Amministratore e deleghe: quando il voto invalida la delibera condominiale

Un voto dell’amministratore con delega di un condomino può far annullare l’assemblea: ecco i rischi e come evitarli

Una delibera condominiale può essere annullata se l’amministratore partecipa alla votazione con una delega ricevuta da un condomino. Una norma introdotta dalla riforma del 2012 vieta in maniera assoluta questa possibilità, per garantire imparzialità e trasparenza nelle decisioni collettive.

Assemblee a rischio invalidità

In molti condomìni la partecipazione alle assemblee è scarsa e non mancano i casi in cui i proprietari conferiscono delega all’amministratore. Una prassi che sembra innocua ma che, se utilizzata, può mettere a rischio l’intera decisione presa dall’assemblea.

La giurisprudenza più recente conferma che una delibera approvata grazie al voto dell’amministratore in qualità di delegato è annullabile. Il motivo è semplice: l’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e non può, neppure per volontà dei condomini, incidere sulla formazione della decisione assembleare.

Le conseguenze per i condomini

Un voto espresso in violazione di questo divieto può avere effetti pesanti:

• bloccare l’approvazione del bilancio consuntivo,

• annullare la decisione su lavori straordinari,

• invalidare modifiche al regolamento condominiale.

Il rischio maggiore è dover ripetere l’assemblea, con perdita di tempo e di risorse per tutti i partecipanti.

Come prevenire i contenziosi

Gli esperti di diritto condominiale suggeriscono ai condomini di nominare, se impossibilitati a partecipare, un altro proprietario come delegato. In questo modo si garantisce la regolarità delle votazioni e si riducono le probabilità di ricorsi e annullamenti.

Un principio di imparzialità

La ratio della norma è chiara: separare nettamente il momento decisionale (assemblea) dal momento esecutivo (amministratore). L’amministratore deve restare arbitro e garante della legalità delle procedure, senza influenzare l’esito delle votazioni.

Riferimenti normativi

• Art. 67, comma 5, disposizioni di attuazione Codice civile: divieto assoluto di delega all’amministratore.

• Art. 72, disposizioni di attuazione: inderogabilità della norma.

• Art. 1137 c.c.: possibilità di impugnare la delibera entro 30 giorni da parte di dissenzienti, astenuti e assenti.

• Giurisprudenza di merito e Cassazione: confermano l’annullabilità delle delibere votate dall’amministratore in virtù di delega, anche senza conflitto di interessi.

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