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15 Set 2025

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L’assemblea condominiale può sanzionare i condomini morosi? Cosa stabilisce la Cassazione e la normativa vigente

Nuova sentenza della Cassazione chiarisce che l’assemblea può approvare multe anche per chi non paga le spese condominiali, ma solo nei limiti previsti dalla legge e con specifiche condizioni

In molti condomini la morosità è un problema annoso che mina la serenità della convivenza e la gestione economica dell’edificio: quando uno o più proprietari non versano la loro quota per le spese comuni, chi paga davvero il prezzo? Recentemente, una pronuncia della Cassazione ha acceso un faro su un tema controverso: l’assemblea condominiale ha titolo per imporre una sanzione pecuniaria ai condomini morosi? E se sì, in che misura e con quali vincoli? Il chiarimento risulta di grande importanza per amministratori e condomini, perché tocca i fondamentali della convivenza condominiale, tra obblighi statutari, diritti di proprietà e regole di convivenza.

Che cosa dice la normativa attuale
Il punto di partenza è l’art. 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che disciplina le sanzioni pecuniarie per le infrazioni al regolamento di condominio. In particolare, la norma stabilisce che:

il regolamento può prevedere, come sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro, che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva;
l’irrogazione della sanzione deve essere deliberata dall’assemblea;
la deliberazione richiede le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., cioè almeno la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Cosa s’intende per “infrazione al regolamento condominiale”
La normativa si riferisce esplicitamente alle infrazioni al regolamento: rumori molesti, uso improprio delle parti comuni, orari, decoro, animali, ecc. Ciò che non è del tutto pacifico è se la morosità – ovvero il mancato pagamento delle quote condominiali – possa essere qualificata come “infrazione del regolamento” ai fini dell’applicazione di una multa.

La recente sentenza della Cassazione
La Cassazione ha precisato che sì: l’assemblea può deliberare sanzioni pecuniarie anche nei confronti dei condomini morosi. Tuttavia, questa possibilità è soggetta a limiti rigorosi, affinché non si violino i diritti di proprietà, non si trasformi una mera obbligazione patrimoniale (già prevista dalla legge) in una sanzione non ammessa senza consenso, e non si assuma che ogni inadempimento possa essere punito come infrazione regolamentare. È importante che la sanzione sia prevista dal regolamento, che rispetti le maggioranze assembleari e che non sia in contrasto con norme inderogabili.

Cosa cambia per i condomini morosi

Se il regolamento condominiale prevede la sanzione per morosità (o se si concorda unanimemente in assemblea), il condomino inadempiente può vedersi attribuire non solo l’obbligo di pagamento della quota, ma anche una multa.
Le sanzioni non possono essere arbitrarie: devono rispettare il tetto di legge (200 / 800 euro), la procedura deliberativa delle maggioranze previste e non devono violare norme superiori.
Motivo di contesa può sorgere nel definirla come “infrazione” del regolamento: se il regolamento non la contempla esplicitamente, rischia di essere impugnata.

Strumenti alternativi e obblighi dell’amministratore
Anche senza sanzioni pecuniarie, il condominio dispone di altri strumenti legali per il recupero delle spese non pagate:

l’amministratore può promuovere decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
può attivare procedure giudiziali per il recupero forzoso del credito;
può sospendere l’uso di servizi comuni separatamente godibili, nei casi previsti dalla legge;
è tenuto a curare l’osservanza del regolamento e la trasparenza nella contabilità, adottando misure per arginare la morosità.

Criticità e limiti pratici

Se il condomino moroso si trova in reale difficoltà economica, la multa può risultare un aggravio eccessivo e controproducente.
Il regolamento condominiale deve essere chiaro e contenere la previsione della sanzione già prima dell’infrazione.
Le decisioni assembleari che incidono su diritti individuali dei condomini (anche morosi) possono essere impugnate entro termini specifici.

Normativa di riferimento:

- Art. 70 disp. att. c.c. – Sanzioni per le infrazioni al regolamento condominiale
- Art. 1136 c.c. – Maggioranze per le deliberazioni dell’assemblea
- Art. 63 disp. att. c.c. – Decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi condominiali
- Art. 1138 c.c. – Regolamento di condominio
- Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese

La recente pronuncia della Cassazione ribadisce un principio importante: l’assemblea condominiale, nel rispetto della legge, può sanzionare i condomini che non versano la loro quota di spese comuni. Ma non si tratta di un potere illimitato: serve un regolamento chiaro, una previsione esplicita, e il rispetto delle maggioranze e dei tetti stabiliti per legge. Per amministratori e condomini è il momento di verificare i regolamenti, aggiornare le delibere, e costruire trasparenza, per evitare conflitti futuri.

03 Set 2025

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Spese straordinarie in condominio: chi paga tra venditore e acquirente

Una recente sentenza chiarisce la ripartizione dei costi straordinari nelle compravendite immobiliari: il criterio decisivo è la data della delibera assembleare

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Nelle compravendite immobiliari in condominio, uno dei punti che genera più incomprensioni riguarda le spese straordinarie: se l’assemblea approva lavori importanti, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia centralizzata, chi è chiamato a pagare? Il vecchio proprietario che ha partecipato alla delibera, o il nuovo acquirente che si ritrova l’immobile già gravato dal costo?

Di recente, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, confermando un orientamento che ormai sembra non lasciare spazio a dubbi.

Il principio stabilito dai giudici

Secondo la Suprema Corte, il momento decisivo è quello della delibera assembleare:

se i lavori straordinari vengono approvati quando l’appartamento è ancora di proprietà del venditore, sarà lui a dover sostenere la spesa, anche se l’esecuzione e il pagamento avvengono mesi dopo la vendita;
se invece l’assemblea approva l’intervento quando la proprietà è già passata all’acquirente, toccherà a quest’ultimo contribuire.

In altre parole, ciò che conta non è quando viene materialmente pagata la fattura, ma chi era proprietario al momento in cui il condominio ha deciso di avviare i lavori.

Diverso il discorso per le spese ordinarie

Le spese di gestione quotidiana – pulizie, manutenzione ordinaria, consumi – seguono una regola differente. La legge prevede infatti che, in caso di vendita, venditore e compratore siano entrambi responsabili nei confronti del condominio per le quote relative all’anno in corso e a quello precedente. Solo tra loro, poi, possono regolarsi diversamente in sede di atto notarile.

Perché questa regola è importante

Il principio ha ricadute pratiche rilevanti:

chi vende deve essere consapevole che l’approvazione di lavori straordinari, anche se non ancora realizzati, lo renderà comunque debitore verso il condominio;
chi compra dovrebbe sempre informarsi in assemblea o presso l’amministratore se ci sono delibere già approvate, per evitare spiacevoli sorprese subito dopo l’acquisto.

In ogni caso, eventuali accordi privati tra venditore e acquirente non vincolano il condominio, che potrà chiedere il pagamento solo al soggetto indicato dalla legge.

Riferimento normativo

La disciplina è contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi”. La giurisprudenza ha precisato che, per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligazione nasce con la delibera assembleare e grava sul proprietario di quel momento.

02 Set 2025

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Condominio: anche i negozi al piano terra devono pagare le spese delle scale

La legge e la Cassazione chiariscono: l’obbligo di contribuzione riguarda tutti i condomini, anche i locali con accesso indipendente, salvo il caso del condominio parziale

Un negozio al piano terra, dotato di ingresso autonomo dalla strada, può ritenersi esentato dal pagamento delle spese condominiali relative a scale, androne e ascensore? A emergere con chiarezza è che, in base alla normativa e alla costante giurisprudenza, anche i locali con accesso indipendente devono generalmente contribuire a tali spese.

Il quadro normativo di riferimento

1. Parti comuni e obbligo di contribuzione
L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che scale, androne e ascensore sono parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo.
Inoltre, l’articolo 1118 prevede che il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né evitare il relativo onere contributivo anche cambiando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.

2. Ripartizione delle spese – Principio generale (art. 1123 c.c.)
L’articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione tra le parti.
Quando le parti comuni servono in misura diversa i condominii, le spese si suddividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

3. Scale e ascensori – Deroga speciale (art. 1124 c.c.)
L’articolo 1124 introduce una disciplina specifica: le spese per manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori sono suddivise per metà in base ai millesimi di proprietà, e per metà in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

La giurisprudenza e gli orientamenti principali

Utilizzo potenziale determina l’obbligo contributivo
La Corte di Cassazione ha ribadito che anche l’uso potenziale di parti comuni basta per generare l’obbligo di contribuzione. In altre parole, se il negozio, pur non servendosi direttamente delle scale, ne potrebbe potenzialmente avvalersi (per manutenzione di tetti comuni, contatori, ecc.), deve partecipare alle spese.

