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06 Apr 2020

Antincendio per i condomini: i nuovi obblighi da maggio 2020

Cosa prevede il Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019 e quali sono gli obblighi dell’Amministratore di condominio


Si avvicina la prima scadenza prevista dal Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019, che prevede modifiche e integrazioni all’allegato del Decreto del 16 maggio 1987, n. 246, concernente norme di sicurezza per gli edifici di civile abitazione.

Vengono modificate le norme antincendio sostituendo l’allegato nel quale cambia il punto 9. Deroghe e viene introdotto il nuovo punto 9-bis. Gestione della sicurezza antincendi.

L’articolo 2 del decreto prevede inoltre nuove indicazioni per la sicurezza delle facciate degli edifici (Decreto del Presidente della Repubblica 1 agosto 2011, n. 151)

Le disposizioni si applicano a:

  • Nuove costruzioni;
  • In caso di rifacimento superiore al 50% della superficie complessiva della facciata di edifici esistenti.

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Il Decreto entra in vigore dal 6 maggio 2020 e prevede una serie di disposizioni obbligatorie per i condomìni di nuova costruzione e per quelli già esistenti.

  • Entro maggio 2020 dovranno essere adottate tutte le disposizioni antincendi e quelle da adottare per garantire l’esodo in caso di incendio in sicurezza.
  • Entro 6 maggio 2021 dovranno essere installati gli impianti di segnalazione manuale d’allarme incendio (per altezze superiori a 54 m) e dei sistemi di allarme vocale (per altezze superiori agli 80 m).

Le nuove norme prevedono 4 Livelli di Prestazione (L.P.) a cui corrispondono diversi adempimenti:

L.P. 0 – per edifici compresi tra 12 e 24 metri;

L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;

L.P. 2 – per edifici compresi tra 54 e 80 metri;

L.P. 3 – per edifici di altezza superiore agli 80 metri o indipendenti dall’altezza se con più di 1000 occupanti.

Tra le prime cose da fare va quindi determinata l’altezza antincendi. La cosa potrebbe sembrare scontata ma in alcune condizioni può non esserlo.

Per altezza antincendio si intende l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, esclusa quella dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso. 

Il piano esterno più basso al quale fare riferimento è quello accessibile ai mezzi di soccorso dei vigili del fuoco.

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Ma cosa cambia in funzione dell’altezza dell’edificio e quali sono gli obblighi e le responsabilità?

Anche se non è scritto chiaramente del decreto, il Responsabile dell’attività è L’Amministratore del condominio. Indipendentemente dalla presenza di lavoratori subordinati, il condominio è a tutti gli effetti un luogo di lavoro.

Secondo la Cassazioni infatti “l’Amministratore di condominio è titolare di una posizione di garanzia che, in presenza di situazioni di pericolo conosciute o conoscibili con ordinaria diligenza, lo obbliga ad attivarsi, dimostrando di avere ottemperato ai propri obblighi.”

Vediamo nel dettaglio cosa bisogna fare nel caso di condomini con le altezze più diffuse:

L.P. 0 – per edifici compresi tra 12 e 24 metri

Il responsabile dell’attività:

  • identifica le misure standard da attuare in caso d’incendio;
  • fornisce informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
  • espone un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
  • mantiene in efficienza i sistemi, dispositivi, attrezzature e le altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione.

I condòmini:

  • osservano le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
  • In condizioni d’emergenza attuano quanto previsto nel foglio informativo.

L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;

Il responsabile dell’attività deve organizza la GSA (Gestione della Sicurezza Antincendio) attraverso:

  • predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza;
  • informazione agli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
  • mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;
  • esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio;
  • tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei Condomini o qualora l’Amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente;
  • verifica, per le aree comuni, dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio; x adozione delle misure antincendio preventive.

I condòmini:

  • osservano le misure antincendio preventive, predisposte dal Responsabile dell’attività;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
  • In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nella pianificazione di emergenza, in particolare:
  • attuano le procedure di allarme e comunicazioni;
  • attuano l’evacuazione secondo le procedure della pianificazione di emergenza.

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Cosa deve fare l’Amministratore per evitare o mitigare il rischio incendi?

L’entrata in vigore di questo provvedimento può essere l’occasione per un Amministratore di condominio che non si limita a osservare le regole, integrando la documentazione del condominio, per fare un check-up dell’immobile e verificare che rispetti i principi base per un’adeguata prevenzione incendi.

Non solo rispetto della burocrazia, ma una gestione proattiva mirata ad offrire un servizio professionale adeguato che miri a tutelare l’oggetto del mandato dell’amministratore.

Dato per scontato, visto che la norma lo prevede da 30 anni, che un edificio che abbia un’altezza antincendio superiore a 24 metri è dotato di Certificato Prevenzione Incendi (CPI) o documento equivalente (SCIA antincendio) è buona norma verificare che il condominio sia dotato ad esempio di:

  • Dichiarazione di conformità degli impianti elettrici comprensiva degli allegati obbligatori;
  • Denuncia dell’impianto di messa a terra;
  • Verifiche periodiche degli impianti (es. riscaldamento, ascensore, messa a terra, etc.);
  • Contratti di manutenzione periodica e preventiva (imp. Antincendio, estintori, luci d’emergenza);
  • Certificazione dei cancelli automatici.

In fine, per adeguare il condominio al Decreto del Ministero dell’Interno del 25 gennaio 2019 l’Amministratore del condominio deve:

  • Stabilire l’altezza antincendio dell’edificio;
  • Verificare la situazione amministrativa del condominio nei confronti dei VVF;
  • Verificare la documentazione relativa agli impianti condominiali;
  • Attribuire un L.P. (livello di prestazioni) adeguato e adottare le misure gestionali previste.

Per adempiere agli obblighi previsti dalla norma è fondamentale che l’Amministratore di condominio si faccia supportare da un tecnico specializzato in prevenzione incendi.

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