Tag: ripartizione delle spese

26 Mag 2017

Rifacimento della facciata, chi è tenuto al pagamento delle spese

Anche i proprietari dei piani interrati sono tenuti a contribuire


Per facciata dell’edificio si intende la superficie esterna dei muri perimetrali o maestri.

È costituita dal muro perimetrale con i suoi accessori di proprietà individuale (finestra, balconi, …).

Gli interventi che vengono fatti devono quindi essere attenti allestetica della facciata e a non alterare il decoro architettonico.

La presunzione di essere parte comune deriva dalla sua aderenza ai muri. Sono parte delle facciate, ma non proprietà comune, le finestre, i balconi, le tapparelle. Come tali sono quindi sottoposte ai vincoli per il rispetto del decoro architettonico. L’assemblea può quindi decidere su forma, colori etc.

Il decoro architettonico di un immobile si valuta in base alla sua linea estetica e non dipende da particolari pregi artistici.

Dopo la legge di riforma del condominio, la facciata è stata esplicitamente introdotta tra le parti comuni, il nuovo art. 1117 del c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;”

In merito vi sono state diverse pronunce della cassazione civile che hanno stabilito come la facciata sia da ritenersi a tutti gli effetti come parte dei muri maestri e come tale di proprietà condominiale.

Pertanto, tutti i proprietari, anche quelli dei soli piani interrati, devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

 

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28 Mar 2017
Contabilizzatore e termoregolazione

Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni

Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?


È risaputo che prendere decisioni in condominio non è cosa semplice e, nonostante l’obbligo di legge per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non è scontato raggiungere l’obbiettivo senza intoppi e nei termini previsti dalla legge.

Con il decreto Milleproroghe di fine 2016, il governo ha sbloccato la situazione spostando il termine per adeguarsi dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017.

Da uno studio delle maggiori associazioni di categoria dei proprietari immobiliari, sono ancora molti i condomini che non si sono adeguati e che rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge (da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare).

MA QUALI SONO I PASSI DA COMPIERE?

Per prima cosa l’amministratore di condominio deve indire un’assemblea che abbia ad oggetto l’approvazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Secondo i recenti orientamenti della legge, per gli interventi di risparmio energetico, è sufficiente una deliberazione approvata da 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 della proprietà.

Questo orientamento però non si applica per la termoregolazione e contabilizzazione, con la riforma del condominio si è fatta chiarezza su un’ambiguità prevista dal comma 5 dell’art. 26 L. 10/91 (L. 9 gennaio 1991, n. 10 (1). Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.).

È stato chiarito che la maggioranza prevista in questo caso è: la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Questa maggioranza è indispensabile se si pensa che, con l’adozione di termoregolazione e contabilizzazione, cambiano anche i criteri di ripartizione delle spese previsti dai regolamenti.

La legge impone infatti che i costi di riscaldamento siano ripartiti in base all’effettivo consumo.

Non avrebbe infatti senso imporre dei sistemi di contabilizzazione e continuare a ripartire in base ai millesimi, numero di radiatori o metro cubo.

Approvata questa deliberazione, il condominio deve dotarsi di un progetto di un tecnico che si occuperà anche di stabilire i criteri di ripartizione del riscaldamento.

A questo punto, stabilito il tipo di impianto da realizzare, si potranno chiedere i relativi preventivi. Fatta la scelta, il tecnico dovrà poi comunicare al comune anche l’inizio dei lavori.

Tutte le spese per la progettazione, la realizzazione dell’impianto e le modifiche nella centrale termica, vanno ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà.

Anche se il riscaldamento centralizzato fa parte dei beni comuni del condominio, dal punto di allaccio del singolo appartamento, i costi delle modifiche e adeguamenti sono a carico dei singoli proprietari.

Non c’è quindi più tempo da perdere, la scadenza del 30 giugno si avvicina!

 

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19 Mar 2017
Portone d'ingresso di un condominio

Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?


Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

 

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01 Feb 2017

Come vanno suddivise le spese condominiali tra proprietario ed inquilino?

Tocca all’amministratore la ripartizione tra i condomini


Sempre che non si sia concordato diversamente, i criteri per la ripartizione delle spese sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c.

In realtà, tranne che per scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo e revisione contabile, i criteri stabiliti nei citati articoli sono piuttosto generici.

Neppure la riforma del condominio, la legge n. 220/2012,  ha risolto i dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire per la riscossione del dovuto.

Tenendo presente che i condomini possono, se d’accordo, derogare a quanto stabilito dalla legge, di seguito elenchiamo brevemente le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall’inquilino.

 

È l’assemblea, come per i millesimi generali, che delibera sull’approvazione delle tabelle d’uso (es. riscaldamento, condizionamento, portierato ed in generale di tutti i servizi fruibili diversamente dai vari condomini). Spetta poi al singolo condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita diversamente. Quindi le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite “in base all’uso che ciascuno ne fa”.

In generale le spese sostenute dal proprietario sono:
– Compenso dell’Amministratore;
– Polizza di assicurazione fabbricato;
– Obblighi fiscali (Ritenute d’acconto, F24, 770, quadro AC, certificazioni);
– Spese straordinarie ed eventuali relative certificazioni per gli sgravi fiscali.
– Spese bancarie.

Spese di conduzione
– Tutto il resto

In caso d’usufrutto e di nuda proprietà:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario.