufficio (art. 646 del cod. pen.)


Le recenti notizie di cronaca di appropriazione indebita hanno portato alla luce, nuovamente, il comportamento penalmente rilevante, tenuto da alcuni amministratori, che hanno destinato le somme raccolte per il pagamento delle bollette del riscaldamento a non meglio identificati usi. Tali comportamenti hanno eco negativo su tutta la categoria che, già abitualmente, deve difendersi dai luoghi comuni che si diffondono a causa della scellerata condotta di alcuni “professionisti”.

Gli amministratori di condominio che operano a livello nazionale fanno parte, in genere, di queste quatto categorie:

  • Professionisti, iscritti ad un ordine professionale, che esercitano regolarmente la loro attività affiancandola a quella di amministratore condominiale;
  • Amministratori condominiali professionisti iscritti ad una associazione di categoria. Attualmente esistono 52 associazioni e di queste solo 17 sono iscritte al MISE (I.A.C. – A.IM.A. – A.L.A.C. – A.N.A.C.I. – A.N.A.I. – A.N.A.P.I. – A.R.A.I. – A.R.CO. – APAC – CONF.A.I. – F.N.A. – Gesticond – M.A.P.I. – REVCOND – SESAMO – UNAI);
  • Amministratori condominiali professionisti non iscritti ad alcuna associazione;
  • Amministratori di condominio interni, in genere si tratta di uno dei condòmini che esercita la funzione nel proprio condominio.

Non è semplice, per i condòmini alla ricerca di un amministratore, individuare un professionista serio e affidabile. In un lavoro dove l’acquisizione dei “clienti” avviene prevalentemente attraverso il passaparola, diventa importante il ruolo delle associazioni di categoria, che dovrebbero difendere i professionisti seri diffondendo una diversa cultura dell’amministrazione condominiale anche nei confronti degli stessi condòmini. Sono questi infatti a esercitare il controllo finale sull’operato dell’amministratore, e dovrebbero essere più consapevoli dei propri diritti, specie quando viene affidato un mandato per la gestione del proprio patrimonio.

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Ma cosa succede quando l’amministratore disonesto di appropria dei fondi del condominio.

In questo caso si applica il codice penale ed in particolare l’art. 646:

Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile [c.c. 812; c.p. 624] altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa [c.p. 120; c.p.p. 336], con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032 [c.p. 29] (1).

Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario [c.c. 1783], la pena è aumentata [c.p. 64].

[Si procede d’ufficio, se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel n. 11 dell’articolo 61 [c.p. 649] (2)] (3)

Nel caso dell’amministratore di condominio si procede d’ufficio perché, approfittando del proprio ruolo, e dell’autorità che gli è stata conferita, usa i fondi del condominio, o le cose, come se fossero sue ed agisce nel proprio interesse, o di altri, per trarne, o far conseguire, un ingiusto profitto.

L’amministratore, che è legato al condominio da un vincolo di mandato, raccoglie i fondi, deliberati dall’assemblea, al fine di eseguire specifici pagamenti o per provvedere alle spese della gestione condominiale.

Le somme versate sono quindi vincolate ad una specifica destinazione che è stata stabilita e deliberate dall’assemblea condominiale. L’amministratore è inoltre tenuto a rendicontare le spese e alla restituzione delle somme utilizzate senza un giustificativo.

Commette il delitto di appropriazione indebita il mandatario che, violando le disposizioni impartitegli dal mandante, si appropri del denaro ricevuto utilizzandolo per propri fini e, quindi, per scopi diversi ed estranei agli interessi del mandante” Sez. II, sent. n. 23347 del 3 maggio 2016; nello stesso senso Sez. II, sent. n. 50156 del 25 novembre 2015) (Cass. pen., sent. n. 31322/2017).

L’amministratore commette un illecito anche qualora, allo scopo di coprire perdite che si verificano in altri condomìni da lui gestiti, trasferisca fondi di proprietà di un condominio ad un altro.

L’amministratore risponde quindi del reato di appropriazione indebita, aggravata dal ruolo che ricopre e che gli è stato conferito.

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04 Gen 2019
Terrazzo ad uso esclusivo

La ripartizione delle spese per il parapetto del terrazzo ad uso esclusivo

Quali sono i criteri applicati e le diverse interpretazioni della norma


Prima si spiega come fa fatta la ripartizione spese per il parapetto diciamo che in condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta, in genere delimitata da un parapetto, utilizzata esclusivamente dal proprietario dell’unità immobiliare dalla quale vi si accede.

