Blog - Pagina 3 di 5 - Amministratore condominiale a Parma

18 Nov 2018

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Chi controlla il lavoro dell’Amministratore di condominio?

Il ruolo e le competenze del Revisore Condominiale

Tra le novità dalla riforma del condominio, L. 220/2012, c’è l’introduzione della nuova figura professionale del Revisore Condominiale. Può essere nominato dall’assemblea allo scopo di verificare l’operato dell’amministratore, ha poteri ispettivi e di accesso agli atti. Partendo dal “rendiconto condominiale” può verificare che sia stato compilato secondo quanto previsto dalla riforma.

Si tratta quindi di un’attività ispettiva, di monitoraggio e di controllo, oltre che consultiva, che va affidata ad un soggetto dotato delle idonee competenze professionali.

L’articolo 1130-bis del codice civile prevede che vi possano essere tre diversi livelli di verifica dell’operato dell’amministratore e due diverse figure nominate dall’assemblea:

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un Revisore che verifichi la contabilità del condominio.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Nei tre diversi livelli di verifica si possono avere le figure di:

Revisore condominiale, che è un incarico da conferire a un esterno a titolo oneroso.
Consiglio di condominio, con funzione consultiva e di controllo, incarico svolto a titolo gratuito.
Condomini e titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, che hanno in ogni momento la possibilità di accedere ai documenti.

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La specifica figura del Revisore Condominiale ha quindi il compito della verifica della tenuta della contabilità, della corretta esecuzione degli adempimenti fiscali, del rispetto delle modalità e delle procedure messe in atto per il recupero dei crediti del condominio, fino alla corretta redazione di rendiconto preventivo e consuntivo.

Il Revisore Condominiale verifica inoltre le attività dell’amministratore che possono avere come risvolto conseguenze sulla contabilità condominiale.

Assumono fondamentale importanza le informazioni relative all’attività di gestione che comportino la possibilità di controversie, sanzioni, azioni risarcitorie, la corretta esecuzione, nei tempi e nelle modalità, delle manutenzioni.

Qualsiasi cosa non emerga chiaramente, che venga taciuta, si può presentare in un secondo momento come un costo imprevisto, che ha un impatta sull’andamento economico e patrimoniale del condominio e della sua compagine.

Il ruolo del Revisore Condominiale diventa fondamentale per portare alla luce quanto viene nascosto da una cattiva gestione dell’amministratore e nell’ambito dell’esercizio delle funzioni che gli sono state attribuite, può portare a controversi condominiali.

La formazione professionale del Revisore Condominiale assume rilevanza fondamentale considerando che la contabilità condominiale è sottoposta a specifiche norme che differiscono da quelle applicate, ad esempio, per la contabilità aziendale. Si tratta quindi un professionista che si è formato per questo specifico ambito.

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06 Nov 2018

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Affitti brevi e obblighi del proprietario nei confronti del condominio

Cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile? Cosa succede se il conduttore non rispetta le regole?

Tra le importanti novità introdotte dalla sharing economy, che stanno rivoluzionando il mercato e l’economia di vari settori che coinvolgono la nostra vita, sicuramente figura quella degli affitti di breve periodo.

Si tratta di un fenomeno sempre più diffuso che ha creato un vero e proprio mercato dell’ospitalità alternativo a quello ufficiale degli operatori turistici.

La legge prevede che il contratto per gli affitti brevi si possa applicare esclusivamente ad immobili, o a parte di essi, ad uso residenziale.

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Locazione di breve periodo e condominio

Sempre più di frequente accade che gli immobili affittati con questa modalità si trovino all’interno di un condominio e che i condomini non vedano di buon occhio i proprietari che praticano questa modalità di affitto a causa dei potenziali disturbi dovuti al via vai continuo di nuovi ospiti.

Ma cosa deve fare il condomino che voglia affittare con contratto di locazione breve il proprio immobile?

La legge non prevede come debbano essere utilizzate le abitazioni private in condominio, anche se limiti nell’uso della proprietà esclusiva possono essere previsti per regolamento.

L’affitto temporaneo di una stanza, o di un appartamento, non ne comportano la modifica della destinazione d’uso né si configurano come attività di albergo o affittacamere che possono essere espressamente vietate dal regolamento.

