Quando un’antica corte di campagna diventa un condominio orizzontale…
Condominio orizzontale, questo sconosiuto. Nei giorni scorsi mi è stato chiesto se “una ex corte di campagna, prima della ristrutturazione e frazionamento appartenente ad un unico proprietario, e poi suddivisa in unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, si può considerare un condominio”.
Visto che il presupposto per la creazione di un condominio è l’esistenza di almeno due unità immobiliari, appartenenti a proprietari diversi, che condividono parti comuni come definito dall’articolo 1117 c.c., così come modificato col la riforma del 2013, la risposta è affermativa.
Nel caso precedente i proprietari condividono un cortile comune, un cancello d’accesso, la piscina, l’illuminazione, il portico ed altri piccoli servizi comuni.
In sostanza per codominio orizzontale si intende una forma di comunione di servizi, impianti e beni tra unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che hanno uno sviluppo orizzontale. Un tipico caso è quello delle villette in parchi privati o delle villette a schiera.
Se non bastasse, secondo l’articolo 1117-bis c.c., che definisce l’ambito di applicabilità della norma, Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
In una sentenza del 2005 la Cassazione ha chiarito che essendoci così tante tipologie costruttive, non è possibile a priori definire come condomini solo gli edifici che si estendono in senso verticale, ma anche il condominio orizzontale. Sempre che un titolo non stabilisca diversamente.
La riforma del condominio, della legge n. 220 del 2012 ha chiarito definitivamente i dubbi mantenendo un riferimento alle unità immobiliari e non più ai piani e porzioni di piano come nel vecchio articolo 1117 c.c.
Quindi anche se il condominio orizzontale non è espressamente menzionato dal codice civile, è sicuramente disciplinato dalle norme dettate in materia di condominio negli edifici.