07 Ago 2020

Cosa cambia per il Superbonus al 110% con il decreto attuativo

Quali sono le modifiche introdotte rispetto al testo originale?


Il 16 luglio 2020 il Senato ha approvato definitivamente il Decreto Rilancio e, con la contestuale conversione nel Decreto Legge 34/2020, il Superbonus al 110% è diventato realtà. Il decreto attuativo ha però comportato alcune modifiche rispetto al testo originario, con alcuni cambiamenti nelle modalità di accesso agli incentivi e ai tetti di spesa ammessi.  

Interventi trainanti

La versione definitiva del Decreto Legge 34/2020 mantiene inalterate gran parte delle misure già previste nella stesura del decreto. Sono stati individuati quattro “interventi trainanti” che permettono di accedere agli incentivi fino al 110%.

Questi comprendono: 

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate dell’involucro dell’edificio, per un’incidenza pari o superiore al 25% della superficie disperdente lorda. In altre parole, si tratta dell’installazione di un cappotto termico per il miglioramento delle performance energetiche dello stabile. Rispetto alla prima stesura del testo, vengono incluse anche le superfici inclinate degli edifici; 
  • Interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti, con soluzioni centralizzate idonee al riscaldamento, al raffrescamento e alla fornitura di acqua calda sanitaria. Queste possono essere a condensazione, purché di classe energetica A, a pompa di calore, ibridi o geotermiche, inoltre possono essere abbinate all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo; 
  • interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, purché dotati di uno o più accessi autonomi, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti idonei al riscaldamento, al raffrescamento o alla fornitura di acqua calda sanitaria. Anche in questo caso, si potranno scegliere sistemi a condensazione di classe A, a pompa di calore, ibridi o geotermici, anche in abbinamento a impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo; 
  • interventi per l’implementazione di misure antisismiche, inclusi i sistemi di monitoraggio continuo strutturale degli edifici, purché in aggiunta agli interventi di miglioramento antisismico dello stabile. 

L’installazione  di fotovoltaico, sia per la produzione di energia che di acqua calda, possono rientrare nel Superbonus al 110% se abbinati alle altre misure di efficientamento energetico previste dal decreto. Lo stesso vale per l’installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche. 

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Cambiano i tetti di spesa e i beneficiari

Viene modificata platea dei beneficiari degli incentivi e i tetti massimi di spesa. La prima novità riguarda l’esclusione degli immobili appartenenti alle categorie catastali di lusso, ovvero l’A/1, l’A/8 e l’A/9. 

Per l’isolamento termico delle superfici esterne degli edifici, l’agevolazione è prevista per gli interi edifici o le singole unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari, purché con accesso indipendente, per i seguenti tetti di spesa: 

  • fino a 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari in edifici plurifamiliari, purché con accesso indipendente; 
  • fino a 40.000 euro, moltiplicabili per il numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio, fino a un massimo di otto unità immobiliari; 
  • fino a 30.000 euro per tutte le unità in edifici con più di otto unità immobiliari. 

Per la sostituzione degli impianti di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda all’interno dei condomini, per i seguenti tetti di spesa:

  • fino a 20.000 euro per singola unità immobiliare, moltiplicabili per il numero di unità che compongono l’edificio, per un massimo di otto; 
  • fino a 15.000 euro per singola unità immobiliare per gli edifici con più di otto unità. 

Per gli edifici unifamiliari, o inseriti in unità immobiliari purché con accesso autonomo, le stesse misure prevedono una soglia massima di 30.000 euro. Invece il Sismabonus prevede il recupero del 110% della spesa, o del 90% di eventuali polizze contro eventi calamitosi, per tutti gli edifici, purché in zona sismica 1,2 e 3. 

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Requisiti, tempistiche e modalità di detrazione

L’agevolazione per l’accesso al Superbonus al 110% sarà valida per i lavori sostenuti dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Sarà necessario rispettare due principali requisiti:

Raggiungere un miglioramento di due classi energetiche per l’edificio condominiale o per le singole unità immobiliari, anche se inserite in edifici plurifamiliari purché dotate di accesso indipendente. Sarà necessario presentare l’attestato di prestazione energetica APE, da certificare sia prima che dopo l’intervento migliorativo. Le misure sono estese anche alle seconde case. 

Le modalità di riscossione rimangono quelle annunciate ormai diverse settimane fa. Il bonus potrà essere ottenuto sotto forma di detrazione fiscale, da incassare in cinque rate annuali, oppure si può approfittare della cessione del credito direttamente alla società che eseguirà i lavori. In questo caso, si potrà approfittare di uno sconto immediato in fattura, senza dover quindi anticipare denaro per coprire le spese. 

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30 Mag 2020

L’impatto sui condomini del superbonus al 110%: pubblicata la guida AdE

Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici e trasferimento del credito d’imposta


Inseriti all’interno del d.l. rilancio n. 34 del 19 maggio 2020, titolo VI misure fiscali, gli articoli 119 e 121 stabiliscono quali sono gli incentivi che godono del superbonus del 110% e come è possibile ricevere uno sconto direttamente in fattura o trasferire il credito d’imposta.

Premesso che siamo in attesa dell’emanazione di una circolare dell’Agenzia delle Entrate che chiarisca i dubbi interpretativi, che al momento impattano sul provvedimento, proviamo a fare il punto.

Art. 119 – Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici

Il beneficio che si ottiene è l’incremento delle detrazioni al 110% per spese sostenute dal  1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a fronte di specifici interventi, con fruizione delle detrazioni in 5 rate annuali di pari importo.

Lo sconto ottenuto può essere trasformato in un credito d’imposta da trasferire o in uno sconto diretto sulla fattura dei lavori.

E’ possibile usufruire del superbonus al 110% per:

  • Specifici interventi di efficientamento energetico;
  • Interventi di riduzione del rischio sismico;
  • Installazione di impianti fotovoltaici;
  • Installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

Possono usufruire del superbonus al 110%:

  • Persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di arti e professioni;
  • Gli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari);
  • Le cooperative di abitazione per interventi relativi a immobili di proprietà delle stesse o assegnati ai soci.

