News Archivi - Pagina 4 di 5 - Amministratore condominiale a Parma

09 Apr 2017

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Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?

Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?

Prima di affrontare il quesito che vi ha portarti a leggere questo articolo è fondamentale capire cosa si intende per tetto e, di conseguenza, cosa comporta modificarlo per aver un uso più utile di una parte comune dell’edificio.

Cosa si intende per tetto di un edificio

Per tetto si intende la copertura dell’edificio e si distingue dal lastrico solare, che può avere la stessa funzione, perché rispetto ad esso è inclinato.

Il tetto è in genere parte comune, destinati quindi alla copertura dello stabile. È costituito da falde spioventi che poggiano sui muri perimetrali riunite alla sommità (colmo) e che consentono il deflusso delle acque.

Può essere: a capanna (due falde simmetriche); a padiglione (a quattro falde); ad ombrello (a sei o otto falde).

Fanno parte del tetto la soletta, le travature, il rivestimento esterno ed eventuali accessori (lucernari, abbaini, pensiline, mansarde).

Può essere utilizzato da tutti i condomini senza impedirne il pari uso agli altri. È vietata la trasformazione, da parte di un condomino, in una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, proprio perché ha funzione di copertura comune e perché in questo modo ne verrebbe alterata la destinazione originaria.

Mentre è consentito al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare (1127 c.c.) dietro compenso agli altri condomini e ricostruendo interamente il tetto.

Sempre al proprietario dell’ultimo piano è consentita la costruzione di un comignolo per i fumi del camino, senza che si pregiudichi il decoro architettonico.

“Allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest’ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)”

(Trib. Salerno 17 aprile 2008).

A determinate condizioni (assenza di pericoli per sicurezza e stabilità, nonché mancanza di alterazioni del decoro), il tetto è modificabile, ad esempio, per la creazione di abbaini.

Per l’installazione di un lucernario non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.

Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.

Giurisprudenza
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.

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04 Apr 2017

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Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.

Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

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28 Mar 2017

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Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni

Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?

È risaputo che prendere decisioni in condominio non è cosa semplice e, nonostante l’obbligo di legge per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non è scontato raggiungere l’obbiettivo senza intoppi e nei termini previsti dalla legge.

Con il decreto Milleproroghe di fine 2016, il governo ha sbloccato la situazione spostando il termine per adeguarsi dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017.

Da uno studio delle maggiori associazioni di categoria dei proprietari immobiliari, sono ancora molti i condomini che non si sono adeguati e che rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge (da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare).

MA QUALI SONO I PASSI DA COMPIERE?

Per prima cosa l’amministratore di condominio deve indire un’assemblea che abbia ad oggetto l’approvazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Secondo i recenti orientamenti della legge, per gli interventi di risparmio energetico, è sufficiente una deliberazione approvata da 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 della proprietà.

Questo orientamento però non si applica per la termoregolazione e contabilizzazione, con la riforma del condominio si è fatta chiarezza su un’ambiguità prevista dal comma 5 dell’art. 26 L. 10/91 (L. 9 gennaio 1991, n. 10 (1). Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.).

È stato chiarito che la maggioranza prevista in questo caso è: la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Questa maggioranza è indispensabile se si pensa che, con l’adozione di termoregolazione e contabilizzazione, cambiano anche i criteri di ripartizione delle spese previsti dai regolamenti.

La legge impone infatti che i costi di riscaldamento siano ripartiti in base all’effettivo consumo.

Non avrebbe infatti senso imporre dei sistemi di contabilizzazione e continuare a ripartire in base ai millesimi, numero di radiatori o metro cubo.

Approvata questa deliberazione, il condominio deve dotarsi di un progetto di un tecnico che si occuperà anche di stabilire i criteri di ripartizione del riscaldamento.

A questo punto, stabilito il tipo di impianto da realizzare, si potranno chiedere i relativi preventivi. Fatta la scelta, il tecnico dovrà poi comunicare al comune anche l’inizio dei lavori.

Tutte le spese per la progettazione, la realizzazione dell’impianto e le modifiche nella centrale termica, vanno ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà.

Anche se il riscaldamento centralizzato fa parte dei beni comuni del condominio, dal punto di allaccio del singolo appartamento, i costi delle modifiche e adeguamenti sono a carico dei singoli proprietari.

Non c’è quindi più tempo da perdere, la scadenza del 30 giugno si avvicina!

Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?

Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

15 Mar 2017

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Condominio: chi paga le spese del parapetto per il terrazzo ad uso esclusivo?

Con quale criterio l’amministratore deve suddividere i costi per il rifacimento e la manutenzione

Per i terrazzi ad uso esclusivo valgono le stesse regole che per il balcone di proprietà. Il parapetto è un elemento della struttura del terrazzo ma può avere anche elementi decorativi che sono parte della facciata, come ad esempio i fregi e sicuramente almeno la pittura.

