Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?

Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?


Prima di affrontare il quesito che vi ha portarti a leggere questo articolo è fondamentale capire cosa si intende per tetto e, di conseguenza, cosa comporta modificarlo per aver un uso più utile di una parte comune dell’edificio.

 

Cosa si intende per tetto di un edificio

Per tetto si intende la copertura dell’edificio e si distingue dal lastrico solare, che può avere la stessa funzione, perché rispetto ad esso è inclinato.

Il tetto è in genere parte comune, destinati quindi alla copertura dello stabile. È costituito da falde spioventi che poggiano sui muri perimetrali riunite alla sommità (colmo) e che consentono il deflusso delle acque.

Può essere: a capanna (due falde simmetriche); a padiglione (a quattro falde); ad ombrello (a sei o otto falde).

Fanno parte del tetto la soletta, le travature, il rivestimento esterno ed eventuali accessori (lucernari, abbaini, pensiline, mansarde).

Può essere utilizzato da tutti i condomini senza impedirne il pari uso agli altri. È vietata la trasformazione, da parte di un condomino, in una terrazza a livello per il proprio uso esclusivo, proprio perché ha funzione di copertura comune e perché in questo modo ne verrebbe alterata la destinazione originaria.

Mentre è consentito al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare (1127 c.c.) dietro compenso agli altri condomini e ricostruendo interamente il tetto.

Sempre al proprietario dell’ultimo piano è consentita la costruzione di un comignolo per i fumi del camino, senza che si pregiudichi il decoro architettonico.

“Allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest’ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)”

(Trib. Salerno 17 aprile 2008).

A determinate condizioni (assenza di pericoli per sicurezza e stabilità, nonché mancanza di alterazioni del decoro), il tetto è modificabile, ad esempio, per la creazione di abbaini.

Per l’installazione di un lucernario non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.

Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.

Giurisprudenza
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.

 

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