Tag: Maggioranze

04 Mag 2017
parcheggio in condominio

Trasformare un cortile in un parcheggio: quale maggioranza è necessaria?

Da cortile a parcheggio: va considerato innovazione o un cambio di destinazione d’uso?


Aumentano le auto ma diminuiscono i parcheggi disponibili in città, ed ecco che, per i condomini che ne hanno la possibilità, trasformare il cortile in un parcheggio può divenire una necessità.

Cosa si intende per cortile:

È larea scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria, luce e consente il passaggio di persone e cose. Avvolte svolge funzione di copertura di magazzini o autorimesse sotterranee.

Fanno parte del cortile il suolo e larea sovrastante.

I cavedi sono cortili di piccole dimensione che hanno lo scopo di fornire aria e luce agli immobili. Vanno distinti dagli intercapedini che servono per separare diverse proprietà.

Le dimensioni dei cortili sono regolate dagli strumenti urbanistici.

Anche se solo alcuni condomini che lo condividono hanno accesso al cortile, la comproprietà è chiara a causa della sua funzione: garantire aria e luce alle ai condomini.

Lo spazio aereo sopra il cortile non può essere occupato. Anche quando è di proprietà esclusiva.

Il cortile può essere usato a condizioni che non se ne alteri la natura, si pregiudichi la stabilità o alteri il decoro architettonico e non si può impedire agli altri di farne parimenti uso.

Può essere occupato per una parte e un periodo limitati anche quando devono svolgersi lavori nelle proprietà esclusive.

Ma con quali maggioranze è possibile adottare la delibera per trasformare una parte o tutto il cortile in un parcheggio?

Per il secondo comma dell’art. 1120 del c.c. la trasformazione del cortile in parcheggio rientra nelle innovazioni che è possibile deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’immobile (Art. 1136 c.c., secondo comma).

In questo caso quindi non si applica l’art. 1117-ter, si tratta infatti di una innovazione e non dei casi in cui si delibera per la variazione di destinazione d’uso.

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04 Apr 2017
Assemblea di condinio, maggioranza

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.


Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

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Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

  • Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
  • Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
  • Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

 

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