Per quel che riguarda gli elementi strutturali, il rifacimento e la manutenzione di questi rimane a carico del proprietario della terrazza il quale ne sopporta interamente i costi.

Per gli elementi esterni decorativi, facendo parte della facciata ed essendo elementi essenziale per la salvaguardia del “decoro architettonico” dell’immobile, i costi sono da suddividere tra tutti i condomini, utilizzando la tabella dei millesimi di proprietà.

In generale, l’amministratore di condominio, attribuirà i costi per quegli elementi che sono parte del terrazzo ad uso esclusivo, come del balcone, e che non hanno funzioni di copertura generale (in questo caso si applicherebbe l’art. 1126 c.c.) a carico del proprietario o usuario esclusivo; se invece si tratta di elementi che sono parte dell’aspetto architettonico dell’immobile, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini.

12 Mar 2017

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Passaggio di consegne e compenso all’amministratore uscente

Cosa prevede la norma se l’assemblea delibera a favore

La legge di riforma del condominio 220 del 2012, nell’articolo 1129 c.c. (Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) stabilisce, fra le altre cose, che:

“Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

Se, contrariamente a quanto stabilito dalla norma, l’assemblea delibera che per il passaggio di consegne tra l’amministratore di condominio uscente e quello entrante, al primo sia dovuto un compenso, il condomino che non è d’accordo, non è tenuto al pagamento di questo costo.

Saranno quindi gli altri condomini favorevoli e che lo hanno deliberato a ripartirsi volontariamente la spesa.

05 Mar 2017

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Come e quando può il singolo condomino revocare l’amministratore

Se vi sono gravi inadempienze dell’amministratore è possibile revocarlo senza passare dall’assemblea?

La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea con la maggioranza prevista per la nomina (art. 1136 c.c. secondo comma, la metà degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore) o con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La stessa revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su riscorso di ciascun condomino, in caso di mancata rappresentanza in giudizio del condominio da parte dell’amministratore, se non presenta il rendiconto della gestione, o in caso di gravi irregolarità.

Nel caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto previsto dall’art 1129 c.c., in particolare:

“Costituiscono tra le altre gravi irregolarità:

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
la gestione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomini;
l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
l’inottemperanza degli obblighi di cui all’articolo 1130, numero 6, 7 e 9;
l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”.

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore.

Se l’assemblea non decide in tal senso, ciascun condomino piò rivolgersi all’autorità giudiziaria e se la domanda è accolta, per le spese legali può rivalersi sul condominio e a sua volta il condominio sull’amministratore revocato.

La relativa domanda deve essere depositata presso il tribunale competente per territorio. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dall’avvenuta notifica.

03 Mar 2017

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Le regole da rispettare con i cani in ascensore …

Alcuni principi di civile convivenza per un pacifico utilizzo di un bene comune fondamentale

Come per gli altri beni comuni del condominio, tutti i condòmini hanno il diritto di utilizzare l’ascensore, purché non ne limitino l’uso agli altri o non ne alterino la destinazione d’uso (art. 1102 del c.c.).

Per una più serena convivenza, i condomini sono dotati, e sono obbligati quando i condòmini sono più di dieci, di un regolamento condominiale che può essere di natura contrattuale o assembleare e che regola e disciplina l’uso delle cose comuni come, appunto, l’ascensore.

Anche se il regolamento è di natura contrattuale, in genere redatto dal costruttore, le norme in esso contenute, e di natura regolamentare, possono essere sempre modificate con la maggioranza ordinaria (secondo comma Art. 1136 del c.c.).

La recente legge di riforma ha poi stabilito che le norme regolamentari del condominio non possono vietare il possesso di animali domestici (Art. 1138 c.c. ultimo comma), di conseguenza, non si può impedire al condomino di utilizzare un bene comune come l’ascensore in compagnia del proprio amico a quattro zampe.

È chiaro a questo punto che le norme che regolano, da parte dei padroni, l’utilizzo dell’ascensore col proprio cane, sono normali regole di convivenza civile, e che l’uso non deve arrecare pregiudizio e disturbo agli altri condomini.

Alcune regole di base da seguire:

Se l’ascensore agita il cane, evitare di usarlo, per fare in modo che non disturbi gli altri condomini abbaiando;
Mantenere l’ascensore in ordine e pulito;
Tenere il cane legato al guinzaglio e con la museruola;
Non utilizzare l’ascensore con condomini infastiditi dalla presenza del cane.

25 Feb 2017

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Cosa succede al condominio se l’amministratore muore?

