Tag: amministratore di condominio

14 Apr 2020

Il regolamento può limitare i diritti dei condòmini?

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: in cosa differiscono?


Secondo quanto stabilito dall’Art. 1138 del c.c. ogni condomìnio, con più di dieci condòmini, deve essere dotato di un regolamento. Va redatto in forma scritta e deve contenere regole relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, le norme relative all’amministratore e alla tutela del decoro architettonico.

Il regolamento di condominio è il documento con il quale si stabiliscono le regole generali che condizionano la vita di tutti i condòmini, all’interno del quale vengono elencate le parti comuni dell’edifico e stabilite regole di gestione che valgono anche per l’amministratore di condominio.

Le stesse regole possono essere rafforzate prevedendo sanzioni per chi non le rispetta.

Alla firma dell’atto di compravendita il proprietario dichiara di accettare il regolamento di condominio allegato, che può essere di natura contrattuale, interno o esterno, o assembleare.

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Al moneto della nascita del condominio, con l’atto di compravendita di un appartamento ad un altro soggetto, il costruttore redige e allega all’atto il regolamento condominiale contrattuale esterno. Lo stesso può essere approvato dall’assemblea, ma solo con voto unanime per essere efficace verso tutti i condòmini. In questo caso si tratto di un regolamento contrattuale interno.

Se fosse obbligatorio, e il condomìno ne fosse sprovvisto, qualsiasi condòmino può prendersi l’incombenza di far approvare un regolamento di natura assembleare. In questo caso, per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei millesimi.

La differenza fondamentale tra il regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare è che il primo può limitare i diritti dei condòmini, il secondo no.

Mentre il primo può, ad esempio, imporre il divieto di modificare la destinazione delle proprietà esclusiva, per il secondo non sarà possibile. In assemblea, e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c. secondo comma, potranno però essere modificati gli articoli di natura regolamentare.

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La differenza sostanziale quindi tra un regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare, è la legittimazione, mediante approvazione, che nel primo riguarda l’unanimità e nel secondo la maggioranza.

Prevedere quindi la limitazione dei diritti dei condomini in un regolamento di natura assembleare comporterebbe una violazione. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare, presso il tribunale, la delibera di approvazione entro 30 giorni da quando ne hanno notizia.

Nel caso in cui sia obbligatorio un regolamento di condominio, e non si riesca ad approvarlo in assemblea, ogni condomino può fare ricorso al giudice per l’approvazione di un regolamento giudiziale.

A seguito della riforma del 2012, non è possibile prevedere all’interno del regolamento norme che vietino il possesso di animali da compagnia.

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13 Giu 2019

Passaggio di consegne: quali documenti deve consegnare l’amministratore uscente?

Quali obblighi prevede la legge alla cessazione dell’incarico dell’amministratore uscente?


Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.).  Ma quali sono i documenti oggetto del passaggio di consegne?

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A titolo puramente esemplificativo anche se non esaustivo è fatto obbligo dalla legge la consegna al nuovo amministratore dei seguenti documenti:

  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Tabelle millesimali;
  • Regolamento condominiale;
  • Chiavi e timbri del condominio;
  • Registri dei verbali di assemblea;
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture;
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni;
  • Codice fiscale del condominio;
  • Passaggio del conto corrente;
  • Polizza di assicurazione del fabbricato;
  • Certificato di prevenzione incendi;
  • Contratto di appalto lavori risanamento facciata, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera;
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori;
  • Distinte bancarie dei versamenti ricevuti, oltre a tutta la documentazione afferente;
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno coinvolto il Condominio;
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro;
  • Documentazione di chiusura cassa;
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.

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10 Apr 2019

Slitta all’8 marzo il termine per l’invio delle comunicazioni su lavori di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico

L’Agenzia delle entrate ha prorogato la scadenza per le comunicazioni degli amministratori di condominio relative alle spese per lavori sulle parti comuni condominiali


Per venire incontro alle esigenze manifestate dalle associazioni di categoria, col provvedimento del 27 febbraio scorso del direttore dell’Agenzia delle Entrate, d’intesa con il Dipartimento della Ragioneria Generale dello Stato, viene posticipato il termine per l’invio dei dati utili alla compilazione delle dichiarazioni precompilate.

Gli amministratori di condominio potranno inviare i dati fino all’8 marzo 2019 invece della scadenza ordinaria del 28 febbraio.

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Ma di quali dati si tratta? Gli amministratori di condominio devono inviare i dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali, nonché i dati relativi all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Per effettuare la trasmissione dovranno utilizzare le nuove specifiche tecniche con ulteriori informazioni per consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e al fine di recepire le novità introdotte dalla legge n.205/2017 in materia di interventi agevolabili effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale, come le spese per interventi di “sistemazione a verde”.

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13 Gen 2019
Amministratore di condomino

Quanti sono i compiti dell’amministratore di condominio?

Cosa prevede la legge e quali sono gli obblighi e le attribuzioni del professionista incaricato


Le attribuzioni (art. 1130 c.c.) sono i compiti dell’amministratore di condominio previsti dalla legge conseguenza dell’incarico attribuitogli con la sua nomina da parte dell’assemblea. Il codice civile differenzia i compiti dell’amministratore in attribuzioni, rispetto alle quali egli ha potere d’iniziativa entro certo limiti autonoma – e obblighi (art. 1129 c.c.) cui è sempre tenuto ad adempiere. Gli obblighi, inoltre, sono inderogabili (art. 1138, quarto comma, c.c.), mentre le attribuzioni possono essere estese o comunque specificate da parte dell’assemblea condominiale. Di seguito la definizione delle specifiche attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore di condominio.

– L’Amministratore di condominio esegue le delibere e convoca l’assemblea annuale

Eseguire le delibere assembleari (art. 1130 n. 1 c.c.) vuol dire realizzare tutte le attività previste.

Se l’assemblea ha deliberato di far eseguire interventi di riparazione, ad esempio del portone d’ingresso, l’amministratore deve attivarsi affinché ciò avvenga, contattando ditta scelta, prendere accordi sulle modalità e i tempi dell’intervento, raccogliere le somme dovute dai condòmini in ragione del piano di riparto approvato, verificare la corretta esecuzione dell’opera e pagare l’impresa secondo quanto pattuito.

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In quanto mandatario del condominio, l’amministratore deve adempiere al proprio incarico osservando la diligenza del buon padre di famiglia, che diviene vera e propria diligenza professionale. Ciò, quindi, fa sì che nella esecuzione della delibera l’amministratore debba osservare l’attenzione necessaria a far sì che quella decisione assembleare trovi chiara, completa e corretta applicazione.

Restando all’esempio, quindi, le fasi di raccordo con la ditta e quelle di esecuzione del lavori dovranno essere realizzate dall’amministratore avendo cura di verificare la corretta esecuzione dell’intervento: nell’ipotesi di contestazioni, all’amministratore non potrà essere rimproverata la qualità del lavoro, quanto piuttosto non aver vigilato affinché tutto fosse corretto.

L’esecuzione di una delibera è l’attività che l’amministratore di condominio deve porre in essere per realizzare le decisioni dell’assemblea condominiale, osservando la diligenza del buon padre di famiglia; essa comprende quanto specificamente deliberato in riunione e tutte le attività accessorie e strumentali alla corretta realizzazione di tale deliberazione. L’attività di esecuzione delle delibere assembleari, infine, si spinge fino alla difesa giudiziale della loro validità.

L’art. 1130 n.1 c.c. specifica che l’amministratore, oltre ad eseguire le delibere, deve anche convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto. Il combinato disposto tra questa disposizione e quella di cui al successivo n. 10 dello stesso art. 1130 chiarisce la tempistica per la convocazione di quest’assemblea.

– L’Amministratore di condominio cura l’osservanza del regolamento

Curare l’osservanza del regolamento condominiale vuol dire rispettare e fare rispettare le norme regolamentari che vi sono contenute. Il regolamento è quella sorta di statuto del condominio, nel quale sono contenute una serie di norme che a seconda della natura dell’atto hanno lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese l’amministrazione ed il decoro dell’edificio.

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Con l’approvazione della legge n. 220 del 2012 e del correttivo introdotto con il d.l. n. 145 del 2013, l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile – quello che prevede sanzioni per l’inosservanza di norme del regolamento condominiale – è tornato ad avere una certa rilevanza pratica, in quanto sono stati aggiornati gli importi previsti a titolo di sanzione.

Sebbene la così detta multa condominiale possa essere deliberata solamente dall’assemblea, è evidente che per l’amministratore di condominio curare l’osservanza del regolamento stia a significare anche raccogliere ogni elemento utile alla valutazione del comportamento illecito e quindi darne comunicazione all’assemblea al fine di consentire la valutazione dell’irrogazione di una sanzione.