Chi scegli di non usufruire delle detrazioni previste può:

  • Ricevere uno sconto in fattura di pari importo anticipato dal fornitore;
  • Cedere a terzi le proprie detrazioni trasformate in credito d’imposta.

Tali vantaggi non valgono per gli edifici unifamiliari usati come seconde case. In questo momento di difficoltà, per la crisi economica creata dal Covid 19, il legislatore ha preferito privilegiare l’abitazione principale, riservandosi di agire successivamente sugli altri immobili.

Si attende anche qui un chiarimento dall’Agenzia delle Entrate ma, secondo alcune interpretazioni, se l’intervento riguarda un condominio e la seconda casa ne fa parte, anche in questo caso è possibile usufruire del superbonus al 110%

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Ma quali sono gli interventi ammessi?

I commi 1a), 1b) e 1c) dell’art. 119 definiscono che gli interventi ammessi sono:

a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti site all’interno di edifici plurifamiliari;

40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;

30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità immobiliari.

I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017.

b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;

euro 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;

c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, ovvero con impianti di microcogenerazione.

La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

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Inoltre, nel comma 2, il decreto stabilisce che attivando uno degli interventi precedentemente descritti è possibile usufruire di detrazioni al 110% anche per opere di efficientamento energetico previste dal d.l. n. 63 del 2013, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90 del 2013.

In altre parole, se ad esempio il condominio delibera di realizzare il cappotto esterno dell’edificio e, contestualmente, di sostituire gli infissi, anche per questo intervento si applicano le detrazioni previste dal superbonus al 110%.

A quali condizioni …

Per poter usufruire delle detrazione è indispensabile che gli interventi eseguiti abbiano come risultato il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, o della classe energetica più alta raggiungibile.

Il conseguimento di tale obiettivo va dimostrato mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) da eseguire prima e dopo l’intervento.

Secondo il comma 11 dell’art. 119, ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, il contribuente richiede il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi elencati. Tale visto può essere rilasciato solo dai soggetti previsti dalle corrispondenti norme.

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Inoltre il comma 13 stabilisce che al fine dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’art. 121, i tecnici abilitati asseverano il rispetto dei requisiti previsti dal decreto di cui al comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Sismabonus

Gli interventi antisismici che danno diritto alla detrazione del 110% sono tutti quelli compresi nell’attuale sismabonus. Le spese devono essere sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 a condizione che sia stipulata una polizza assicurativa a copertura del rischio di eventi calamitosi.

Se si decide di cedere il credito corrispondete ad un’impresa di assicurazione e di contestuale stipula di una polizza che copre il rischio di eventi calamitosi, la detrazione prevista del 19% spetta nella misura del 90 per cento.

Art. 121 – Trasformazione delle detrazioni fiscali in sconto sul corrispettivo dovuto e in credito d’imposta cedibile

I soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al commi 1a), 1b) e 1c) dell’art. 119 possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, alternativamente:

a) per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari;

b) per la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Le spese ammesse sono quelle relative agli interventi di:

  • a) recupero del patrimonio edilizio;
  • b) efficienza energetica;
  • c) adozione di misure antisismiche;
  • d) recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna;
  • e) installazione di impianti fotovoltaici;
  • f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

La quota di credito di imposta non utilizzata nell’anno, non può essere usata negli anni successivi, ne può essere richiesta a rimborso.

Guida al Superbonus 110% dell’Agenzia delle Entrate – Luglio 2020

Il credito può essere ceduto ad altri soggetti, compresi intermediari finanziari come gli istituti di credito. Il visto di conformità previsto dall’art. 119 è necessario per poter godere delle detrazioni del superbonus del 110% sia per lo sconto diretto in fattura che per la cessione del credito ad altro soggetto.

Per i  lavori svolti, trattandosi di opere straordinarie, è in genere dovuto un compenso all’amministratore di condominio. A tale compenso, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, non possono essere applicate le detrazioni previste dal superbonus al 110%.

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28 Apr 2020

Polizza globale fabbricati: è obbligatoria?

Da quali danni copre e quando è opportuno sottoscriverla


Sul mercato esistono vari tipi di polizza che forniscono differenti prodotti assicurativi pensati per i fabbricati, la più conosciuta è definita globale fabbricati.

In piccoli stabili, gestiti in prima persona dai condomini, capita che non sia stata sottoscritta alcuna polizza. Se lo stabile è gestito da un professionista generalmente è dotato di una polizza globale fabbricati.

Ma esiste per il condominio l’obbligo di assicurarsi per i rischi dai danni che può procurare? La risposta è no, ma è opportuno farlo.

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Ma quali sono i rischi che una polizza globale fabbricato deve coprire?

Perché tale polizza sia pienamente efficace deve contenere le seguenti coperture:

  • Responsabilità civile verso terzi, con un importo adeguato anche per rischi che abbiano rilevanza penale;
  • Perimento parziale o totale dell’edificio con ricostruzione al nuovo con un adeguato valore assicurato;
  • Ricerca e ripristino di perdite occulte;
  • Danni da spargimento di acqua condotta e da occlusione;
  • Danni da eventi atmosferici come trombe d’aria o sovraccarico per la neve;
  • Danni da fenomeni elettrici, incendio da corto circuito, scoppio e danni da fulmine su parti elettriche, centraline cancelli, caldaia condominiale;
  • Atti vandalici e responsabilità civile.

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In genere le coperture che interessano realmente il condominio fanno parte di pacchetti che ne possono contenere anche di inutili. Nella sottoscrizione della globale fabbricati verifichiamo che, ad esempio, non sia prevista la copertura da terremoti, se non siamo in zona sismica, o da smottamenti, se l’edificio non è in collina.

Altra cosa da considerare nella scelta è la presenza della franchigia. Se questa è troppo alta rischia di rendere inutilizzabile la polizza nel momento del bisogno. A polizze troppo economiche può corrispondere una franchigia troppo elevata.