Il condomino può quindi affittare temporaneamente il proprio appartamento, o una parte di esso, senza arrecare pregiudizio agli altri, di conseguenza, non ha l’obbligo di chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

L’unico limiti a tale modalità di locazione può essere imposto da un esplicito divieto previsto nel regolamento di condominio che, per avere forza di legge, deve essere di natura contrattuale.

Si tratta quindi di un regolamento che è stato approvato all’unanimità dai condomini e accettato all’atto della sottoscrizione del contratto di compravendita con il costruttore al momento del rogito notarile.

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Ma cosa succede se il conduttore non rispetta il regolamento condominiale o la destinazione d’uso dell’appartamento locato? A chi deve indirizzare i propri provvedimenti l’amministratore di condominio?

Anche se la compagine dell’immobile può rivalersi nei confronti del conduttore in caso di immissioni moleste o dannose della proprietà degli altri condomini, il proprietario resta il soggetto tenuto al rispetto di quanto previsto dal regolamento e al controllo dell’operato del proprio inquilino.

Se ciò non avviene, il condominio può decidere di rivalersi su entrambe in quanto responsabili in solido dei danni arrecati. Per questo è opportuno che l’amministratore diffidi sia il condomino che il conduttore per le infrazioni al regolamento e i danni arrecati agli altri condomini.

Obblighi nei confronti del condominio da parte del locatore

Chi ospita, al massimo per trenta giorni, nella sua abitazione, non ha nessun obbligo di segnalazione al condominio, la legge non lo prevede.

Non esistono divieti all’ospitalità, sia da parte del condomino che del conduttore, che a sua volta può ospitare persone che non fanno necessariamente parte del proprio nucleo familiare.

Chi stipula un contratto di locazione breve è obbligato dalla legge a segnalare alla Questura, entro 24 ore, i dati degli ospiti acquisiti mediante gli appositi moduli sottoscritti dai locatari.

L’amministratore condominiale, per tutelare la sicurezza del condominio, dovendo aggiornare il registro di anagrafe condominiale, potrebbe richiedere i dati degli affittuari con contratto di locazione breve. In caso di rifiuto, potrebbe informare direttamente la Questura, richiedendo le opportune verifiche presso il proprietario che rimane comunque responsabile di eventuali reati di natura penale si compiano nel proprio immobile.

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Immissioni rumorose in condominio

08 Ott 2018

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Chi paga le spese legali per una vecchia causa?

Acquisto di un immobile in condominio e pendenze legali, chi è tenuto a pagare

Dai quesiti che ci vengono posti, sembra che ci sia un po’ di confusione nell’individuare chi sia obbligato al pagamento delle spese condominiali arretrate dopo l’acquisto di un immobile.

Proviamo a dipanare i dubbi del caso particola che ci è stato riportato. Un nuovo proprietario, che ha acquistato un immobile nel 2016, si è visto attribuire dall’amministratore i costi sostenuti dal condominio per una vecchia vertenza.

Il condominio aveva intrapreso nel 2007 un’azione legale contro un fornitore al quale veniva contestato di aver eseguito, non a regola d’arte, lavori su parti comuni esterne dell’edificio.

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Essendo risultato soccombente il condominio nella causa di specie, l’avvocato ha presentato all’amministratore il prospetto dei costi relativo a contributi unificati e parcella.

Salvo che non sia diversamente deciso al momento dell’acquisto dell’immobile, secondo quanto stabilito dall’art. 63, comma 4, delle disposizioni attuative del c.c., chi subentra nei diritti del condomino, il nuovo proprietario, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente.

In questo caso quindi, secondo quanto deciso anche dalla Cassazione, in relazione alle spese legali autorizzate dall’assemblea prima della vendita, è tenuto al pagamento colui che era condomino al momento della deliberazione. Quindi se il nuovo proprietario ha anticipato le spese, ha diritto al rimborso e a rivalersi sul vecchio condomino.

A far fede non è la data in cui le spese legali si sono concretizzate, si sa che la giustizia per fare il suo corso ha i suoi tempi, ma la data in cui la spesa è stata autorizzata con deliberazione assembleare.

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06 Ott 2018

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In arrivo la proroga per il bonus casa?

Trapelano le prime indiscrezioni dal governo in attesa della legge di bilancio

Da quanto dichiarato nei giorni scorsi da membri del governo si starebbe lavorando ad una proposta che preveda un cambio di passo rispetto al passato.

