Tag: ripartizione

04 Gen 2019
Terrazzo ad uso esclusivo

La ripartizione delle spese per il parapetto del terrazzo ad uso esclusivo

Quali sono i criteri applicati e le diverse interpretazioni della norma


Prima si spiega come va fatta la ripartizione spese per il parapetto diciamo che in condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta, in genere delimitata da un parapetto, utilizzata esclusivamente dal proprietario dell’unità immobiliare dalla quale vi si accede.

Può essere di proprietà, o ad uso esclusivo, ed ha anche funzione di copertura delle unità immobiliari sopra le quali si trova.

Anche se la copertura è parziale, ad esempio solo di una parte dell’edificio, la ripartizione delle spese da parte dell’amministratore va fatta seguendo i criteri stabiliti dal Codice Civile nell’articolo 1126:

  • Quando l’uso dei lastrici solari o di un parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella ripartizione delle spese o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini o della parte di questi a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Come spesso accade, nella norma sono stati tralasciati degli elementi, in questo caso gli accessori come il parapetto della terrazza ad uso esclusivo. Viene quindi a mancare uno specifico criterio di ripartizione delle spese che, com’è naturale, ingenera diversi contrasti e problemi d’interpretazione.

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Secondo un orientamento, ritenendo il parapetto parte integrante dell’immobile ed elemento del decoro architettonico, si applicano i criteri di ripartizione dell’art. 1126 del c.c. facendo ricadere un terzo della spesa a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo e i restanti due terzi a carico dei proprietari degli immobili sottostanti. Per decoro architettonico, s’intende in questo caso, non un elemento di pregio di un immobile di pregio storico ma, semplicemente, un elemento che completa le caratteristiche estetiche dell’immobile e che le integra.

Un altro orientamento vede nel parapetto un elemento strutturale dell’immobile e che quindi segue i principi stabiliti dall’art. 1117 c.c. La ripartizione delle spese va fatta quindi tenendo conto dei millesimi di proprietà. Questo principio vale soprattutto se si rifà il rivestimento esterno del parapetto che è parte integrante della facciata.

Un terzo orientamento stabilisce che la ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c. vale solo per la copertura del terrazzo. Il parapetto della terrazza ad uso esclusivo ha invece funzione protettiva e serve alla fruizione del terrazzo stesso. Deve quindi essere il proprietario, o chi ne ha l’uso esclusivo, a farsi carico dei relativi costi di rifacimento.

Per evitare che la questione diventi motivo di liti, in assenza di un regolamento specifico, sarebbe opportuno che l’assemblea votasse all’unanimità un criterio di ripartizione per le spese del parapetto della terrazza ad uso esclusivo, avvalendosi dell’art. 1123 del c.c. secondo il quale: Se si tratta di cose destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione diversa in base all’uso che ciascuno ne fa.

Tale deliberazione avrebbe forza di legge per le decisioni su possibili lavori di rifacimento stabilendo un chiaro principio.

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03 Gen 2019

Condominio orizzontale e supercondominio: quali sono le regole

Le norme che stabiliscono la ripartizione delle spese nel condominio parziale


Quando più unità immobiliari o più edifici tra loro indipendenti condividono una o più parti comuni previste dall’articolo 1117 del Codice Civile, salvo che non sia diversamente previsto dagli atti, è possibile costituire un condominio orizzontale o un supercondominio.

Con l’avvento della legge di riforma 220 del 2012 entrambe le tipologie sono state equiparate a tutti gli effetti di legge al classico condominio.

Cos’è il condominio orizzontale

Per quanto riguarda il condominio orizzontale, le classiche villette a schiera, la Cassazione già in passato si era pronunciata sull’argomento stabilendo che se le parti accessorie degli edifici rientrano in quelle elencate nel citato articolo 1117 c.c., e se queste parti sono indispensabili all’uso e all’esistenza delle singole unità immobiliari, sempre che non sia diversamente previsto dagli atti, la definizione di Condominio si configura anche per edifici che non si estendono in senso verticale ma in senso orizzontale.

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Cos’è il supercondominio e le norme che lo regolano

Già prima della riforma, la Cassazione definisce il supercondominio come la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di impianti e servizi comuni (es. illuminazione, cortile comune, strade d’accesso, cancelli carrai, portineria, etc.) come accessori dei singoli fabbricati. Il verificarsi di queste condizioni stabilisce l’esistenza di fatto del supercondominio.

Nelle condizioni precedentemente descritte, quando esiste il supercondominio, vi sarà la coesistenza di due tipi di tabelle millesimali:

  • quella supercondominiale, che serve a ripartire le spese tra i diversi condomìni;
  • quella dei singoli condomìni, che serve a ripartire le spese tra singoli condòmini dell’edificio.

Le delibere prese in sede di assemblea supercondominiale hanno effetto immediato sui singoli condòmini. Non è quindi necessario che si pronuncino le singole assemblee dei vari condomìni.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese valgono i principi del condominio parziale stabilite dall’articolo 1123, comma 3, del c.c. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

In conseguenza di ciò, le spese riguardanti i singoli edifici facenti parte del supercondominio, vanno ripartite tra i condòmini del singolo edificio.

Quando il numero complessivo dei partecipanti al supercondominio è inferiore a 60, il singolo condòmino può scegliere di partecipare alla “superassemblea” o di farsi rappresentare. Se il numero dei partecipanti invece supera 60, allora vale quanto stabilito dalle disposizione di attuazione del Codice Civile, art. 67: ogni singolo condominio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c., quinto comma), elegge il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell’amministratore.

Tale figura può essere anche esterna alla compagine condominiale ed ha la funzione di raccordo tra la compagine supercondominiale e l’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomìni interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominato, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

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26 Mag 2017

Rifacimento della facciata, chi è tenuto al pagamento delle spese

Anche i proprietari dei piani interrati sono tenuti a contribuire


Per facciata dell’edificio si intende la superficie esterna dei muri perimetrali o maestri.

È costituita dal muro perimetrale con i suoi accessori di proprietà individuale (finestra, balconi, …).

Gli interventi che vengono fatti devono quindi essere attenti allestetica della facciata e a non alterare il decoro architettonico.

La presunzione di essere parte comune deriva dalla sua aderenza ai muri. Sono parte delle facciate, ma non proprietà comune, le finestre, i balconi, le tapparelle. Come tali sono quindi sottoposte ai vincoli per il rispetto del decoro architettonico. L’assemblea può quindi decidere su forma, colori etc.

Il decoro architettonico di un immobile si valuta in base alla sua linea estetica e non dipende da particolari pregi artistici.

Dopo la legge di riforma del condominio, la facciata è stata esplicitamente introdotta tra le parti comuni, il nuovo art. 1117 del c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;”

In merito vi sono state diverse pronunce della cassazione civile che hanno stabilito come la facciata sia da ritenersi a tutti gli effetti come parte dei muri maestri e come tale di proprietà condominiale.

Pertanto, tutti i proprietari, anche quelli dei soli piani interrati, devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

 

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21 Dic 2016

Come ripartire le spese per scale e ascensore?

La tabella scale ascensore è formata tenendo conto dei principi enunciati dal c.c.


La ripartizione delle spese delle scale e dell’ascensore sono regolate dall’art. 1124 del c.c. il quale dispone che “Le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura esclusiva proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Per la ripartizione della metà della spesa in ragione dell’altezza si considerano come piani “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune”.

La norma stabilisce questo principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti al condominio.

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