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02 Set 2025

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Condominio: anche i negozi al piano terra devono pagare le spese delle scale

La legge e la Cassazione chiariscono: l’obbligo di contribuzione riguarda tutti i condomini, anche i locali con accesso indipendente, salvo il caso del condominio parziale

Un negozio al piano terra, dotato di ingresso autonomo dalla strada, può ritenersi esentato dal pagamento delle spese condominiali relative a scale, androne e ascensore? A emergere con chiarezza è che, in base alla normativa e alla costante giurisprudenza, anche i locali con accesso indipendente devono generalmente contribuire a tali spese.

Il quadro normativo di riferimento

1. Parti comuni e obbligo di contribuzione
L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che scale, androne e ascensore sono parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo.
Inoltre, l’articolo 1118 prevede che il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né evitare il relativo onere contributivo anche cambiando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.

2. Ripartizione delle spese – Principio generale (art. 1123 c.c.)
L’articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione tra le parti.
Quando le parti comuni servono in misura diversa i condominii, le spese si suddividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

3. Scale e ascensori – Deroga speciale (art. 1124 c.c.)
L’articolo 1124 introduce una disciplina specifica: le spese per manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori sono suddivise per metà in base ai millesimi di proprietà, e per metà in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

La giurisprudenza e gli orientamenti principali

Utilizzo potenziale determina l’obbligo contributivo
La Corte di Cassazione ha ribadito che anche l’uso potenziale di parti comuni basta per generare l’obbligo di contribuzione. In altre parole, se il negozio, pur non servendosi direttamente delle scale, ne potrebbe potenzialmente avvalersi (per manutenzione di tetti comuni, contatori, ecc.), deve partecipare alle spese.

Sentenze chiave

Cass. n. 15444/2007 e successivamente n. 21886/2012 hanno confermato che anche i proprietari di locali al piano strada devono contribuire: le scale sono elemento necessario per l’intera struttura e consentono l’accesso ai vani tecnici e alle coperture del condominio.
Così anche Cass. n. 2328/1977, n. 9986/2017: chiunque può accedere all’androne o alle scale per adempiere a obblighi tecnico-funzionali, anche i locali con ingresso indipendente.

Pulizia delle scale: criterio in base all’altezza del piano
Secondo la Cassazione, le spese di pulizia delle scale e dei pianerottoli non rientrano nell’art. 1124 c.c., che riguarda solo manutenzione e ricostruzione, ma piuttosto sono considerate servizi per il godimento confortevole delle parti comuni. A tal fine, è applicabile solo il criterio dell’altezza del piano: chi abita ai piani superiori sporca e utilizza di più le scale, quindi paga di più.

Il condominio parziale
Quando una parte dell’edificio – come una scala o un vano – serve solo alcuni condomini, si applica il meccanismo del condominio parziale: solo i condomini che ne traggono utilità devono sostenere le spese relative.

Riepilogo: Locali commerciali con accesso autonomo

Aspetto	Principio normativo o giurisprudenziale
Proprietà delle parti comuni	Scale, androne e ascensore sono comuni (art. 1117); il condomino non può rinunciarvi (art. 1118)
Obbligo di contribuzione	Anche l’uso potenziale obliga alla partecipazione (Cass. n. 15444/2007, n. 21886/2012…)
Ripartizione spese – manutenzione scale/ascensore	Art. 1124 c.c.: 50% millesimi, 50% altezza del piano
Pulizia scale	Spese ripartite solo in base all’altezza del piano (Cass. n. 432/2007)
Eccezione: condominio parziale	Se la scala serve solo alcuni, solo costoro contribuiscono (art. 1123 c.3)

Un negozio al piano terra con ingresso autonomo è comunque tenuto a contribuire alle spese per scale, androne e ascensore. L’uso potenziale e il ruolo strutturale delle parti comuni giustificano l’obbligo, confermato dalla normativa (art. 1117-1118, 1123, 1124 c.c.) e da una solida giurisprudenza. Solo in presenza di convivenze strutturali diverse (es. scale utilizzate da pochi) può applicarsi il regime del condominio parziale.