Nel caso di insuccesso del tentativo bonario di richiamo all’osservanza del regolamento, l’amministratore non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare, visto che  è già tenuto a curare l’osservanza del regolamento del condominio. Sebbene non sia necessaria alcuna autorizzazione per l’azione giudiziale, è obbligatorio il benestare assembleare per la partecipazione al procedimento di mediazione che deve necessariamente precedere l’azione giudiziaria tesa ad ottenere l’osservanza del regolamento (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

– L’Amministratore di condominio disciplina l’uso delle cose comuni

Disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.) vuol dire operare per far sì che le manutenzioni siano regolari, che tutti godano al meglio dei beni e servizi comuni e che nessuno dei condòmini prevarichi sugli altri. L’attività di disciplina dell’uso delle cose comuni è strettamente connessa con:

a) le delibere assembleari, che possono contenere disposizioni sull’argomento;

b) il regolamento di condominio che ha tra i principali contenuti proprio quello della disciplina dell’uso delle cose comuni;

c) la riscossione dei contributi, che garantisce l’erogazione dei servizi condominiali.

Nei casi in cui le delibere e/o il regolamento non contengano indicazioni, l’amministratore ha potere autonomo e discrezionale di disciplina dell’uso delle cose comuni.

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– L’Amministratore di condominio riscuote i contributi

Riscuotere i contributi (art. 1130 n. 3 c.c.) dovuti in relazione alla gestione condominiale, fare in modo quindi che i condòmini versino le somme dovute sulla base di un del preventivo e consuntivo, approvati o come conseguenza di un provvedimento dall’amministratore

È possibile distinguere due tipologie di riscossione:

a) la riscossione su base volontaria, ossia quella che si ottiene con lo spontaneo adempimento da parte dei condòmini;

b) la riscossione su base coattiva, ossia quella che si ottiene a seguito d’ingiunzione da parte dell’Autorità Giudiziaria e rispetto alla quale la legge impone precise tempistiche di attivazione.

Alla riscossione delle quote deve seguire la pronta registrazione delle stesse sul registro di contabilità (art. 1130 n. 7 c.c.) nonché il loro versamento sul conto corrente condominiale (art. 1129, settimo comma, c.c.).

– L’Amministratore di condominio eroga le spese 

Erogare le spese, per l’amministratore condominiale, vuol dire effettuare i pagamenti dovuti in relazione ai contratti con i fornitori e più in generale provvedere a corrispondere ciò che è deliberato dall’assemblea o comunque dovuto dalla compagine condominiale (art. 1130 n. 3 c.c.).

L’erogazione delle spese è materia strettamente connessa con la disciplina dell’uso delle cose comuni e la riscossione dei contributi. L’erogazione delle spese avviene:

a) in via generale, in ragione di una deliberazione adottata dall’assemblea; si pensi alle spese contenute nel preventivo annuale di gestione, agli interventi deliberati con una decisione adottata ad hoc, ecc.;

b) in via straordinaria, sulla base di provvedimenti propri dell’amministratore, il quale può ordinare lavori di manutenzione straordinaria nel caso di urgenza degli stessi (art. 1135, secondo comma, c.c.).

L’amministratore ha il potere di erogare le spese approvate dall’assemblea e tutte quelle che sono connesse con la gestione del condominio.  Nel caso in cui l’amministratore abbia erogato una spesa ordinaria non ottenendo la successiva approvazione (ratifica) da parte dell’assemblea, egli potrà sempre intentare una causa (previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) per vedere riconosciuta la correttezza del proprio operato.

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– L’Amministratore di condominio compie atti conservativi

Compiere gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.) vuol dire porre in essere ogni attività utile a salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei relativi impianti e servizi.

L’attività giurisprudenziale ha escluso, che la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato (senza alcuna autorizzazione assembleare) possa essere annoverata tra i così detti atti conservativi. Mentre è considerato legittimo per l’amministratore agire in giudizio, senza preventiva autorizzazione assembleare, contro il costruttore, per i difetti dei lavori di costruzione/manutenzione delle parti comuni dell’edificio, nonché più in generale rispetto a comportamenti illeciti di condòmini o terzi rispetto alle parti comuni dell’edificio.

– L’Amministratore di condominio cura gli adempimenti fiscali

Eseguire gli adempimenti fiscali vuol dire porre in essere quelle attività di carattere fiscale connesse alla gestione ordinaria/straordinaria del condominio (art. 1130 n. 5 c.c.).

Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta: ciò vuol dire che ad ogni pagamento soggetto a ritenuta d’acconto, l’amministratore deve trattenere una parte dell’imponibile della somma dovuta al fornitore per poi versarla allo Stato, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento, a titolo di acconto sulle imposte dovute dal fornitore.

I principali adempimenti fiscali cui è tenuto a dar seguito l’amministratore di condominio:

  • Agevolazioni fiscali per opere di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
  • Certificazione unica
  • Modello 770
  • Quadro AC
  • Quando dovuto, l’amministratore, in relazione alle parti comuni, deve versare le imposte Imu, Tares e Tosap.

