Bonus Ristrutturazione 2025: chi può detrarre e con quali aliquote per i lavori su parti comuni condominiali

Aliquota al 50 % per i titolari di diritto reale su prima casa; al 36 % per gli altri soggetti (locatari, comodatari, conviventi, etc.). Ecco chi può usufruirne e le condizioni per accedere al beneficio

Nel 2025, il bonus ristrutturazione resta una misura chiave per incentivare interventi sulle parti comuni condominiali, grazie alla circolare 8/E dell’Agenzia delle Entrate del 19 giugno 2025. Le novità riguardano non solo le aliquote (50 % o 36 %), ma anche l’ampia platea di soggetti che possono esserne beneficiari: non soltanto proprietari, ma anche nudi proprietari, usufruttuari, locatari, conviventi e altri, ognuno con modalità e percentuali precise.

Quando l’uso esclusivo del posto auto è possibile (solo con consenso unanime)

In base all’articolo 1117 del Codice Civile, le aree adibite a parcheggio fanno parte dei beni comuni e spettano a tutti i condomini in egual misura, salvo diversa previsione contrattuale. Solo un regolamento contrattuale approvato all’unanimità (ad esempio predisposto dall’originario costruttore) può attribuire un uso esclusivo di tali spazi a un condomino. In mancanza di consenso unanime, ogni delibera assembleare relativa all’assegnazione esclusiva risulta nulla.

Quando è illegittimo: la necessità di garantire l’uso paritario

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069/2022, ha chiarito che l’assegnazione permanente e nominativa di un posto auto a un singolo condomino viola il principio di godimento paritario del bene comune (art. 1102 c.c.) e può persino favorire il rischio d’usucapione da parte di chi ne ha il possesso esclusivo.

Anche la sentenza n. 16902/2023 ha ribadito che l’assemblea può modificare l’uso dei posti auto mediante delibere che migliorino la fruizione comune, purché non impediscano il pari godimento di tutti i condomini. Viceversa, le delibere che limitano il godimento individuale dei posti auto richiedono il consenso unanime.

Soluzioni pratiche: turnazione e disciplina dell’uso

Poiché i posti auto sono beni comuni, l’amministratore (ai sensi dell’articolo 1130 c.c.) ha il compito di regolamentarne l’uso affinché tutti i condomini ne possano fruire equamente. In assenza di assegnazioni esclusive, è consigliabile introdurre la turnazione – un meccanismo che alterni l’utilizzo degli spazi comuni – garantendo così l’uguaglianza di godimento.

Giurisprudenza locale: un caso esemplare

Il Tribunale di Paola, con sentenza n. 805/2024, ha dichiarato nulla una delibera assembleare che assegnava l’uso esclusivo di un posto auto a un condomino, ritenendo illegittima la disposizione di un bene comune senza il consenso unanime e in assenza di riserva di proprietà originaria.

In sintesi

Normativa di riferimento

• Art. 1102 c.c. – Uso della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne parimente uso.

• Art. 1117 c.c. – I beni comuni includono le aree destinate a parcheggio.

• Art. 1130 c.c. – Compiti dell’amministratore, incluso disciplinare l’uso delle parti comuni.

• Sentenza Cass. n. 9069/2022 – Vietata l’assegnazione esclusiva permanente di posti auto.

• Sentenza Cass. n. 16902/2023 – L’assemblea può regolare l’uso a fini comuni senza limitare il diritto di godimento.

• Sentenza Tribunale di Paola n. 805/2024 – Delibera nulla senza consenso unanime e riserva contrattuale.

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