Tag: Assemblea

01 Feb 2017

Come vanno suddivise le spese condominiali tra proprietario ed inquilino?

Tocca all’amministratore la ripartizione tra i condomini


Sempre che non si sia concordato diversamente, i criteri per la ripartizione delle spese sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c.

In realtà, tranne che per scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo e revisione contabile, i criteri stabiliti nei citati articoli sono piuttosto generici.

Neppure la riforma del condominio, la legge n. 220/2012,  ha risolto i dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire per la riscossione del dovuto.

Tenendo presente che i condomini possono, se d’accordo, derogare a quanto stabilito dalla legge, di seguito elenchiamo brevemente le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall’inquilino.

 

È l’assemblea, come per i millesimi generali, che delibera sull’approvazione delle tabelle d’uso (es. riscaldamento, condizionamento, portierato ed in generale di tutti i servizi fruibili diversamente dai vari condomini). Spetta poi al singolo condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita diversamente. Quindi le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite “in base all’uso che ciascuno ne fa”.

In generale le spese sostenute dal proprietario sono:
– Compenso dell’Amministratore;
– Polizza di assicurazione fabbricato;
– Obblighi fiscali (Ritenute d’acconto, F24, 770, quadro AC, certificazioni);
– Spese straordinarie ed eventuali relative certificazioni per gli sgravi fiscali.
– Spese bancarie.

Spese di conduzione
– Tutto il resto

In caso d’usufrutto e di nuda proprietà:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario.

 

04 Dic 2016

Convocare l’assemblea ed evitare che diventi infinta…

Le prescizioni previcte dal codice civile  nell’invio dell’avviso


Il Codice civile prevede che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Capita però spesso che nell’arco dell’assemblea non si riesca ad esaurire gli argomenti all’ordine del giorno, questo comporta di doverla riconvocare, dovendo nuovamente coinvolgere anche chi era assente durante la riunione e rispettando l’obbligo del termine dei 5 giorni. Anche perché il mancato rispetto dell’obbligo renderebbe annullabili le deliberazioni.

Per evitare questo, nell’avviso di convocazione andrà previsto che qualora l’ordine del giorno non fosse esaurito, sarà ripreso nell’ora e nel luogo indicati. Sempre secondo l’art. 66 delle d.a. del C.c., “l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.”

Ad ogni modo, per evitare che l’assemblea si protragga all’infinito è possibile far votare un limite alla durata degli interventi.