Amministratore di condomino

Quanti sono i compiti dell’amministratore di condominio?

Cosa prevede la legge e quali sono gli obblighi e le attribuzioni del professionista incaricato


Le attribuzioni (art. 1130 c.c.) sono i compiti dell’amministratore di condominio previsti dalla legge conseguenza dell’incarico attribuitogli con la sua nomina da parte dell’assemblea. Il codice civile differenzia i compiti dell’amministratore in attribuzioni, rispetto alle quali egli ha potere d’iniziativa entro certo limiti autonoma – e obblighi (art. 1129 c.c.) cui è sempre tenuto ad adempiere. Gli obblighi, inoltre, sono inderogabili (art. 1138, quarto comma, c.c.), mentre le attribuzioni possono essere estese o comunque specificate da parte dell’assemblea condominiale. Di seguito la definizione delle specifiche attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore di condominio.

– L’Amministratore di condominio esegue le delibere e convoca l’assemblea annuale

Eseguire le delibere assembleari (art. 1130 n. 1 c.c.) vuol dire realizzare tutte le attività previste.

Se l’assemblea ha deliberato di far eseguire interventi di riparazione, ad esempio del portone d’ingresso, l’amministratore deve attivarsi affinché ciò avvenga, contattando ditta scelta, prendere accordi sulle modalità e i tempi dell’intervento, raccogliere le somme dovute dai condòmini in ragione del piano di riparto approvato, verificare la corretta esecuzione dell’opera e pagare l’impresa secondo quanto pattuito.

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In quanto mandatario del condominio, l’amministratore deve adempiere al proprio incarico osservando la diligenza del buon padre di famiglia, che diviene vera e propria diligenza professionale. Ciò, quindi, fa sì che nella esecuzione della delibera l’amministratore debba osservare l’attenzione necessaria a far sì che quella decisione assembleare trovi chiara, completa e corretta applicazione.

Restando all’esempio, quindi, le fasi di raccordo con la ditta e quelle di esecuzione del lavori dovranno essere realizzate dall’amministratore avendo cura di verificare la corretta esecuzione dell’intervento: nell’ipotesi di contestazioni, all’amministratore non potrà essere rimproverata la qualità del lavoro, quanto piuttosto non aver vigilato affinché tutto fosse corretto.

L’esecuzione di una delibera è l’attività che l’amministratore di condominio deve porre in essere per realizzare le decisioni dell’assemblea condominiale, osservando la diligenza del buon padre di famiglia; essa comprende quanto specificamente deliberato in riunione e tutte le attività accessorie e strumentali alla corretta realizzazione di tale deliberazione. L’attività di esecuzione delle delibere assembleari, infine, si spinge fino alla difesa giudiziale della loro validità.

L’art. 1130 n.1 c.c. specifica che l’amministratore, oltre ad eseguire le delibere, deve anche convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto. Il combinato disposto tra questa disposizione e quella di cui al successivo n. 10 dello stesso art. 1130 chiarisce la tempistica per la convocazione di quest’assemblea.

– L’Amministratore di condominio cura l’osservanza del regolamento

Curare l’osservanza del regolamento condominiale vuol dire rispettare e fare rispettare le norme regolamentari che vi sono contenute. Il regolamento è quella sorta di statuto del condominio, nel quale sono contenute una serie di norme che a seconda della natura dell’atto hanno lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese l’amministrazione ed il decoro dell’edificio.

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Con l’approvazione della legge n. 220 del 2012 e del correttivo introdotto con il d.l. n. 145 del 2013, l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile – quello che prevede sanzioni per l’inosservanza di norme del regolamento condominiale – è tornato ad avere una certa rilevanza pratica, in quanto sono stati aggiornati gli importi previsti a titolo di sanzione.

Sebbene la così detta multa condominiale possa essere deliberata solamente dall’assemblea, è evidente che per l’amministratore di condominio curare l’osservanza del regolamento stia a significare anche raccogliere ogni elemento utile alla valutazione del comportamento illecito e quindi darne comunicazione all’assemblea al fine di consentire la valutazione dell’irrogazione di una sanzione.