Può essere di proprietà, o ad uso esclusivo, ed ha anche funzione di copertura delle unità immobiliari sopra le quali si trova.

Anche se la copertura è parziale, ad esempio solo di una parte dell’edificio, la ripartizione delle spese da parte dell’amministratore va fatta seguendo i criteri stabiliti dal Codice Civile nell’articolo 1126:

  • Quando l’uso dei lastrici solari o di un parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella ripartizione delle spese o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini o della parte di questi a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Come spesso accade, nella norma sono stati tralasciati degli elementi, in questo caso gli accessori come il parapetto della terrazza ad uso esclusivo. Viene quindi a mancare uno specifico criterio di ripartizione delle spese che, com’è naturale, ingenera diversi contrasti e problemi d’interpretazione.

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Secondo un orientamento, ritenendo il parapetto parte integrante dell’immobile ed elemento del decoro architettonico, si applicano i criteri di ripartizione dell’art. 1126 del c.c. facendo ricadere un terzo della spesa a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo e i restanti due terzi a carico dei proprietari degli immobili sottostanti. Per decoro architettonico, s’intende in questo caso, non un elemento di pregio di un immobile di pregio storico ma, semplicemente, un elemento che completa le caratteristiche estetiche dell’immobile e che le integra.

Un altro orientamento vede nel parapetto un elemento strutturale dell’immobile e che quindi segue i principi stabiliti dall’art. 1117 c.c. La ripartizione delle spese va fatta quindi tenendo conto dei millesimi di proprietà. Questo principio vale soprattutto se si rifà il rivestimento esterno del parapetto che è parte integrante della facciata.

Un terzo orientamento stabilisce che la ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c. vale solo per la copertura del terrazzo. Il parapetto della terrazza ad uso esclusivo ha invece funzione protettiva e serve alla fruizione del terrazzo stesso. Deve quindi essere il proprietario, o chi ne ha l’uso esclusivo, a farsi carico dei relativi costi di rifacimento.

Per evitare che la questione diventi motivo di liti, in assenza di un regolamento specifico, sarebbe opportuno che l’assemblea votasse all’unanimità un criterio di ripartizione per le spese del parapetto della terrazza ad uso esclusivo, avvalendosi dell’art. 1123 del c.c. secondo il quale: Se si tratta di cose destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione diversa in base all’uso che ciascuno ne fa.

Tale deliberazione avrebbe forza di legge per le decisioni su possibili lavori di rifacimento stabilendo un chiaro principio.

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03 Gen 2019

Condominio orizzontale e supercondominio: quali sono le regole

Le norme che stabiliscono la ripartizione delle spese nel condominio parziale


Quando più unità immobiliari o più edifici tra loro indipendenti condividono una o più parti comuni previste dall’articolo 1117 del Codice Civile, salvo che non sia diversamente previsto dagli atti, è possibile costituire un condominio orizzontale o un supercondominio.

Con l’avvento della legge di riforma 220 del 2012 entrambe le tipologie sono state equiparate a tutti gli effetti di legge al classico condominio.

Cos’è il condominio orizzontale

Per quanto riguarda il condominio orizzontale, le classiche villette a schiera, la Cassazione già in passato si era pronunciata sull’argomento stabilendo che se le parti accessorie degli edifici rientrano in quelle elencate nel citato articolo 1117 c.c., e se queste parti sono indispensabili all’uso e all’esistenza delle singole unità immobiliari, sempre che non sia diversamente previsto dagli atti, la definizione di Condominio si configura anche per edifici che non si estendono in senso verticale ma in senso orizzontale.

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Cos’è il supercondominio e le norme che lo regolano

Già prima della riforma, la Cassazione definisce il supercondominio come la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di impianti e servizi comuni (es. illuminazione, cortile comune, strade d’accesso, cancelli carrai, portineria, etc.) come accessori dei singoli fabbricati. Il verificarsi di queste condizioni stabilisce l’esistenza di fatto del supercondominio.

Nelle condizioni precedentemente descritte, quando esiste il supercondominio, vi sarà la coesistenza di due tipi di tabelle millesimali:

  • quella supercondominiale, che serve a ripartire le spese tra i diversi condomìni;
  • quella dei singoli condomìni, che serve a ripartire le spese tra singoli condòmini dell’edificio.