Il codice civile non disciplina l’eventualità che questo accada ma…

Ebbene si, anche gli amministratori possono morire, con conseguenze destabilizzanti per il condominio.

Il codice civile non si preoccupa di disciplinare specificatamente questo nefasto evento, mentre stabilisce i casi di nomina, rinnovo, revoca, dimissioni e durata dell’incarico. Per questo bisogna risalire al rapporto che lega l’amministratore ai condomini e che si esplicita nel “contratto di mandato”. Nel caso specifico, trattandosi di un rapporto professionale, il mandato si estingue con la morte del mandatario.

Defunto l’amministratore, ovviamente, l’attività del condominio non si estingue e i rapporti in essere con i fornitori proseguono. La legge prevede che gli eredi, se sono a conoscenza del mandato, debbano dare prontamente notizia al mandatario, il condominio, cercando di tutelane gli interessi.

Venuti a conoscenza dell’accaduto, essendo cessato l’incarico per causa di forza maggiore, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Il nuovo incaricato si rivolgerà agli eredi per la consegna della relativa documentazione del condominio e per riprendere l’attività ordinaria e straordinaria.

In attesa della nomina, gli eredi non possono proseguire l’attività del defunto amministratore, non potranno quindi eseguire le delibere approvate quando il vecchio amministratore era vivo o accettare ed erogare pagamenti per conto del condominio.

21 Feb 2017

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Spese di ristrutturazione: prorogate al 7 marzo le comunicazioni dell’amministratore

Previsto dalla Legge Finanziaria 2017, l’obbligo di comunicare degli Amministratori di Condominio all’Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate comunica che gli amministratori di condominio possono effettuare l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni eccezionalmente, per questo anno, fino al 7 marzo 2017.

Secondo quanto previsto della Legge Finanziaria 2017, il 28 Febbraio, gli Amministratori di Condominio avrebbero divuto comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute per la ristrutturazione e riqualificazione energetica delle parti comuni.

Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 1° Dicembre 2016, articolo 2 stabilisce che:

“[…] 1. Ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini”.

Quest’ulteriore adempimento a carico degli amministratori si scontra con la difficoltà di reperire in così breve tempo i dati richiesti. In molti casi, anche se alcuni dati sono contenuti dall’anagrafe condominiale, risulta difficile rintracciare i dati mancanti richiedendoli ai singoli condòmini o verificare che i dati siano corretti.

Tali difficoltà sono “moltiplicate” dalle innumerevoli casistiche presenti nel condominio.

A ciò si aggiunge la possibilità di incorrere in sanzioni amministrative che vanno da 100 Euro a errore fino a un tetto di 50.000.

Per tali motivi era auspicabile la proroga che è arrivata.

14 Feb 2017

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Cosa succede ai millesimi se un balcone viene trasformata in veranda?

Che differenza c’è tra i millesimi di proprietà e quelli d’uso?

Può accadere che il proprietario di un balcone decida di chiuderlo trasformandolo in veranda. Sempre che questo sia possibile per ragioni di natura regolamentare o di vincoli di altra natura, non è detto che si debbano variare i millesimi di proprietà.

Ma cosa prevede la norma a tal proposito? In questo caso si applica l’art 69 delle disposizioni attuative del c.c.:

“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma (la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore), del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

Nel caso analizzato, non è detto che la chiusura del balcone e trasformazione in veranda, comporti un incremento di superficie tale da rendere necessario la modifica dei millesimi di proprietà.

Il discorso cambia se si considerano i millesimi relativi all’uso. Se consideriamo ad esempio quelli relativi al riscaldamento, la trasformazione in un locale chiuso del balcone lo rende equiparabile ad ogni altro locale dell’unità immobiliare e, di conseguenza, potenzialmente riscaldabile.

È facoltà dei condomini, anche singolarmente, di chiedere la revisione della relativa tabella millesimale per una corretta ripartizione delle spese.

08 Feb 2017

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Cosa si intende per Condominio Orizzontale?

Quando un’antica corte di campagna diventa un condominio orizzontale…

Condominio orizzontale, questo sconosiuto. Nei giorni scorsi mi è stato chiesto se “una ex corte di campagna, prima della ristrutturazione e frazionamento appartenente ad un unico proprietario, e poi suddivisa in unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, si può considerare un condominio”.

Visto che il presupposto per la creazione di un condominio è l’esistenza di almeno due unità immobiliari, appartenenti a proprietari diversi, che condividono parti comuni come definito dall’articolo 1117 c.c., così come modificato col la riforma del 2013, la risposta è affermativa.

Nel caso precedente i proprietari condividono un cortile comune, un cancello d’accesso, la piscina, l’illuminazione, il portico ed altri piccoli servizi comuni.

