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15 Set 2025

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L’assemblea condominiale può sanzionare i condomini morosi? Cosa stabilisce la Cassazione e la normativa vigente

Nuova sentenza della Cassazione chiarisce che l’assemblea può approvare multe anche per chi non paga le spese condominiali, ma solo nei limiti previsti dalla legge e con specifiche condizioni

In molti condomini la morosità è un problema annoso che mina la serenità della convivenza e la gestione economica dell’edificio: quando uno o più proprietari non versano la loro quota per le spese comuni, chi paga davvero il prezzo? Recentemente, una pronuncia della Cassazione ha acceso un faro su un tema controverso: l’assemblea condominiale ha titolo per imporre una sanzione pecuniaria ai condomini morosi? E se sì, in che misura e con quali vincoli? Il chiarimento risulta di grande importanza per amministratori e condomini, perché tocca i fondamentali della convivenza condominiale, tra obblighi statutari, diritti di proprietà e regole di convivenza.

Che cosa dice la normativa attuale
Il punto di partenza è l’art. 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, che disciplina le sanzioni pecuniarie per le infrazioni al regolamento di condominio. In particolare, la norma stabilisce che:

il regolamento può prevedere, come sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro, che può arrivare a 800 euro in caso di recidiva;
l’irrogazione della sanzione deve essere deliberata dall’assemblea;
la deliberazione richiede le maggioranze previste dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., cioè almeno la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.

Cosa s’intende per “infrazione al regolamento condominiale”
La normativa si riferisce esplicitamente alle infrazioni al regolamento: rumori molesti, uso improprio delle parti comuni, orari, decoro, animali, ecc. Ciò che non è del tutto pacifico è se la morosità – ovvero il mancato pagamento delle quote condominiali – possa essere qualificata come “infrazione del regolamento” ai fini dell’applicazione di una multa.

La recente sentenza della Cassazione
La Cassazione ha precisato che sì: l’assemblea può deliberare sanzioni pecuniarie anche nei confronti dei condomini morosi. Tuttavia, questa possibilità è soggetta a limiti rigorosi, affinché non si violino i diritti di proprietà, non si trasformi una mera obbligazione patrimoniale (già prevista dalla legge) in una sanzione non ammessa senza consenso, e non si assuma che ogni inadempimento possa essere punito come infrazione regolamentare. È importante che la sanzione sia prevista dal regolamento, che rispetti le maggioranze assembleari e che non sia in contrasto con norme inderogabili.

Cosa cambia per i condomini morosi

Se il regolamento condominiale prevede la sanzione per morosità (o se si concorda unanimemente in assemblea), il condomino inadempiente può vedersi attribuire non solo l’obbligo di pagamento della quota, ma anche una multa.
Le sanzioni non possono essere arbitrarie: devono rispettare il tetto di legge (200 / 800 euro), la procedura deliberativa delle maggioranze previste e non devono violare norme superiori.
Motivo di contesa può sorgere nel definirla come “infrazione” del regolamento: se il regolamento non la contempla esplicitamente, rischia di essere impugnata.

Strumenti alternativi e obblighi dell’amministratore
Anche senza sanzioni pecuniarie, il condominio dispone di altri strumenti legali per il recupero delle spese non pagate:

l’amministratore può promuovere decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
può attivare procedure giudiziali per il recupero forzoso del credito;
può sospendere l’uso di servizi comuni separatamente godibili, nei casi previsti dalla legge;
è tenuto a curare l’osservanza del regolamento e la trasparenza nella contabilità, adottando misure per arginare la morosità.

Criticità e limiti pratici

Se il condomino moroso si trova in reale difficoltà economica, la multa può risultare un aggravio eccessivo e controproducente.
Il regolamento condominiale deve essere chiaro e contenere la previsione della sanzione già prima dell’infrazione.
Le decisioni assembleari che incidono su diritti individuali dei condomini (anche morosi) possono essere impugnate entro termini specifici.