Nel momento in cui si verifica il sinistro bisogna tempestivamente notificare all’assicurazione, con Pec o raccomandata, quanto avvenuto per l’attivazione della polizza.

Dopo aver verificato quanto e successo e rimosso le cause che hanno provocato il danno, si dovrà fornire al perito dell’assicurazione la documentazione, anche fotografica, per ricevere la liquidazione prevista dal contratto sottoscritto.

Si tenga presente che i danni ai provocati ai terzi sono sempre risarcibili, mentre i danni  a chi ha provocato il sinistro non sempre.

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18 Apr 2020

Arrivano i controlli sulla contabilizzazione in condominio

A oltre due anni dall’entrata in vigore dell’obbligo di installazione dei sistemi di misurazione e regolazione dei consumi di calore gli enti locali cominciano la fase di controllo e sanzione


Da giugno 2017 è scaduto il termine per l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore. La normativa, entrata in vigore a luglio 2014, prevede l’obbligo, per i condomìni con impianti di riscaldamento centralizzato, di dotarsi di contatori individuali e di sistemi di regolazione del calore.

L’adeguamento alla norma consente ai condòmini di regolare il calore secondo le proprie esigenze e di vedersi addebitati i costi degli effettivi consumi, oltre i costi fissi dovuti alla conduzione dell’impianto e manutenzione e alle dispersioni termiche.

Dopo una iniziale corsa all’adeguamento da parte dei condomìni, c’è stata una brusca frenata e al momento sono in regola, a livello nazionale, non più del 50% del totale. Questo grazie alla scarsa propensione degli enti locali al controllo della messa in regola degli impianti.

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Secondo quanto rilevato dalle associazione di categoria di produttori e installatori, gli ordini per dispositivi di contabilizzazioni e regolazione del calore sono letteralmente crollati nell’ultimo anno.

  • Quali sono le sanzioni previste

Chi non ha provveduto all’adeguamento sarà sottoposto a sanzioni pesanti varianti da 500 a 2500 euro sia per il condòmino che per il condomìnio. Ovviamente tali sanzioni avranno effetto solo nel caso di controlli.

  • Chi si occupa di verificare e sanzionare i trasgressori

A livello nazionale, come sempre, si procede in ordine sparso. Mentre regioni come l’Emilia-Romagna hanno centralizzato le verifiche, in altre zone d’Italia sono demandate alle città metropolitane o agli stessi comuni.

  • Chi svolge i controlli in Emilia-Romagna 

Le attività di verifica e controllo degli impianti di contabilizzazione e regolazione del calore nei condomini in Emilia-Romagna sono effettuate dalla società ERVET SpA (Emilia-Romagna Valorizzazione Economica Territorio) la società in house della Regione Emilia-Romagna che opera come agenzia di sviluppo territoriale a supporto della politiche regionali in conformità alla legge regionale n. 26 del 21 dicembre 2007.

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ERVET ha tra i suoi compiti quello di censire 1,8 milioni di impianti con l’ausilio del Criter (Catasto regionale impianti termici Emilia-Romagna) collegato al Sistema di accreditamento e certificazione energetica degli edifici (Sace).

Sono in partenza le verifiche e i controlli che saranno effettuati sul territorio regionale da ispettori e liberi professionisti incaricati e pagati con quanto viene raccolto dai bollini del libretto dell’impianto.

Se il vostro condòminio non si è ancora adeguato, fate pressione sull’Amministratore affinché si attivi con urgenza. Il costo delle sanzioni potrebbe pareggiare o superare quello dell’adeguamento.

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14 Apr 2020

Il regolamento può limitare i diritti dei condòmini?

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: in cosa differiscono?


Secondo quanto stabilito dall’Art. 1138 del c.c. ogni condomìnio, con più di dieci condòmini, deve essere dotato di un regolamento. Va redatto in forma scritta e deve contenere regole relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, le norme relative all’amministratore e alla tutela del decoro architettonico.

Il regolamento di condominio è il documento con il quale si stabiliscono le regole generali che condizionano la vita di tutti i condòmini, all’interno del quale vengono elencate le parti comuni dell’edifico e stabilite regole di gestione che valgono anche per l’amministratore di condominio.

Le stesse regole possono essere rafforzate prevedendo sanzioni per chi non le rispetta.

Alla firma dell’atto di compravendita il proprietario dichiara di accettare il regolamento di condominio allegato, che può essere di natura contrattuale, interno o esterno, o assembleare.

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Al moneto della nascita del condominio, con l’atto di compravendita di un appartamento ad un altro soggetto, il costruttore redige e allega all’atto il regolamento condominiale contrattuale esterno. Lo stesso può essere approvato dall’assemblea, ma solo con voto unanime per essere efficace verso tutti i condòmini. In questo caso si tratto di un regolamento contrattuale interno.

Se fosse obbligatorio, e il condomìno ne fosse sprovvisto, qualsiasi condòmino può prendersi l’incombenza di far approvare un regolamento di natura assembleare. In questo caso, per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei millesimi.

La differenza fondamentale tra il regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare è che il primo può limitare i diritti dei condòmini, il secondo no.

Mentre il primo può, ad esempio, imporre il divieto di modificare la destinazione delle proprietà esclusiva, per il secondo non sarà possibile. In assemblea, e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c. secondo comma, potranno però essere modificati gli articoli di natura regolamentare.

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La differenza sostanziale quindi tra un regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare, è la legittimazione, mediante approvazione, che nel primo riguarda l’unanimità e nel secondo la maggioranza.

Prevedere quindi la limitazione dei diritti dei condomini in un regolamento di natura assembleare comporterebbe una violazione. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare, presso il tribunale, la delibera di approvazione entro 30 giorni da quando ne hanno notizia.

Nel caso in cui sia obbligatorio un regolamento di condominio, e non si riesca ad approvarlo in assemblea, ogni condomino può fare ricorso al giudice per l’approvazione di un regolamento giudiziale.

A seguito della riforma del 2012, non è possibile prevedere all’interno del regolamento norme che vietino il possesso di animali da compagnia.

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06 Apr 2020

Antincendio per i condomini: i nuovi obblighi da maggio 2020

Cosa prevede il Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019 e quali sono gli obblighi dell’Amministratore di condominio


Si avvicina la prima scadenza prevista dal Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019, che prevede modifiche e integrazioni all’allegato del Decreto del 16 maggio 1987, n. 246, concernente norme di sicurezza per gli edifici di civile abitazione.

Vengono modificate le norme antincendio sostituendo l’allegato nel quale cambia il punto 9. Deroghe e viene introdotto il nuovo punto 9-bis. Gestione della sicurezza antincendi.

L’articolo 2 del decreto prevede inoltre nuove indicazioni per la sicurezza delle facciate degli edifici (Decreto del Presidente della Repubblica 1 agosto 2011, n. 151)

Le disposizioni si applicano a:

  • Nuove costruzioni;
  • In caso di rifacimento superiore al 50% della superficie complessiva della facciata di edifici esistenti.

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Il Decreto entra in vigore dal 6 maggio 2020 e prevede una serie di disposizioni obbligatorie per i condomìni di nuova costruzione e per quelli già esistenti.

  • Entro maggio 2020 dovranno essere adottate tutte le disposizioni antincendi e quelle da adottare per garantire l’esodo in caso di incendio in sicurezza.
  • Entro 6 maggio 2021 dovranno essere installati gli impianti di segnalazione manuale d’allarme incendio (per altezze superiori a 54 m) e dei sistemi di allarme vocale (per altezze superiori agli 80 m).

Le nuove norme prevedono 4 Livelli di Prestazione (L.P.) a cui corrispondono diversi adempimenti:

L.P. 0 – per edifici compresi tra 12 e 24 metri;

L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;

L.P. 2 – per edifici compresi tra 54 e 80 metri;

L.P. 3 – per edifici di altezza superiore agli 80 metri o indipendenti dall’altezza se con più di 1000 occupanti.

Tra le prime cose da fare va quindi determinata l’altezza antincendi. La cosa potrebbe sembrare scontata ma in alcune condizioni può non esserlo.

Per altezza antincendio si intende l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, esclusa quella dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso. 

Il piano esterno più basso al quale fare riferimento è quello accessibile ai mezzi di soccorso dei vigili del fuoco.

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Ma cosa cambia in funzione dell’altezza dell’edificio e quali sono gli obblighi e le responsabilità?

Anche se non è scritto chiaramente del decreto, il Responsabile dell’attività è L’Amministratore del condominio. Indipendentemente dalla presenza di lavoratori subordinati, il condominio è a tutti gli effetti un luogo di lavoro.

Secondo la Cassazioni infatti “l’Amministratore di condominio è titolare di una posizione di garanzia che, in presenza di situazioni di pericolo conosciute o conoscibili con ordinaria diligenza, lo obbliga ad attivarsi, dimostrando di avere ottemperato ai propri obblighi.”

Vediamo nel dettaglio cosa bisogna fare nel caso di condomini con le altezze più diffuse:

L.P. 0 – per edifici compresi tra 12 e 24 metri

Il responsabile dell’attività:

  • identifica le misure standard da attuare in caso d’incendio;
  • fornisce informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
  • espone un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
  • mantiene in efficienza i sistemi, dispositivi, attrezzature e le altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione.

I condòmini:

  • osservano le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
  • In condizioni d’emergenza attuano quanto previsto nel foglio informativo.

L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;

Il responsabile dell’attività deve organizza la GSA (Gestione della Sicurezza Antincendio) attraverso:

  • predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza;
  • informazione agli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
  • mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;
  • esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio;
  • tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei Condomini o qualora l’Amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente;
  • verifica, per le aree comuni, dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio; x adozione delle misure antincendio preventive.

I condòmini:

  • osservano le misure antincendio preventive, predisposte dal Responsabile dell’attività;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
  • In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nella pianificazione di emergenza, in particolare:
  • attuano le procedure di allarme e comunicazioni;
  • attuano l’evacuazione secondo le procedure della pianificazione di emergenza.

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Cosa deve fare l’Amministratore per evitare o mitigare il rischio incendi?

L’entrata in vigore di questo provvedimento può essere l’occasione per un Amministratore di condominio che non si limita a osservare le regole, integrando la documentazione del condominio, per fare un check-up dell’immobile e verificare che rispetti i principi base per un’adeguata prevenzione incendi.

Non solo rispetto della burocrazia, ma una gestione proattiva mirata ad offrire un servizio professionale adeguato che miri a tutelare l’oggetto del mandato dell’amministratore.

Dato per scontato, visto che la norma lo prevede da 30 anni, che un edificio che abbia un’altezza antincendio superiore a 24 metri è dotato di Certificato Prevenzione Incendi (CPI) o documento equivalente (SCIA antincendio) è buona norma verificare che il condominio sia dotato ad esempio di:

  • Dichiarazione di conformità degli impianti elettrici comprensiva degli allegati obbligatori;
  • Denuncia dell’impianto di messa a terra;
  • Verifiche periodiche degli impianti (es. riscaldamento, ascensore, messa a terra, etc.);
  • Contratti di manutenzione periodica e preventiva (imp. Antincendio, estintori, luci d’emergenza);
  • Certificazione dei cancelli automatici.

In fine, per adeguare il condominio al Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019 l’Amministratore del condominio deve:

  • Stabilire l’altezza antincendio dell’edificio;
  • Verificare la situazione amministrativa del condominio nei confronti dei VVF;
  • Verificare la documentazione relativa agli impianti condominiali;
  • Attribuire un L.P. (livello di prestazioni) adeguato e adottare le misure gestionali previste.

Per adempiere agli obblighi previsti dalla norma è fondamentale che l’Amministratore di condominio si faccia supportare da un tecnico specializzato in prevenzione incendi.