Solitamente in questo periodo vengono fatte le ipotesi riguardanti questo tipo di incentivi che vedono la loro forma definitiva in quella che è la legge di bilancio a fine anno.

Rispetto al passato si vorrebbe dare certezza sugli incentivi legati alla casa, come eco bonus e bonus ristrutturazioni, sia per la loro durata nel tempo che per la loro entità.

L’idea è quella di stabilire le possibili detrazioni fino al 2021 compreso e di prevedere un progressivo calo della percentuale che potrebbero passare, per fare un esempio, dal 65% per il primo anno, al 63% per il secondo e arrivando al 60% per il terzo.

Altra cosa su cui si lavora è la possibilità di creare una sorta di ecoprestito per i cittadini.

Lo scopo sarebbe quello di consentire di fare i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica anche a chi non ha l’immediata disponibilità economica. Grazie al meccanismo delle detrazioni e ad un prestito del quale si farebbe garante un ente terzo come lo Stato o la Cassa Depositi e Prestiti. In questo modo si garantirebbe al cittadino un basso costo per interessi.

La manovra dovrebbe poi affrontare anche il tema della cessione del credito che, grazie anche ai recenti rilievi dell’Agenzia delle Entrate, sembra sempre più di difficile attuazione.

Siamo comunque ancora nel campo delle ipotesi e dovremo quindi attendere la legge di bilancio per saperne di più.

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05 Ott 2018

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Cade il frontalino del balcone…

Quali sono le responsabilità e le competenze dell’amministratore di condominio

Il frontalino è elemento architettonico di un balcone aggettante e, quando rappresenta la continuazione dalla fascia marcapiano, deve essere considerato sicuramente parte comune, e come tale, in caso di manutenzione, soggetto a ripartizione della spesa come se si trattasse di un elemento della facciata.

lo stesso vale quando, anche in assenza del marcapiano, rappresenti un elemento caratterizzante l’estetica dello stabile.

Accade di frequente che parti del frontalino o dell’intonaco si stacchino e, cadendo, provochino danni a persone e a cose. È facile immaginare come tale evento possa avere conseguenze di natura penale e civile.

Come spesso accade in ambito condominiale, anche in questo caso non vi è una chiara normativa che ci aiuti a determinare univocamente quali sono i poteri di controllo e le competenze dell’amministratore.

I problemi di interpretazione normativa nascono dal fatto che i balconi non vengono menzionati dal legislatore nelle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) nonostante siano parte integrante della facciata. In particolare i dubbi vengono alla luce quando si deve identificare la proprietà dei frontalini che cadendo hanno provocato danni.

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L’orientamento maggiormente diffuso è che le spese riferite alla manutenzione del frontalino sono correttamente ripartite, con i millesimi di proprietà, solo quando ne è provata la funzione decorativa e ornamentale dell’edificio.

In particolare, a meno che non si tratti di balconi con frontalini impreziositi da bassorilievi e fregi artistici, che ne giustificano la comproprietà, in tutti gli altri casi bisogna rivolgersi al giudice per sapere se le decisioni assunte dall’assemblea in merito alla ripartizione dei costi per la manutenzione è legittima. Da questa decisione dipendono le responsabilità per eventuali danni.

Il problema più frequente per l’amministra si verifica quando deve procedere alla messa in sicurezza dei frontalini privi di valore artistico che necessitano di urgente manutenzione.

Le norme locali dei comuni prevedono che la manutenzione degli immobili garantisca la sicurezza di qualsiasi struttura.

Essendo quindi l’amministratore il mandatario dell’assemblea condominiale, grava su esso l’obbligo di compiere gli atti previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia.

In ogni caso, i soggetti pubblici coinvolti (Comune, VVFF, Vigili Urbani e Protezione Civile) si rivolgeranno all’amministratore di condominio, anche se poi, si assiste al rimpallo delle responsabilità nel merito alla competenza ad intervenire.

Il Comune potrebbe notificando all’amministratore un’ordinanza di ripristino e messa in sicurezza dello stato dei luoghi.

Nonostante i provvedimenti degli enti locali, diventa difficile rinvenire la possibilità di addebitare responsabilità all’amministratore di condominio, nel caso di mancato intervento per la messa in sicurezza dei frontalini dei balconi aggettanti, di competenza dei singoli proprietari.