Normativa di riferimento:

- Art. 70 disp. att. c.c. – Sanzioni per le infrazioni al regolamento condominiale
- Art. 1136 c.c. – Maggioranze per le deliberazioni dell’assemblea
- Art. 63 disp. att. c.c. – Decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi condominiali
- Art. 1138 c.c. – Regolamento di condominio
- Art. 1123 c.c. – Ripartizione delle spese

La recente pronuncia della Cassazione ribadisce un principio importante: l’assemblea condominiale, nel rispetto della legge, può sanzionare i condomini che non versano la loro quota di spese comuni. Ma non si tratta di un potere illimitato: serve un regolamento chiaro, una previsione esplicita, e il rispetto delle maggioranze e dei tetti stabiliti per legge. Per amministratori e condomini è il momento di verificare i regolamenti, aggiornare le delibere, e costruire trasparenza, per evitare conflitti futuri.

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04 Set 2025

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Pergotende e balconi chiusi: quando serve il permesso

Il Decreto Salva Casa semplifica l’installazione delle pergotende, ma la Suprema Corte avverte: se trasformano il balcone in veranda, scatta l’abuso edilizio

La questione della chiusura dei balconi con pergotende è stata di recente affrontata dalla Cassazione, che con la sentenza n. 29638/2025 ha chiarito quando tali strutture rientrano nell’edilizia libera e quando invece richiedono un titolo edilizio. La Corte ha stabilito che le pergotende sono ammesse senza permessi soltanto se restano leggere, apribili e destinate alla protezione dal sole o dalla pioggia. Quando invece la struttura chiude stabilmente il balcone e crea un ambiente simile a una veranda, è necessario il permesso di costruire; in assenza di autorizzazione, si configura un abuso edilizio, con possibili sanzioni, ordini di demolizione e responsabilità penale.

Il contenuto del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha modificato l’art. 6 del D.P.R. 380/2001, includendo le pergotende tra le opere di edilizia libera. L’installazione è quindi consentita senza CILA o SCIA solo se la struttura:

è leggera e removibile, non fissata in modo permanente;
ha funzione di semplice protezione dagli agenti atmosferici;
non presenta chiusure laterali rigide né crea nuova volumetria;
risulta esteticamente armonica rispetto all’edificio.

Queste condizioni hanno incentivato l’uso delle pergotende come soluzione per migliorare la fruibilità di balconi e terrazze.

L’interpretazione della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il Decreto non autorizza indiscriminatamente qualsiasi tipo di struttura. L’elemento determinante è la funzione: se l’opera crea un nuovo ambiente abitabile o chiuso, si tratta di una trasformazione edilizia che richiede un titolo abilitativo.

Questa posizione si discosta da alcuni precedenti del Consiglio di Stato, che avevano riconosciuto la possibilità di installare pergotende senza permesso in presenza di strutture mobili e stagionali. La Cassazione sottolinea invece l’importanza di valutare l’effetto urbanistico complessivo, non solo la mobilità del manufatto.

Rischi e conseguenze

La realizzazione di pergotende che si trasformano di fatto in verande senza il necessario titolo edilizio può comportare:

ordini di demolizione da parte del Comune;
sanzioni pecuniarie per abuso edilizio;
conseguenze penali in caso di opere realizzate in totale assenza di permesso.

Indicazioni operative

Per evitare contenziosi, è opportuno accertare in via preventiva la conformità dell’intervento:

consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere) per verificare il rispetto delle condizioni previste dalla normativa;
controllare il regolamento edilizio comunale e, se necessario, le norme condominiali;
richiedere un titolo edilizio quando l’opera comporta una chiusura stabile o modifica sostanzialmente l’uso dello spazio.

La sentenza n. 29638/2025 della Cassazione ribadisce che la libertà introdotta dal Decreto Salva Casa non è assoluta: le pergotende rientrano nell’edilizia libera soltanto se mantengono le caratteristiche di struttura temporanea e aperta. Qualsiasi trasformazione che generi un ambiente chiuso e permanente deve seguire il percorso edilizio ordinario. Una corretta valutazione preventiva consente di evitare contenziosi, spese impreviste e sanzioni.