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15 Feb 2020

Parma Social House: 119 nuovi appartamenti in affitto a canone concordato

Il complesso, in fase di ultimazione, si trova nel quartiere Sant’Eurosia in via Massimo D’Antona ed è composto da bilocali, trilocali e quadrilocali


Rimane aperto fino al 9 aprile il bando per l’assegnazione di 119 nuovi appartamenti in affitto a canone concordato, nell’ambito del progetto Parma Social House, che vede coinvolti il Comune di Parma, la Fondazione Cariparma, la coop. Parma80, il Fondo Immobiliare Investire SGR spa.

Il complesso, in fase di ultimazione, si trova nel quartiere Sant’Eurosia in via Massimo D’Antona ed è composto da bilocali, trilocali e quadrilocali, per andare incontro a tutte le esigenze abitative dei futuri locatari. È stato progettato e costruito secondo i più elevati standard di qualità energetici e tecnologici.

Questa operazione costituisce l’ultima tranche dell’assegnazione di 447 alloggi a canone concordato. Chi fosse interessato a partecipare alla selezione, può scaricare il bando dal sito www.parma80.it o recarsi negli uffici della cooperativa Parma80 in piazza Cesare Battisti 15 a Parma, dove il personale incaricato fornisce tutte le informazioni e l’assistenza sulle modalità e i requisiti di accesso.

“La nostra cooperativa rappresenta l’attore sociale” – dichiara Alessio Stefani, presidente di Parma80 – “la filosofia che ci ispira è abitare al giusto prezzo, andando incontro a persone e famiglie che hanno diritto ad un alloggio a prezzo calmierato rispetto alle logiche di mercato. Questo rientra nel nostro essere cooperativa inserita in una comunità”.

“Parma Social House è un esempio virtuoso di collaborazione proficua tra pubblico e privato” – sottolinea Luigi Amore, direttore generale di Fondazione Cariparma – “Grazie all’unione delle forze è possibile trovare soluzioni di qualità che non gravano sulla spesa pubblica”.

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14 Gen 2020

Manovra di bilancio 2020: le novità dei Bonus Casa

Confermati sostanzialmente i bonus previsti nella scorsa legge di bilancio con l’ingresso del Bonus Facciate


Con la Manovra di Bilancio per il 2020 vengono sostanzialmente confermati i Bonus Casa già previsti per il 2019 con l’unica novità della nascita del nuovo Bonus Facciate.

Prima di rinfrescarci la memoria sui vari bonus previsti e sul loro funzionamento, è bene ricordare quali sono i soggetti che possono usufruire delle agevolazioni Irpef.

Ad averne diritto non sono infatti solo i proprietari ma anche ai titolari di diritti reali o personali di godimento sugli immobili oggetto di intervento, e che ne sostengono i relativi costi, quali:

  • Nudi proprietari;
  • Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
  • Locatari o comodatari;
  • Soci di cooperative;
  • Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti tra i beni strumentali;
  • Il familiare, entro il terzo grado di parentela e componente del medesimo nucleo familiare del proprietario;
  • Il coniuge separato assegnatario dell’immobile;
  • Il componente dell’unione civile;
  • Il convivente more uxorio.

A patto che ne abbiano sostenuto i relativi costi e le fatture siano a lori intestate.

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Ma quali sono i bonus previsti e come funzionano:

Bonus Ristrutturazioni

Il Bonus Ristrutturazioni prevede una detrazione del 50% delle spese sostenute, fino ad un massimo di 96.000 euro a unità immobiliare, da suddividere in 10 rate annuali di pari importo. Il bonus si applica agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e ristrutturazione, riguarda anche le parti comuni degli edifici e in questo caso sono compresi anche i lavori di manutenzione ordinaria. Dal 2018 è stato introdotto l’obbligo della comunicazione dei lavori di ristrutturazione all’ENEA.

Ecobonus

Viene prorogata la detrazione al 65%, fino a un massimo di 100.000 euro, da suddividere in 10 rate di uguale importo, per l’acquisto di micro-cogeneratori in sostituzione di vecchi impianti, gli impianti di climatizzazione costituiti da pompe di calore e integrata da caldaia a condensazione.

Il bonus per gli interventi sulle parti comuni sale fino ad un massimo del 75% e per importi di 40.000 euro a unità immobiliare ed è riconosciuto per:

  • Sostituzione dell’impianto di riscaldamento;
  • Riduzione del fabbisogno energetico per riscaldamento;
  • Coibentazione dell’edificio;
  • Installazione di pannelli solari.

Gli interventi devono essere certificati da un tecnico.

La detrazione scende al 50 % per interventi di sostituzione di infissi, l’acquisto di schermature solari, caldaie a condensazione o generatori di calore a biomasse combustibili.

Bonus Verde

Anche se con ritardo, è stato ripescato nel Milleproroghe 2020, viene confermata la detrazione del 36% per le spese sostenute per la sistemazione e riqualificazione delle aree verdi adibite a giardini, balconi, terrazze. L’importo massimo detraibile è di 5.000 euro ad unità immobiliare e spetta anche per le parti comuni del condominio.

Sisma Bonus

Approvato nel 2018 e in vigore fino alla fine del 2021, il Sisma Bonus riguarda gli interventi destinati alla messa in sicurezza degli edifici che si trovano nelle zone a rischio sismico 1,2 e 3. Il legislatore ha voluto premiare il raggiungimento degli obiettivi di miglioramento della sicurezza riconoscendo un bonus inversamente proporzionale alla riduzione del rischio sismico raggiunto. Per quanto riguarda gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali sono previste detrazioni più elevate: 75% (invece che 70%) sulle spese sostenute per il passaggio ad una classe di rischio inferiore, ed 85% (invece di 80%) quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione riconosciuta è pari a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 quote annuali di uguale importo.

