Pergotende e balconi chiusi: quando serve il permesso

Il Decreto Salva Casa semplifica l’installazione delle pergotende, ma la Suprema Corte avverte: se trasformano il balcone in veranda, scatta l’abuso edilizio

La questione della chiusura dei balconi con pergotende è stata di recente affrontata dalla Cassazione, che con la sentenza n. 29638/2025 ha chiarito quando tali strutture rientrano nell’edilizia libera e quando invece richiedono un titolo edilizio. La Corte ha stabilito che le pergotende sono ammesse senza permessi soltanto se restano leggere, apribili e destinate alla protezione dal sole o dalla pioggia. Quando invece la struttura chiude stabilmente il balcone e crea un ambiente simile a una veranda, è necessario il permesso di costruire; in assenza di autorizzazione, si configura un abuso edilizio, con possibili sanzioni, ordini di demolizione e responsabilità penale.

Il contenuto del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024) ha modificato l’art. 6 del D.P.R. 380/2001, includendo le pergotende tra le opere di edilizia libera. L’installazione è quindi consentita senza CILA o SCIA solo se la struttura:

• è leggera e removibile, non fissata in modo permanente;

• ha funzione di semplice protezione dagli agenti atmosferici;

• non presenta chiusure laterali rigide né crea nuova volumetria;

• risulta esteticamente armonica rispetto all’edificio.

Queste condizioni hanno incentivato l’uso delle pergotende come soluzione per migliorare la fruibilità di balconi e terrazze.

L’interpretazione della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il Decreto non autorizza indiscriminatamente qualsiasi tipo di struttura. L’elemento determinante è la funzione: se l’opera crea un nuovo ambiente abitabile o chiuso, si tratta di una trasformazione edilizia che richiede un titolo abilitativo.

Questa posizione si discosta da alcuni precedenti del Consiglio di Stato, che avevano riconosciuto la possibilità di installare pergotende senza permesso in presenza di strutture mobili e stagionali. La Cassazione sottolinea invece l’importanza di valutare l’effetto urbanistico complessivo, non solo la mobilità del manufatto.

Rischi e conseguenze

La realizzazione di pergotende che si trasformano di fatto in verande senza il necessario titolo edilizio può comportare:

• ordini di demolizione da parte del Comune;

• sanzioni pecuniarie per abuso edilizio;

• conseguenze penali in caso di opere realizzate in totale assenza di permesso.

Indicazioni operative

Per evitare contenziosi, è opportuno accertare in via preventiva la conformità dell’intervento:

• consultare un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere) per verificare il rispetto delle condizioni previste dalla normativa;

• controllare il regolamento edilizio comunale e, se necessario, le norme condominiali;

• richiedere un titolo edilizio quando l’opera comporta una chiusura stabile o modifica sostanzialmente l’uso dello spazio.

La sentenza n. 29638/2025 della Cassazione ribadisce che la libertà introdotta dal Decreto Salva Casa non è assoluta: le pergotende rientrano nell’edilizia libera soltanto se mantengono le caratteristiche di struttura temporanea e aperta. Qualsiasi trasformazione che generi un ambiente chiuso e permanente deve seguire il percorso edilizio ordinario. Una corretta valutazione preventiva consente di evitare contenziosi, spese impreviste e sanzioni.

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