Assemblea di condominio: chi decide l’ordine del giorno e cosa può fare il singolo condomino

L’amministratore ha il controllo quasi assoluto sull’assemblea condominiale. Scopri come funziona davvero l’ordine del giorno, quali diritti hanno i residenti e quali strumenti legali esistono per far valere le proprie richieste.

Molti immaginano l’assemblea condominiale come un luogo di partecipazione democratica, dove ogni condomino può esprimersi liberamente e vedere trattate le proprie richieste. In realtà, la normativa e la giurisprudenza attribuiscono all’amministratore un potere molto ampio, soprattutto nella definizione dell’ordine del giorno.
Il singolo residente ha possibilità ridotte e, per incidere davvero, deve ricorrere a procedure collettive e formali.

Convocazione dell’assemblea condominiale

Contrariamente alla percezione comune, l’assemblea non è uno spazio di piena democrazia. L’amministratore ha il controllo totale sull’ordine del giorno e non è obbligato a inserire gli argomenti richiesti dai singoli condomini.
Per far valere le proprie istanze, i residenti devono ricorrere a una procedura formale prevista dalla legge, che trasforma un diritto apparentemente semplice in un percorso complesso e collettivo.

Il singolo condomino può imporre un argomento?

La risposta è no. La legge e la giurisprudenza non attribuiscono al singolo condomino alcun potere di imporre all’amministratore la trattazione di una questione.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26336 del 2008, ha chiarito che l’amministratore non commette alcuna violazione se rifiuta l’inserimento di un punto proposto da un solo residente.
Questo principio sancisce un potere di filtro quasi totale in capo all’amministratore, che diventa arbitro esclusivo di ciò che merita di essere discusso. Persino i consiglieri condominiali possono essere ignorati.

L’unica procedura per forzare l’ordine del giorno

Esiste un’unica strada per obbligare l’amministratore a trattare un argomento: la procedura prevista dall’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile.
La legge stabilisce che la richiesta diventa vincolante solo se proviene da almeno due condomini che rappresentino insieme un sesto del valore millesimale dell’edificio.
Non si tratta di un atto semplice: richiede coordinamento, conoscenza delle quote e volontà condivisa, ostacoli che rendono difficile agire in modo individuale.

Cosa rischia l’amministratore se ignora la richiesta formale

Se l’amministratore ignora le richieste informali non subisce alcuna conseguenza. Ma se omette di dare seguito a una richiesta presentata nei termini dell’articolo 66, la situazione cambia radicalmente.
In questo caso, ha dieci giorni di tempo per convocare l’assemblea. Se non lo fa, i condomini possono procedere autonomamente alla convocazione e la sua inerzia rappresenta una grave irregolarità.
Le conseguenze possono essere pesanti: revoca giudiziale, responsabilità per inadempimento, richieste di risarcimento danni, fino alla perdita definitiva dell’incarico.

Il ruolo del punto “varie ed eventuali”

Molti condomini pensano di poter utilizzare il punto “varie ed eventuali” per portare all’attenzione dell’assemblea le proprie questioni. In realtà, questo spazio ha un valore soltanto programmatico o di confronto, ma non consente di prendere decisioni vincolanti.
Il Tribunale di Napoli ha chiarito che può essere usato solo come momento di discussione, una sorta di “question time” senza effetti pratici.
Qualsiasi tema rilevante che emerga in questa sede dovrà comunque essere inserito nell’ordine del giorno di una successiva assemblea per essere discusso e votato.

Normativa di riferimento

• Articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile

• Sentenza Corte di Cassazione, n. 26336/2008

• Sentenza Tribunale di Napoli (sul punto “varie ed eventuali”)

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