Nel caso di insuccesso del tentativo bonario di richiamo all’osservanza del regolamento, l’amministratore non necessita di alcuna preventiva delibera assembleare, visto che  è già tenuto a curare l’osservanza del regolamento del condominio. Sebbene non sia necessaria alcuna autorizzazione per l’azione giudiziale, è obbligatorio il benestare assembleare per la partecipazione al procedimento di mediazione che deve necessariamente precedere l’azione giudiziaria tesa ad ottenere l’osservanza del regolamento (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

– L’Amministratore di condominio disciplina l’uso delle cose comuni

Disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.) vuol dire operare per far sì che le manutenzioni siano regolari, che tutti godano al meglio dei beni e servizi comuni e che nessuno dei condòmini prevarichi sugli altri. L’attività di disciplina dell’uso delle cose comuni è strettamente connessa con:

a) le delibere assembleari, che possono contenere disposizioni sull’argomento;

b) il regolamento di condominio che ha tra i principali contenuti proprio quello della disciplina dell’uso delle cose comuni;

c) la riscossione dei contributi, che garantisce l’erogazione dei servizi condominiali.

Nei casi in cui le delibere e/o il regolamento non contengano indicazioni, l’amministratore ha potere autonomo e discrezionale di disciplina dell’uso delle cose comuni.

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– L’Amministratore di condominio riscuote i contributi

Riscuotere i contributi (art. 1130 n. 3 c.c.) dovuti in relazione alla gestione condominiale, fare in modo quindi che i condòmini versino le somme dovute sulla base di un del preventivo e consuntivo, approvati o come conseguenza di un provvedimento dall’amministratore

È possibile distinguere due tipologie di riscossione:

a) la riscossione su base volontaria, ossia quella che si ottiene con lo spontaneo adempimento da parte dei condòmini;

b) la riscossione su base coattiva, ossia quella che si ottiene a seguito d’ingiunzione da parte dell’Autorità Giudiziaria e rispetto alla quale la legge impone precise tempistiche di attivazione.

Alla riscossione delle quote deve seguire la pronta registrazione delle stesse sul registro di contabilità (art. 1130 n. 7 c.c.) nonché il loro versamento sul conto corrente condominiale (art. 1129, settimo comma, c.c.).

– L’Amministratore di condominio eroga le spese 

Erogare le spese, per l’amministratore condominiale, vuol dire effettuare i pagamenti dovuti in relazione ai contratti con i fornitori e più in generale provvedere a corrispondere ciò che è deliberato dall’assemblea o comunque dovuto dalla compagine condominiale (art. 1130 n. 3 c.c.).

L’erogazione delle spese è materia strettamente connessa con la disciplina dell’uso delle cose comuni e la riscossione dei contributi. L’erogazione delle spese avviene:

a) in via generale, in ragione di una deliberazione adottata dall’assemblea; si pensi alle spese contenute nel preventivo annuale di gestione, agli interventi deliberati con una decisione adottata ad hoc, ecc.;

b) in via straordinaria, sulla base di provvedimenti propri dell’amministratore, il quale può ordinare lavori di manutenzione straordinaria nel caso di urgenza degli stessi (art. 1135, secondo comma, c.c.).

L’amministratore ha il potere di erogare le spese approvate dall’assemblea e tutte quelle che sono connesse con la gestione del condominio.  Nel caso in cui l’amministratore abbia erogato una spesa ordinaria non ottenendo la successiva approvazione (ratifica) da parte dell’assemblea, egli potrà sempre intentare una causa (previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) per vedere riconosciuta la correttezza del proprio operato.

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– L’Amministratore di condominio compie atti conservativi

Compiere gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.) vuol dire porre in essere ogni attività utile a salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei relativi impianti e servizi.

L’attività giurisprudenziale ha escluso, che la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato (senza alcuna autorizzazione assembleare) possa essere annoverata tra i così detti atti conservativi. Mentre è considerato legittimo per l’amministratore agire in giudizio, senza preventiva autorizzazione assembleare, contro il costruttore, per i difetti dei lavori di costruzione/manutenzione delle parti comuni dell’edificio, nonché più in generale rispetto a comportamenti illeciti di condòmini o terzi rispetto alle parti comuni dell’edificio.

– L’Amministratore di condominio cura gli adempimenti fiscali

Eseguire gli adempimenti fiscali vuol dire porre in essere quelle attività di carattere fiscale connesse alla gestione ordinaria/straordinaria del condominio (art. 1130 n. 5 c.c.).

Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta: ciò vuol dire che ad ogni pagamento soggetto a ritenuta d’acconto, l’amministratore deve trattenere una parte dell’imponibile della somma dovuta al fornitore per poi versarla allo Stato, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento, a titolo di acconto sulle imposte dovute dal fornitore.

