Cade il frontalino del balcone…
Quali sono le responsabilità e le competenze dell’amministratore di condominio
Il frontalino è elemento architettonico di un balcone aggettante e, quando rappresenta la continuazione dalla fascia marcapiano, deve essere considerato sicuramente parte comune, e come tale, in caso di manutenzione, soggetto a ripartizione della spesa come se si trattasse di un elemento della facciata.
lo stesso vale quando, anche in assenza del marcapiano, rappresenti un elemento caratterizzante l’estetica dello stabile.
Accade di frequente che parti del frontalino o dell’intonaco si stacchino e, cadendo, provochino danni a persone e a cose. È facile immaginare come tale evento possa avere conseguenze di natura penale e civile.
Come spesso accade in ambito condominiale, anche in questo caso non vi è una chiara normativa che ci aiuti a determinare univocamente quali sono i poteri di controllo e le competenze dell’amministratore.
I problemi di interpretazione normativa nascono dal fatto che i balconi non vengono menzionati dal legislatore nelle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) nonostante siano parte integrante della facciata. In particolare i dubbi vengono alla luce quando si deve identificare la proprietà dei frontalini che cadendo hanno provocato danni.
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L’orientamento maggiormente diffuso è che le spese riferite alla manutenzione del frontalino sono correttamente ripartite, con i millesimi di proprietà, solo quando ne è provata la funzione decorativa e ornamentale dell’edificio.
In particolare, a meno che non si tratti di balconi con frontalini impreziositi da bassorilievi e fregi artistici, che ne giustificano la comproprietà, in tutti gli altri casi bisogna rivolgersi al giudice per sapere se le decisioni assunte dall’assemblea in merito alla ripartizione dei costi per la manutenzione è legittima. Da questa decisione dipendono le responsabilità per eventuali danni.
Il problema più frequente per l’amministra si verifica quando deve procedere alla messa in sicurezza dei frontalini privi di valore artistico che necessitano di urgente manutenzione.
Le norme locali dei comuni prevedono che la manutenzione degli immobili garantisca la sicurezza di qualsiasi struttura.
Essendo quindi l’amministratore il mandatario dell’assemblea condominiale, grava su esso l’obbligo di compiere gli atti previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia.
In ogni caso, i soggetti pubblici coinvolti (Comune, VVFF, Vigili Urbani e Protezione Civile) si rivolgeranno all’amministratore di condominio, anche se poi, si assiste al rimpallo delle responsabilità nel merito alla competenza ad intervenire.
Il Comune potrebbe notificando all’amministratore un’ordinanza di ripristino e messa in sicurezza dello stato dei luoghi.
Nonostante i provvedimenti degli enti locali, diventa difficile rinvenire la possibilità di addebitare responsabilità all’amministratore di condominio, nel caso di mancato intervento per la messa in sicurezza dei frontalini dei balconi aggettanti, di competenza dei singoli proprietari.
Non è però sbagliato il comportamento dell’amministratore che, in caso di inerzia dei proprietari, ed in ottemperanza ad una diffida comunale, per evitare danni a terzi, decida di effettuare l’intervento di messa in sicurezza dei frontalini, addebitandone le spese ai proprietari.
In ogni caso è opportuno, che l’amministratore si preoccupi, immediatamente, di notificare al proprietario del balcone interessato la diffida ricevuta dal Comune, provvedendo a diffidare, a sua volta, lo stesso condomino a mettere in sicurezza il frontalino, impedendo contestualmente il transito nelle zone pericolose, così come segnalato dalle autorità competenti.
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