Le delibere prese in sede di assemblea supercondominiale hanno effetto immediato sui singoli condòmini. Non è quindi necessario che si pronuncino le singole assemblee dei vari condomìni.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese valgono i principi del condominio parziale stabilite dall’articolo 1123, comma 3, del c.c. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

In conseguenza di ciò, le spese riguardanti i singoli edifici facenti parte del supercondominio, vanno ripartite tra i condòmini del singolo edificio.

Quando il numero complessivo dei partecipanti al supercondominio è inferiore a 60, il singolo condòmino può scegliere di partecipare alla “superassemblea” o di farsi rappresentare. Se il numero dei partecipanti invece supera 60, allora vale quanto stabilito dalle disposizione di attuazione del Codice Civile, art. 67: ogni singolo condominio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c., quinto comma), elegge il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell’amministratore.

Tale figura può essere anche esterna alla compagine condominiale ed ha la funzione di raccordo tra la compagine supercondominiale e l’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomìni interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominato, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

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01 Gen 2019

Resistono alla finanziaria 2019 le agevolazioni per l’antisismica

Rinnovato fino alla fine del 2021 il sismabonus


La manovra finanziaria 2019, oltre a prevedere le agevolazioni per le zone colpite dai sismi, come quello recente della provincia di Catania, in tema di prevenzione tiene inalterate le misure previste per il sismabonus ancora per tre anni.

Cos’è il sismabonus

Si tratta di una detrazione fiscale, sia per i contribuenti Irpef che per i contribuenti Ires, riconosciuta per la messa in sicurezza di immobili ad uso privato, o produttivo, che siano situati sul territorio italiano con rischio sismico riconosciuto. In Italia riguarda la gran parte del territorio (scarica la mappa pericolosità sismica nazionale) tranne la Sardegna e poche altre zone.

Nel decreto legge 63 del 2013 era stato previsto un meccanismo di agevolazioni poi rivisto nella finanziaria del 2017. La manovra aveva introdotto un bonus variabile, dal 70 all’85 %, per agevolare privati e aziende, nella realizzazione di opere per la messa in sicurezza degli edifici. Veniva inoltre compresso il periodo di detrazione portandolo da dieci a cinque anni.

Nella finanziaria appena varata vengono riconosciute le agevolazioni per tutti i lavori utili a prevenire i danni da sisma realizzati fino alla fine del 2021.

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Come funziona il sismabonus

Gli interventi che si realizzano devono essere finalizzati a rinforzare le strutture o a migliorare la capacità degli edifici di assorbile la forza dei terremoti.

Occorre per prima cosa far riferimento alle Linee guida per la classificazione dell’edificio in una specifica Classe di rischio, ne sono state individuate otto: da A+ (meno rischio), ad A, B, C, D, E, F e G (più rischio).

In funzione della classe di rischio ottenuta dopo gli interventi antisismici viene definita l’entità del sismabonus:

  • detrazione del 85% per interventi relativi a parti comuni di edifici condominiali che consentano il passaggio a 2 classi di rischio inferiore;
  • detrazione del 80% per interventi che consentano il passaggio a 2 classi di rischio inferiore;
  • detrazione del 75% per interventi che siano relativi a parti comuni di edifici condominiali che consentano il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
  • detrazione del 70% per interventi che consentano il passaggio ad una classe di rischio inferiore.

Si tratta spesso di opere che richiedono investimenti di notevole entità e in questo senso, per i lavori sulle parti comuni condominiali, viene incontro il meccanismo, previsto dalla norma, della cessione del credito.

Solo per questo tipo di lavori il credito può essere ceduto ad aziende capienti, che non siano banche o finanziarie, e che finanziano in questo modo una parte dei lavori.

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19 Nov 2018

Criteri di contabilizzazione: in vigore le novità 2018

Dopo una discussione durata tre anni, arriva la nuova UNI 10200:2018


Con l’entrata in vigore dell’obbligo della contabilizzazione del calore, che ha comportato gravosi esborsi da parte dei condòmini, ci si aspettava una riduzione dei costi grazie alla puntuale registrazione dei consumi volontari.

All’arrivo dei rendiconti consuntivi però le sorprese non sono mancate e le differenze di spesa, rispetto ai vecchi metodi di contabilizzazione, hanno evidenziato notevoli differenze di costo tra condòmini. Spesso questo ha ingenerato vere e proprie dispute anche legali.

Dopo una fase di applicazione di circa tre anni della norma UNI 10200:2015 per il calcolo del fabbisogno energetico, lo scorso 11 ottobre è entrata in vigore la nuova norma UNI 10200:2018 che ha sostituito la precedente.

Il CTI, Comitato Termotecnico Italiano, che ha redatto la nuova norma, ha cercare di risolvere almeno in parte i problemi riscontrati nell’applicazione di quella in vigore.

Le problematiche principali riguardano gli ormai famosi consumi involontari, anche detti costi fissi, che sono principalmente dovuti alle dispersioni per il funzionamento dell’impianto e alle caratteristiche strutturali dell’immobile.

Questi costi devono essere corrisposti dai condòmini anche quando l’appartamento ha un uso saltuario o stagionale.

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La nuova 10200:2018 stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento, raffrescamento, e acqua calda sanitaria, per quegli edifici con impianti centralizzati, dotati o meno di sistemi di contabilizzazione dell’energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità dagli altri consumi.

Inoltre si rivedono i metodi di ripartizione delle spese in proporzione agli effettivi consumi, questo al fine di incentivarne la riduzione razionalizzandoli. Vengono inoltre esplicitati i criteri per la ripartizione della quota fissa.

Le principali novità della norma rispetto al passato riguardano:

  • L’introduzione della ripartizione delle spese di raffrescamento estivo;
  • La revisione dell’intero processo di calcolo per la ripartizione;
  • Il calcolo del consumo involontario per gli edifici ad uso stagionale;
  • I criteri di ripartizione che tengono conto degli impianti e della struttura del condominio (supercondomini, immobili polifunzionali, ecc.);
  • La classificazione in 4 livelli per la determinazione della potenza dei corpi scaldanti;
  • Le modalità di valutazione dei fabbisogni dell’edificio e della singola unità immobiliare.

Come se non fosse già abbastanza complicato, con lo scopo di correggere le disparità riscontrate in passato, viene introdotta la Quota per potenza termica impegnata nella quale vanno inseriti sia i costi per i consumi involontari che gli oneri gestionali dovuti ai costi di manutenzione e gestione della centrale termica e della contabilizzazione del calore.

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18 Nov 2018

Chi controlla il lavoro dell’Amministratore di condominio?

Il ruolo e le competenze del Revisore Condominiale


Tra le novità dalla riforma del condominio, L. 220/2012, c’è l’introduzione della nuova figura professionale del Revisore Condominiale. Può essere nominato dall’assemblea allo scopo di verificare l’operato dell’amministratore, ha poteri ispettivi e di accesso agli atti. Partendo dal “rendiconto condominiale” può verificare che sia stato compilato secondo quanto previsto dalla riforma.

Si tratta quindi di un’attività ispettiva, di monitoraggio e di controllo, oltre che consultiva, che va affidata ad un soggetto dotato delle idonee competenze professionali.

L’articolo 1130-bis del codice civile prevede che vi possano essere tre diversi livelli di verifica dell’operato dell’amministratore e due diverse figure nominate dall’assemblea:

  • L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un Revisore che verifichi la contabilità del condominio.
  • L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

 

Nei tre diversi livelli di verifica si possono avere le figure di:

  • Revisore condominiale, che è un incarico da conferire a un esterno a titolo oneroso.
  • Consiglio di condominio, con funzione consultiva e di controllo, incarico svolto a titolo gratuito.
  • Condomini e titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, che hanno in ogni momento la possibilità di accedere ai documenti.

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La specifica figura del Revisore Condominiale ha quindi il compito della verifica della tenuta della contabilità, della corretta esecuzione degli adempimenti fiscali, del rispetto delle modalità e delle procedure messe in atto per il recupero dei crediti del condominio, fino alla corretta redazione di rendiconto preventivo e consuntivo.

Il Revisore Condominiale verifica inoltre le attività dell’amministratore che possono avere come risvolto conseguenze sulla contabilità condominiale.

Assumono fondamentale importanza le informazioni relative all’attività di gestione che comportino la possibilità di controversie, sanzioni, azioni risarcitorie, la corretta esecuzione, nei tempi e nelle modalità, delle manutenzioni.