Non è però sbagliato il comportamento dell’amministratore che, in caso di inerzia dei proprietari, ed in ottemperanza ad una diffida comunale, per evitare danni a terzi, decida di effettuare l’intervento di messa in sicurezza dei frontalini, addebitandone le spese ai proprietari.

In ogni caso è opportuno, che l’amministratore si preoccupi, immediatamente, di notificare al proprietario del balcone interessato la diffida ricevuta dal Comune, provvedendo a diffidare, a sua volta, lo stesso condomino a mettere in sicurezza il frontalino, impedendo contestualmente il transito nelle zone pericolose, così come segnalato dalle autorità competenti.

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23 Lug 2018

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L’amministratore di condominio interno

Chi lo può fare e quali sono i limiti previsti dalla legge.

L’amministratore interno è quella persona (fisica o giuridica) scelta tra i condòmini dell’edificio.
È bene mettere in evidenza alcuni aspetti connessi alla definizione per evitare d’incorrere in errori
comuni. Tecnicamente per condòmino s’intende il proprietario dell’unità
immobiliare, sicché se l’amministratore è scelto tra uno degli abitanti (es. conduttore) non si
potrà parlare di amministratore interno. Al proprietario può essere equiparato l’usufruttuario.
In quanto scelto tra i condòmini, l’amministratore interno non deve possedere i requisiti
di professionalità previsti dalla legge

(Art. 71-bis disp. att. c.c. Chi può svolgere l’incarico di amministratore

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
che hanno il godimento dei diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.)

e quindi non è tenuto ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (scuola superiore), né deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e non deve frequentare corsi di aggiornamento.
Al di là di queste differenze, una volta nominato, l’amministratore interno assume gli stessi obblighi e le medesime responsabilità di un qualunque amministratore.
La legge non prevede limiti numerici per la nomina dell’amministratore interno, questa figura può essere presente sia nel condominio minimo, quanto nei condomìni con decine di partecipanti.
Un amministratore interno può essere nominato anche nell’ipotesi di supercondominio.

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17 Dic 2017

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Manovra: arriva super-bonus all’85% sui lavori condominiali

Nasce un bonus unico per la riduzione del rischio sismico e la riqualificazione energetica

Con la legge di bilancio 2018 arriva un bonus unico, super-bonus, somma del sismabonus e dell’ecobonus, per gli interventi in condominio finalizzati alla riduzione del rischio sismico e della riqualificazione energetica. L’emendamento alla manovra, presentato dal PD in commissione e approvato, prevede che il bonus sia dell’80% per il passaggio, grazie ai lavori, alla classe di rischio sismico inferiore e fino all’85% nel caso si passi a due classi inferiori.

La detrazione, in quote annuali di pari importo, è ripartita in dieci anni e si applica per spese fino a 136.000 euro per unità immobiliare. Se ad esempio un condominio e costituito da 10 appartamenti, la detrazione massima complessiva è paria a 1.360.000 euro.

Un altro emendamento passato in commissione e previsto dal ddl bilancio, prevede indistintamente una detrazione pari al 50% per l’installazione di caldaie a condensazione in classe energetica A. Nessuna detrazione invece per dispositivi che non raggiungono la prima classe energetica. Se poi alla caldaia a condensazione si associa un sistema di termoregolazione evoluto il bonus può arrivare al 65%.

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26 Nov 2017

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La nostra intervista su Instapro.it

26 Mag 2017

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Rifacimento della facciata, chi è tenuto al pagamento delle spese

Anche i proprietari dei piani interrati sono tenuti a contribuire

Per facciata dell’edificio si intende la superficie esterna dei muri perimetrali o maestri.

È costituita dal muro perimetrale con i suoi accessori di proprietà individuale (finestra, balconi, …).

Gli interventi che vengono fatti devono quindi essere attenti all’estetica della facciata e a non alterare il decoro architettonico.

La presunzione di essere parte comune deriva dalla sua aderenza ai muri. Sono parte delle facciate, ma non proprietà comune, le finestre, i balconi, le tapparelle. Come tali sono quindi sottoposte ai vincoli per il rispetto del decoro architettonico. L’assemblea può quindi decidere su forma, colori etc.