L’omesso adempimento può portare all’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge o, in assenza di sanzioni, a richieste di risarcimento danno da parte dei condòmini. Le sanzioni tributarie sono sempre irrogate nei confronti del condominio, quale soggetto responsabile ai fini fiscali. Spetterà quindi ai condòmini rivalersi sull’amministratore.

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-L’Amministratore di condominio cura registro di anagrafe condominiale

Attività consistente nella formazione ed aggiornamento del registro (art. 1130 n. 6 c.c.) contenente le informazioni su generalità dei condòmini, dati identificativi dell’unità immobiliare, diritti reali o personali di godimento esistenti e dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

La cura del registro di anagrafe condominiale avviene sia attraverso la formazione iniziale di tale atto, sia attraverso il suo aggiornamento. In entrambi i casi è fondamentale la collaborazione dei condòmini – che hanno l’obbligo di rispondere alle richieste dell’amministratore – la cui inadempienza può portare all’acquisizione delle informazioni su iniziativa dell’amministratore e con spese a carico degli inadempimenti.

Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 6 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio deve dedursi che le spese per la ricerca dei dati da inserire nel registro possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

La legge prevede che: “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili” (art. 1130 n. 6 c.c.).

Alla cura del registro di anagrafe condominiale si affianca l’obbligo di consentirne la consultazione ai condòmini, che possono esercitare tale diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

– L’Amministratore di condominio cura registro dei verbali

Attività consistente nella trascrizione in un unico volume di tutti i verbali dell’assemblea condominiale con attenzione a riportare tra le altre cose, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni dei condòmini che ne abbiamo chiesto la trascrizione (art. 1130 n. 7 c.c.) ed in generale tutte le informazioni utili a rendere il verbale assembleare valido e non contestabile per via giudiziaria.

Alla cura del registro dei verbali si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono esercitare questo diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

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-L’Amministratore di condominio cura registro nomina e revoca dell’amministratore

Si tratta di quell’attività connessa alla tenuta di quel documento (art. 1130 n. 7 c.c.) nel quale vanno indicate in ordine cronologico tutte le nomine (alle quali vanno equiparate le conferme) e le revoche; se queste sono avvenute per via giudiziale assieme alla data vanno indicati anche gli estremi identificativi del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.

Alla cura del registro di nomina e revoca corrisponde l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono prenderne ed estrarne copia da lui firmata, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Non curare di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visioni secondo le condizioni dettate dalla legge sono condotte che rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

-L’Amministratore di condominio cura registro di contabilità

È l’attività connessa alla regolare tenuta di quel libro contabile nel quale sono annotate entrate e spese inerenti lo specifico condominio amministrato (art. 1130 n. 7 c.c.). Ogni singola operazione in entrata ed in uscita deve essere annotata su di esso non oltre trenta giorni dalla data di effettuazione.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio conserva la documentazione tecnico-amministrativa

La legge (art. 1130 n. 8 c.c.) impone all’amministratore la conservazione della documentazione riferibile al rapporto con i condòmini (es. corrispondenza) sia quella tecnico-amministrativa inerente all’edificio.

A differenza delle così dette pezze giustificative poste alla base del rendiconto di gestione (art. 1130-bis, primo comma, c.c.) rispetto alle quali vige un obbligo di conservazione decennale, la documentazione inerente ai rapporti con i condòmini e quella tecnico-amministrativa riguardante l’edificio devono essere sempre conservate senza scadenza.

Alla conservazione di questa documentazione, si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

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– L’Amministratore di condominio attesta lo stato dei pagamenti e delle liti

Si tratta di una dichiarazione in merito a fatti noti all’amministratore, che lo stesso deve rilasciare a qualunque condomino gliene faccia richiesta (art. 1130 n. 9 c.c.).

Si tratta di un documento di cui si sente spesso parlare nell’ambito dei contratti di compravendita. È prassi che la parte venditrice, sollecitata in tal senso dall’acquirente, fornisca un’attestazione dell’amministratore che alla data di rilascio tutte le spese sono state saldate.

Non fornire le informazioni richieste dai condòmini rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il rendiconto annuale di gestione

Si tratta dell’attività strettamente collegata alla gestione dell’annualità appena trascorsa e serve a informare i condòmini riuniti in assemblea dell’attività svolta nell’anno di gestione, delle spese sopportate (in ragione del preventivo precedentemente approvato o comunque quelle occorse) nonché di tutta l’attività connessa all’incarico in precedenza affidato (art. 1130 n. 10 c.c.).

Il codice civile specifica che il rendiconto di gestione (da redigersi secondo le indicazioni contenute nell’art. 1130-bis c.c., si veda Voce, Rendiconto di gestione) deve essere redatto in modo tale da “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 10 c.c.).