Sentenze chiave

Cass. n. 15444/2007 e successivamente n. 21886/2012 hanno confermato che anche i proprietari di locali al piano strada devono contribuire: le scale sono elemento necessario per l’intera struttura e consentono l’accesso ai vani tecnici e alle coperture del condominio.
Così anche Cass. n. 2328/1977, n. 9986/2017: chiunque può accedere all’androne o alle scale per adempiere a obblighi tecnico-funzionali, anche i locali con ingresso indipendente.

Pulizia delle scale: criterio in base all’altezza del piano
Secondo la Cassazione, le spese di pulizia delle scale e dei pianerottoli non rientrano nell’art. 1124 c.c., che riguarda solo manutenzione e ricostruzione, ma piuttosto sono considerate servizi per il godimento confortevole delle parti comuni. A tal fine, è applicabile solo il criterio dell’altezza del piano: chi abita ai piani superiori sporca e utilizza di più le scale, quindi paga di più.

Il condominio parziale
Quando una parte dell’edificio – come una scala o un vano – serve solo alcuni condomini, si applica il meccanismo del condominio parziale: solo i condomini che ne traggono utilità devono sostenere le spese relative.

Riepilogo: Locali commerciali con accesso autonomo

Aspetto	Principio normativo o giurisprudenziale
Proprietà delle parti comuni	Scale, androne e ascensore sono comuni (art. 1117); il condomino non può rinunciarvi (art. 1118)
Obbligo di contribuzione	Anche l’uso potenziale obliga alla partecipazione (Cass. n. 15444/2007, n. 21886/2012…)
Ripartizione spese – manutenzione scale/ascensore	Art. 1124 c.c.: 50% millesimi, 50% altezza del piano
Pulizia scale	Spese ripartite solo in base all’altezza del piano (Cass. n. 432/2007)
Eccezione: condominio parziale	Se la scala serve solo alcuni, solo costoro contribuiscono (art. 1123 c.3)

Un negozio al piano terra con ingresso autonomo è comunque tenuto a contribuire alle spese per scale, androne e ascensore. L’uso potenziale e il ruolo strutturale delle parti comuni giustificano l’obbligo, confermato dalla normativa (art. 1117-1118, 1123, 1124 c.c.) e da una solida giurisprudenza. Solo in presenza di convivenze strutturali diverse (es. scale utilizzate da pochi) può applicarsi il regime del condominio parziale.

01 Set 2025

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Palazzo Passeri Parma: continuano i lavori di ristrutturazione 2025 della Bellucci Corporation

L’edificio liberty di Piazzale Santa Croce prosegue la sua riqualificazione: interventi su facciata e interni affidati a Bellucci Corporation, con la gestione condominiale seguita da ParmaCondominio

A Parma continuano i lavori di ristrutturazione del Palazzo Passeri, edificio liberty situato in Piazzale Santa Croce e progettato dall’architetto Camillo Uccelli negli anni Venti. Dopo i primi interventi, il cantiere entra ora in una nuova fase che riguarda sia gli interni sia il rifacimento della facciata.

L’opera è affidata a Bellucci Corporation S.R.L., impresa attiva nel settore delle costruzioni e del restauro, mentre la gestione condominiale è curata da ParmaCondominio, amministratore del complesso.

La posizione strategica del palazzo, nelle vicinanze del centro storico, dell’Università e del Parco Ducale, rende l’edificio un punto di interesse sia per uso residenziale sia commerciale. La riqualificazione punta a coniugare il recupero del valore storico-architettonico con una migliore funzionalità degli spazi.

Secondo il cronoprogramma, i lavori proseguiranno per tutto il 2025, con l’obiettivo di restituire alla città un immobile rinnovato e adeguato alle esigenze contemporanee.

26 Ago 2025

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Pagare i fornitori al posto dell’amministratore? La Cassazione 2025 dice NO

Scopri perché i singoli condomini non possono pagare direttamente i fornitori, cosa prevede la legge, quali sono i doveri dell’amministratore e come agire in caso di gestione irregolare.