Bonus Facciate

La novità 2020 è il Bonus Facciate. Prevede la possibilità di detrarre fino al 90% dei costi sostenuti per le spese di pulizia e ritinteggio delle facciate condominiali di edifici siti nel centro storico delle città (zona A) e nelle così dette zone di completamento, con percentuale di territorio coperta superiore al 12.5% (zona B). Se l’intervento supera il 10% della superficie è obbligatorio abbinare lavori di riqualificazione energetica. Non sono previsti limiti massimi di importo e la detrazione si applica in 10 rate annuali dello stesso importo.

Bonus mobili ed elettrodomestici

Anche questo bonus viene confermato e prevede una spesa massima di 10.000 e una detrazione Irpef del 50% ed è concesso anche per l’acquisto di elettrodomestici in classe A+ e A acquistati per immobili in fase di ristrutturazione.

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04 Gen 2020
Elettricista

Bonus Impianti elettrici 2020 in condominio: le regole per il rimborso

Parte la sperimentazione di tre anni per il rinnovo delle colonne montanti condominiali


Col  bonus impianto elettrico 2020 e l’obiettivo di migliorare la sicurezza, l’Autorità di regolazione per Energia, Reti e Ambiente (ARERA), ha avviato una procedura sperimentale per ammodernare le vecchie colonne montanti degli impianti realizzati prima del 1970 o tra il 1970 e il 1985 se a rischio.

La fase sperimentale durerà tre anni, dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2022.

L’ARERA vorrebbe facilitare i rapporti e gli accordi tra gli amministratori di condominio e i distributori di energia elettrica, per semplificare il processo di adattamento dei vecchi palazzi alle nuove esigenze e alle richieste di aumento di potenza per l’installazione ad esempio di pompe di calore o delle piastre a induzione.

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ARERA specifica che per rinnovare i vecchi impianti elettrici interni ai condomini potrà essere erogato un contributo, bonus impianto elettrico 2020, se i lavori edili sono eseguiti dal condominio.

Sono previsti dai 400 ai 600 euro per piano e dai 700 ai 900 euro per appartamento differenziato per il tipo di finitura presente. Gli importi aumentano (da 700 a 900 euro per piano e da 1000 a 1200 euro per unità) se, in occasione dei lavori sulla colonna montante, il condominio decide anche di centralizzare tutti i contatori in un unico vano.

In questo caso il contributo aumenta perché vengono effettuati anche i lavori di posa dei nuovi collegamenti elettrici tra i contatori centralizzati e gli appartamenti.

Si aggiungono poi 100 euro al metro (fino ad un massimo di 1500 euro) per l’eventuale parte di cavo destinata a collegare la colonna montante con il confine di proprietà.

Una volta rinforzata la rete elettrica e resa più sicura, per i condomini potrà essere possibile attivare anche potenze contrattuali fino a 6 kW per le esigenze di un moderno condominio.

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Il bonus impianto elettrico 2020 è particolarmente importante per quei condomini con vecchi impianti elettrici che stanno valutando ristrutturazioni o la centralizzazione dei contatori.

Il condominio dovrà conservare la documentazione sui costi sostenuti e vedrà poi riconosciuti i rimborsi erogati direttamente dal distributore di energia.

 

 

 

08 Nov 2019
Amministratore impazzito

Nuovi obblighi per i condomìnii con la finanziaria 2020

A partire da gennaio il versamento delle ritenute fiscali, per i lavoratori di imprese che eseguono appalti o erogano servizi, dovranno essere effettuati dai committenti


Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il collegato della finanziaria 2020 (D.L. n. 124/2019) nel quale viene reintrodotta la solidarietà fiscale per i committenti.

Con il nuovo art. 17-bis nel Decreto Legislativo 9 luglio 1997, n. 241, viene prevista l’estensione del reverse charge ad appalti e subappalti, relativamente a tutte le ritenute fiscali operate dall’impresa appaltatrice o affidataria e dalle imprese subappaltatrici, per la durata del contratto, sulle retribuzioni erogate al personale direttamente impiegato nell’esecuzione delle opere o dei servizi affidati.

A decorrere dal 1° gennaio 2020, quando il condomìnio affida ad un’impresa l’esecuzione di un’opera o di un servizio, il versamento delle ritenute fiscali, trattenute dall’impresa appaltatrice ai lavoratori impiegati su quel cantiere, dovrà essere effettuato dal condominio.

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Quali sono quindi gli obblighi dei condomìni a partire da gennaio 2020:

  • I condomìni che affidano un servizio o la realizzazione di un’opera dovranno versare le ritenute fiscali trattenute dalle imprese, appaltatrici o subappaltatrici, ai lavoratori direttamente impiegati per quell’opera o servizio;
  • Le somme che le imprese sono tenute a versare ai lavo,ratori devono transitare su uno specifico conto bancario o postale che dovrà essere comunicato dal condomìnio;
  • Il condomìnio è tenuto a versare le somme ricevute entro 5 giorni mediante F24 e non potrà utilizzare proprie risorse a compensazione, comunicando l’avvenuto versamento tramite PEC;
  • Il condomìnio, al fine di verificare l’esattezza dei dati, dovrà ricevere tramite PEC i dettagli del versamento effettuato dall’impresa per conto dei lavoratori e riportanti il dettaglio delle ore di lavoro prestate da ciascun percipiente in esecuzione dell’opera o del servizio affidato.
  • L’ammontare della retribuzione corrisposta al dipendente collegata a tale prestazione ed il dettaglio delle ritenute fiscali eseguite nel mese precedente nei confronti di detto lavoratore, con separata indicazione di quelle relative alla prestazione affidata dal condomìnio. Dovranno inoltre essere comunicati i dati utili alla compilazione delle deleghe e quelli utili alla identificazione del bonifico collegato.

I condomìni sono responsabili del tempestivo versamento delle somme ricevute dalle imprese entro i limiti della somma dei bonifici ricevuti e dei corrispettivi maturati a favore delle imprese, e non corrisposti alla stessa data. Sono inoltre integralmente responsabili delle somme da versare se non hanno tempestivamente comunicato gli estremi del conto su sui le imprese devono effettuare i versamenti.

