Condominio orizzontale e supercondominio: quali sono le regole

Le norme che stabiliscono la ripartizione delle spese nel condominio parziale


Quando più unità immobiliari o più edifici tra loro indipendenti condividono una o più parti comuni previste dall’articolo 1117 del Codice Civile, salvo che non sia diversamente previsto dagli atti, è possibile costituire un condominio orizzontale o un supercondominio.

Con l’avvento della legge di riforma 220 del 2012 entrambe le tipologie sono state equiparate a tutti gli effetti di legge al classico condominio.

Cos’è il condominio orizzontale

Per quanto riguarda il condominio orizzontale, le classiche villette a schiera, la Cassazione già in passato si era pronunciata sull’argomento stabilendo che se le parti accessorie degli edifici rientrano in quelle elencate nel citato articolo 1117 c.c., e se queste parti sono indispensabili all’uso e all’esistenza delle singole unità immobiliari, sempre che non sia diversamente previsto dagli atti, la definizione di Condominio si configura anche per edifici che non si estendono in senso verticale ma in senso orizzontale.

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Cos’è il supercondominio e le norme che lo regolano

Già prima della riforma, la Cassazione definisce il supercondominio come la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di impianti e servizi comuni (es. illuminazione, cortile comune, strade d’accesso, cancelli carrai, portineria, etc.) come accessori dei singoli fabbricati. Il verificarsi di queste condizioni stabilisce l’esistenza di fatto del supercondominio.

Nelle condizioni precedentemente descritte, quando esiste il supercondominio, vi sarà la coesistenza di due tipi di tabelle millesimali:

  • quella supercondominiale, che serve a ripartire le spese tra i diversi condomìni;
  • quella dei singoli condomìni, che serve a ripartire le spese tra singoli condòmini dell’edificio.

Le delibere prese in sede di assemblea supercondominiale hanno effetto immediato sui singoli condòmini. Non è quindi necessario che si pronuncino le singole assemblee dei vari condomìni.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese valgono i principi del condominio parziale stabilite dall’articolo 1123, comma 3, del c.c. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

In conseguenza di ciò, le spese riguardanti i singoli edifici facenti parte del supercondominio, vanno ripartite tra i condòmini del singolo edificio.

Quando il numero complessivo dei partecipanti al supercondominio è inferiore a 60, il singolo condòmino può scegliere di partecipare alla “superassemblea” o di farsi rappresentare. Se il numero dei partecipanti invece supera 60, allora vale quanto stabilito dalle disposizione di attuazione del Codice Civile, art. 67: ogni singolo condominio, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136 c.c., quinto comma), elegge il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell’amministratore.

Tale figura può essere anche esterna alla compagine condominiale ed ha la funzione di raccordo tra la compagine supercondominiale e l’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomìni interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominato, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

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