Tag: condominio

04 Apr 2017
Assemblea di condinio, maggioranza

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.


Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentatno i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

  • Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
  • Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
  • Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

 

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19 Mar 2017
Portone d'ingresso di un condominio

Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?


Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

 

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15 Mar 2017
Parapetto di un condominio

Condominio: chi paga le spese del parapetto per il terrazzo ad uso esclusivo?

Con quale criterio l’amministratore deve suddividere i costi per il rifacimento e la manutenzione


Per i terrazzi ad uso esclusivo valgono le stesse regole che per il balcone di proprietà. Il parapetto è un elemento della struttura del terrazzo ma può avere anche elementi decorativi che sono parte della facciata, come ad esempio i fregi e sicuramente almeno la pittura.

Per quel che riguarda gli elementi strutturali, il rifacimento e la manutenzione di questi rimane a carico del proprietario della terrazza il quale ne sopporta interamente i costi.

Per gli elementi esterni decorativi, facendo parte della facciata ed essendo elementi essenziale per la salvaguardia del “decoro architettonico” dell’immobile, i costi sono da suddividere tra tutti i condomini, utilizzando la tabella dei millesimi di proprietà.

In generale, l’amministratore di condominio, attribuirà i costi per quegli elementi che sono parte del terrazzo ad uso esclusivo, come del balcone, e che non hanno funzioni di copertura generale (in questo caso si applicherebbe l’art. 1126 c.c.) a carico del proprietario o usuario esclusivo; se invece si tratta di elementi che sono parte dell’aspetto architettonico dell’immobile, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini.

 

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