Normativa

Art. 1100. Norme regolatrici

• Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.

Art. 1101. Quote dei partecipanti

• Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.

Art. 1102. Uso della cosa comune

• Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
• Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.

Art. 1103. Disposizione della quota

• Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.
• Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro IV.

Art. 1104. Obblighi dei partecipanti

• Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salvo la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
• La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
• Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105. Amministrazione

• Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.
• Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
• Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della delibera.
• Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune e non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio o può anche nominare un amministratore.

Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore

• Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
• Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegato ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore.

Art. 1107. Impugnazione del regolamento

• Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorni in cui è stato loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria con unica sentenza sulle opposizioni proposte.
• Decorso il termine indicato nel comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa del partecipante.

Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione

• Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresentano almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa comune o a rendere più comodo e redditizio il godimento purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
• Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
• È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
• L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle cifre  mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.

Art. 1109. Impugnazioni delle deliberazioni

• Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti alle autorità giudiziarie, le deliberazioni della maggioranza:
• nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
• se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;
• se la deliberazione relativa ad innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e secondo comma dell’articolo 1108.
• L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine dal giorno in cui è stato loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato.

Art. 1110. Rimborso di spese

• Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, a diritto al rimborso.

Art. 1111. Scioglimento della comunione

• Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
• Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore a dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni.
• Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Art. 1112. Cose non soggette a divisione

• Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

Art. 1113. Intervento nella divisione e opposizione

• I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salso sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria e dell’azione surrogatoria.
• Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda.
• Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetti nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
• Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti dal titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione.  

Art. 1114. Divisione in natura

• La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.

Art. 1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti

• Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o scadono entro l’anno della domanda di divisione.
• La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti.
• Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria

• Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite.

Art. 1117. Parti comuni dell’edificio

• Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
• le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi comuni, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso di qualunque  altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità

• Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d’uso

• Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea con un numero di voti che rappresenta i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare le destinazioni d’uso delle parti comuni.
• La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
• La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
• La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
• Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e che ne alterino il decoro architettonico.

Art. 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso

• In caso di attività che incidono negativamente in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista al secondo comma dell’articolo 1136.

Art. 1118. Diritto dei partecipanti sulle parti comuni

• Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
• Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.
• Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando le destinazioni d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto dalle legge speciali.
• Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tale caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.  

Art. 1119. Indivisibilità

• Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.

Art. 1120. Innovazioni

• I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
• I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
  1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune;
  3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
• L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta  deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
• Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

• Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
• Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
• Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Art. 1122. Opere su parti di proprietà o uso individuale

• Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
• In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Art. 1222-bis. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

• Le installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
• È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
• Qualora si rendano necessarie le modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione dei lavoro. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità,  della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla presentazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per danni eventuali.
• L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Art. 1222-ter. Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

• Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esso sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136.

Art. 1123. Ripartizione delle spese

• Le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
• Se si tratta di cose destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione diversa in base all’uso che ciascuno ne fa.
• Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1124. Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

• Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostenuti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
• Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

• Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parte eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario dei piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo

• Quando l’uso dei lastrici solari o di un parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella ripartizione delle spese o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini o della parte di questi a cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127. Costruzione sopra l’ultimo piano

• Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
• La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono.
• I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce l’aria e la luce dei piani sottostanti.
• Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo delle quote a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire i lastrici solari di cui tutti o parte dei condomini avevano diritto di usare.

Art. 1128. Perimento totale o parziale dell’edificio

• Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenta i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
• Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
• L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di questa.
• Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129. Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore

• Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
• Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui al numero 6 e 7 dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso delle spese, copia da lui firmata.
• L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
• L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della sua polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea delibera lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
• Sul luogo di accesso al condominio a maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
• In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
• L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
• Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
• Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa  delle somme dovute dagli  obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
• L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
• La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina  oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nel caso in cui sono emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3 del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
• Costituiscono tra le altre gravi irregolarità:
• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
• la gestione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomi;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• l’inottemperanza degli obblighi di cui all’articolo 1130, numero 6, 7 e 9;
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
• In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente lo stesso amministratore.
• L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
• Per tutto ciò che non è disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
• Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati e recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociale proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

Art. 1130. Attribuzioni dell’amministratore

• L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 delle vigenti disposizioni di legge, deve:
• eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza di ogni parte dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza  delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafico. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo al responsabile;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate:  le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.
• conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiale e delle eventuali liti in corso.