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03 Set 2025

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Spese straordinarie in condominio: chi paga tra venditore e acquirente

Una recente sentenza chiarisce la ripartizione dei costi straordinari nelle compravendite immobiliari: il criterio decisivo è la data della delibera assembleare

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Nelle compravendite immobiliari in condominio, uno dei punti che genera più incomprensioni riguarda le spese straordinarie: se l’assemblea approva lavori importanti, come il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia centralizzata, chi è chiamato a pagare? Il vecchio proprietario che ha partecipato alla delibera, o il nuovo acquirente che si ritrova l’immobile già gravato dal costo?

Di recente, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, confermando un orientamento che ormai sembra non lasciare spazio a dubbi.

Il principio stabilito dai giudici

Secondo la Suprema Corte, il momento decisivo è quello della delibera assembleare:

se i lavori straordinari vengono approvati quando l’appartamento è ancora di proprietà del venditore, sarà lui a dover sostenere la spesa, anche se l’esecuzione e il pagamento avvengono mesi dopo la vendita;
se invece l’assemblea approva l’intervento quando la proprietà è già passata all’acquirente, toccherà a quest’ultimo contribuire.

In altre parole, ciò che conta non è quando viene materialmente pagata la fattura, ma chi era proprietario al momento in cui il condominio ha deciso di avviare i lavori.

Diverso il discorso per le spese ordinarie

Le spese di gestione quotidiana – pulizie, manutenzione ordinaria, consumi – seguono una regola differente. La legge prevede infatti che, in caso di vendita, venditore e compratore siano entrambi responsabili nei confronti del condominio per le quote relative all’anno in corso e a quello precedente. Solo tra loro, poi, possono regolarsi diversamente in sede di atto notarile.

Perché questa regola è importante

Il principio ha ricadute pratiche rilevanti:

chi vende deve essere consapevole che l’approvazione di lavori straordinari, anche se non ancora realizzati, lo renderà comunque debitore verso il condominio;
chi compra dovrebbe sempre informarsi in assemblea o presso l’amministratore se ci sono delibere già approvate, per evitare spiacevoli sorprese subito dopo l’acquisto.

In ogni caso, eventuali accordi privati tra venditore e acquirente non vincolano il condominio, che potrà chiedere il pagamento solo al soggetto indicato dalla legge.

Riferimento normativo

La disciplina è contenuta nell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, secondo cui “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi”. La giurisprudenza ha precisato che, per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligazione nasce con la delibera assembleare e grava sul proprietario di quel momento.

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02 Set 2025

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Condominio: anche i negozi al piano terra devono pagare le spese delle scale

La legge e la Cassazione chiariscono: l’obbligo di contribuzione riguarda tutti i condomini, anche i locali con accesso indipendente, salvo il caso del condominio parziale

Un negozio al piano terra, dotato di ingresso autonomo dalla strada, può ritenersi esentato dal pagamento delle spese condominiali relative a scale, androne e ascensore? A emergere con chiarezza è che, in base alla normativa e alla costante giurisprudenza, anche i locali con accesso indipendente devono generalmente contribuire a tali spese.

Il quadro normativo di riferimento

1. Parti comuni e obbligo di contribuzione
L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che scale, androne e ascensore sono parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nel titolo.
Inoltre, l’articolo 1118 prevede che il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni né evitare il relativo onere contributivo anche cambiando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.

2. Ripartizione delle spese – Principio generale (art. 1123 c.c.)
L’articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione tra le parti.
Quando le parti comuni servono in misura diversa i condominii, le spese si suddividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

3. Scale e ascensori – Deroga speciale (art. 1124 c.c.)
L’articolo 1124 introduce una disciplina specifica: le spese per manutenzione e ricostruzione delle scale e degli ascensori sono suddivise per metà in base ai millesimi di proprietà, e per metà in proporzione all’altezza del piano rispetto al suolo.

La giurisprudenza e gli orientamenti principali

Utilizzo potenziale determina l’obbligo contributivo
La Corte di Cassazione ha ribadito che anche l’uso potenziale di parti comuni basta per generare l’obbligo di contribuzione. In altre parole, se il negozio, pur non servendosi direttamente delle scale, ne potrebbe potenzialmente avvalersi (per manutenzione di tetti comuni, contatori, ecc.), deve partecipare alle spese.