I principali adempimenti fiscali cui è tenuto a dar seguito l’amministratore di condominio:

  • Agevolazioni fiscali per opere di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico
  • Certificazione unica
  • Modello 770
  • Quadro AC
  • Quando dovuto, l’amministratore, in relazione alle parti comuni, deve versare le imposte Imu, Tares e Tosap.

L’omesso adempimento può portare all’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge o, in assenza di sanzioni, a richieste di risarcimento danno da parte dei condòmini. Le sanzioni tributarie sono sempre irrogate nei confronti del condominio, quale soggetto responsabile ai fini fiscali. Spetterà quindi ai condòmini rivalersi sull’amministratore.

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-L’Amministratore di condominio cura registro di anagrafe condominiale

Attività consistente nella formazione ed aggiornamento del registro (art. 1130 n. 6 c.c.) contenente le informazioni su generalità dei condòmini, dati identificativi dell’unità immobiliare, diritti reali o personali di godimento esistenti e dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

La cura del registro di anagrafe condominiale avviene sia attraverso la formazione iniziale di tale atto, sia attraverso il suo aggiornamento. In entrambi i casi è fondamentale la collaborazione dei condòmini – che hanno l’obbligo di rispondere alle richieste dell’amministratore – la cui inadempienza può portare all’acquisizione delle informazioni su iniziativa dell’amministratore e con spese a carico degli inadempimenti.

Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 6 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio deve dedursi che le spese per la ricerca dei dati da inserire nel registro possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

La legge prevede che: “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili” (art. 1130 n. 6 c.c.).

Alla cura del registro di anagrafe condominiale si affianca l’obbligo di consentirne la consultazione ai condòmini, che possono esercitare tale diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

– L’Amministratore di condominio cura registro dei verbali

Attività consistente nella trascrizione in un unico volume di tutti i verbali dell’assemblea condominiale con attenzione a riportare tra le altre cose, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni dei condòmini che ne abbiamo chiesto la trascrizione (art. 1130 n. 7 c.c.) ed in generale tutte le informazioni utili a rendere il verbale assembleare valido e non contestabile per via giudiziaria.

Alla cura del registro dei verbali si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono esercitare questo diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

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-L’Amministratore di condominio cura registro nomina e revoca dell’amministratore

Si tratta di quell’attività connessa alla tenuta di quel documento (art. 1130 n. 7 c.c.) nel quale vanno indicate in ordine cronologico tutte le nomine (alle quali vanno equiparate le conferme) e le revoche; se queste sono avvenute per via giudiziale assieme alla data vanno indicati anche gli estremi identificativi del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.

Alla cura del registro di nomina e revoca corrisponde l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono prenderne ed estrarne copia da lui firmata, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Non curare di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visioni secondo le condizioni dettate dalla legge sono condotte che rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

-L’Amministratore di condominio cura registro di contabilità

È l’attività connessa alla regolare tenuta di quel libro contabile nel quale sono annotate entrate e spese inerenti lo specifico condominio amministrato (art. 1130 n. 7 c.c.). Ogni singola operazione in entrata ed in uscita deve essere annotata su di esso non oltre trenta giorni dalla data di effettuazione.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio conserva la documentazione tecnico-amministrativa

La legge (art. 1130 n. 8 c.c.) impone all’amministratore la conservazione della documentazione riferibile al rapporto con i condòmini (es. corrispondenza) sia quella tecnico-amministrativa inerente all’edificio.

A differenza delle così dette pezze giustificative poste alla base del rendiconto di gestione (art. 1130-bis, primo comma, c.c.) rispetto alle quali vige un obbligo di conservazione decennale, la documentazione inerente ai rapporti con i condòmini e quella tecnico-amministrativa riguardante l’edificio devono essere sempre conservate senza scadenza.

Alla conservazione di questa documentazione, si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini. Le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

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– L’Amministratore di condominio attesta lo stato dei pagamenti e delle liti

Si tratta di una dichiarazione in merito a fatti noti all’amministratore, che lo stesso deve rilasciare a qualunque condomino gliene faccia richiesta (art. 1130 n. 9 c.c.).