Il decoro architettonico di un immobile si valuta in base alla sua linea estetica e non dipende da particolari pregi artistici.

Dopo la legge di riforma del condominio, la facciata è stata esplicitamente introdotta tra le parti comuni, il nuovo art. 1117 del c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;”

In merito vi sono state diverse pronunce della cassazione civile che hanno stabilito come la facciata sia da ritenersi a tutti gli effetti come parte dei muri maestri e come tale di proprietà condominiale.

Pertanto, tutti i proprietari, anche quelli dei soli piani interrati, devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

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10 Mag 2017

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Immissioni rumorose in condominio, cosa prevede la legge

Quello delle “immissione rumorose” è un problema particolarmente avvertito in condominio che sfocia spesso in dispute legali che contribuiscono ad intasare i tribunali.

È evidente che in caso di rumori molesti in condominio bisogna valutare quando viene superata la “normale tollerabilità”, tenendo conto del contesto, del regolamento condominiale, della destinazione d’uso urbanistico e della salvaguardia di un bene assoluto come la salute.

Se vengono superati i limiti previsti dalle specifiche normative, l’immissione rumorosa è illecita e in questo caso il giudice può imporre i mezzi (es. coibentazione, insonorizzazione, etc) necessari a riportare nei limiti previsti dalla legge, l’immissione rumorosa.

Per ovviare a queste problematiche il legislatore è intervento negli anni dando precise direttive nella determinazione dei requisiti acustici degli edifici che riportiamo in sintesi di seguito.

La legge n. 447 /95 prevede la “determinazione dei requisiti acustici delle sorgenti sonore e dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti in opera, allo scopo di ridurre l’esposizione umana al rumore” (art. 3 “Competenze dello Stato”, comma 1, lettera e).
Il provvedimento statale esecutivo di questa disposizione della legge è il DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”. Questo decreto, in relazione alle diverse tipologie edilizie, stabilisce le caratteristiche acustiche in opera degli elementi strutturali dell’edificio e degli impianti tecnologici di servizio dell’edificio stesso.
Il DPCM 5/12/97 si applica a tutti gli edifici in cui il rilascio della concessione edilizia è avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, quindi non conta la data dell’ultimazione dei lavori.
Secondo quanto indicato dal DPCM 5/12/1997, i componenti degli edifici, le partizioni orizzontali e verticali e gli impianti devono essere in grado di soddisfare ai valori fissati, riportati nelle tabelle A e B del citato decreto.

Con la Legge Quadro n° 447 del 26 Ottobre 1995, tutti i comuni sono stati obbligati a dotarsi di un regolamento acustico col quale sono state tipizzate le varie zone definendo dei precisi parametri da rispettare. (Es. isolamento acustico di una facciata D2m,nT,w 40 dB – isolamento acustico di un elemento di separazione fra due elementi residenziali Rw 50 dB)

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A questo proposito riportiamo anche

L’ESTRATTO DEL REGOLAMENTO COMUNALE DI PARMA PER LA DISCIPLINA IN DEROGA DELLE ATTIVITÀ RUMOROSE TEMPORANEE

Art. 4 LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE PER LE ATTIVITÀ DI CANTIERE 1

L’attività dei cantieri edili, stradali ed assimilabili è svolta di norma tutti i giorni feriali dalle ore 07.00 alle ore 20.00; l’esecuzione di lavori disturbanti (a titolo esemplificativo, escavazioni e demolizioni) e l’impiego di macchinari rumorosi (a titolo esemplificativo, martelli demolitori, flessibili, betoniere, seghe circolari, e gru) sono svolti, di norma, secondo gli indirizzi di cui ai successivi capoversi, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00.
Durante gli orari in cui è consentito l’utilizzo di macchinari rumorosi, nei cantieri operanti all’aperto, non dovrà mai essere superato il valore limite LAeq = 70 dB(A), riferito ad un tempo di misura TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti, rilevato in facciata ad edifici con ambienti abitativi.
Ai cantieri operanti all’interno degli edifici si applica il limite LAeq = 65 dB(A) con TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti misurato nell’ambiente disturbato a finestre chiuse. Per contemperare le esigenze del cantiere con i quotidiani usi degli ambienti confinanti occorre che:

il cantiere si doti di tutti gli accorgimenti utili al contenimento delle emissioni sonore sia con l’impiego delle più idonee attrezzature e macchine operanti in conformità alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale, che tramite idonea organizzazione dell’attività;
in occasione dello svolgimento di attività o lavorazioni particolarmente rumorose, venga data preventiva informazione alle persone potenzialmente disturbate, su tempi e modi di esecuzione delle stesse.
Non si applica il limite di immissione differenziale, né si applicano le penalizzazioni previste dalla normativa tecnica per le componenti impulsive, tonali e/o bassa frequenza.