Il tema dei pagamenti ai fornitori in condominio è uno dei più frequenti tra i dubbi dei condomini. Proviamo a fare chiarezza, anche alla luce della recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 14829 del 3 giugno 2025.

Quote condominiali e responsabilità contrattuale

Le spese condominiali costituiscono obblighi pro quota che ogni condomino deve sostenere in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1118 e art. 1123 c.c.).
Il rapporto contrattuale con i fornitori, però, non è con i singoli condomini ma con l’intero condominio, che agisce come soggetto di riferimento tramite l’amministratore (art. 1131 c.c.).

La sentenza della Cassazione

Con l’ordinanza n. 14829/2025 la Suprema Corte ha ribadito che:

il pagamento diretto di un singolo condomino al fornitore non estingue il debito condominiale;
il debitore rimane sempre il condominio, e soltanto i pagamenti effettuati dall’amministratore hanno efficacia liberatoria;
eventuali pagamenti diretti, anche se richiesti dal fornitore, non riducono la quota di spesa dovuta dal condomino al condominio.

Il ruolo dell’amministratore

Se l’amministratore sceglie di pagare alcuni fornitori e non altri senza consultare l’assemblea, il suo operato può configurare una gestione opaca o negligente.
In nessun caso i condomini possono sostituirsi all’amministratore nei pagamenti. L’unica via corretta è quella di:

convocare l’assemblea condominiale;
chiedere chiarimenti sulla gestione dei pagamenti;
eventualmente revocare l’amministratore o nominare un revisore esterno.

Un esempio pratico

In un condominio di 20 unità, l’amministratore paga solo alcune fatture, tralasciandone altre. Se Mario, uno dei condomini, decide di saldare direttamente un fornitore, quel pagamento non lo libera dalla sua quota condominiale: il condominio resta formalmente debitore.
La soluzione corretta è coinvolgere l’assemblea e, se necessario, avviare azioni di responsabilità contro l’amministratore.

Conclusioni

La Cassazione (ord. n. 14829/2025) ha chiarito definitivamente che i condomini non possono pagare direttamente i fornitori in sostituzione dell’amministratore. Tali pagamenti non estinguono il debito condominiale e non incidono sulla ripartizione delle quote.
In presenza di gestione irregolare, la tutela passa attraverso gli strumenti assembleari e, nei casi più gravi, tramite azioni legali per negligenza o violazione dei doveri dell’amministratore.

Normativa collegata

Art. 1118 c.c. – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese
Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore
Art. 1131 c.c. – Rappresentanza legale del condominio
Art. 1135 c.c. – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
Art. 1137 c.c. – Impugnazione delle deliberazioni assembleari
Art. 1710 c.c. – Diligenza del mandatario (richiamato per la responsabilità dell’amministratore)
Corte di Cassazione, ordinanza n. 14829 del 3 giugno 2025

26 Set 2022

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Parmacondominio e Admin srl uniti per migliorare servizi ed efficienza

Una pluriennale esperienza nel settore dell’amministrazione condominiale a Parma, guidata da una continua ricerca organizzativa e tecnologica, per un servizio sempre migliore

Nuova partnership nell’amministrazione condominiale a Parma

Nasce dall’esigenza di offrire servizi sempre più competitivi nel settore dell’amministrazione condominiale, a Parma e provincia, la partnership tra Parmacondominio e la storica realtà del settore Admin srl

La collaborazione integrerà le procedure organizzative utilizzate, con un uso sempre più spinto della tecnologia, per offrire servizi di qualità, tempi celeri nella gestione delle attività e trasparenza amministrativa.

La nuova targa Admin srl

La prima novità visibile all’esterno dei condomini gestisti sarà la targa che, oltre a riportare le indicazione previste dalla norma, sarà completata con l’inserimento di due Qr Code, che faciliteranno l’accesso alla propria area riservata:

ai condomini per l’invio delle segnalazioni di guasti e per la richiesta di interventi;
ai fornitori per segnalare la conclusione delle attività.

Questo migliorerà e velocizzerà le comunicazioni tenendo traccia degli interventi nel condominio.