Art. 1130-bis. Rendiconto condominiale

• Il rendiconto condominiale contiene voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
• La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
• L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Art. 1131. Rappresentanza

• Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
• può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
• Qualora la citazione o il provvedimento abbia contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore, questo è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
• L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti

• Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
• Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
• Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 1133. Provvedimenti presi dall’amministratore

• I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsto dall’articolo 1137.

Art. 1134. Gestione di iniziativa individuale

• Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spese urgenti.

Art. 1135. Attribuzioni dell’assemblea di condominio

• Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
• alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
• all’approvazione del preventivo delle spese correnti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
• all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
• alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazione, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori: se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale e in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
• L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne alla prima assemblea.
• L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ristrutturazione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio   ubicato.

Art. 1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

• L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
• Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
• Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni della medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
• Le delibere che concernono la nomina e revoca dell’amministratore e le le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazione straordinaria di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater (Tutela delle destinazioni d’uso), 1120, secondo comma (Innovazioni), 1122-ter (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni)  nonché 1135 (Attribuzioni dell’assemblea di condominio), terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita prevista dal secondo comma del presente articolo.
• Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili), terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio.
• L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
• Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

Art. 1137. Impugnazioni delle deliberazioni dell’assemblea

• Le delibere prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
• Contro le delibere contrarie alla legge e al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire all’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nei termini perentori di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e della data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
• L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.
• L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione di impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

Art. 1138. Regolamento di condominio

• Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme e la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore.
• Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento  di condominio o per la revisione di quello esistente.
• Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7 dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
• Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dall’atto d’acquisto e dalle convenzioni, e in nessun modo possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1136 e 1137.
• Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione

• Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

Art. 61 Scioglimento del condominio in edifici autonomi

• Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenente per piani e porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
• Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dal dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Art. 62 Scioglimento del condominio con modifica di parti comuni

• La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.
• Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali, o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Art. 63 Decreto ingiuntivo e morosità

• Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
• I creditori non possono  agire nei confronti degli obbligati in regola coi pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
• In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
• Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
• Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmesso all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Art. 64 Revoca dell’amministratore e reclamo di questi

• Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
• Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Art. 65 Lite contro un condominio privo di rappresentanza

• Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante del condominio, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile.
• Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Art. 66 Quando può essere convocata l’assemblea   

• L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
• In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
• L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
• L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.
• «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Art. 67. Delega e supercondominio    

• Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
• Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
• Nei casi in cui all’articolo 1117-bis  del codice, quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominato, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
• Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce all’assemblea.
• All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
• L’usufruttuario di un piano o di porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
• Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.
• Il  nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento di contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Art. 68 Valore dell u.i. e i millesimi

• Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1223, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
• Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Art. 69 Modifica dei millesimi

• I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
• quando risulta che sono conseguenze di errore;
• quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. è alterato per più di un quinto il valore il proporzionale dell’unità anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
• Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
• Le norme di cui al presente articolo si applicano per rettifica o la revisione delle tabelle di ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Art. 70 Sanzioni pecuniarie

• Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione delle sanzioni è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.

Art. 71 Luogo di custodia dei registri

• Il registro indicato dal quarto comma dell’articolo 1129 e dal terzo comma dell’articolo 1138 del codice è tenuto presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

Art. 71-bis Chi può svolgere l’incarico di amministratore

• Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
• che hanno il godimento dei diritti civili;
• che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• che non sono interdetti o inabilitati;
• il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
• che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
• I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
• Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
• La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
• A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Art. 71-ter Attivazione del sito internet

• Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito sono poste a carico dei condomini.

Art. 71-quater Mediazione

• Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione e dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli 61 e 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
• La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di nullità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
• Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa deliberazione assembleare da assumere con maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice.
• Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la deliberazione di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
• La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice. Se non si raggiunge predetta maggioranza la proposta si deve intendere non accettata.
• Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Art. 72 Disposizioni inderogabili

• I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63 (Decreto ingiuntivo e morosità), 66 (Quando può essere convocata l’assemblea), 67 (Delega e supercondominio) e 69 (Modifica dei millesimi).

Art. 155-bis Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e internet

• L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

Art. 30 Contributi prededucibili

• I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.

Art. 32 Entrata in vigore delle disposizioni

• Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.

