Quali sono i criteri applicati e le diverse interpretazioni della norma
Prima si spiega come va fatta la ripartizione spese per il parapetto diciamo che in condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta, in genere delimitata da un parapetto, utilizzata esclusivamente dal proprietario dell’unità immobiliare dalla quale vi si accede.
Può essere di proprietà, o ad uso esclusivo, ed ha anche funzione di copertura delle unità immobiliari sopra le quali si trova.
Anche se la copertura è parziale, ad esempio solo di una parte dell’edificio, la ripartizione delle spese da parte dell’amministratore va fatta seguendo i criteri stabiliti dal Codice Civile nell’articolo 1126:
- Quando l’uso dei lastrici solari o di un parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella ripartizione delle spese o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini o della parte di questi a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Come spesso accade, nella norma sono stati tralasciati degli elementi, in questo caso gli accessori come il parapetto della terrazza ad uso esclusivo. Viene quindi a mancare uno specifico criterio di ripartizione delle spese che, com’è naturale, ingenera diversi contrasti e problemi d’interpretazione.
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Secondo un orientamento, ritenendo il parapetto parte integrante dell’immobile ed elemento del decoro architettonico, si applicano i criteri di ripartizione dell’art. 1126 del c.c. facendo ricadere un terzo della spesa a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo del terrazzo e i restanti due terzi a carico dei proprietari degli immobili sottostanti. Per decoro architettonico, s’intende in questo caso, non un elemento di pregio di un immobile di pregio storico ma, semplicemente, un elemento che completa le caratteristiche estetiche dell’immobile e che le integra.
Un altro orientamento vede nel parapetto un elemento strutturale dell’immobile e che quindi segue i principi stabiliti dall’art. 1117 c.c. La ripartizione delle spese va fatta quindi tenendo conto dei millesimi di proprietà. Questo principio vale soprattutto se si rifà il rivestimento esterno del parapetto che è parte integrante della facciata.
Un terzo orientamento stabilisce che la ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c. vale solo per la copertura del terrazzo. Il parapetto della terrazza ad uso esclusivo ha invece funzione protettiva e serve alla fruizione del terrazzo stesso. Deve quindi essere il proprietario, o chi ne ha l’uso esclusivo, a farsi carico dei relativi costi di rifacimento.
Per evitare che la questione diventi motivo di liti, in assenza di un regolamento specifico, sarebbe opportuno che l’assemblea votasse all’unanimità un criterio di ripartizione per le spese del parapetto della terrazza ad uso esclusivo, avvalendosi dell’art. 1123 del c.c. secondo il quale: Se si tratta di cose destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione diversa in base all’uso che ciascuno ne fa.
Tale deliberazione avrebbe forza di legge per le decisioni su possibili lavori di rifacimento stabilendo un chiaro principio.
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