Art. 5

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE RISPETTANO I LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE 1

Nelle attività di cantiere, il rispetto dei limiti di orario e di rumore, indicati al precedente articolo 4, è oggetto di apposita dichiarazione da presentarsi all’Amministrazione Comunale: 5 a) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a DIA, contestualmente al deposito della DIA; b) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a Permesso di Costruire, contestualmente alla Comunicazione di Inizio Lavori, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 6

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE NON RISPETTANO I LIMITI DI RUMORE E DI ORARIO – PROROGA E POSTICIPO DI INIZIO LAVORI 1

Per le attività di cantiere che, per motivi eccezionali, contingenti e documentabili, superino i limiti di rumore e/o di orari di cui al precedente articolo 4, il proprietario o comunque l’avente titolo, devono richiedere specifica autorizzazione all’Amministrazione Comunale, da rilasciarsi entro il termine massimo di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza regolare e completa, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
Nel caso in cui l’attività di cantiere che comporti il superamento dei limiti non termini entro il periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono richiedere all’Amministrazione Comunale una proroga della data precedentemente autorizzata, almeno 15 giorni prima della sua scadenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
Qualora l’attività di cantiere non inizi nel periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono trasmettere all’Amministrazione Comunale una comunicazione di posticipo di inizio lavori con l’indicazione delle date di inizio e fine lavori e con la motivazione del posticipo. Il nuovo periodo comunicato non dovrà superare il numero di giorni precedentemente concessi con l’autorizzazione originaria. La comunicazione dovrà essere presentata preventivamente e comunque non oltre il decimo giorno dalla data di inizio lavori autorizzata in precedenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 11

CRITERI E LIMITI 1

MACCHINE DA GIARDINO

L’uso di macchine da giardino e di attrezzature rumorose è consentito nei giorni feriali, escluso il sabato, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00; nei giorni festivi e al sabato dalle ore 09.00 alle ore 12.00 e dalle ore 16.00 alle ore 19.00. L’impiego di macchine e di impianti per lavori di giardinaggio, deve avvenire in modo tale da limitare l’inquinamento acustico anche con l’utilizzo di macchine conformi alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale delle macchine ed attrezzature.

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04 Mag 2017

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Trasformare un cortile in un parcheggio: quale maggioranza è necessaria?

Da cortile a parcheggio: va considerato innovazione o un cambio di destinazione d’uso?

Aumentano le auto ma diminuiscono i parcheggi disponibili in città, ed ecco che, per i condomini che ne hanno la possibilità, trasformare il cortile in un parcheggio può divenire una necessità.

Cosa si intende per cortile:

È l’area scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria, luce e consente il passaggio di persone e cose. Avvolte svolge funzione di copertura di magazzini o autorimesse sotterranee.

Fanno parte del cortile il suolo e l’area sovrastante.

I cavedi sono cortili di piccole dimensione che hanno lo scopo di fornire aria e luce agli immobili. Vanno distinti dagli intercapedini che servono per separare diverse proprietà.

Le dimensioni dei cortili sono regolate dagli strumenti urbanistici.

Anche se solo alcuni condomini che lo condividono hanno accesso al cortile, la comproprietà è chiara a causa della sua funzione: garantire aria e luce alle ai condomini.

Lo spazio aereo sopra il cortile non può essere occupato. Anche quando è di proprietà esclusiva.

Il cortile può essere usato a condizioni che non se ne alteri la natura, si pregiudichi la stabilità o alteri il decoro architettonico e non si può impedire agli altri di farne parimenti uso.

Può essere occupato per una parte e un periodo limitati anche quando devono svolgersi lavori nelle proprietà esclusive.

Ma con quali maggioranze è possibile adottare la delibera per trasformare una parte o tutto il cortile in un parcheggio?