01 Set 2025

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Palazzo Passeri Parma: continuano i lavori di ristrutturazione 2025 della Bellucci Corporation

L’edificio liberty di Piazzale Santa Croce prosegue la sua riqualificazione: interventi su facciata e interni affidati a Bellucci Corporation, con la gestione condominiale seguita da ParmaCondominio

A Parma continuano i lavori di ristrutturazione del Palazzo Passeri, edificio liberty situato in Piazzale Santa Croce e progettato dall’architetto Camillo Uccelli negli anni Venti. Dopo i primi interventi, il cantiere entra ora in una nuova fase che riguarda sia gli interni sia il rifacimento della facciata.

L’opera è affidata a Bellucci Corporation S.R.L., impresa attiva nel settore delle costruzioni e del restauro, mentre la gestione condominiale è curata da ParmaCondominio, amministratore del complesso.

La posizione strategica del palazzo, nelle vicinanze del centro storico, dell’Università e del Parco Ducale, rende l’edificio un punto di interesse sia per uso residenziale sia commerciale. La riqualificazione punta a coniugare il recupero del valore storico-architettonico con una migliore funzionalità degli spazi.

Secondo il cronoprogramma, i lavori proseguiranno per tutto il 2025, con l’obiettivo di restituire alla città un immobile rinnovato e adeguato alle esigenze contemporanee.

28 Ago 2025

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Assemblea di condominio: chi decide l’ordine del giorno e cosa può fare il singolo condomino

L’amministratore ha il controllo quasi assoluto sull’assemblea condominiale. Scopri come funziona davvero l’ordine del giorno, quali diritti hanno i residenti e quali strumenti legali esistono per far valere le proprie richieste.

Molti immaginano l’assemblea condominiale come un luogo di partecipazione democratica, dove ogni condomino può esprimersi liberamente e vedere trattate le proprie richieste. In realtà, la normativa e la giurisprudenza attribuiscono all’amministratore un potere molto ampio, soprattutto nella definizione dell’ordine del giorno.
Il singolo residente ha possibilità ridotte e, per incidere davvero, deve ricorrere a procedure collettive e formali.

Convocazione dell’assemblea condominiale

Contrariamente alla percezione comune, l’assemblea non è uno spazio di piena democrazia. L’amministratore ha il controllo totale sull’ordine del giorno e non è obbligato a inserire gli argomenti richiesti dai singoli condomini.
Per far valere le proprie istanze, i residenti devono ricorrere a una procedura formale prevista dalla legge, che trasforma un diritto apparentemente semplice in un percorso complesso e collettivo.

Il singolo condomino può imporre un argomento?

La risposta è no. La legge e la giurisprudenza non attribuiscono al singolo condomino alcun potere di imporre all’amministratore la trattazione di una questione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26336 del 2008, ha chiarito che l’amministratore non commette alcuna violazione se rifiuta l’inserimento di un punto proposto da un solo residente.
Questo principio sancisce un potere di filtro quasi totale in capo all’amministratore, che diventa arbitro esclusivo di ciò che merita di essere discusso. Persino i consiglieri condominiali possono essere ignorati.

L’unica procedura per forzare l’ordine del giorno

Esiste un’unica strada per obbligare l’amministratore a trattare un argomento: la procedura prevista dall’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.
La legge stabilisce che la richiesta diventa vincolante solo se proviene da almeno due condomini che rappresentino insieme un sesto del valore millesimale dell’edificio.
Non si tratta di un atto semplice: richiede coordinamento, conoscenza delle quote e volontà condivisa, ostacoli che rendono difficile agire in modo individuale.

Cosa rischia l’amministratore se ignora la richiesta formale

Se l’amministratore ignora le richieste informali non subisce alcuna conseguenza. Ma se omette di dare seguito a una richiesta presentata nei termini dell’articolo 66, la situazione cambia radicalmente.
In questo caso, ha dieci giorni di tempo per convocare l’assemblea. Se non lo fa, i condomini possono procedere autonomamente alla convocazione e la sua inerzia rappresenta una grave irregolarità.
Le conseguenze possono essere pesanti: revoca giudiziale, responsabilità per inadempimento, richieste di risarcimento danni, fino alla perdita definitiva dell’incarico.