Qualsiasi cosa non emerga chiaramente, che venga taciuta, si può presentare in un secondo momento come un costo imprevisto, che ha un impatta sull’andamento economico e patrimoniale del condominio e della sua compagine.

Il ruolo del Revisore Condominiale diventa fondamentale per portare alla luce quanto viene nascosto da una cattiva gestione dell’amministratore e nell’ambito dell’esercizio delle funzioni che gli sono state attribuite, può portare a controversi condominiali.

La formazione professionale del Revisore Condominiale assume rilevanza fondamentale considerando che la contabilità condominiale è sottoposta a specifiche norme che differiscono da quelle applicate, ad esempio, per la contabilità aziendale. Si tratta quindi un professionista che si è formato per questo specifico ambito.

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06 Nov 2018

Affitti brevi e obblighi del proprietario nei confronti del condominio

Cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile? Cosa succede se il conduttore non rispetta le regole?


Tra le importanti novità introdotte dalla  sharing economy, che stanno rivoluzionando il mercato e l’economia di vari settori che coinvolgono la nostra vita, sicuramente figura quella degli affitti di breve periodo.

Si tratta di un fenomeno sempre più diffuso che ha creato un vero e proprio mercato dell’ospitalità alternativo a quello ufficiale degli operatori turistici.

La legge prevede che il contratto per gli affitti brevi si possa applicare esclusivamente ad immobili, o a parte di essi, ad uso residenziale.

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Locazione di breve periodo e condominio

Sempre più di frequente accade che gli immobili affittati con questa modalità si trovino all’interno di un condominio e che i condomini non vedano di buon occhio i proprietari che praticano questa modalità di affitto a causa dei potenziali disturbi dovuti al via vai continuo di nuovi ospiti.

Ma cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile?

La legge non prevede come debbano essere utilizzate le abitazioni private in condominio, anche se limiti nell’uso della proprietà esclusiva possono essere previsti per regolamento.

L’affitto temporaneo di una stanza, o di un appartamento, non ne comportano la modifica della destinazione d’uso né si configurano come attività di albergo o affittacamere che possono essere espressamente vietate dal regolamento.

Il condomino può quindi affittare temporaneamente il proprio appartamento, o una parte di esso, senza arrecare pregiudizio agli altri, di conseguenza, non ha l’obbligo di chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

L’unico limiti a tale modalità di locazione può essere imposto da un esplicito divieto previsto nel regolamento di condominio che, per avere forza di legge, deve essere di natura contrattuale.

Si tratta quindi di un regolamento che è stato approvato all’unanimità dai condomini e accettato all’atto della sottoscrizione del contratto di compravendita con il costruttore al momento del rogito notarile.

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Ma cosa succede se il conduttore non rispetta il regolamento condominiale o la destinazione d’uso dell’appartamento locato? A chi deve indirizzare i propri provvedimenti l’amministratore di condominio?

Anche se la compagine dell’immobile può rivalersi nei confronti del conduttore in caso di immissioni moleste o dannose della proprietà degli altri condomini, il proprietario resta il soggetto tenuto al rispetto di quanto previsto dal regolamento e al controllo dell’operato del proprio inquilino.

Se ciò non avviene, il condominio può decidere di rivalersi su entrambe in quanto responsabili in solido dei danni arrecati. Per questo è opportuno che l’amministratore diffidi sia il condomino che il conduttore per le infrazioni al regolamento e i danni arrecati agli altri condomini.

Obblighi nei confronti del condominio da parte del locatore

Chi ospita, al massimo per trenta giorni, nella sua abitazione, non ha nessun obbligo di segnalazione al condominio, la legge non lo prevede.

Non esistono divieti all’ospitalità, sia da parte del condomino che del conduttore, che a sua volta può ospitare persone che non fanno necessariamente parte del proprio nucleo familiare.

Chi stipula un contratto di locazione breve è obbligato dalla legge a segnalare alla Questura, entro 24 ore, i dati degli ospiti acquisiti mediante gli appositi moduli sottoscritti dai locatari.

L’amministratore condominiale, per tutelare la sicurezza del condominio, dovendo aggiornare il registro di anagrafe condominiale, potrebbe richiedere i dati degli affittuari con contratto di locazione breve. In caso di rifiuto, potrebbe informare direttamente la Questura, richiedendo le opportune verifiche presso il proprietario che rimane comunque responsabile di eventuali reati di natura penale si compiano nel proprio immobile.

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