In sostanza per codominio orizzontale si intende una forma di comunione di servizi, impianti e beni tra unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che hanno uno sviluppo orizzontale. Un tipico caso è quello delle villette in parchi privati o delle villette a schiera.

Se non bastasse, secondo l’articolo 1117-bis c.c., che definisce l’ambito di applicabilità della norma, Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

In una sentenza del 2005 la Cassazione ha chiarito che essendoci così tante tipologie costruttive, non è possibile a priori definire come condomini solo gli edifici che si estendono in senso verticale, ma anche il condominio orizzontale. Sempre che un titolo non stabilisca diversamente.

La riforma del condominio, della legge n. 220 del 2012 ha chiarito definitivamente i dubbi mantenendo un riferimento alle unità immobiliari e non più ai piani e porzioni di piano come nel vecchio articolo 1117 c.c.

Quindi anche se il condominio orizzontale non è espressamente menzionato dal codice civile, è sicuramente disciplinato dalle norme dettate in materia di condominio negli edifici.

01 Feb 2017

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Come vanno suddivise le spese condominiali tra proprietario ed inquilino?

Tocca all’amministratore la ripartizione tra i condomini

Sempre che non si sia concordato diversamente, i criteri per la ripartizione delle spese sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c.

In realtà, tranne che per scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo e revisione contabile, i criteri stabiliti nei citati articoli sono piuttosto generici.

Neppure la riforma del condominio, la legge n. 220/2012, ha risolto i dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire per la riscossione del dovuto.

Tenendo presente che i condomini possono, se d’accordo, derogare a quanto stabilito dalla legge, di seguito elenchiamo brevemente le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall’inquilino.

È l’assemblea, come per i millesimi generali, che delibera sull’approvazione delle tabelle d’uso (es. riscaldamento, condizionamento, portierato ed in generale di tutti i servizi fruibili diversamente dai vari condomini). Spetta poi al singolo condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita diversamente. Quindi le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite “in base all’uso che ciascuno ne fa”.

In generale le spese sostenute dal proprietario sono:
– Compenso dell’Amministratore;
– Polizza di assicurazione fabbricato;
– Obblighi fiscali (Ritenute d’acconto, F24, 770, quadro AC, certificazioni);
– Spese straordinarie ed eventuali relative certificazioni per gli sgravi fiscali.
– Spese bancarie.

Spese di conduzione
– Tutto il resto

In caso d’usufrutto e di nuda proprietà:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario.

19 Gen 2017

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Chi si fida dell’Amministratore di condominio?

Efficienza, serietà e rispetto delle regole sono determinanti per una buona gestione!

Quello dell’Amministratore di condominio è un mandato che si basa sulla fiducia, ma quante volte viene tradito? Fortunatamente le “mele marce” sono poche ma, in compenso, fanno molto danno a chi da professionista lavora seriamente.

Nonostante le tariffe italiane siano tra le più basse in Europa, spesso e volentieri la scelta dei condomini si basa solo sul prezzo, trascurando altri fattori che sono fondamentali e che incidono molto di più sui costi delle parti e dei servizi comuni. Una cattiva gestione, il mancato rispetto delle normative e degli obblighi fiscali o della sicurezza provocano spesso problemi economici e patrimoniali al condominio.

Efficienza, serietà e rispetto delle regole sono determinanti per una buona gestione!

Ma cosa deve fare l’amministratore?

Gli obblighi del professionista della gestione condominiale sono stabiliti dalla legge, ma l’assemblea può anche integrali con apposito mandati. Per saperne di più puoi accedere all’area dedicata sul nostro sito (https://www.parmacondominio.it/normativa/ – Art. 1129 e 1139 c.c.)

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15 Gen 2017

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Chi risponde per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Risponde il condominio ma spetta al danneggiato provarene la causa

Quante volte è successo: il proprietario dell’appartmento, posto all’ultimo piano sotto il lastrico solare, lamenta danni al soffitto e al pavimento in parquet derivanti dalle infiltrazioni del lastrico solare. Ma chi paga i danni?

Secondo una sentenza del Tribunale di Cassino :“il condominio quale custode ex art. 2051 c.c.- in persona dell’amministratore rappresentante di tutti i condomini compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare”.

Inoltre la giurispredenza è orientata nel riconoscere una responsabilità di tipo oggettivo al proprietario della cosa dalla quale proviene il danno ai sensi dell’art. 2051 c .c..

Di conseguenza il condominio, in persona dell’amministratore, quale proprietario e custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie ad evitare che i beni e i servizi comuni non rechino danno ai singoli proprietari.

Rimane a carico del danneggiato l’onere della prova che il danno è stato causato dalle infiltrazioni provenienti dal bene comune.

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