Il ruolo del punto “varie ed eventuali”

Molti condomini pensano di poter utilizzare il punto “varie ed eventuali” per portare all’attenzione dell’assemblea le proprie questioni. In realtà, questo spazio ha un valore soltanto programmatico o di confronto, ma non consente di prendere decisioni vincolanti.
Il Tribunale di Napoli ha chiarito che può essere usato solo come momento di discussione, una sorta di “question time” senza effetti pratici.
Qualsiasi tema rilevante che emerga in questa sede dovrà comunque essere inserito nell’ordine del giorno di una successiva assemblea per essere discusso e votato.

Normativa di riferimento

Articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile
Sentenza Corte di Cassazione, n. 26336/2008
Sentenza Tribunale di Napoli (sul punto “varie ed eventuali”)

26 Set 2019

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Quando effettuare la pulizia delle grondaie?

Un’operazione da affidare ad esperti del settore che lavorino in sicurezza

Con l’arrivo delle piogge autunnali, alla fine dell’estate, un’attenta cura del condominio non può prescindere dalla pulizia delle grondaie e dei canali di scolo. L’operazione, da affidare a professionisti preparati e attrezzati, va effettuata annualmente.

Il periodo migliore è la fine dell’estate, anche se l’ideale sarebbe prevedere due interventi da effettuarsi con cadenza semestrale in primavera e autunno.

In particolari condizioni ambientali, ad esempio in presenza di storni o di alberi ad alto fusto, è indispensabile intervenire con più frequenza, per essere sicuri che non si presentino ostruzioni che impediscano il regolare deflusso delle acque piovane. Altro fattore da tenere in considerazione è l’aumento delle precipitazioni di forte intensità..

Curare la pulizia delle grondaie può evitare la possibilità che si verifichino danni sulle parti comuni, ad esempio le facciate, e nelle parti private. Le infiltrazioni e la formazione di muffe possono essere una diretta conseguenza di una cattiva manutenzione.

Chi paga le pulizie delle grondaie?

Anche se non espressamente citate nell’art. 1117 del c.c., dalle molteplici pronunce giurisprudenziali, è assodato che le grondaie sono da considerare parte comune e come tali sono soggette all’articolo art. 1123, primo comma, secondo il quale «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

16 Feb 2019

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In arrivo i nuovi obblighi sulla normativa antincendi in base all’altezza dei condomini

Definite modifiche ed integrazioni alle norme di sicurezza antincendi per i condomini

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 5 febbraio scorso il Decreto del 25 gennaio 2019 del Ministero dell’Interno, che apporta modifiche ed integrazioni all’allegato del Decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente le norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione.

La nuova normativa riguarda gli edifici con altezza superiore ai 12 metri.

Le disposizioni, contenute nell’allegato 1 del decreto, e che entreranno in vigore dal prossimo 6 maggio 2019, si applicano agli edifici di nuova realizzazione.

Gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del decreto saranno adeguati alle nuove normative entro:

Il 6 maggio 2020 per le disposizioni riguardanti l’antincendio e di quelle atte a garantire, in caso d’incendio, l’esodo degli occupanti in sicurezza;
Il 6 maggio 2021 per le disposizioni riguardanti l’installazione, per edifici con altezza superiore a 54 metri, di impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e del sistema di allarme vocale per scopi di emergenza, prevista per edifici con altezza superiore agli 80 metri;

L’articolo 2 del citato decreto riguarda i requisiti di sicurezza antincendi delle facciate negli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione e di quelli esistenti che siano oggetto d’intervento successivo, al 6 maggio 2019, comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della complessiva delle facciate stesse.

Le disposizioni non si applicano per gli edifici di civile abitazione per i quali, alla data di entrata in vigore del decreto, siano stati pianificati, o siano in corso, lavori di realizzazione o di rifacimento delle facciate sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei Vigili del fuoco ai sensi dell’art. 3 del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151, ovvero che, alla data di entrata in vigore del presente decreto, siano già in possesso degli atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità.