La mission di Admin srl

Admin srl nasce dalla volontà di due importanti realtà cooperative del territorio: Multiservice scrl, storica cooperative di servizi per aziende ed enti pubblici locali e nazionali, e Emc2, cooperativa attiva in diversi ambiti del sociale e dei servizi al cittadino fortemente radicata nel territorio. Le due realtà cooperative, coadiuvate da professionisti del settore, hanno creato una società nel campo dell’amministrazione condominiale con l’obiettivo di integrare i servizi offerti per gli immobili gestiti anche in full service. Admin srl è associata Lega Coop

Qualche numero della nuova partnership

Dalla unione di Parmacondomino e Admin srl nasce una realtà con più di 70 condomini e circa 1700 unità immobiliari gestiti. Una elevata soddisfazione del cliente e una efficienza gestionale di alto livello garantiscono di mantenere l’attuale trend nella crescita delle acquisizioni.

26 Gen 2021

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Legge di bilancio 2021 e le novità per il superbonus 110% in condominio

Fino a quando è possibile usufruire del superbons 110 %? Quali sono le detrazioni fiscali? Cosa si intende per edificio funzionalmente indipendente?

In questo breve articolo cercheremo di esporre in forma sintetica le novità in tema di bonus fiscali e superbonus 110%, che coinvolgono il condominio, previsti dalla legge di bilancio per il 2021.

L’obiettivo dichiarato è quello di spingere il paese nella direzione di una rivoluzione “verde”, e la cosa è strettamente collegata con gli investimenti nel settore dell’edilizia che sono notevolmente alimentati dall’introduzione del Superbonus 110%, misura di incentivazione, introdotta dal decreto-legge “Rilancio” del 19 maggio 2020, che punta a rendere più efficienti e più sicuri gli edifici.

Come è ormai ampiamente noto il meccanismo del superbonus prevede la possibilità di effettuare i lavori a costo zero per tutti i cittadini.

Proroga Superbonus 110%

Viene prorogata di sei mesi la scadenza dei termini per il Superbonus 110%. Dal 31 dicembre di quest’anno si slitta fino al 30 giugno 2022.
Nel caso dei condomini, un’ulteriore proroga di sei mesi è possibile se entro tale data sono stati ultimati almeno il 60 % dei lavori, arrivando così al 31 dicembre 2022.
Per gli istituti IACP che al 31 dicembre 2022 abbiano ultimato almeno il 60 % dei lavori i termini sono prorogati fino al 30 giugno 2023.

Conferma della moneta fiscale

La legge di bilancio 2021 conferma la possibilità di utilizzare la così detta “moneta fiscale”, la possibilità cioè di usufruire, in alternativa alle detrazioni fiscali, dello sconto in fattura o la della cessione del credito.

Tale possibilità viene confermata, oltre che per il superbonus al 110 %, anche per tutti gli altri bonus normalmente previsti e che vengono confermati:

Ecobonus;
Bonus ristrutturazioni;
Sismabonus;
Bonus facciate.

Le detrazioni fiscali

Gli importi spesi sono detraibili in 5 quote annuali di pari importo, per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 e, per le spese sostenute nel 2022, in quattro quote annuale di pari importo.

Per gli edifici con unico proprietario

Viene chiarito che per gli edifici plurifamiliari saranno ammessi al beneficio proprietari di immobili da 2 a 4 unità immobiliari anche di un unico proprietario o in comproprietà con altre persone fisiche.

Edifici funzionalmente indipendenti

Viene chiarito che un edificio è funzionalmente indipendente se dotato di impianti esclusi per approvvigionamento idrico indipendente, gas, energia elettrico, climatizzazione invernale e uno o più accessi esclusivi all’immobile.

Superbonus 110 % esteso anche agli edifici fatiscenti, tetti, barriere architettoniche, pannelli fotovoltaici sulle pertinenze

Viene definita la coibentazione del tetto come intervento trainante e possono essere trainati gli interventi collegati.

E’ possibile far accedere al beneficio immobili sprovvisti di Ape, tetto, muri perimetrali (edifico collabente cioè un fabbricato che non è più agibile o idoneo alla funzione per cui era stato costruito) sempre che con l’intervento venga raggiunga una classe energetica di fascia almeno A.
Si estende la possibilità di accedere alle agevolazioni anche per l’abbattimento delle barriere architettoniche e specifica che anche i pannelli fotovoltaici installati sulle pertinenze possono accedere al beneficio.

