Tag: regolamento assembleare

14 Apr 2020

Il regolamento può limitare i diritti dei condòmini?

Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: in cosa differiscono?


Secondo quanto stabilito dall’Art. 1138 del c.c. ogni condomìnio, con più di dieci condòmini, deve essere dotato di un regolamento. Va redatto in forma scritta e deve contenere regole relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, le norme relative all’amministratore e alla tutela del decoro architettonico.

Il regolamento di condominio è il documento con il quale si stabiliscono le regole generali che condizionano la vita di tutti i condòmini, all’interno del quale vengono elencate le parti comuni dell’edifico e stabilite regole di gestione che valgono anche per l’amministratore di condominio.

Le stesse regole possono essere rafforzate prevedendo sanzioni per chi non le rispetta.

Alla firma dell’atto di compravendita il proprietario dichiara di accettare il regolamento di condominio allegato, che può essere di natura contrattuale, interno o esterno, o assembleare.

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Al moneto della nascita del condominio, con l’atto di compravendita di un appartamento ad un altro soggetto, il costruttore redige e allega all’atto il regolamento condominiale contrattuale esterno. Lo stesso può essere approvato dall’assemblea, ma solo con voto unanime per essere efficace verso tutti i condòmini. In questo caso si tratto di un regolamento contrattuale interno.

Se fosse obbligatorio, e il condomìno ne fosse sprovvisto, qualsiasi condòmino può prendersi l’incombenza di far approvare un regolamento di natura assembleare. In questo caso, per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei millesimi.

La differenza fondamentale tra il regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare è che il primo può limitare i diritti dei condòmini, il secondo no.

Mentre il primo può, ad esempio, imporre il divieto di modificare la destinazione delle proprietà esclusiva, per il secondo non sarà possibile. In assemblea, e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c. secondo comma, potranno però essere modificati gli articoli di natura regolamentare.

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La differenza sostanziale quindi tra un regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare, è la legittimazione, mediante approvazione, che nel primo riguarda l’unanimità e nel secondo la maggioranza.

Prevedere quindi la limitazione dei diritti dei condomini in un regolamento di natura assembleare comporterebbe una violazione. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare, presso il tribunale, la delibera di approvazione entro 30 giorni da quando ne hanno notizia.

Nel caso in cui sia obbligatorio un regolamento di condominio, e non si riesca ad approvarlo in assemblea, ogni condomino può fare ricorso al giudice per l’approvazione di un regolamento giudiziale.

A seguito della riforma del 2012, non è possibile prevedere all’interno del regolamento norme che vietino il possesso di animali da compagnia.

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27 Apr 2017
Cane in ascensore

Animali domestici in ascensore? Il tribunale di Monza riapre la questione.

Ha valore la clausola del regolamento che vieta ai condomini di usare l’ascensore accompagnati dai propri animali domestici


Secondo quanto stabilito dal Tribunale di Monza, in merito al divieto di animali in condominio, con sentenza del 28 marzo 2017, è da ritenersi valida la clausola del regolamento di condominio che prevede il divieto ai condomini di utilizzare l’ascensore in compagnai dei propri animali domestici.

La causa nata da un condomino che, appellandosi all’art. 1138 del c.c., quinto comma, della legge 220 del 2012, riteneva nulla la clausola del regolamento che impediva di utilizzare l’ascensore in compagnia dei propri animali domestici.

Tale articolo prevede che Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

A questa richiesta il condominio ha replicato che la norma del regolamento non impedisce la detenzione di animali domestici nella propria abitazione ma l’uso dell’ascensore in loro compagnia.

Secondo i giudici infatti la norma citata, art. 1138 c.c., sancisce la impossibilità del regolamento di spingersi a dettare le regole all’interno della proprietà individuale. Altro discorso è invece il regolare l’uso delle parti comuni.

Tale regola essendo stata inserita all’interno del regolamento contrattuale, quello creato all’origine dal costruttore, ed essendo di natura regolamentare, può in ogni tempo essere modificata dall’assemblea con le maggioranze previste dal Art. 1138 del c.c, cioè con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

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18 Apr 2017
Tende da sole in condominio

Tende da sole sul terrazzo, quando serve l’autorizzazione

Chiedere il permesso di installare non è sempre obbligatorio ma…


Con l’arrivo della bella stagione, cresce il desiderio di stare all’aria aperta e godersi una bella giornata anche sul proprio terrazzo, ma come fare a ripararsi dal sole? Presto detto: basta installare una tenda per l’ombra.

Ma cosa bisogna fare, di quali permessi si ha bisogno?  Si deve fare una specifica richiesta all’Amministratore del condominio o è possibile procedere senza alcun consenso formale?

Inutile dire che anche in questo caso la giurisprudenza si è sbizzarrita. Ci viene però in soccorso una sentenza del TAR della Lombardia, sezione di Brescia, il quale ha stabilito che essendo la tenda removibile non aumenta la volumetria dell’appartamento e, di conseguenza, non necessita di alcuna autorizzazione edilizia o urbanistica.

Proprio per la natura di provvisorietà che rappresenta la tenda, non necessitano di alcun permesso per costruire. Basta quindi, per l’installazione, una semplice comunicazione di inizio lavori.

Nell’installazione in condominio delle tende da sole va ovviamente tenuto conto del regolamento condominiale.

Se si tratta di un regolamento contrattuale questo può contenere un impedimento assoluto di modificare il prospetto del fabbricato, non si può quindi installare nulla.

Se il regolamento è di natura assembleare la cosa cambia. In questo caso può essere prevista l’impossibilità di installare opere che vanno contro il decoro architettonico, e quindi contro la legge, e prevedere l’esplicita deliberazione da parte dell’assemblea.

Ad ogni modo, e a scanso di equivoci, è sempre meglio chiedere il parere dell’assemblea, passando dall’Amministratore di condominio, per mettersi al riparo da possibili future contestazioni degli altri condòmini.

Avuta l’autorizzazione, si potrà procedere all’istallazione.

A questo punto sarà onere dell’assemblea, o di un condòmino dissenziente, dimostrare che con l’installazione della tenda da sole si è deturpato l’aspetto architettonico e quindi potenzialmente arrecato un danno economico che diminuisce il valore delle altre unità immobiliari per cui si è tenuti ad un risarcimento.

 

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