13 Gen 2019

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Fatturazione elettronica e condominio: cosa cambia

A partire dal 1 gennaio 2019 è entrata in vigore la fatturazione elettronica tra aziende e tra aziende e consumatori. Anche il condominio è interessato da tale provvedimento, non tanto per l’emissione ma in qualità di soggetto passivo di imposta. Cosa cambia per l’amministratore per rispettare agli obblighi contabili e fiscali dei condomìni da lui amministrati?

L’introduzione della normativa relativa alla fatturazione elettronica, non più solo verso la pubblica amministrazione, ma anche tra aziende e tra aziende e consumatore, non riguarda il condomìnio che, non essendo soggetto IVA, è a tutti gli effetti, un consumatore finale.

Anche se l’obbligo non riguarda il condominio nell’emissione della fattura elettronica, i fornitori che sono soggetti IVA obbligati ad emettere fattura elettronica, oltre ad inviarla attraverso lo SDI (Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate), dovranno inviare la fattura anche nel formato classico al condomìnio.

Come va compilata e consegnata la fattura al condominio

La fattura elettronica viene compilata in questo modo:

Si riporta il codice fiscale del condominio nell’apposito campo dell’identificativo fiscale del cessionario / committente;
Nel campo Codice Destinatario si inserisce il codice convenzionale 0000000;
La fattura così compilata va inviata al sistema di interscambio SDI;
Una copia della fattura elettronica, in formato digitale o analogico, dovrà essere consegnata al condominio indicando che si tratta di una copia della fattura trasmessa allo SDI.

Il condominio è obbligato a dotarsi di PEC o Codice Destinatario?

Essendo, in genere, un consumatore finale, il condomino non è obbligato a dotarsi di una PEC o del Codice Destinatario per la ricezione delle fatture elettroniche. Tuttavia, per motivi di natura gestionale, il condominio si può dotare volontariamente di PEC o Codice Destinatario per favorire la ricezione delle fatture elettroniche ed avere una migliore e più efficiente gestione.

Inoltre il condomìnio che non è dotato di Partita Iva non è tenuto alla conservazione delle fatture elettroniche.

Cosa deve fare un fornitore che invia la fattura elettronica al condomino?

Nel caso in cui il fornitore sia obbligato all’emissione della fattura elettronica nei confronti di un condominio che non abbia indicato né il Codice Destinatario né la PEC, dovrà emettere il documento inserendo il codice convenzionale di 7 zeri nell’apposito campo e lasciando vuoto il campo della PEC.

Poi dovrà provvedere a far avere al condominio copia della fattura elettronica inviata allo SDI.

In ogni caso il condomìnio, come ogni privato, potrà sempre visualizzare le fatture ricevute nell’apposita area web personale dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa può fare l’amministratore?

In caso di mancata adozione di un sistema differente per la ricezione delle fatture elettroniche, l’amministratore in carica, per poter visionare i documenti emessi nei confronti del condominio dovrà abilitarsi ai sistemi dell’Agenzia delle Entrate per accedere all’area riservata del sito “Fatture e corrispettivi”.

L’abilitazione Fisconline, oltre che permette il recupero delle fatture passive emesse verso i singoli condomini, consente all’amministratore di poter visionare il cassetto fiscale, utile, se non necessario, per la stesura del modello 770 e CU.

L’abilitazione al canale Fisconline del condominio, concessa dall’Agenzia delle Entrate, viene collegata strettamente ai dati dell’amministratore richiedente. In alcuni casi i collegamenti eseguiti attraverso il codice fiscale dell’amministratore possono presentare problemi qualora al professionista non fosse rinnovato il mandato.

Per far si che l’amministratore subentrate possa effettuare l’accesso al sistema Fisconline e quindi entrare nel cassetto fiscale, dovrà assicurarsi che venga chiusa la precedente posizione aperta dall’amministratore decaduto.

18 Nov 2018

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Chi controlla il lavoro dell’Amministratore di condominio?

Il ruolo e le competenze del Revisore Condominiale

Tra le novità dalla riforma del condominio, L. 220/2012, c’è l’introduzione della nuova figura professionale del Revisore Condominiale. Può essere nominato dall’assemblea allo scopo di verificare l’operato dell’amministratore, ha poteri ispettivi e di accesso agli atti. Partendo dal “rendiconto condominiale” può verificare che sia stato compilato secondo quanto previsto dalla riforma.