Si tratta di un documento di cui si sente spesso parlare nell’ambito dei contratti di compravendita. È prassi che la parte venditrice, sollecitata in tal senso dall’acquirente, fornisca un’attestazione dell’amministratore che alla data di rilascio tutte le spese sono state saldate.

Non fornire le informazioni richieste dai condòmini rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il rendiconto annuale di gestione

Si tratta dell’attività strettamente collegata alla gestione dell’annualità appena trascorsa e serve a informare i condòmini riuniti in assemblea dell’attività svolta nell’anno di gestione, delle spese sopportate (in ragione del preventivo precedentemente approvato o comunque quelle occorse) nonché di tutta l’attività connessa all’incarico in precedenza affidato (art. 1130 n. 10 c.c.).

Il codice civile specifica che il rendiconto di gestione (da redigersi secondo le indicazioni contenute nell’art. 1130-bis c.c., si veda Voce, Rendiconto di gestione) deve essere redatto in modo tale da “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 10 c.c.).

La lettura coordinata dell’art. 1130 nn. 1 e 10 c.c. e dell’art. 1135 c.c. riguardante l’assemblea ordinaria annuale lascia intendere che il conteggio debba avvenire prendendo come punto di partenza la data di chiusura dell’esercizio di riferimento.

L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per la discussione in merito al rendiconto rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il preventivo annuale di gestione

L’attività di redazione del preventivo annuale di gestione consiste nella redazione di un documento e relativo piano di riparto utili a delineare le spese che si dovranno affrontare nell’anno di gestione a venire e il relativo peso in capo ai singoli condomini.

L’assemblea, in quanto organo sovrano preposto alla gestione del condominio, ha il potere di emendare il preventivo di gestione presentato dall’amministratore o addirittura di bocciarlo. Ma è l’amministratore che eroga le spese per la gestione ordinaria ed è sempre l’amministratore cui è demandato il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni.

In questo contesto è a lui che spetta valutare le spese che dovranno essere sostenute per l’attività di gestione al fine di ottenere dai condòmini l’assenso ad operare ed erogarle.

Mentre il rendiconto consuntivo ha lo scopo di chiudere l’esercizio, meglio di chiudere la gestione ad esso riferita, il preventivo mantiene il proprio valore anche oltre l’anno di riferimento e fintanto che non sia sostituito dal rendiconto approvato.

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– Legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale

In quanto legale rappresentante del condominio, l’amministratore è investito del potere/dovere di iniziare un giudizio o di resistervi nell’interesse del condominio (art. 1131 c.c.).

Il problema che ci si è posti in relazione alla legittimazione attiva e passiva dell’amministratore condominiale è che: posto che le cause per interesse condominiale devono essere iniziate e devono chiamare in causa l’amministratore di condominio, in quali circostanze questi deve farsi autorizzare dall’assemblea a promuoverle/resistervi? Quali le conseguenze in caso di mancanza di una deliberazione assembleare di autorizzazione?

L’amministratore di condominio dovrebbe guardare le competenze delineate dall’art. 1130 c.c. e quindi valutare se l’azione iniziata o rispetto alla quale si resiste è tra quelle rientranti nelle competenze dell’amministratore; se così fosse non si dovrebbero porre problemi in merito alla necessità di una autorizzazione dell’assemblea.

Poiché tutte le cause condominiali sono soggette al tentativo di mediazione, rispetto al quale è sempre necessaria l’autorizzazione a partecipare dell’assemblea, è da considerare utile quando si ottiene questa autorizzazione far eventualmente autorizzare l’amministratore anche per il successivo eventuale giudizio.

– Provvedimenti dell’amministratore

Sono tutti quegli atti/decisioni assunti dall’amministratore nell’ambito dell’espletamento del proprio incarico. La categoria del provvedimento dell’amministratore è comprensiva di tutte le sue iniziative: dal sollecito di pagamento alla richiesta di somme per l’erogazione dei servizi comuni, al piano di ripartizione delle stesse. Tutti questi e tanti altri sono provvedimenti dell’amministratore.

Se l’amministratore, ad esempio, – in virtù del suo potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni – vieta l’uso di una zona comune a parcheggio, tutti i condòmini devono osservare quel precetto.

Tali provvedimenti sono comunque contestabili. Due le modalità previste:

a) il ricorso all’assemblea;

b) il ricorso all’Autorità Giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. In tal caso l’azione giudiziaria dev’essere preceduta dal tentativo di mediazione.

