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04 Apr 2017
Assemblea di condinio, maggioranza

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.


Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentatno i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

  • Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
  • Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
  • Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

 

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01 Feb 2017

Come vanno suddivise le spese condominiali tra proprietario ed inquilino?

Tocca all’amministratore la ripartizione tra i condomini


Sempre che non si sia concordato diversamente, i criteri per la ripartizione delle spese sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c.

In realtà, tranne che per scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo e revisione contabile, i criteri stabiliti nei citati articoli sono piuttosto generici.

Neppure la riforma del condominio, la legge n. 220/2012,  ha risolto i dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire per la riscossione del dovuto.

Tenendo presente che i condomini possono, se d’accordo, derogare a quanto stabilito dalla legge, di seguito elenchiamo brevemente le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall’inquilino.

 

È l’assemblea, come per i millesimi generali, che delibera sull’approvazione delle tabelle d’uso (es. riscaldamento, condizionamento, portierato ed in generale di tutti i servizi fruibili diversamente dai vari condomini). Spetta poi al singolo condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita diversamente. Quindi le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite “in base all’uso che ciascuno ne fa”.

In generale le spese sostenute dal proprietario sono:
– Compenso dell’Amministratore;
– Polizza di assicurazione fabbricato;
– Obblighi fiscali (Ritenute d’acconto, F24, 770, quadro AC, certificazioni);
– Spese straordinarie ed eventuali relative certificazioni per gli sgravi fiscali.
– Spese bancarie.

Spese di conduzione
– Tutto il resto

In caso d’usufrutto e di nuda proprietà:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario.

 

04 Dic 2016

Convocare l’assemblea ed evitare che diventi infinta…

Le prescizioni previcte dal codice civile  nell’invio dell’avviso


Il Codice civile prevede che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Capita però spesso che nell’arco dell’assemblea non si riesca ad esaurire gli argomenti all’ordine del giorno, questo comporta di doverla riconvocare, dovendo nuovamente coinvolgere anche chi era assente durante la riunione e rispettando l’obbligo del termine dei 5 giorni. Anche perché il mancato rispetto dell’obbligo renderebbe annullabili le deliberazioni.

Per evitare questo, nell’avviso di convocazione andrà previsto che qualora l’ordine del giorno non fosse esaurito, sarà ripreso nell’ora e nel luogo indicati. Sempre secondo l’art. 66 delle d.a. del C.c., “l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.”

Ad ogni modo, per evitare che l’assemblea si protragga all’infinito è possibile far votare un limite alla durata degli interventi.