Si tratta quindi di un’attività ispettiva, di monitoraggio e di controllo, oltre che consultiva, che va affidata ad un soggetto dotato delle idonee competenze professionali.

L’articolo 1130-bis del codice civile prevede che vi possano essere tre diversi livelli di verifica dell’operato dell’amministratore e due diverse figure nominate dall’assemblea:

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un Revisore che verifichi la contabilità del condominio.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Nei tre diversi livelli di verifica si possono avere le figure di:

Revisore condominiale, che è un incarico da conferire a un esterno a titolo oneroso.
Consiglio di condominio, con funzione consultiva e di controllo, incarico svolto a titolo gratuito.
Condomini e titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, che hanno in ogni momento la possibilità di accedere ai documenti.

La specifica figura del Revisore Condominiale ha quindi il compito della verifica della tenuta della contabilità, della corretta esecuzione degli adempimenti fiscali, del rispetto delle modalità e delle procedure messe in atto per il recupero dei crediti del condominio, fino alla corretta redazione di rendiconto preventivo e consuntivo.

Il Revisore Condominiale verifica inoltre le attività dell’amministratore che possono avere come risvolto conseguenze sulla contabilità condominiale.

Assumono fondamentale importanza le informazioni relative all’attività di gestione che comportino la possibilità di controversie, sanzioni, azioni risarcitorie, la corretta esecuzione, nei tempi e nelle modalità, delle manutenzioni.

Qualsiasi cosa non emerga chiaramente, che venga taciuta, si può presentare in un secondo momento come un costo imprevisto, che ha un impatta sull’andamento economico e patrimoniale del condominio e della sua compagine.

Il ruolo del Revisore Condominiale diventa fondamentale per portare alla luce quanto viene nascosto da una cattiva gestione dell’amministratore e nell’ambito dell’esercizio delle funzioni che gli sono state attribuite, può portare a controversi condominiali.

La formazione professionale del Revisore Condominiale assume rilevanza fondamentale considerando che la contabilità condominiale è sottoposta a specifiche norme che differiscono da quelle applicate, ad esempio, per la contabilità aziendale. Si tratta quindi un professionista che si è formato per questo specifico ambito.

08 Ott 2018

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Chi paga le spese legali per una vecchia causa?

Acquisto di un immobile in condominio e pendenze legali, chi è tenuto a pagare

Dai quesiti che ci vengono posti, sembra che ci sia un po’ di confusione nell’individuare chi sia obbligato al pagamento delle spese condominiali arretrate dopo l’acquisto di un immobile.

Proviamo a dipanare i dubbi del caso particola che ci è stato riportato. Un nuovo proprietario, che ha acquistato un immobile nel 2016, si è visto attribuire dall’amministratore i costi sostenuti dal condominio per una vecchia vertenza.

Il condominio aveva intrapreso nel 2007 un’azione legale contro un fornitore al quale veniva contestato di aver eseguito, non a regola d’arte, lavori su parti comuni esterne dell’edificio.

Essendo risultato soccombente il condominio nella causa di specie, l’avvocato ha presentato all’amministratore il prospetto dei costi relativo a contributi unificati e parcella.

Salvo che non sia diversamente deciso al momento dell’acquisto dell’immobile, secondo quanto stabilito dall’art. 63, comma 4, delle disposizioni attuative del c.c., chi subentra nei diritti del condomino, il nuovo proprietario, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

In questo caso quindi, secondo quanto deciso anche dalla Cassazione, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita, è tenuto al pagamento colui che era condomino al momento della deliberazione. Quindi se il nuovo proprietario ha anticipato le spese, ha diritto al rimborso e a rivalersi sul vecchio condomino.

A far fede non è la data in cui le spese legali si sono concretizzate, si sa che la giustizia per fare il suo corso ha i suoi tempi, ma la data in cui la spesa è stata autorizzata con deliberazione assembleare.

06 Ott 2018

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In arrivo la proroga per il bonus casa?