Colonnine di ricarica auto elettriche

Le colonnine di ricarica delle auto elettriche negli edifici sono ammessi a superbonus se realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.
Per questi interventi sono previste le seguenti agevolazioni economiche:
– 2.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno;
– 1.500 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installano al massimo otto colonnine;
– 1.200 euro per gli edifici plurifamiliari o i condomìni che installano più di otto colonnine.
La detrazione va riferita ad una sola colonnina per unità immobiliare. Quella spettante per le spese sostenute nel 2022, fino al 30 giugno, va suddivisa in quattro quote annuali di pari importo.

Quorum deliberativi

Sono ritenute valide le deliberazioni dell’assemblea condominiale, riguardanti l’approvazione degli interventi agevolabili, gli eventuali finanziamenti degli stessi, l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, che siano state prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Inoltre sono valide le deliberazioni aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa per l’intervento, con gli stessi requisiti più la condizione che i soggetti ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

Sismabonus

La legge di bilancio 2021 prevede che possano accedere al sismabonus tutti gli immobili da ricostruire in seguito a sisma dal 2008, a patto che sia stato dichiarato lo stato d’emergenza nella zona.

La legge di bilancio conferma inoltre il bonus verde e introduce il bonus acqua.

14 Apr 2020

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Il regolamento può limitare i diritti dei condòmini?

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: in cosa differiscono?

Secondo quanto stabilito dall’Art. 1138 del c.c. ogni condomìnio, con più di dieci condòmini, deve essere dotato di un regolamento. Va redatto in forma scritta e deve contenere regole relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, le norme relative all’amministratore e alla tutela del decoro architettonico.

Il regolamento di condominio è il documento con il quale si stabiliscono le regole generali che condizionano la vita di tutti i condòmini, all’interno del quale vengono elencate le parti comuni dell’edifico e stabilite regole di gestione che valgono anche per l’amministratore di condominio.

Le stesse regole possono essere rafforzate prevedendo sanzioni per chi non le rispetta.

Alla firma dell’atto di compravendita il proprietario dichiara di accettare il regolamento di condominio allegato, che può essere di natura contrattuale, interno o esterno, o assembleare.

Al moneto della nascita del condominio, con l’atto di compravendita di un appartamento ad un altro soggetto, il costruttore redige e allega all’atto il regolamento condominiale contrattuale esterno. Lo stesso può essere approvato dall’assemblea, ma solo con voto unanime per essere efficace verso tutti i condòmini. In questo caso si tratto di un regolamento contrattuale interno.

Se fosse obbligatorio, e il condomìno ne fosse sprovvisto, qualsiasi condòmino può prendersi l’incombenza di far approvare un regolamento di natura assembleare. In questo caso, per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei millesimi.

La differenza fondamentale tra il regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare è che il primo può limitare i diritti dei condòmini, il secondo no.

Mentre il primo può, ad esempio, imporre il divieto di modificare la destinazione delle proprietà esclusiva, per il secondo non sarà possibile. In assemblea, e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c. secondo comma, potranno però essere modificati gli articoli di natura regolamentare.

La differenza sostanziale quindi tra un regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare, è la legittimazione, mediante approvazione, che nel primo riguarda l’unanimità e nel secondo la maggioranza.

Prevedere quindi la limitazione dei diritti dei condomini in un regolamento di natura assembleare comporterebbe una violazione. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare, presso il tribunale, la delibera di approvazione entro 30 giorni da quando ne hanno notizia.

Nel caso in cui sia obbligatorio un regolamento di condominio, e non si riesca ad approvarlo in assemblea, ogni condomino può fare ricorso al giudice per l’approvazione di un regolamento giudiziale.

A seguito della riforma del 2012, non è possibile prevedere all’interno del regolamento norme che vietino il possesso di animali da compagnia.

13 Gen 2019

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Fatturazione elettronica e condominio: cosa cambia

A partire dal 1 gennaio 2019 è entrata in vigore la fatturazione elettronica tra aziende e tra aziende e consumatori. Anche il condominio è interessato da tale provvedimento, non tanto per l’emissione ma in qualità di soggetto passivo di imposta. Cosa cambia per l’amministratore per rispettare agli obblighi contabili e fiscali dei condomìni da lui amministrati?

