contabilizzatori Archivi - Amministratore condominiale a Parma

19 Nov 2018

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Criteri di contabilizzazione: in vigore le novità 2018

Dopo una discussione durata tre anni, arriva la nuova UNI 10200:2018

Con l’entrata in vigore dell’obbligo della contabilizzazione del calore, che ha comportato gravosi esborsi da parte dei condòmini, ci si aspettava una riduzione dei costi grazie alla puntuale registrazione dei consumi volontari.

All’arrivo dei rendiconti consuntivi però le sorprese non sono mancate e le differenze di spesa, rispetto ai vecchi metodi di contabilizzazione, hanno evidenziato notevoli differenze di costo tra condòmini. Spesso questo ha ingenerato vere e proprie dispute anche legali.

Dopo una fase di applicazione di circa tre anni della norma UNI 10200:2015 per il calcolo del fabbisogno energetico, lo scorso 11 ottobre è entrata in vigore la nuova norma UNI 10200:2018 che ha sostituito la precedente.

Il CTI, Comitato Termotecnico Italiano, che ha redatto la nuova norma, ha cercare di risolvere almeno in parte i problemi riscontrati nell’applicazione di quella in vigore.

Le problematiche principali riguardano gli ormai famosi consumi involontari, anche detti costi fissi, che sono principalmente dovuti alle dispersioni per il funzionamento dell’impianto e alle caratteristiche strutturali dell’immobile.

Questi costi devono essere corrisposti dai condòmini anche quando l’appartamento ha un uso saltuario o stagionale.

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La nuova 10200:2018 stabilisce i criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento, raffrescamento, e acqua calda sanitaria, per quegli edifici con impianti centralizzati, dotati o meno di sistemi di contabilizzazione dell’energia termica utile, distinguendo i consumi volontari delle singole unità dagli altri consumi.

Inoltre si rivedono i metodi di ripartizione delle spese in proporzione agli effettivi consumi, questo al fine di incentivarne la riduzione razionalizzandoli. Vengono inoltre esplicitati i criteri per la ripartizione della quota fissa.

Le principali novità della norma rispetto al passato riguardano:

L’introduzione della ripartizione delle spese di raffrescamento estivo;
La revisione dell’intero processo di calcolo per la ripartizione;
Il calcolo del consumo involontario per gli edifici ad uso stagionale;
I criteri di ripartizione che tengono conto degli impianti e della struttura del condominio (supercondomini, immobili polifunzionali, ecc.);
La classificazione in 4 livelli per la determinazione della potenza dei corpi scaldanti;
Le modalità di valutazione dei fabbisogni dell’edificio e della singola unità immobiliare.

Come se non fosse già abbastanza complicato, con lo scopo di correggere le disparità riscontrate in passato, viene introdotta la Quota per potenza termica impegnata nella quale vanno inseriti sia i costi per i consumi involontari che gli oneri gestionali dovuti ai costi di manutenzione e gestione della centrale termica e della contabilizzazione del calore.

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28 Mar 2017

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Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni

Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?

È risaputo che prendere decisioni in condominio non è cosa semplice e, nonostante l’obbligo di legge per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non è scontato raggiungere l’obbiettivo senza intoppi e nei termini previsti dalla legge.

Con il decreto Milleproroghe di fine 2016, il governo ha sbloccato la situazione spostando il termine per adeguarsi dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017.

Da uno studio delle maggiori associazioni di categoria dei proprietari immobiliari, sono ancora molti i condomini che non si sono adeguati e che rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge (da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare).

MA QUALI SONO I PASSI DA COMPIERE?

Per prima cosa l’amministratore di condominio deve indire un’assemblea che abbia ad oggetto l’approvazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Secondo i recenti orientamenti della legge, per gli interventi di risparmio energetico, è sufficiente una deliberazione approvata da 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 della proprietà.

Questo orientamento però non si applica per la termoregolazione e contabilizzazione, con la riforma del condominio si è fatta chiarezza su un’ambiguità prevista dal comma 5 dell’art. 26 L. 10/91 (L. 9 gennaio 1991, n. 10 (1). Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.).

È stato chiarito che la maggioranza prevista in questo caso è: la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

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Questa maggioranza è indispensabile se si pensa che, con l’adozione di termoregolazione e contabilizzazione, cambiano anche i criteri di ripartizione delle spese previsti dai regolamenti.

La legge impone infatti che i costi di riscaldamento siano ripartiti in base all’effettivo consumo.

Non avrebbe infatti senso imporre dei sistemi di contabilizzazione e continuare a ripartire in base ai millesimi, numero di radiatori o metro cubo.

Approvata questa deliberazione, il condominio deve dotarsi di un progetto di un tecnico che si occuperà anche di stabilire i criteri di ripartizione del riscaldamento.

A questo punto, stabilito il tipo di impianto da realizzare, si potranno chiedere i relativi preventivi. Fatta la scelta, il tecnico dovrà poi comunicare al comune anche l’inizio dei lavori.

Tutte le spese per la progettazione, la realizzazione dell’impianto e le modifiche nella centrale termica, vanno ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà.

Anche se il riscaldamento centralizzato fa parte dei beni comuni del condominio, dal punto di allaccio del singolo appartamento, i costi delle modifiche e adeguamenti sono a carico dei singoli proprietari.

Non c’è quindi più tempo da perdere, la scadenza del 30 giugno si avvicina!

Termovalvole e contabilizzatori: slitta al 30 giugno il termine per adeguarsi

Scampato pericolo di incorrere in sanzioni da 500 a 2500 euro per il condominio

Termovalvole e contabilizzatori: tra le altre cose, con il decreto Milleproroghe slittano a giugno i termini per l’installazione obbligatoria di sistemi di termoregolazione individuale e contabilizzazione del calore per gli impianti di riscaldamento centralizzati.

Il precedente D.Lgs. 141/2016 imponeva l’obbligo di tali sistemi entro il 31 dicembre di quest’anno.

Con la proroga la scadenza slitta al 30 giugno 2017. La proroga è comunque subordinata al parere favorevole dell’Unione Europea per evitare procedure d’infrazione per il mancato rispetto della Direttiva europea in materia di efficienza energetica.

Si ha più tempo per adeguarsi e si scongiura anche il pericolo di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge per la mancata osservanza della scadenza del 31 dicembre: da 500 a 2.500 euro a unità immobiliare.

Alla base dello slittamento del termine per adeguare gli edifici alle nuove regole ci sono le numerose segnalazioni pervenute alle associazioni di categoria da parte delle aziende esecutrici dei lavori. Troppe richieste in un lasso di tempo troppo breve. Basteranno sei mesi in più?

APPROFONDIMENTI:

Il Riscaldamento e la contabilizzazione obbligatoria

Sanzioni per la mancata installazione delle valvole termostatiche

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13 Nov 2016

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Il Riscaldamento e la contabilizzazione obbligatoria

Scatta il 31 dicembre 2016 l’obbligo di installare contabilizzatori e termovalvole

Se il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio sono effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l’installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete.

Sempre entro il 31 dicembre 2016 deve essere installato un «sotto-contatore» per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico.

Se l’uso di sottocontatori non è tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun calorifero all’interno delle unità immobiliari.

Il consumo stagionale è quindi dato dal consumo «volontario», che potrà essere ricavato dalla lettura dei dispositivi installati, e quello «involontario», che in via presuntiva potrà essere calcolato tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi.

Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi.Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.

Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

Per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.

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