Per i condomìni che non effettuano i versamenti sono previste sanzioni fino al 30% delle somme non versate entro 90 giorni e si rischia pene da 6 mesi a 2 anni per versamenti non effettuati oltre i 150.000 euro per ciascun periodo d’imposta.

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30 Ott 2019
Abbattimento albero

Alberi condominiali: cosa fare se è necessario l’abbattimento?

Quali sono le procedure da adottare per ottenere l’autorizzazione all’abbattimento nel comune di Parma 


Non sono esplicitamente citati nell’art. 1117 del c.c. ma gli alberi presenti nelle aree verdi condominiali sono, a tutti gli effetti, parti comuni. A richiedere l’autorizzazione all’abbattimento deve quindi essere l’amministratore di condominio.

Quali sono i passi da compiere per procedere all’abbattimento se necessario?

Accedendo alla sezione ambiente, del sito del Comune di Parma, è possibile leggere quali sono i passi da seguire per attivare la procedura e richiede l’autorizzazione all’abbattimento, rilasciata nei seguenti casi:
– morte della pianta;
– grave patologia o avanzato deperimento della pianta, non altrimenti trattabili;
– pericolo di crollo con rischio di danno a persone, animali o cose dimostrato da un’analisi di stabilità degli alberi, eseguita da un professionista abilitato.

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Una volta ottenuto il via libera alla spesa con deliberazione assembleare, a meno che non si tratti di un intervento urgente, l’amministratore di condominio dovrà:

  • Richiedere un parere tecnico, a un dottore agronomo/forestale o perito agrario/agrotecnico, che procederà ad effettuare un’analisi biomeccanica dell’albero e a evidenziare, in una scheda di valutazione, le condizioni dell’albero esaminato e gli eventuali rischi.
  • Dall’analisi eseguita dall’agronomo l’albero verrà inserito in una classe di rischio:

Estremo – la classe di rischio estremo si applica in situazioni nelle quali il cedimento è imminente, sussiste una elevata probabilità di colpire un bersaglio e le conseguenze del cedimento possono essere gravi. Il valutatore deve raccomandare che le misure di mitigazione vengano assunte nel più breve tempo possibile.

Elevato – la classe di rischio elevato si applica in quelle situazioni in cui le conseguenze sono significative e la probabilità è molto verosimile. Questa combinazione di probabilità e conseguenze indica che il valutatore deve prescrivere l’assunzione di misure di mitigazione.

Moderato – le situazioni a rischio moderato sono quelle in cui le conseguenze sono minime e la probabilità è molto verosimile o verosimile, oppure la probabilità è talora verosimile e le conseguenze sono gravi o significative. Il valutatore deve raccomandare interventi di mitigazione o di restrizione dell’area e il monitoraggio.

Basso – la classe di rischio basso si applica quando le conseguenze sono trascurabili e la probabilità è inverosimile, oppure le conseguenze sono minime e la probabilità è talora verosimile. Alcuni alberi con questo livello di rischio possono beneficiare di misure di mitigazione o di conservazione, ma di solito non sono necessarie azioni immediate. Il valutatore può raccomandare di conservare e monitorare questi alberi come pure può prescrivere interventi di mitigazione che non includono la rimozione dell’albero.

La relazione tecnica va allegata alla domanda di autorizzazione all’abbattimento da inoltrare al Comune di Parma che entro 30 giorni rilascerà l’autorizzazione.

Sostituzione dell’albero abbattuto
L’albero abbattuto deve essere sostituito, entro sei mesi dall’abbattimento, da un nuovo esemplare avente una dimensione minima di 16/18 cm di circonferenza del tronco misurata a 1 metro di altezza.

Monetizzazione
Nel caso in cui non fosse possibile la sostituzione dell’albero è prevista la Monetizzazione. Dimostrando di aver effettuato il versamento previsto dal Regolamento Comunale del verde, si ottiene l’autorizzazione all’abbattimento dell’albero.

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26 Ott 2019

Quando scadono i debiti condominiali non pagati?

C’è differenza nei termini di prescrizione tra spese ordinarie e straordinarie?


  • Debiti per spese condominiali ordinarie

Le quote condominiali della gestione ordinaria (pulizia delle scale, utenze, giardiniere, etc.) sono dovute con cadenza annuale. Secondo il codice civile gli importi ricorrenti che hanno una scadenza breve, di un anno o anche meno, si prescrivono nell’arco di 5 anni. Ma a partire da quando?

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Il termine di prescrizione per i debiti condominiali decorre dal momento in cui viene deliberato il piano di riparto proposto dall’amministratore che ha l’obbligo di recuperare il credito entro 180 giorni da quando è stato approvato il piano di spesa.

Secondo l’art. 1129 c.c. “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa  delle somme dovute dagli  obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni attuative “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Se l’amministratore non si attiva per il recupero del credito rischia la revoca. Le modalità da seguire richiedono esplicite formalità: l’amministratore deve richiedere il saldo del debito con l’invio di una raccomandata o di una pec. Così facendo interrompe i termini della prescrizione che ripartono dalla notifica della messa in mora. Qualsiasi altro mezzo utilizzato per sollecitare il condomino moroso, e-mail, telefonata, messaggio, non ha valore legale.

Se ad avere il debito con il condominio è un inquilino, che non è un condominio, i termini si accorciano. L’inquilino per il condominio è come se non esistesse, il debitore finale sarà infatti sempre il proprietario che ha due anni per recuperare il credito richiedendo un decreto ingiuntivo.

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Spese condominiali straordinarie

Se sono state deliberate spese straordinari per lavori, che possono anche essere molto onerosi, queste sono in genere un una tantum. Non si tratta quindi di quote periodiche da versare annualmente. In questo caso il codice civile prevede che il debito si prescriva nell’arco di dieci anni a decorrere dalla delibera di approvazione dei lavori e del piano di riparto.

 

26 Set 2019
Amministratore condominiale a Parma

Quando effettuare la pulizia delle grondaie?