Per il secondo comma dell’art. 1120 del c.c. la trasformazione del cortile in parcheggio rientra nelle innovazioni che è possibile deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’immobile (Art. 1136 c.c., secondo comma).

In questo caso quindi non si applica l’art. 1117-ter, si tratta infatti di una innovazione e non dei casi in cui si delibera per la variazione di destinazione d’uso.

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28 Apr 2017

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Spese eccessive e tabelle millesimali sbagliate?

In quali casi è prevista la possibilità di revisionare i millesimi e cosa bisogna fare

Capita che leggendo il consuntivo allegato al rendiconto dell’amministratore di condominio, il condomino si accorga di possibili incongruità dovute a presunti errori delle tabelle millesimali.

Le spese non sembrano equamente suddivise e la domanda più frequente è: ma come mai io, che ho l’appartamento più piccolo, ho più millesimi e pago di più di “tizio” che lo ha più grande del mio?

Il calcolo dei millesimi tiene conto di diversi criteri tecnici che spesso sembrano non sono applicati in modo uniforme che non dipendono solo dalle dimensioni della propria unità immobiliare.

Ma cosa succede se ci si accorge di un errore?

Secondo il codice civile, Art. 69 delle disposizioni di attuazione:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice (la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore), nei seguenti casi:

quando risulta che sono conseguenze di errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. è alterato per più di un quinto il valore il proporzionale dell’unità anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Quindi l’errore delle tabelle millesimali è certamente causa di revisione delle stesse.

Anche se nella norma non è specificato, spetta al condomino che lo rileva portare elementi che ne comprovino la richiesta di revisione.

Tale dimostrazione non è necessaria se tutti sono d’accordo. Tanto più che essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento, e potendo ogni condominio, secondo l’Art. 1138 del c.c., richiedere modifica di questo, è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali ad esso allegate.

La domanda di revisione va presentata all’amministratore il quale deve attivarsi per portare la richiesta in assemblea che deciderà sul da farsi.

Se l’amministratore non si attiva, si può richiederne la revoca per gravi inadempienze.

Se invece è l’assemblea a respingere la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, il condomino dovrà impugnare la decisione davanti al giudice.

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27 Apr 2017

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Animali domestici in ascensore? Il tribunale di Monza riapre la questione.

Ha valore la clausola del regolamento che vieta ai condomini di usare l’ascensore accompagnati dai propri animali domestici

Secondo quanto stabilito dal Tribunale di Monza, in merito al divieto di animali in condominio, con sentenza del 28 marzo 2017, è da ritenersi valida la clausola del regolamento di condominio che prevede il divieto ai condomini di utilizzare l’ascensore in compagnai dei propri animali domestici.

La causa nata da un condomino che, appellandosi all’art. 1138 del c.c., quinto comma, della legge 220 del 2012, riteneva nulla la clausola del regolamento che impediva di utilizzare l’ascensore in compagnia dei propri animali domestici.

Tale articolo prevede che Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

A questa richiesta il condominio ha replicato che la norma del regolamento non impedisce la detenzione di animali domestici nella propria abitazione ma l’uso dell’ascensore in loro compagnia.

Secondo i giudici infatti la norma citata, art. 1138 c.c., sancisce la impossibilità del regolamento di spingersi a dettare le regole all’interno della proprietà individuale. Altro discorso è invece il regolare l’uso delle parti comuni.

Tale regola essendo stata inserita all’interno del regolamento contrattuale, quello creato all’origine dal costruttore, ed essendo di natura regolamentare, può in ogni tempo essere modificata dall’assemblea con le maggioranze previste dal Art. 1138 del c.c, cioè con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Impianto di messa a terra: di chi è la responsabilità delle verifiche?

Verifiche periodiche obbligatorie, cosa deve fare l’amministratore

Secondo la legge il condominio è da considerarsi alla stregua dei luoghi di lavoro e, come tale, è sottoposto alle normative sulla sicurezza e le verifiche periodiche della messa a terra.

In particolare, è obbligatorio da parte del datore di lavoro, cioè il condominio in persona dell’Amministratore, fare eseguire le verifiche periodiche sull’efficienza degli impianti elettrici, e la loro conservazione.