Art. 1703. Nozione

• Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto dell’altra.

Art. 1704. Mandato con rappresentanza

• Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandatario, si applicano le norme del capo VI del titolo II di questo libro.

Art. 1705. Mandato senza rappresentanza

• Il mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.
• I terzi non hanno nessun rapporto col mandante. Tuttavia il mandante, sostituendosi al mandatario, può esercitare i diritti di credito derivanti dall’esecuzione del mandato, salvo che ciò possa pregiudicare i diritti attribuiti al mandatario dalle disposizioni degli articoli che seguono.
• Art. 1706. Acquisti del mandatario
• Il mandante può rivendicare le cose mobili acquistate per suo conto dal mandatario che ha agito in nome proprio, salve i diritti acquisiti dai terzi per effetto del possesso di buona fede.
• Se le cose acquistate dal mandatario sono beni immobili o beni mobili iscritti in pubblici registri, il mandatario è obbligato a ritrasferirle al mandante. In caso d’inadempimento, si osservano le norme relative all’esecuzione dell’obbligo di contratto.

Art. 1707. Creditori del mandatario

• I creditori del mandatario non possono far valere le loro ragioni sui beni che, in esecuzione del mandato, il mandatario ha acquistato in bene proprio, purché, trattandosi di beni mobili o di crediti, il mandato risulti da scrittura avente data certa anteriore al pignoramento, ovvero trattandosi di beni immobili i di beni mobili iscritti in pubblici registri, sia anteriore al pignoramento la trascrizione dell’atto di ritrasferimento o della domanda giudiziale diretta a conseguirlo.

Art. 1708. Contenuto del mandato

• Il mandato comprende non solo gli atti per il quale è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento
• Il mandato generale non comprendono gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente.

Art. 1709. Presunzione di onerosità

• Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilito dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice.

Delle Obbligazioni del Mandatario

Art. 1710. Diligenza del mandatario

• Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con miglior rigore. Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca  la modificazione del mandato.

Art. 1711. Limiti del mandato

• Il mandatario non può eccedere i limiti fissati dal mandato. L’atto che esorbita dal mandato, resta a carico del mandatario se il mandante non lo ratifica.
• Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possono essere comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe data la sua approvazione.

Art. 1712. Comunicazione dell’eseguito mandato

• Il mandatario deve senza ritardi comunicare al mandante l’esecuzione del mandato. Il ritardo del mandante a rispondere dopo aver ricevuto tale comunicazione, per tempo superiore a quello richiesto dalla natura dell’affare o dagli usi, importa approvazione, anche se il mandatario si è discostato dalle istruzioni o ha ecceduto i limiti del mandato.

Art. 1713. Obbligo di rendiconto

• Il mandatario deve rendere al mandante il conto del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato.
• La dispensa preventiva dall’obbligo di rendiconto non ha effetto nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per colpa grave.

Art . 1714. Interessi sulle somme riscosse

• Il mandatario deve corrispondere al mandante gli interessi legali sulle somme riscosse per conto del mandante stesso, con decorrenza dal giorno in cui avrebbe dovuto fargliene la consegna o la spedizione ovvero impiegate secondo le istruzioni ricevute.

Art. 1715. Responsabilità per l’obbligazione di terzi

• In mancanza di patto contrario, il mandante che agisce in proprio nome no risponde verso il mandante dell’adempimento delle obbligazioni assunte dalle persone con le quali ha contratto, tranne il caso che l’insolvenza di questi gli fosse o dovesse essergli nota all’atto della conclusione del contratto.

Art. 1716. Pluralità dei mandatari

• Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente non ha effetto, se non è accettato da tutte. Se nel mandato non è dichiarato che i mandatari devono agire congiuntamente, ciascuno di essi può concludere l’affare. In questo caso il mandante, appena avvertito della conclusione, deve darne notizia agli altri mandatari; in mancanza è tenuto a risarcire i danni derivanti dall’omissione o dal ritardo. Se più mandatari hanno comunque operato congiuntamente, essi sono obbligati in solido verso il mandante.

Art. 1717. Sostituto del mandatario

• Il mandatario che, nell’esecuzione del mandato, sostituisce altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita.
• Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta.
• Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al sostituto.
• Il mandante può agire direttamente contro la persona sostituita dal mandatario.

Art. 1718. Custodia delle cose e tutela dei diritti del mandante

• Il mandatario deve provvedere alla custodia delle cose che gli sono state spedite per conto del mandante e tutelare i diritti di quest’ultimo di fronte al vettore, se le cose presentano segni di deterioramento o sono giunte con ritardo.
• Se vi è urgenza, il mandatario può procedere alla vendita delle cose a norma dell’articolo 1515.
• Di questi fatti, come pure del mancato arrivo della merce, egli deve dare immediato avviso al mandante.
• Le disposizioni di questo articolo si applicano anche se il mandatario non accetta l’incarico conferitogli dal mandante, sempre che tale incarico rientri nell’attività professionale del mandatario.

Delle Obbligazioni del Mandante

Art. 1719. Mezzi necessari per l’esecuzione del mandato

• Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratte in proprio nome.

Art. 1720. Spese e compenso del mandatario

• Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta.
• Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario ha subiti a causa dell’incarico.

Art. 1721. Diritto del mandante cui creditori

• Il mandatario ha il diritto di soddisfarsi sui crediti pecuniari sorti dagli affari che ha conclusi, con la precedenza sul mandante e sui creditori di questo.

Dell’Estinzione del Mandato

Art. 1722. Cause di estinzione

• Il mandato si estingue:
• per la scadenza del termine o per il compimento, da parte del mandatario, dell’affare per il quale è stato conferito;  
• per revoca da parte del mandante;
• per rinunzia del mandatario;
• per la morte, l’interdizione o l’inabilitazione del mandante o del mandatario. Tuttavia il mandato che ha per oggetto il compimento di atti relativi all’esercizio di un’impresa non si estingue, se l’esercizio dell’impresa è continuato, salvo il diritto di recesso delle parti o degli eredi.

Art. 1723. Revocabilità del mandato

• Il mandante può revocare il mandato; ma, se era stata pattuita l’irrevocabilità, risponde dei danni, salvo che ricorra una giusta causa.
• Il mandato conferito anche nell’interesse del mandatario o di terzi non si estingue per revoca da parte del mandante, salvo che sia diversamente stabilito o ricorra una giusta causa di revoca; non si estingue per la morte o per la sopravvenuta incapacità del mandante.

Art. 1724. Revoca tacita

• La nomina di un nuovo mandatario per lo stesso affare o il compimento di questo da parte del mandante importano revoca del mandato, e producono effetto dal giorno in cui sono stati comunicati al mandatario.

Art. 1725. Revoca del mandato oneroso

• La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni, se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell’affare, salvo che ricorra una giusta causa.
• Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa.

Art. 1726. Revoca del mandato collettivo

• Se il mandato è stato conferito da più persone con unico atto e per un affare d’interesse comune, la revoca non ha effetto qualora non sia stata fatta da tutti i mandanti, salvo che ricorra una giusta causa.

Art. 1727. Rinunzia del mandatario

• Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso. In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario.

Art. 1728. Morte o incapacità del mandante o del mandatario

• Quando il mandato si estingue per morte o per incapacità sopravvenuta del mandante, il mandatario che ha iniziato l’esecuzione deve continuarla, se vi è pericolo nel ritardo. Quando il mandato si estingue per morte o per sopravvenuta incapacità del mandatario, i suoi eredi ovvero colui che lo rappresenta o lo assiste, se hanno conoscenza del mandato, devono avvertire prontamente il mandante e prendere intanto nell’interesse di questo i provvedimenti richiesti dalle circostanze.

Art. 1729. Mancata conoscenza della causa di estinzione

• Gli atti che il mandatario ha compiuti prima di conoscere l’estinzione del mandato sono validi nei confronti del mandante o dei suoi eredi.

Art. 1730. Estinzione del mandato conferito a più mandatari

• Salvo patto contrario, il mandato conferito a più persone designate a operare congiuntamente si estingue anche se la causa di estinzione concerne uno solo dei mandatari.