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– L’Amministratore di condominio eroga le spese straordinarie

Il codice civile in materia condominiale non specifica che cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria: il criterio distintivo non può essere solamente quello dell’inserimento della spesa nell’ambito del preventivo di gestione, ma deve guardare anche alla tipologia d’intervento, valutandone la natura in relazione al bene che lo riguarda.

Sostituire una lampadina delle scale che si rompe in ragione dell’uso è sicuramente un intervento di manutenzione ordinaria. Sostituire il serbatoio dell’autoclave anche in relazione alla spesa da erogare, invece, può essere considerato intervento di manutenzione straordinaria.

L’urgenza dell’intervento straordinario autorizza l’amministratore all’erogazione della spesa, ergo alla sua richiesta ai condòmini. Urgente è la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia. Non vi sono ragioni che ostino a considerare simile il concetto di urgenza della spesa sostenuta dal condomino (art. 1134 c. c.) rispetto a quella erogata straordinaria dall’amministratore. In relazione a quest’ultima anche per valutarne compiutamente la validità è necessario domandarsi: l’amministratore avrebbe potuto agire diversamente, ad esempio ponendo un correttivo temporaneo e convocando l’assemblea per fare scegliere la soluzione definitiva?

In caso di contestazione o di mancata ratifica da parte dell’assemblea della spesa straordinaria erogata dall’amministratore di condominio, la competenza a decidere sulla sua legittimità, in mancanza di accordo nell’ambito della procedura di mediazione, è rimessa all’Autorità Giudiziaria territorialmente competente (quella del luogo in cui è ubicato l’immobile), ossia al Giudice di Pace per controversie di valore non superiore a € 5.000,00 o al Tribunale per quelle di valore maggiore a tale cifra.

– L’Amministratore di condominio convoca l’assemblea ordinaria e straordinaria

Attività consistente nel recapito – nelle forme previste dalla legge (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – di un documento, chiamato avviso di convocazione, nel quale sono contenute le informazioni necessarie a consentire la corretta partecipazione all’assemblea degli aventi diritto a partecipare. La convocazione è atto proprio dell’amministratore che deve e/o può compierlo di propria iniziativa o su sollecitazione dei condòmini che possono surrogarsi a lui nel compimento solamente a determinate condizioni.

– Obbligo di convocazione

Nel caso di assemblea ordinaria annuale la convocazione è atto dovuto ai fini dell’approvazione del rendiconto consuntivo. Si tratta di un vero e proprio obbligo previsto dalla legge (art. 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c.) e l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino.

L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.

La legge n. 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile un’altra ipotesi di obbligo di convocazione, ossia quello previsto dall’art. 1120, secondo e terzo comma, c.c. con riferimento a specifiche innovazioni e che impone all’amministratore di convocare l’assemblea anche su richiesta – che sia dettagliata rispetto agli interventi da eseguire – di un solo condomino. In tal caso la convocazione dev’essere eseguita entro trenta giorni dalla suddetta richiesta; anche in questo caso all’inadempimento può seguire una richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L’amministratore è anche tenuto a convocare l’assemblea allorquando il condominio sia citato in giudizio in relazione a materie che esulano dalle sue attribuzioni e in tutti quei casi di notificazione di provvedimenti amministrativi rispetto ai quali, ugualmente, non ha alcun potere autonomo di decisione.

– Facoltà di convocazione 

Si tratta di un potere di convocazione esercitabile in modo discrezionale dall’amministratore di condominio, egli, dice l’art. 66 disp. att. c.c., può convocare l’assemblea (straordinaria):

a) tutte le volte che lo ritenga necessario;

b) quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Nella prima ipotesi il potere è libero ed assoluto: nel secondo caso, nessun obbligo è posto in capo all’amministratore, ma l’omessa convocazione entro dati termini consente ai condòmini richiedenti di convocare l’assemblea di cui s’era sollecitata la convocazione.

– Conseguenze per l’omessa convocazione

Nei casi in cui c’è obbligo di convocazione, l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale. Il provvedimento revocatorio giudiziale non accede automaticamente all’inadempimento, spettando al giudice adito valutare se la grave irregolarità contestata (omessa convocazione) sia tale anche nel caso concreto.

Qualora, invece, l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dei millesimi dell’edificio, questi, trascorsi dieci giorni dalla richiesta, possono autoconvocare un’assemblea in sostituzione dell’amministratore (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

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