L’art. 86 comma 1 del D.Lgs 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza) prevede che “in materia di verifiche periodiche degli impianti elettrici, il datore di lavoro provvede affinché i suddetti impianti elettrici, gli impianti di messa a terra, gli impianti di protezione dai fulmini siano periodicamente sottoposti a controllo secondo le indicazioni delle norme di buona tecnica e la normativa vigente per verificarne lo stato di conservazione e di efficienza ai fini della sicurezza.”

Posto che per l’articolo 2 dello stesso decreto, alla lettera c), se nel condominio vi sono dei lavoratori che svolgono un’attività lavorativa, questo si configura a tutti gli effetti come un azienda e che l’Amministratore di condominio fa le veci del datore di lavoro. Tale principio è stato ribadito dal Ministero del lavoro nel 2010.

In conseguenza di ciò, dovranno essere rispettate le relative norme in tema di sicurezza e salute sul lavoro e il responsabile per le verifiche periodiche della messa a terra nel condominio e senza dubbio l’Amministratore.

In particolare, il Dpr 462/2001 obbliga tutti i datori di lavoro a far effettuare ad Organismi Abilitati le verifiche periodiche sugli impianti di messa a terra, sui dispositivi di protezione dalle scariche atmosferiche e sugli impianti elettrici. Tale verifica, inoltre, è obbligatoria prima che sia messo in esercizio un impianto e rilasciata la relativa dichiarazione di conformità.

Ma cosa succede se non c’è l’Amministratore, perché non è obbligatorio, o non vi sono lavoratori che esercitano la propria attività nell’ambito del condominio?

Secondo quanto chiarito dal Ministero del lavoro, nel primo caso l’obbligo delle verifiche ricadono sui condomini che devono nominare un responsabile.

Se invece non vi sono al momento lavoratori, come ad esempio l’impresa di pulizie, va tenuto conto della potenziale possibilità che questo accada, e, di conseguenza, rimane l’obbligo delle verifiche periodiche.

Cosa che garantisce i proprietari e l’Amministratore di condominio in caso di un potenziale incidenti, in quanto si è fatto il possibile per evitare un cattivo funzionamento degli impianti.

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18 Apr 2017

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Tende da sole sul terrazzo, quando serve l’autorizzazione

Chiedere il permesso di installare non è sempre obbligatorio ma…

Con l’arrivo della bella stagione, cresce il desiderio di stare all’aria aperta e godersi una bella giornata anche sul proprio terrazzo, ma come fare a ripararsi dal sole? Presto detto: basta installare una tenda per l’ombra.

Ma cosa bisogna fare, di quali permessi si ha bisogno? Si deve fare una specifica richiesta all’Amministratore del condominio o è possibile procedere senza alcun consenso formale?

Inutile dire che anche in questo caso la giurisprudenza si è sbizzarrita. Ci viene però in soccorso una sentenza del TAR della Lombardia, sezione di Brescia, il quale ha stabilito che essendo la tenda removibile non aumenta la volumetria dell’appartamento e, di conseguenza, non necessita di alcuna autorizzazione edilizia o urbanistica.

Proprio per la natura di provvisorietà che rappresenta la tenda, non necessitano di alcun permesso per costruire. Basta quindi, per l’installazione, una semplice comunicazione di inizio lavori.

Nell’installazione in condominio delle tende da sole va ovviamente tenuto conto del regolamento condominiale.

Se si tratta di un regolamento contrattuale questo può contenere un impedimento assoluto di modificare il prospetto del fabbricato, non si può quindi installare nulla.

Se il regolamento è di natura assembleare la cosa cambia. In questo caso può essere prevista l’impossibilità di installare opere che vanno contro il decoro architettonico, e quindi contro la legge, e prevedere l’esplicita deliberazione da parte dell’assemblea.

Ad ogni modo, e a scanso di equivoci, è sempre meglio chiedere il parere dell’assemblea, passando dall’Amministratore di condominio, per mettersi al riparo da possibili future contestazioni degli altri condòmini.

Avuta l’autorizzazione, si potrà procedere all’istallazione.

A questo punto sarà onere dell’assemblea, o di un condòmino dissenziente, dimostrare che con l’installazione della tenda da sole si è deturpato l’aspetto architettonico e quindi potenzialmente arrecato un danno economico che diminuisce il valore delle altre unità immobiliari per cui si è tenuti ad un risarcimento.

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