Una recente sentenza chiarisce la ripartizione dei costi straordinari nelle compravendite immobiliari: il criterio decisivo è la data della delibera assembleare
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Nelle compravendite immobiliari in condominio, uno dei punti che genera più incomprensioni riguarda le spese straordinarie: se l’assemblea approva lavori importanti, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia centralizzata, chi è chiamato a pagare? Il vecchio proprietario che ha partecipato alla delibera, o il nuovo acquirente che si ritrova l’immobile già gravato dal costo?
Di recente, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, confermando un orientamento che ormai sembra non lasciare spazio a dubbi.
Il principio stabilito dai giudici
Secondo la Suprema Corte, il momento decisivo è quello della delibera assembleare:
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se i lavori straordinari vengono approvati quando l’appartamento è ancora di proprietà del venditore, sarà lui a dover sostenere la spesa, anche se l’esecuzione e il pagamento avvengono mesi dopo la vendita;
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se invece l’assemblea approva l’intervento quando la proprietà è già passata all’acquirente, toccherà a quest’ultimo contribuire.
In altre parole, ciò che conta non è quando viene materialmente pagata la fattura, ma chi era proprietario al momento in cui il condominio ha deciso di avviare i lavori.
Diverso il discorso per le spese ordinarie
Le spese di gestione quotidiana – pulizie, manutenzione ordinaria, consumi – seguono una regola differente. La legge prevede infatti che, in caso di vendita, venditore e compratore siano entrambi responsabili nei confronti del condominio per le quote relative all’anno in corso e a quello precedente. Solo tra loro, poi, possono regolarsi diversamente in sede di atto notarile.
Perché questa regola è importante
Il principio ha ricadute pratiche rilevanti:
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chi vende deve essere consapevole che l’approvazione di lavori straordinari, anche se non ancora realizzati, lo renderà comunque debitore verso il condominio;
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chi compra dovrebbe sempre informarsi in assemblea o presso l’amministratore se ci sono delibere già approvate, per evitare spiacevoli sorprese subito dopo l’acquisto.
In ogni caso, eventuali accordi privati tra venditore e acquirente non vincolano il condominio, che potrà chiedere il pagamento solo al soggetto indicato dalla legge.
Riferimento normativo
La disciplina è contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi”. La giurisprudenza ha precisato che, per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligazione nasce con la delibera assembleare e grava sul proprietario di quel momento.
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