Sentenze chiave

Cass. n. 15444/2007 e successivamente n. 21886/2012 hanno confermato che anche i proprietari di locali al piano strada devono contribuire: le scale sono elemento necessario per l’intera struttura e consentono l’accesso ai vani tecnici e alle coperture del condominio.
Così anche Cass. n. 2328/1977, n. 9986/2017: chiunque può accedere all’androne o alle scale per adempiere a obblighi tecnico-funzionali, anche i locali con ingresso indipendente.

Pulizia delle scale: criterio in base all’altezza del piano
Secondo la Cassazione, le spese di pulizia delle scale e dei pianerottoli non rientrano nell’art. 1124 c.c., che riguarda solo manutenzione e ricostruzione, ma piuttosto sono considerate servizi per il godimento confortevole delle parti comuni. A tal fine, è applicabile solo il criterio dell’altezza del piano: chi abita ai piani superiori sporca e utilizza di più le scale, quindi paga di più.

Il condominio parziale
Quando una parte dell’edificio – come una scala o un vano – serve solo alcuni condomini, si applica il meccanismo del condominio parziale: solo i condomini che ne traggono utilità devono sostenere le spese relative.

Riepilogo: Locali commerciali con accesso autonomo

Aspetto	Principio normativo o giurisprudenziale
Proprietà delle parti comuni	Scale, androne e ascensore sono comuni (art. 1117); il condomino non può rinunciarvi (art. 1118)
Obbligo di contribuzione	Anche l’uso potenziale obliga alla partecipazione (Cass. n. 15444/2007, n. 21886/2012…)
Ripartizione spese – manutenzione scale/ascensore	Art. 1124 c.c.: 50% millesimi, 50% altezza del piano
Pulizia scale	Spese ripartite solo in base all’altezza del piano (Cass. n. 432/2007)
Eccezione: condominio parziale	Se la scala serve solo alcuni, solo costoro contribuiscono (art. 1123 c.3)

Un negozio al piano terra con ingresso autonomo è comunque tenuto a contribuire alle spese per scale, androne e ascensore. L’uso potenziale e il ruolo strutturale delle parti comuni giustificano l’obbligo, confermato dalla normativa (art. 1117-1118, 1123, 1124 c.c.) e da una solida giurisprudenza. Solo in presenza di convivenze strutturali diverse (es. scale utilizzate da pochi) può applicarsi il regime del condominio parziale.

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08 Ott 2018

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Chi paga le spese legali per una vecchia causa?

Acquisto di un immobile in condominio e pendenze legali, chi è tenuto a pagare

Dai quesiti che ci vengono posti, sembra che ci sia un po’ di confusione nell’individuare chi sia obbligato al pagamento delle spese condominiali arretrate dopo l’acquisto di un immobile.

Proviamo a dipanare i dubbi del caso particola che ci è stato riportato. Un nuovo proprietario, che ha acquistato un immobile nel 2016, si è visto attribuire dall’amministratore i costi sostenuti dal condominio per una vecchia vertenza.

Il condominio aveva intrapreso nel 2007 un’azione legale contro un fornitore al quale veniva contestato di aver eseguito, non a regola d’arte, lavori su parti comuni esterne dell’edificio.

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Essendo risultato soccombente il condominio nella causa di specie, l’avvocato ha presentato all’amministratore il prospetto dei costi relativo a contributi unificati e parcella.

Salvo che non sia diversamente deciso al momento dell’acquisto dell’immobile, secondo quanto stabilito dall’art. 63, comma 4, delle disposizioni attuative del c.c., chi subentra nei diritti del condomino, il nuovo proprietario, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

In questo caso quindi, secondo quanto deciso anche dalla Cassazione, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita, è tenuto al pagamento colui che era condomino al momento della deliberazione. Quindi se il nuovo proprietario ha anticipato le spese, ha diritto al rimborso e a rivalersi sul vecchio condomino.

A far fede non è la data in cui le spese legali si sono concretizzate, si sa che la giustizia per fare il suo corso ha i suoi tempi, ma la data in cui la spesa è stata autorizzata con deliberazione assembleare.

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