Trapelano le prime indiscrezioni dal governo in attesa della legge di bilancio

Da quanto dichiarato nei giorni scorsi da membri del governo si starebbe lavorando ad una proposta che preveda un cambio di passo rispetto al passato.

Solitamente in questo periodo vengono fatte le ipotesi riguardanti questo tipo di incentivi che vedono la loro forma definitiva in quella che è la legge di bilancio a fine anno.

Rispetto al passato si vorrebbe dare certezza sugli incentivi legati alla casa, come eco bonus e bonus ristrutturazioni, sia per la loro durata nel tempo che per la loro entità.

L’idea è quella di stabilire le possibili detrazioni fino al 2021 compreso e di prevedere un progressivo calo della percentuale che potrebbero passare, per fare un esempio, dal 65% per il primo anno, al 63% per il secondo e arrivando al 60% per il terzo.

Altra cosa su cui si lavora è la possibilità di creare una sorta di ecoprestito per i cittadini.

Lo scopo sarebbe quello di consentire di fare i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica anche a chi non ha l’immediata disponibilità economica. Grazie al meccanismo delle detrazioni e ad un prestito del quale si farebbe garante un ente terzo come lo Stato o la Cassa Depositi e Prestiti. In questo modo si garantirebbe al cittadino un basso costo per interessi.

La manovra dovrebbe poi affrontare anche il tema della cessione del credito che, grazie anche ai recenti rilievi dell’Agenzia delle Entrate, sembra sempre più di difficile attuazione.

Siamo comunque ancora nel campo delle ipotesi e dovremo quindi attendere la legge di bilancio per saperne di più.

05 Ott 2018

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Cade il frontalino del balcone…

Quali sono le responsabilità e le competenze dell’amministratore di condominio

Il frontalino è elemento architettonico di un balcone aggettante e, quando rappresenta la continuazione dalla fascia marcapiano, deve essere considerato sicuramente parte comune, e come tale, in caso di manutenzione, soggetto a ripartizione della spesa come se si trattasse di un elemento della facciata.

lo stesso vale quando, anche in assenza del marcapiano, rappresenti un elemento caratterizzante l’estetica dello stabile.

Accade di frequente che parti del frontalino o dell’intonaco si stacchino e, cadendo, provochino danni a persone e a cose. È facile immaginare come tale evento possa avere conseguenze di natura penale e civile.

Come spesso accade in ambito condominiale, anche in questo caso non vi è una chiara normativa che ci aiuti a determinare univocamente quali sono i poteri di controllo e le competenze dell’amministratore.

I problemi di interpretazione normativa nascono dal fatto che i balconi non vengono menzionati dal legislatore nelle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) nonostante siano parte integrante della facciata. In particolare i dubbi vengono alla luce quando si deve identificare la proprietà dei frontalini che cadendo hanno provocato danni.

L’orientamento maggiormente diffuso è che le spese riferite alla manutenzione del frontalino sono correttamente ripartite, con i millesimi di proprietà, solo quando ne è provata la funzione decorativa e ornamentale dell’edificio.

In particolare, a meno che non si tratti di balconi con frontalini impreziositi da bassorilievi e fregi artistici, che ne giustificano la comproprietà, in tutti gli altri casi bisogna rivolgersi al giudice per sapere se le decisioni assunte dall’assemblea in merito alla ripartizione dei costi per la manutenzione è legittima. Da questa decisione dipendono le responsabilità per eventuali danni.

Il problema più frequente per l’amministra si verifica quando deve procedere alla messa in sicurezza dei frontalini privi di valore artistico che necessitano di urgente manutenzione.

Le norme locali dei comuni prevedono che la manutenzione degli immobili garantisca la sicurezza di qualsiasi struttura.

Essendo quindi l’amministratore il mandatario dell’assemblea condominiale, grava su esso l’obbligo di compiere gli atti previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia.

In ogni caso, i soggetti pubblici coinvolti (Comune, VVFF, Vigili Urbani e Protezione Civile) si rivolgeranno all’amministratore di condominio, anche se poi, si assiste al rimpallo delle responsabilità nel merito alla competenza ad intervenire.

Il Comune potrebbe notificando all’amministratore un’ordinanza di ripristino e messa in sicurezza dello stato dei luoghi.