Un’operazione da affidare ad esperti del settore che lavorino in sicurezza


Con l’arrivo delle piogge autunnali, alla fine dell’estate, un’attenta cura del condominio non può prescindere dalla pulizia delle grondaie e dei canali di scolo. L’operazione, da affidare a professionisti preparati e attrezzati, va effettuata annualmente.

Il periodo migliore è la fine dell’estate, anche se l’ideale sarebbe prevedere due interventi da effettuarsi con cadenza semestrale in primavera e autunno.

In particolari condizioni ambientali, ad esempio in presenza di storni o di alberi ad alto fusto, è indispensabile intervenire con più frequenza, per essere sicuri che non si presentino ostruzioni che impediscano il regolare deflusso delle acque piovane. Altro fattore da tenere in considerazione è l’aumento delle precipitazioni di forte intensità..

Curare la pulizia delle grondaie può evitare la possibilità che si verifichino danni sulle parti comuni, ad esempio le facciate, e nelle parti private. Le infiltrazioni e la formazione di muffe possono essere una diretta conseguenza di una cattiva manutenzione.

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Chi paga le pulizie delle grondaie?

Anche se non espressamente citate nell’art. 1117 del c.c., dalle molteplici pronunce giurisprudenziali, è assodato che le grondaie sono da considerare parte comune e come tali sono soggette all’articolo art. 1123, primo comma, secondo il quale «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

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18 Giu 2019

Condomini morosi e recupero delle quote condominiali

Quali strumenti ha l’amministratore di condominio?


Il problema del recupero dei crediti, nei confronti dei condomini morosi, è diffuso e con la crisi si è ulteriormente aggravato.

Spesso a pagare le conseguenze del protrarsi di costante carenza di liquidità, per morosità dei condomini, è proprio l’amministratore, accusato di inerzia. Il perdurare di queste situazioni crea problemi con i fornitori, nella gestione dei servizi comuni e complicano, come se ce ne fosse bisogno, gli adempimenti che l’amministratore deve curare aumentando i costi generali.

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Ma quali sono gli strumenti in possesso dell’amministratore di condominio per recuperare le somme dovute dai morosi?

  1. L’autotutela del condominio

Prima di ricorrere all’avvocato il condominio, nella persona dell’amministratore, ha la possibilità di utilizzare strumenti di autotutela.

AZIONE DI RECUPERO CREDITI NEI CONFRONTI DEI MOROSI

La riforma del condomino prevede infatti che i creditori, in genere i fornitori, prima di richiedere il dovuto al condominio nel suo complesso debbano tentare di recuperare le somme dai condomini morosi.

L’amministratore è quindi tenuto a fornire ai creditori le generalità dei morosi senza temere di violare le normative sulla privacy. In prima battuta questo potrebbe evitare che a pagare siano i soliti condomini solventi. La cosa però può essere aggirata dai creditori che, come prima cosa, potrebbero cercare di ottenere il pignoramento del conto condominiale.

SOSPENSIONE DEI SERVIZI COMUNI

Altra azione possibile è l’esclusione dei morosi dai servizi comuni che sono soggetti di godimento separato.

L’amministratore, previo preavviso di sospensione dai servizi comuni, potrà limitare ai morosi la possibilità di usufruire, ad esempio, di acqua comune, riscaldamento, raffrescamento, parcheggi comuni, etc.

Questo può essere uno strumento per spingere i morosi a versare le quote, facendo cessare gli abusi, a volte frutto di azioni di ritorsione nei confronti degli altri componenti della compagine condominiale.

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  1. Gli strumenti giudiziari per il recupero crediti

La legge di riforma ha cercato di ridurre queste situazioni imponendo all’amministratore di condominio di recuperare il credito, entro i sei mesi da quando è maturato, attivandosi intraprendendo tutte le azioni necessarie a raggiungere lo scopo.

Se l’amministratore non si attiva rischia grosso, oltre naturalmente alla revoca, rischia che i condomini facciano un’azione di responsabilità richiedendo il risarcimento del danno subito.

D’altra parte l’amministratore è libero di scegliere il professionista, l’avvocato, a cui affidarsi senza chiedere il preventivo consenso all’assemblea.

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IL DECRETO INGIUNTIVO

Con la via giudiziale è possibile ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Quindi il condominio, diversamente dai normali decreti ingiuntivi, dal giorno dopo l’ottenimento del decreto, può procedere con l’esecuzione forzata attivando l’ufficiale giudiziario.

Il condominio ha quindi la possibilità di iscrivere ipoteca sull’immobile del moroso per metterlo all’asta e recuperare i crediti. Se però l’immobile è già gravato da ipoteca o difficile da vendere si possono seguire strade diverse.

IL PIGNORAMENTO

Ricorrendo all’interrogazione dell’anagrafe tributaria è possibile verificare l’esistenza di beni o di redditi del moroso che è possibile aggredire, ricorrendo, ad esempio, al pignoramento di parte dello stipendio o del canone d’affitto, se l’immobile risulta in affitto, chiedendo l’esecuzione di un pignoramento presso terzi.

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13 Giu 2019

Passaggio di consegne: quali documenti deve consegnare l’amministratore uscente?

Quali obblighi prevede la legge alla cessazione dell’incarico dell’amministratore uscente?


Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.).  Ma quali sono i documenti oggetto del passaggio di consegne?

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A titolo puramente esemplificativo anche se non esaustivo è fatto obbligo dalla legge la consegna al nuovo amministratore dei seguenti documenti:

  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne;
  • Tabelle millesimali;
  • Regolamento condominiale;
  • Chiavi e timbri del condominio;
  • Registri dei verbali di assemblea;
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture;
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni;
  • Codice fiscale del condominio;
  • Passaggio del conto corrente;
  • Polizza di assicurazione del fabbricato;
  • Certificato di prevenzione incendi;
  • Contratto di appalto lavori risanamento facciata, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera;
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori;
  • Distinte bancarie dei versamenti ricevuti, oltre a tutta la documentazione afferente;
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno coinvolto il Condominio;
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro;
  • Documentazione di chiusura cassa;
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.

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