L’introduzione della normativa relativa alla fatturazione elettronica, non più solo verso la pubblica amministrazione, ma anche tra aziende e tra aziende e consumatore, non riguarda il condomìnio che, non essendo soggetto IVA, è a tutti gli effetti, un consumatore finale.

Anche se l’obbligo non riguarda il condominio nell’emissione della fattura elettronica, i fornitori che sono soggetti IVA obbligati ad emettere fattura elettronica, oltre ad inviarla attraverso lo SDI (Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate), dovranno inviare la fattura anche nel formato classico al condomìnio.

Come va compilata e consegnata la fattura al condominio

La fattura elettronica viene compilata in questo modo:

Si riporta il codice fiscale del condominio nell’apposito campo dell’identificativo fiscale del cessionario / committente;
Nel campo Codice Destinatario si inserisce il codice convenzionale 0000000;
La fattura così compilata va inviata al sistema di interscambio SDI;
Una copia della fattura elettronica, in formato digitale o analogico, dovrà essere consegnata al condominio indicando che si tratta di una copia della fattura trasmessa allo SDI.

Il condominio è obbligato a dotarsi di PEC o Codice Destinatario?

Essendo, in genere, un consumatore finale, il condomino non è obbligato a dotarsi di una PEC o del Codice Destinatario per la ricezione delle fatture elettroniche. Tuttavia, per motivi di natura gestionale, il condominio si può dotare volontariamente di PEC o Codice Destinatario per favorire la ricezione delle fatture elettroniche ed avere una migliore e più efficiente gestione.

Inoltre il condomìnio che non è dotato di Partita Iva non è tenuto alla conservazione delle fatture elettroniche.

Cosa deve fare un fornitore che invia la fattura elettronica al condomino?

Nel caso in cui il fornitore sia obbligato all’emissione della fattura elettronica nei confronti di un condominio che non abbia indicato né il Codice Destinatario né la PEC, dovrà emettere il documento inserendo il codice convenzionale di 7 zeri nell’apposito campo e lasciando vuoto il campo della PEC.

Poi dovrà provvedere a far avere al condominio copia della fattura elettronica inviata allo SDI.

In ogni caso il condomìnio, come ogni privato, potrà sempre visualizzare le fatture ricevute nell’apposita area web personale dell’Agenzia delle Entrate.

Cosa può fare l’amministratore?

In caso di mancata adozione di un sistema differente per la ricezione delle fatture elettroniche, l’amministratore in carica, per poter visionare i documenti emessi nei confronti del condominio dovrà abilitarsi ai sistemi dell’Agenzia delle Entrate per accedere all’area riservata del sito “Fatture e corrispettivi”.

L’abilitazione Fisconline, oltre che permette il recupero delle fatture passive emesse verso i singoli condomini, consente all’amministratore di poter visionare il cassetto fiscale, utile, se non necessario, per la stesura del modello 770 e CU.

L’abilitazione al canale Fisconline del condominio, concessa dall’Agenzia delle Entrate, viene collegata strettamente ai dati dell’amministratore richiedente. In alcuni casi i collegamenti eseguiti attraverso il codice fiscale dell’amministratore possono presentare problemi qualora al professionista non fosse rinnovato il mandato.

Per far si che l’amministratore subentrate possa effettuare l’accesso al sistema Fisconline e quindi entrare nel cassetto fiscale, dovrà assicurarsi che venga chiusa la precedente posizione aperta dall’amministratore decaduto.

06 Nov 2018

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Affitti brevi e obblighi del proprietario nei confronti del condominio

Cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile? Cosa succede se il conduttore non rispetta le regole?

Tra le importanti novità introdotte dalla sharing economy, che stanno rivoluzionando il mercato e l’economia di vari settori che coinvolgono la nostra vita, sicuramente figura quella degli affitti di breve periodo.

Si tratta di un fenomeno sempre più diffuso che ha creato un vero e proprio mercato dell’ospitalità alternativo a quello ufficiale degli operatori turistici.

La legge prevede che il contratto per gli affitti brevi si possa applicare esclusivamente ad immobili, o a parte di essi, ad uso residenziale.