Nonostante i provvedimenti degli enti locali, diventa difficile rinvenire la possibilità di addebitare responsabilità all’amministratore di condominio, nel caso di mancato intervento per la messa in sicurezza dei frontalini dei balconi aggettanti, di competenza dei singoli proprietari.

Non è però sbagliato il comportamento dell’amministratore che, in caso di inerzia dei proprietari, ed in ottemperanza ad una diffida comunale, per evitare danni a terzi, decida di effettuare l’intervento di messa in sicurezza dei frontalini, addebitandone le spese ai proprietari.

In ogni caso è opportuno, che l’amministratore si preoccupi, immediatamente, di notificare al proprietario del balcone interessato la diffida ricevuta dal Comune, provvedendo a diffidare, a sua volta, lo stesso condomino a mettere in sicurezza il frontalino, impedendo contestualmente il transito nelle zone pericolose, così come segnalato dalle autorità competenti.

23 Lug 2018

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L’amministratore di condominio interno

Chi lo può fare e quali sono i limiti previsti dalla legge.

L’amministratore interno è quella persona (fisica o giuridica) scelta tra i condòmini dell’edificio.
È bene mettere in evidenza alcuni aspetti connessi alla definizione per evitare d’incorrere in errori
comuni. Tecnicamente per condòmino s’intende il proprietario dell’unità
immobiliare, sicché se l’amministratore è scelto tra uno degli abitanti (es. conduttore) non si
potrà parlare di amministratore interno. Al proprietario può essere equiparato l’usufruttuario.
In quanto scelto tra i condòmini, l’amministratore interno non deve possedere i requisiti
di professionalità previsti dalla legge

(Art. 71-bis disp. att. c.c. Chi può svolgere l’incarico di amministratore

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
che hanno il godimento dei diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.)

e quindi non è tenuto ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (scuola superiore), né deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e non deve frequentare corsi di aggiornamento.
Al di là di queste differenze, una volta nominato, l’amministratore interno assume gli stessi obblighi e le medesime responsabilità di un qualunque amministratore.
La legge non prevede limiti numerici per la nomina dell’amministratore interno, questa figura può essere presente sia nel condominio minimo, quanto nei condomìni con decine di partecipanti.
Un amministratore interno può essere nominato anche nell’ipotesi di supercondominio.

09 Apr 2017

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Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?

Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?

Prima di affrontare il quesito che vi ha portarti a leggere questo articolo è fondamentale capire cosa si intende per tetto e, di conseguenza, cosa comporta modificarlo per aver un uso più utile di una parte comune dell’edificio.

Cosa si intende per tetto di un edificio

Per tetto si intende la copertura dell’edificio e si distingue dal lastrico solare, che può avere la stessa funzione, perché rispetto ad esso è inclinato.

Il tetto è in genere parte comune, destinati quindi alla copertura dello stabile. È costituito da falde spioventi che poggiano sui muri perimetrali riunite alla sommità (colmo) e che consentono il deflusso delle acque.

Può essere: a capanna (due falde simmetriche); a padiglione (a quattro falde); ad ombrello (a sei o otto falde).

Fanno parte del tetto la soletta, le travature, il rivestimento esterno ed eventuali accessori (lucernari, abbaini, pensiline, mansarde).

Può essere utilizzato da tutti i condomini senza impedirne il pari uso agli altri. È vietata la trasformazione, da parte di un condomino, in una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, proprio perché ha funzione di copertura comune e perché in questo modo ne verrebbe alterata la destinazione originaria.

Mentre è consentito al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare (1127 c.c.) dietro compenso agli altri condomini e ricostruendo interamente il tetto.

Sempre al proprietario dell’ultimo piano è consentita la costruzione di un comignolo per i fumi del camino, senza che si pregiudichi il decoro architettonico.

“Allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest’ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)”

(Trib. Salerno 17 aprile 2008).

A determinate condizioni (assenza di pericoli per sicurezza e stabilità, nonché mancanza di alterazioni del decoro), il tetto è modificabile, ad esempio, per la creazione di abbaini.

Per l’installazione di un lucernario non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.

Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.

Giurisprudenza
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.