La lettura coordinata dell’art. 1130 nn. 1 e 10 c.c. e dell’art. 1135 c.c. riguardante l’assemblea ordinaria annuale lascia intendere che il conteggio debba avvenire prendendo come punto di partenza la data di chiusura dell’esercizio di riferimento.

L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per la discussione in merito al rendiconto rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il preventivo annuale di gestione

L’attività di redazione del preventivo annuale di gestione consiste nella redazione di un documento e relativo piano di riparto utili a delineare le spese che si dovranno affrontare nell’anno di gestione a venire e il relativo peso in capo ai singoli condomini.

L’assemblea, in quanto organo sovrano preposto alla gestione del condominio, ha il potere di emendare il preventivo di gestione presentato dall’amministratore o addirittura di bocciarlo. Ma è l’amministratore che eroga le spese per la gestione ordinaria ed è sempre l’amministratore cui è demandato il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni.

In questo contesto è a lui che spetta valutare le spese che dovranno essere sostenute per l’attività di gestione al fine di ottenere dai condòmini l’assenso ad operare ed erogarle.

Mentre il rendiconto consuntivo ha lo scopo di chiudere l’esercizio, meglio di chiudere la gestione ad esso riferita, il preventivo mantiene il proprio valore anche oltre l’anno di riferimento e fintanto che non sia sostituito dal rendiconto approvato.

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– Legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale

In quanto legale rappresentante del condominio, l’amministratore è investito del potere/dovere di iniziare un giudizio o di resistervi nell’interesse del condominio (art. 1131 c.c.).

Il problema che ci si è posti in relazione alla legittimazione attiva e passiva dell’amministratore condominiale è che: posto che le cause per interesse condominiale devono essere iniziate e devono chiamare in causa l’amministratore di condominio, in quali circostanze questi deve farsi autorizzare dall’assemblea a promuoverle/resistervi? Quali le conseguenze in caso di mancanza di una deliberazione assembleare di autorizzazione?

L’amministratore di condominio dovrebbe guardare le competenze delineate dall’art. 1130 c.c. e quindi valutare se l’azione iniziata o rispetto alla quale si resiste è tra quelle rientranti nelle competenze dell’amministratore; se così fosse non si dovrebbero porre problemi in merito alla necessità di una autorizzazione dell’assemblea.

Poiché tutte le cause condominiali sono soggette al tentativo di mediazione, rispetto al quale è sempre necessaria l’autorizzazione a partecipare dell’assemblea, è da considerare utile quando si ottiene questa autorizzazione far eventualmente autorizzare l’amministratore anche per il successivo eventuale giudizio.

– Provvedimenti dell’amministratore

Sono tutti quegli atti/decisioni assunti dall’amministratore nell’ambito dell’espletamento del proprio incarico. La categoria del provvedimento dell’amministratore è comprensiva di tutte le sue iniziative: dal sollecito di pagamento alla richiesta di somme per l’erogazione dei servizi comuni, al piano di ripartizione delle stesse. Tutti questi e tanti altri sono provvedimenti dell’amministratore.

Se l’amministratore, ad esempio, – in virtù del suo potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni – vieta l’uso di una zona comune a parcheggio, tutti i condòmini devono osservare quel precetto.

Tali provvedimenti sono comunque contestabili. Due le modalità previste:

a) il ricorso all’assemblea;

b) il ricorso all’Autorità Giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. In tal caso l’azione giudiziaria dev’essere preceduta dal tentativo di mediazione.

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– L’Amministratore di condominio eroga le spese straordinarie

Il codice civile in materia condominiale non specifica che cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria: il criterio distintivo non può essere solamente quello dell’inserimento della spesa nell’ambito del preventivo di gestione, ma deve guardare anche alla tipologia d’intervento, valutandone la natura in relazione al bene che lo riguarda.

Sostituire una lampadina delle scale che si rompe in ragione dell’uso è sicuramente un intervento di manutenzione ordinaria. Sostituire il serbatoio dell’autoclave anche in relazione alla spesa da erogare, invece, può essere considerato intervento di manutenzione straordinaria.

L’urgenza dell’intervento straordinario autorizza l’amministratore all’erogazione della spesa, ergo alla sua richiesta ai condòmini. Urgente è la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia. Non vi sono ragioni che ostino a considerare simile il concetto di urgenza della spesa sostenuta dal condomino (art. 1134 c. c.) rispetto a quella erogata straordinaria dall’amministratore. In relazione a quest’ultima anche per valutarne compiutamente la validità è necessario domandarsi: l’amministratore avrebbe potuto agire diversamente, ad esempio ponendo un correttivo temporaneo e convocando l’assemblea per fare scegliere la soluzione definitiva?

In caso di contestazione o di mancata ratifica da parte dell’assemblea della spesa straordinaria erogata dall’amministratore di condominio, la competenza a decidere sulla sua legittimità, in mancanza di accordo nell’ambito della procedura di mediazione, è rimessa all’Autorità Giudiziaria territorialmente competente (quella del luogo in cui è ubicato l’immobile), ossia al Giudice di Pace per controversie di valore non superiore a € 5.000,00 o al Tribunale per quelle di valore maggiore a tale cifra.

– L’Amministratore di condominio convoca l’assemblea ordinaria e straordinaria

Attività consistente nel recapito – nelle forme previste dalla legge (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – di un documento, chiamato avviso di convocazione, nel quale sono contenute le informazioni necessarie a consentire la corretta partecipazione all’assemblea degli aventi diritto a partecipare. La convocazione è atto proprio dell’amministratore che deve e/o può compierlo di propria iniziativa o su sollecitazione dei condòmini che possono surrogarsi a lui nel compimento solamente a determinate condizioni.

– Obbligo di convocazione

Nel caso di assemblea ordinaria annuale la convocazione è atto dovuto ai fini dell’approvazione del rendiconto consuntivo. Si tratta di un vero e proprio obbligo previsto dalla legge (art. 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c.) e l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino.

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

La legge n. 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile un’altra ipotesi di obbligo di convocazione, ossia quello previsto dall’art. 1120, secondo e terzo comma, c.c. con riferimento a specifiche innovazioni e che impone all’amministratore di convocare l’assemblea anche su richiesta – che sia dettagliata rispetto agli interventi da eseguire – di un solo condomino. In tal caso la convocazione dev’essere eseguita entro trenta giorni dalla suddetta richiesta; anche in questo caso all’inadempimento può seguire una richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L’amministratore è anche tenuto a convocare l’assemblea allorquando il condominio sia citato in giudizio in relazione a materie che esulano dalle sue attribuzioni e in tutti quei casi di notificazione di provvedimenti amministrativi rispetto ai quali, ugualmente, non ha alcun potere autonomo di decisione.

– Facoltà di convocazione 

Si tratta di un potere di convocazione esercitabile in modo discrezionale dall’amministratore di condominio, egli, dice l’art. 66 disp. att. c.c., può convocare l’assemblea (straordinaria):

a) tutte le volte che lo ritenga necessario;

b) quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Nella prima ipotesi il potere è libero ed assoluto: nel secondo caso, nessun obbligo è posto in capo all’amministratore, ma l’omessa convocazione entro dati termini consente ai condòmini richiedenti di convocare l’assemblea di cui s’era sollecitata la convocazione.

– Conseguenze per l’omessa convocazione

Nei casi in cui c’è obbligo di convocazione, l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale. Il provvedimento revocatorio giudiziale non accede automaticamente all’inadempimento, spettando al giudice adito valutare se la grave irregolarità contestata (omessa convocazione) sia tale anche nel caso concreto.

Qualora, invece, l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dei millesimi dell’edificio, questi, trascorsi dieci giorni dalla richiesta, possono autoconvocare un’assemblea in sostituzione dell’amministratore (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

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07 Gen 2019
Amministratore di condominio infedele

L’Amministratore e l’appropriazione indebita

Tema purtroppo di attualità, quando a compiere questo reato è l’amministratore di condominio, si dovrebbe procedere d’ufficio (art. 646 del cod. pen.)


Le recenti notizie di cronaca di appropriazione indebita hanno portato alla luce, nuovamente, il comportamento penalmente rilevante, tenuto da alcuni amministratori, che hanno destinato le somme raccolte per il pagamento delle bollette del riscaldamento a non meglio identificati usi. Tali comportamenti hanno eco negativo su tutta la categoria che, già abitualmente, deve difendersi dai luoghi comuni che si diffondono a causa della scellerata condotta di alcuni “professionisti”.

Gli amministratori di condominio che operano a livello nazionale fanno parte, in genere, di queste quatto categorie:

  • Professionisti, iscritti ad un ordine professionale, che esercitano regolarmente la loro attività affiancandola a quella di amministratore condominiale;
  • Amministratori condominiali professionisti iscritti ad una associazione di categoria. Attualmente esistono 52 associazioni e di queste solo 17 sono iscritte al MISE (I.A.C. – A.IM.A. – A.L.A.C. – A.N.A.C.I. – A.N.A.I. – A.N.A.P.I. – A.R.A.I. – A.R.CO. – APAC – CONF.A.I. – F.N.A. – Gesticond – M.A.P.I. – REVCOND – SESAMO – UNAI);
  • Amministratori condominiali professionisti non iscritti ad alcuna associazione;
  • Amministratori di condominio interni, in genere si tratta di uno dei condòmini che esercita la funzione nel proprio condominio.

Non è semplice, per i condòmini alla ricerca di un amministratore, individuare un professionista serio e affidabile. In un lavoro dove l’acquisizione dei “clienti” avviene prevalentemente attraverso il passaparola, diventa importante il ruolo delle associazioni di categoria, che dovrebbero difendere i professionisti seri diffondendo una diversa cultura dell’amministrazione condominiale anche nei confronti degli stessi condòmini. Sono questi infatti a esercitare il controllo finale sull’operato dell’amministratore, e dovrebbero essere più consapevoli dei propri diritti, specie quando viene affidato un mandato per la gestione del proprio patrimonio.

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Ma cosa succede quando l’amministratore disonesto di appropria dei fondi del condominio.

In questo caso si applica il codice penale ed in particolare l’art. 646:

Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile [c.c. 812; c.p. 624] altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa [c.p. 120; c.p.p. 336], con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a euro 1.032 [c.p. 29] (1).

Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario [c.c. 1783], la pena è aumentata [c.p. 64].

[Si procede d’ufficio, se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel n. 11 dell’articolo 61 [c.p. 649] (2)] (3)

Nel caso dell’amministratore di condominio si procede d’ufficio perché, approfittando del proprio ruolo, e dell’autorità che gli è stata conferita, usa i fondi del condominio, o le cose, come se fossero sue ed agisce nel proprio interesse, o di altri, per trarne, o far conseguire, un ingiusto profitto.

L’amministratore, che è legato al condominio da un vincolo di mandato, raccoglie i fondi, deliberati dall’assemblea, al fine di eseguire specifici pagamenti o per provvedere alle spese della gestione condominiale.

Le somme versate sono quindi vincolate ad una specifica destinazione che è stata stabilita e deliberate dall’assemblea condominiale. L’amministratore è inoltre tenuto a rendicontare le spese e alla restituzione delle somme utilizzate senza un giustificativo.

Commette il delitto di appropriazione indebita il mandatario che, violando le disposizioni impartitegli dal mandante, si appropri del denaro ricevuto utilizzandolo per propri fini e, quindi, per scopi diversi ed estranei agli interessi del mandante” Sez. II, sent. n. 23347 del 3 maggio 2016; nello stesso senso Sez. II, sent. n. 50156 del 25 novembre 2015) (Cass. pen., sent. n. 31322/2017).

L’amministratore commette un illecito anche qualora, allo scopo di coprire perdite che si verificano in altri condomìni da lui gestiti, trasferisca fondi di proprietà di un condominio ad un altro.

L’amministratore risponde quindi del reato di appropriazione indebita, aggravata dal ruolo che ricopre e che gli è stato conferito.

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08 Ott 2018

Chi paga le spese legali per una vecchia causa?

Acquisto di un immobile in condominio e pendenze legali, chi è tenuto a pagare


Dai quesiti che ci vengono posti, sembra che ci sia un po’ di confusione nell’individuare chi sia obbligato al pagamento delle spese condominiali arretrate dopo l’acquisto di un immobile.

Proviamo a dipanare i dubbi del caso particola che ci è stato riportato. Un nuovo proprietario, che ha acquistato un immobile nel 2016, si è visto attribuire dall’amministratore i costi sostenuti dal condominio per una vecchia vertenza.

Il condominio aveva intrapreso nel 2007 un’azione legale contro un fornitore al quale veniva contestato di aver eseguito, non a regola d’arte, lavori su parti comuni esterne dell’edificio.

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Essendo risultato soccombente il condominio nella causa di specie, l’avvocato ha presentato all’amministratore il prospetto dei costi relativo a contributi unificati e parcella.

Salvo che non sia diversamente deciso al momento dell’acquisto dell’immobile, secondo quanto stabilito dall’art. 63, comma 4, delle disposizioni attuative del c.c., chi subentra nei diritti del condomino, il nuovo proprietario, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

In questo caso quindi, secondo quanto deciso anche dalla Cassazione, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita, è tenuto al pagamento colui che era condomino al momento della deliberazione. Quindi se il nuovo proprietario ha anticipato le spese, ha diritto al rimborso e a rivalersi sul vecchio condomino.

A far fede non è la data in cui le spese legali si sono concretizzate, si sa che la giustizia per fare il suo corso ha i suoi tempi, ma la data in cui la spesa è stata autorizzata con deliberazione assembleare.

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05 Ott 2018

Cade il frontalino del balcone…

Quali sono le responsabilità e le competenze dell’amministratore di condominio


Il frontalino è elemento architettonico di un balcone aggettante e, quando rappresenta la continuazione dalla fascia marcapiano, deve essere considerato sicuramente parte comune, e come tale, in caso di manutenzione, soggetto a ripartizione della spesa come se si trattasse di un elemento della facciata.

lo stesso vale quando, anche in assenza del marcapiano, rappresenti un elemento caratterizzante l’estetica dello stabile.

Accade di frequente che parti del frontalino o dell’intonaco si stacchino e, cadendo, provochino danni a persone e a cose. È facile immaginare come tale evento possa avere conseguenze di natura penale e civile.

Come spesso accade in ambito condominiale, anche in questo caso non vi è una chiara normativa che ci aiuti a determinare univocamente quali sono i poteri di controllo e le competenze dell’amministratore.

I problemi di interpretazione normativa nascono dal fatto che i balconi non vengono menzionati dal legislatore nelle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) nonostante siano parte integrante della facciata. In particolare i dubbi vengono alla luce quando si deve identificare la proprietà dei frontalini che cadendo hanno provocato danni.

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L’orientamento maggiormente diffuso è che le spese riferite alla manutenzione del frontalino sono correttamente ripartite, con i millesimi di proprietà, solo quando ne è provata la funzione decorativa e ornamentale dell’edificio.

In particolare, a meno che non si tratti di balconi con frontalini impreziositi da bassorilievi e fregi artistici, che ne giustificano la comproprietà, in tutti gli altri casi bisogna rivolgersi al giudice per sapere se le decisioni assunte dall’assemblea in merito alla ripartizione dei costi per la manutenzione è legittima. Da questa decisione dipendono le responsabilità per eventuali danni.

Il problema più frequente per l’amministra si verifica quando deve procedere alla messa in sicurezza dei frontalini privi di valore artistico che necessitano di urgente manutenzione.

Le norme locali dei comuni prevedono che la manutenzione degli immobili garantisca la sicurezza di qualsiasi struttura.

Essendo quindi l’amministratore il mandatario dell’assemblea condominiale, grava su esso l’obbligo di compiere gli atti previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia.

In ogni caso, i soggetti pubblici coinvolti (Comune, VVFF, Vigili Urbani e Protezione Civile) si rivolgeranno all’amministratore di condominio, anche se poi, si assiste al rimpallo delle responsabilità nel merito alla competenza ad intervenire.

Il Comune potrebbe notificando all’amministratore un’ordinanza di ripristino e messa in sicurezza dello stato dei luoghi.

Nonostante i provvedimenti degli enti locali, diventa difficile rinvenire la possibilità di addebitare responsabilità all’amministratore di condominio, nel caso di mancato intervento per la messa in sicurezza dei frontalini dei balconi aggettanti, di competenza dei singoli proprietari.

Non è però sbagliato il comportamento dell’amministratore che, in caso di inerzia dei proprietari, ed in ottemperanza ad una diffida comunale, per evitare danni a terzi, decida di effettuare l’intervento di messa in sicurezza dei frontalini, addebitandone le spese ai proprietari.

In ogni caso è opportuno, che l’amministratore si preoccupi, immediatamente, di notificare al proprietario del balcone interessato la diffida ricevuta dal Comune, provvedendo a diffidare, a sua volta, lo stesso condomino a mettere in sicurezza il frontalino, impedendo contestualmente il transito nelle zone pericolose, così come segnalato dalle autorità competenti.

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23 Lug 2018

L’amministratore di condominio interno

Chi lo può fare e quali sono i limiti previsti dalla legge.


L’amministratore interno è quella persona (fisica o giuridica) scelta tra i condòmini dell’edificio.
È bene mettere in evidenza alcuni aspetti connessi alla definizione per evitare d’incorrere in errori
comuni. Tecnicamente per condòmino s’intende il proprietario dell’unità
immobiliare, sicché se l’amministratore è scelto tra uno degli abitanti (es. conduttore) non si
potrà parlare di amministratore interno. Al proprietario può essere equiparato l’usufruttuario.
In quanto scelto tra i condòmini, l’amministratore interno non deve possedere i requisiti
di professionalità previsti dalla legge

(Art. 71-bis disp. att. c.c. Chi può svolgere l’incarico di amministratore

  • Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
  • che hanno il godimento dei diritti civili;
  • che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • che non sono interdetti o inabilitati;
  • il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
  • che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
  • I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
  • Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
  • La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
  • A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.)

 

e quindi non è tenuto ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (scuola superiore), né deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e non deve frequentare corsi di aggiornamento.
Al di là di queste differenze, una volta nominato, l’amministratore interno assume gli stessi obblighi e le medesime responsabilità di un qualunque amministratore.
La legge non prevede limiti numerici per la nomina dell’amministratore interno, questa figura può essere presente sia nel condominio minimo, quanto nei condomìni con decine di partecipanti.
Un amministratore interno può essere nominato anche nell’ipotesi di supercondominio.

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