Locazione di breve periodo e condominio

Sempre più di frequente accade che gli immobili affittati con questa modalità si trovino all’interno di un condominio e che i condomini non vedano di buon occhio i proprietari che praticano questa modalità di affitto a causa dei potenziali disturbi dovuti al via vai continuo di nuovi ospiti.

Ma cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile?

La legge non prevede come debbano essere utilizzate le abitazioni private in condominio, anche se limiti nell’uso della proprietà esclusiva possono essere previsti per regolamento.

L’affitto temporaneo di una stanza, o di un appartamento, non ne comportano la modifica della destinazione d’uso né si configurano come attività di albergo o affittacamere che possono essere espressamente vietate dal regolamento.

Il condomino può quindi affittare temporaneamente il proprio appartamento, o una parte di esso, senza arrecare pregiudizio agli altri, di conseguenza, non ha l’obbligo di chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

L’unico limiti a tale modalità di locazione può essere imposto da un esplicito divieto previsto nel regolamento di condominio che, per avere forza di legge, deve essere di natura contrattuale.

Si tratta quindi di un regolamento che è stato approvato all’unanimità dai condomini e accettato all’atto della sottoscrizione del contratto di compravendita con il costruttore al momento del rogito notarile.

Ma cosa succede se il conduttore non rispetta il regolamento condominiale o la destinazione d’uso dell’appartamento locato? A chi deve indirizzare i propri provvedimenti l’amministratore di condominio?

Anche se la compagine dell’immobile può rivalersi nei confronti del conduttore in caso di immissioni moleste o dannose della proprietà degli altri condomini, il proprietario resta il soggetto tenuto al rispetto di quanto previsto dal regolamento e al controllo dell’operato del proprio inquilino.

Se ciò non avviene, il condominio può decidere di rivalersi su entrambe in quanto responsabili in solido dei danni arrecati. Per questo è opportuno che l’amministratore diffidi sia il condomino che il conduttore per le infrazioni al regolamento e i danni arrecati agli altri condomini.

Obblighi nei confronti del condominio da parte del locatore

Chi ospita, al massimo per trenta giorni, nella sua abitazione, non ha nessun obbligo di segnalazione al condominio, la legge non lo prevede.

Non esistono divieti all’ospitalità, sia da parte del condomino che del conduttore, che a sua volta può ospitare persone che non fanno necessariamente parte del proprio nucleo familiare.

Chi stipula un contratto di locazione breve è obbligato dalla legge a segnalare alla Questura, entro 24 ore, i dati degli ospiti acquisiti mediante gli appositi moduli sottoscritti dai locatari.

L’amministratore condominiale, per tutelare la sicurezza del condominio, dovendo aggiornare il registro di anagrafe condominiale, potrebbe richiedere i dati degli affittuari con contratto di locazione breve. In caso di rifiuto, potrebbe informare direttamente la Questura, richiedendo le opportune verifiche presso il proprietario che rimane comunque responsabile di eventuali reati di natura penale si compiano nel proprio immobile.

04 Apr 2017

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Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.

Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

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19 Mar 2017

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Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?

Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

15 Mar 2017

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Condominio: chi paga le spese del parapetto per il terrazzo ad uso esclusivo?

Con quale criterio l’amministratore deve suddividere i costi per il rifacimento e la manutenzione

Per i terrazzi ad uso esclusivo valgono le stesse regole che per il balcone di proprietà. Il parapetto è un elemento della struttura del terrazzo ma può avere anche elementi decorativi che sono parte della facciata, come ad esempio i fregi e sicuramente almeno la pittura.

Per quel che riguarda gli elementi strutturali, il rifacimento e la manutenzione di questi rimane a carico del proprietario della terrazza il quale ne sopporta interamente i costi.

Per gli elementi esterni decorativi, facendo parte della facciata ed essendo elementi essenziale per la salvaguardia del “decoro architettonico” dell’immobile, i costi sono da suddividere tra tutti i condomini, utilizzando la tabella dei millesimi di proprietà.

In generale, l’amministratore di condominio, attribuirà i costi per quegli elementi che sono parte del terrazzo ad uso esclusivo, come del balcone, e che non hanno funzioni di copertura generale (in questo caso si applicherebbe l’art. 1126 c.c.) a carico del proprietario o usuario esclusivo; se invece si tratta di elementi che sono parte dell’aspetto architettonico dell’immobile, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini.