Regolamento contrattuale e regolamento assembleare: in cosa differiscono?
Secondo quanto stabilito dall’Art. 1138 del c.c. ogni condomìnio, con più di dieci condòmini, deve essere dotato di un regolamento. Va redatto in forma scritta e deve contenere regole relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, le norme relative all’amministratore e alla tutela del decoro architettonico.
Il regolamento di condominio è il documento con il quale si stabiliscono le regole generali che condizionano la vita di tutti i condòmini, all’interno del quale vengono elencate le parti comuni dell’edifico e stabilite regole di gestione che valgono anche per l’amministratore di condominio.
Le stesse regole possono essere rafforzate prevedendo sanzioni per chi non le rispetta.
Alla firma dell’atto di compravendita il proprietario dichiara di accettare il regolamento di condominio allegato, che può essere di natura contrattuale, interno o esterno, o assembleare.
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Al moneto della nascita del condominio, con l’atto di compravendita di un appartamento ad un altro soggetto, il costruttore redige e allega all’atto il regolamento condominiale contrattuale esterno. Lo stesso può essere approvato dall’assemblea, ma solo con voto unanime per essere efficace verso tutti i condòmini. In questo caso si tratto di un regolamento contrattuale interno.
Se fosse obbligatorio, e il condomìno ne fosse sprovvisto, qualsiasi condòmino può prendersi l’incombenza di far approvare un regolamento di natura assembleare. In questo caso, per l’approvazione è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà dei millesimi.
La differenza fondamentale tra il regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare è che il primo può limitare i diritti dei condòmini, il secondo no.
Mentre il primo può, ad esempio, imporre il divieto di modificare la destinazione delle proprietà esclusiva, per il secondo non sarà possibile. In assemblea, e con le maggioranze previste dall’art. 1136 del c.c. secondo comma, potranno però essere modificati gli articoli di natura regolamentare.
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La differenza sostanziale quindi tra un regolamento di natura contrattuale e quello di natura assembleare, è la legittimazione, mediante approvazione, che nel primo riguarda l’unanimità e nel secondo la maggioranza.
Prevedere quindi la limitazione dei diritti dei condomini in un regolamento di natura assembleare comporterebbe una violazione. I condòmini dissenzienti o assenti possono impugnare, presso il tribunale, la delibera di approvazione entro 30 giorni da quando ne hanno notizia.
Nel caso in cui sia obbligatorio un regolamento di condominio, e non si riesca ad approvarlo in assemblea, ogni condomino può fare ricorso al giudice per l’approvazione di un regolamento giudiziale.
A seguito della riforma del 2012, non è possibile prevedere all’interno del regolamento norme che vietino il possesso di animali da compagnia.
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