Condomini morosi e recupero delle quote condominiali

Quali strumenti ha l’amministratore di condominio?


Il problema del recupero dei crediti, nei confronti dei condomini morosi, è diffuso e con la crisi si è ulteriormente aggravato.

Spesso a pagare le conseguenze del protrarsi di costante carenza di liquidità, per morosità dei condomini, è proprio l’amministratore, accusato di inerzia. Il perdurare di queste situazioni crea problemi con i fornitori, nella gestione dei servizi comuni e complicano, come se ce ne fosse bisogno, gli adempimenti che l’amministratore deve curare aumentando i costi generali.

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Ma quali sono gli strumenti in possesso dell’amministratore di condominio per recuperare le somme dovute dai morosi?

  1. L’autotutela del condominio

Prima di ricorrere all’avvocato il condominio, nella persona dell’amministratore, ha la possibilità di utilizzare strumenti di autotutela.

AZIONE DI RECUPERO CREDITI NEI CONFRONTI DEI MOROSI

La riforma del condomino prevede infatti che i creditori, in genere i fornitori, prima di richiedere il dovuto al condominio nel suo complesso debbano tentare di recuperare le somme dai condomini morosi.

L’amministratore è quindi tenuto a fornire ai creditori le generalità dei morosi senza temere di violare le normative sulla privacy. In prima battuta questo potrebbe evitare che a pagare siano i soliti condomini solventi. La cosa però può essere aggirata dai creditori che, come prima cosa, potrebbero cercare di ottenere il pignoramento del conto condominiale.

SOSPENSIONE DEI SERVIZI COMUNI

Altra azione possibile è l’esclusione dei morosi dai servizi comuni che sono soggetti di godimento separato.

L’amministratore, previo preavviso di sospensione dai servizi comuni, potrà limitare ai morosi la possibilità di usufruire, ad esempio, di acqua comune, riscaldamento, raffrescamento, parcheggi comuni, etc.

Questo può essere uno strumento per spingere i morosi a versare le quote, facendo cessare gli abusi, a volte frutto di azioni di ritorsione nei confronti degli altri componenti della compagine condominiale.

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  1. Gli strumenti giudiziari per il recupero crediti

La legge di riforma ha cercato di ridurre queste situazioni imponendo all’amministratore di condominio di recuperare il credito, entro i sei mesi da quando è maturato, attivandosi intraprendendo tutte le azioni necessarie a raggiungere lo scopo.

Se l’amministratore non si attiva rischia grosso, oltre naturalmente alla revoca, rischia che i condomini facciano un’azione di responsabilità richiedendo il risarcimento del danno subito.

D’altra parte l’amministratore è libero di scegliere il professionista, l’avvocato, a cui affidarsi senza chiedere il preventivo consenso all’assemblea.

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IL DECRETO INGIUNTIVO

Con la via giudiziale è possibile ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Quindi il condominio, diversamente dai normali decreti ingiuntivi, dal giorno dopo l’ottenimento del decreto, può procedere con l’esecuzione forzata attivando l’ufficiale giudiziario.

Il condominio ha quindi la possibilità di iscrivere ipoteca sull’immobile del moroso per metterlo all’asta e recuperare i crediti. Se però l’immobile è già gravato da ipoteca o difficile da vendere si possono seguire strade diverse.

IL PIGNORAMENTO

Ricorrendo all’interrogazione dell’anagrafe tributaria è possibile verificare l’esistenza di beni o di redditi del moroso che è possibile aggredire, ricorrendo, ad esempio, al pignoramento di parte dello stipendio o del canone d’affitto, se l’immobile risulta in affitto, chiedendo l’esecuzione di un pignoramento presso terzi.

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