NORME PER L’ATTUAZIONE DEL PIANO ENERGETICO NAZIONALE IN MATERIA DI USO RAZIONALE DELL’ENERGIA, DI RISPARMIO ENERGETICO E DI SVILUPPO DELLE FONTI RINNOVABILI DI ENERGIA

TITOLO I

Norme in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia

Art. 1 Finalità ed ambito di applicazione

• Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità ambientale dell’utilizzo dell’energia a parità di servizio reso e di qualità della vita, le norme del presente titolo favoriscono ed incentivano, in accordo con la politica energetica della Comunità Economica Europea, l’uso razionale dell’energia, il contenimento dei consumi di energia nella produzione e nell’utilizzo dei manufatti, l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, la riduzione di consumo specifici di energia nei processi produttivi, una più rapida sostituzione degli impianti in particolare nei settori a più elevata intensità energetica, anche attraverso il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo e di sviluppo industriale.
• La politica di uso razionale dell’energia e di uso razionale delle materie prime energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette alla promozione del risparmio energetico, all’uso appropriato delle fonti di energia, anche convenzionale, al miglioramento dei processi tecnologici che utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche di importazione.
• Ai fine della presente legge sono considerati fonti rinnovabili di energia: il sole, il vento, l’energia idraulica, le risorse geotermiche, le maree, il moto ondoso e la trasformazione dei rifiuti organici o di prodotti vegetali. Per rifiuti organici ed inorganici resta ferma la vigente disciplina ed in particolare la normativa di cui al decreto del Presidente della Repubblica 10 settembre 1982, n. 915, e successive modificazioni ed integrazioni, al decreto-legge 31 agosto 1987, n. 361, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1987, n 441, e al decreto-legge 9 settembre 1988, n. 397, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 novembre 1988, n. 475.
• L’utilizzazione delle fonti di energia di cui al comma 3 è considerata di pubblico interesse e di pubblica utilità e le opere relative sono equiparate alle opere dichiarate indifferibili ai fini dell’applicazione delle leggi sulle opere pubbliche.

(omissis)

TITOLO II

Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici

Art. 25. Ambito di applicazione

• Sono regolati dalle norme del presente titolo i consumi di energia negli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, nonché, mediante il disposto dell’articolo 31, l’esercizio e la manutenzione degli impianti esistenti.
• Nei casi di recupero del patrimonio edilizio esistente, l’applicazione del presente titolo è graduata in relazione al tipo di intervento, secondo la tipologia individuata dall’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457.

Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici ed impianti

• Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia, si applicano le disposizioni di cui all’articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n.10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all’articolo 1 in edifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui all’articolo 38 e 41 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L’installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell’impianto idrico-sanitario o già in opera.
• Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenta almeno un terzo del valore dell’edificio.
• Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.
• Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell’esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonché dei componenti e degli edifici degli impianti.
• Per le innovazioni relativi all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.
• Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia, sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.
• Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti a uso pubblico è fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia salvo impedimenti di natura tecnica od economica.
• La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di ogni impianto, opere e installazione utili alla conservazione, al risparmio e all’uso razionale dell’energia.

Art.27. Limiti ai consumi di energia

• I consumi di energia termica ed elettrica ammessi per gli edifici sono limitati secondo quanto previsto dai decreti di cui all’articolo 4, in particolare in relazione alla destinazione d’uso degli stessi, agli impianti di cui sono dotati e alla zona climatica di appartenenza.

Art. 28. Relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni

• Il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredata da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge.
• Nel caso in cui la denuncia e la documentazione di cui al comma 1 non sono state presentate al comune prima dell’inizio dei lavori, il sindaco, fatta salva la sanzione amministrativa di cui all’articolo 34, ordina la sospensione dei lavori sino al compimento del suddetto adempimento.
• Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
• Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
• La seconda copia della documentazione di cui al comma 1, restituita dal comune con l’attestazione dell’avvenuto deposito, deve essere consegnata a cura del proprietario dell’edificio, o di chi ne ha titolo, al direttore dei lavori, ovvero nel caso in cui non sia prevista questa figura dalle norme vigenti, all’esecutore dei lavori. Il direttore dei lavori, ovvero l’esecutore, sono responsabili della conservazione di tali documenti in cantiere.

Art. 29. Certificazione delle opere e collaudo

Articolo abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.

Art. 30. Certificazione energetica degli edifici

Articolo abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.

Art. 31. Esercizio e manutenzione degli impianti

• Durante l’esercizio degli impianti il proprietario, o per esso un terzo, che se ne assume la responsabilità, deve adottare misure necessarie per contenere i consumi di energia, entro i limiti di rendimento previsti dalla normativa vigente in materia.
• Comma abrogato dal comma 1 dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, come sostituito dall’art. 7 D.Lgs. 29 dicembre, n 311.
• I comuni con più di quarantamila abitanti e le province per le restanti parti del territorio effettuano i controlli necessari e verificano con cadenza almeno biennale l’osservazione delle norme. relative al rendimento di combustione, anche avvalendosi di organismi esterni aventi specifica competenza tecnica, con onere a carico degli utenti.
• I contratti relativi alla fornitura di energia e alla conduzione degli impianti di cui alla presente legge, contenenti clausole in contrasto con essa, sono nulli. Ai contratti che contengono clausole difformi si applica l’articolo 1339 del codice civile.

Art. 32. Certificazioni e informazioni ai consumatori

• Ai fini della commercializzazione, le caratteristiche e le prestazioni energetiche dei componenti degli edifici e degli impianti devono essere certificate secondo le modalità stabilite con proprio decreto dal Ministero dell’Industria, del commercio e dell’artigianato, di concerto col Ministero dei lavori pubblici, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge (44).
• Le imprese che producono e commercializzano le componenti di cui al comma 1 sono obbligate a riportare su di essi gli estremi dell’avvenuta certificazione.

Art. 33. Controlli e verifiche

• Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
• Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
• In caso di accertamento di difformità in corso d’opera, il sindaco ordina la sospensione dei lavori.
• In caso accertamento di difformità su lavori terminati il sindaco ordina, a carico del proprietario, le modifiche necessarie per adeguare l’edificio alle caratteristiche previste dalla presente legge.
• Nei casi previsti dai commi 3 e 4 il sindaco informa il prefetto per l’irrogazione delle sanzioni di cui all’articolo 34.

Art. 34. Sanzioni

• L’inosservanza dell’obbligo di cui al comma 1 dell’articolo 28 è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni.
• Il proprietario dell’edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione depositata ai sensi dell’articolo 28 e che non osserva le disposizioni degli articoli 26 e 27  è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore al 5% e non superiore al 25% del valore delle opere.
• Comma abrogato dall’art. 16. D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192.
• Il collaudatore che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 29 è punito con la sanzione amministrativa pari al 50% della parcella calcolata secondo la vigente tariffa professionale.
• Il proprietario o l’amministratore del condominio, o l’eventuale terzo che se ne è assunta la responsabilità. che non ottempera a quanto stabilito dall’articolo 31, commi 1 e 2, è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a lire un milione e non superiore a lire cinque milioni. Nel caso in cui venga sottoscritto un contratto nullo ai sensi del comma 4 del medesimo articolo 31, le parti sono punite ognuna con la sanzione amministrativa pari a un terzo dell’importo del contratto sottoscritto, fatta salva la nullità dello stesso.
• L’inosservanza delle prescrizioni di cui all’articolo 32 è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire cinque milioni e non superiore a lire cinquanta milioni, fatti salvi i casi di responsabilità penale.
• qualora soggetto della sanzione amministrativa sia un professionista, l’autorità che applica le sanzioni deve darne comunicazione all’ordine professionale di appartenenza per i provvedimenti disciplinari conseguenti.
• L’inosservanza delle disposizioni che impone la norma, ai sensi dell’articolo 19, del tecnico responsabile della conservazione e dell’uso razionale dell’energia, è punita con la sanzione amministrativa non inferiore a lire dieci milioni e non superiore a lire cento milioni.

Ar. 35. Provvedimenti di sospensione dei lavori

• Il sindaco, con il provvedimento mediante il quale ordina la sospensione dei lavori, ovvero le modifiche necessarie per l’adeguamento dell’edificio, deve fissare il termine per la regolarizzazione. L’inosservanza del termine comporta la comunicazione al prefetto, l’ulteriore irrogazione delle sanzioni amministrative e l’esecuzione forzata delle opere con spese  carico del proprietario.

Art. 36. Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore

• Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Art. 37. Entrata in vigore delle norme del titolo II e dei relativi decreti ministeriali

• Le disposizioni del presente titolo entrano in vigore dopo 180 giorni dalla data di pubblicazione della presente legge nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di entrata in vigore.
• I decreti ministeriali di cui al presente titolo entrano in vigore centottanta giorni dopo la data della loro pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e si applicano alle denunce di inizio lavori presentate ai comuni dopo tale termine di entrata in vigore.
• La legge 30 aprile 1976, n. 373, e la legge 18 novembre 1983, n. 645, sono abrogate. Il decreto del Presidente della Repubblica 28 giugno 1977, n. 1052, si applica, in quanto compatibile con la presente legge, fino all’adozione dei decreti di cui ai commi 1,2 e 4 dell’articolo 4, al comma 1 dell’articolo 30 e al comma 1 dell’articolo 32.

Regolamento recante la determinazione dei criteri e  delle  modalità per la formazione degli  amministratori  di  condominio  nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali. (14G00151)  (GU n.222 del 24-9-2014)

Vista la legge 11 dicembre 2012, n. 220;
Visto l’articolo 71-bis delle  disposizioni  per  l’attuazione  del Codice  civile  e  disposizioni  transitorie,  per  come   modificato dall’articolo 25 della  legge  11  dicembre  2012,  n.  220,  recante
“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”;
Visto l’articolo 1, comma  9,  lettera  a),  del  decreto-legge  23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge del 21 febbraio 2014, n. 9;
Visto l’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400;
Udito il parere del Consiglio  di  Stato,  espresso  dalla  sezione consultiva per gli atti normativi nell’adunanza del 22 maggio 2014;
Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei ministri  in data 13 giugno 2014;

1. Il presente decreto disciplina:

a) i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di  formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali;

Avvertenza:

Note alle premesse:

–  La  legge  11  dicembre  2012,  n.   220,   recante:

“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” e’ pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 17  dicembre  2012,  n. 293.

–  Si  riporta  il   testo   dell’art.   71-bis   delle  disposizioni  per  l’attuazione   del   codice   civile   e  disposizioni transitorie:

«Art.  71-bis.  –  Possono   svolgere   l’incarico   di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per  delitti  contro la  pubblica   amministrazione,   l’amministrazione   della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina  la  pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due  anni  e, nel massimo, a cinque anni;

c)  che  non  sono  stati  sottoposti  a  misure   di  prevenzione divenute  definitive,  salvo   che   non   sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato  nell’elenco  dei protesti cambiari;

f)  che  hanno  conseguito  il  diploma   di   scuola secondaria di secondo grado;

g) che  hanno  frequentato  un  corso  di  formazione iniziale e svolgono attivita’ di  formazione  periodica  in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora  l’amministratore  sia  nominato tra i condomini dello stabile.

Possono  svolgere  l’incarico  di   amministratore  di condominio anche società di cui al titolo V  del  libro  V del  codice.  In  tal  caso,  i  requisiti  devono   essere posseduti  dai  soci  illimitatamente  responsabili,  dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di  svolgere  le funzioni di amministrazione dei  condominii  a  favore  dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle  lettere  a),  b), c), d)  ed  e)  del  primo  comma  comporta  la  cessazione dall’incarico. In tale  evenienza  ciascun  condomino  puo’ convocare senza formalita’ l’assemblea per  la  nomina  del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di  amministrazione  di condominio per almeno  un  anno,  nell’arco  dei  tre  anni precedenti alla data di entrata in  vigore  della  presente disposizione, e’ consentito lo  svolgimento  dell’attività di amministratore anche in mancanza dei  requisiti  di  cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.».

– Si riporta il testo del comma 9, lettera a) dell’art. 1 del decreto-legge 23 dicembre 2013,  n.  145  (Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione  Italia”,  per  il  contenimento  delle  tariffe  elettriche  e  del  gas,  per l’internazionalizzazione, lo sviluppo e la digitalizzazione  delle imprese, nonche’ misure per la realizzazione di opere pubbliche ed EXPO 2015):

«Art.  1.(Disposizioni  per  la  riduzione  dei   costi gravanti  sulle  tariffe  elettriche,  per  gli   indirizzi

strategici   dell’energia   geotermica,   in   materia   di certificazione energetica degli edifici e di condominio,  e per  lo  sviluppo   di   tecnologie   di   maggior   tutela ambientale). (In vigore dal 22 febbraio 2014) – (Omissis).

9. La riforma della  disciplina  del  condominio  negli edifici, di cui alla legge 11 dicembre  2012,  n.  220,  è così integrata:

a) con  Regolamento  del  Ministro  della  giustizia, emanato ai sensi dell’art. 17,  comma  3,  della  legge  23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per   esercitare   l’attivita’    di    formazione    degli amministratori di condominio nonche’ i criteri, i contenuti  e le modalita’ di svolgimento dei  corsi  della  formazione iniziale  e  periodica  prevista  dall’art.  71-bis,  primo  comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione  del codice civile, per come modificato dalla legge 11  dicembre  2012, n. 220;

(Omissis).».

– Si riporta il testo del comma 3  dell’art.  17  della legge 23 agosto 1988, n. 400 (Disciplina dell’attivita’  di Governo e ordinamento della Presidenza  del  Consiglio  dei ministri):

«Art. 17. (Regolamenti) – (Omissis).

3. Con decreto  ministeriale  possono  essere  adottati regolamenti nelle materie di competenza del Ministro  o  di autorita’  sottordinate  al  Ministro,  quando   la   legge  espressamente conferisca tale potere. Tali regolamenti, per materie di competenza  di  più Ministri,  possono  essere adottati con decreti interministeriali, ferma  restando  la necessita’ di apposita autorizzazione da parte della legge.

I regolamenti ministeriali ed interministeriali non possono dettare norme contrarie a quelle  dei regolamenti  emanati dal Governo. Essi debbono essere comunicati  al  Presidente  del Consiglio dei ministri prima della loro emanazione.».

Art. 2
Finalita’ della formazione e dell’aggiornamento

1. Le attivita’ di formazione ed aggiornamento devono perseguire  i seguenti obiettivi:

a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e  di  sicurezza degli edifici;

b) promuovere il più possibile l’aggiornamento delle  competenze appena    indicate    in    ragione    dell’evoluzione     normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;

c) accrescere lo studio  e  l’approfondimento  individuale  quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.

Art. 3
Requisiti dei formatori

1. I formatori devono  provare  al  responsabile  scientifico,  con apposita  documentazione,  il  possesso  dei  seguenti  requisiti  di onorabilità e professionalita’:

a) il godimento dei diritti civili;

b) di non essere stati condannati per delitti contro la  pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per  il  quale  la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;

c) di  non  essere  stati  sottoposti  a  misure  di  prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) di non essere interdetti o inabilitati;

e) di aver  maturato  una  specifica  competenza  in  materia  di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e  di  aver conseguito alternativamente uno dei  seguenti  titoli:  laurea  anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza  in  materie giuridiche, tecniche ed economiche  presso  università,  istituti  e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono  svolgere  attività di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia  di  diritto  condominiale  o  di sicurezza   degli   edifici,   dotate   di   codice    identificativo internazionale (ISBN) ai  sensi  dell’articolo  1,  lettera  t),  del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n.  76;  coloro  che  hanno  gia’ svolto attività di formazione in materia di diritto  condominiale  o di sicurezza degli edifici in corsi della durata  di  almeno  40  ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.

Note all’art. 3:

– Si riporta il testo della lettera t) dell’art. 1  del decreto ministeriale 7  giugno  2012,  n.  76  (Regolamento recante  criteri  e  parametri  per  la   valutazione   dei candidati  ai  fini   dell’attribuzione   dell’abilitazione  scientifica nazionale  per  l’accesso  alla  prima  e  alla seconda fascia  dei  professori  universitari,  nonche’  le  modalita’  di   accertamento   della   qualificazione   dei Commissari, ai sensi dell’art. 16, comma 3, lettere a),  b) e c) della legge 30 dicembre 2010, n. 240, e degli articoli  4 e 6, commi 4  e  5,  del  decreto  del  Presidente  della Repubblica 14 settembre 2011, n. 222):

«Art. 1.  (Definizioni)  –  1.  Ai  fini  del  presente decreto, si intende:

a) – s) (Omissis);

t) per ISBN: l’International  Standard  Book  Number, ossia  il  codice  internazionale  di  identificazione   da applicarsi  a  qualsiasi   pubblicazione   monografica,   a  prescindere dal formato e dall’edizione,  assegnato  ad  un richiedente da un’agenzia di registrazione ISBN, secondo le disposizioni contenute nella norma ISO 2108:2005,  adottata in Italia dall’UNI nel 2007 come norma UNI ISO 2108.».

Art. 4
Responsabile scientifico

1. La funzione di responsabile scientifico può essere svolta da un docente in materie giuridiche,  tecniche  o  economiche  (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o  un  magistrato,  un  professionista  dell’area tecnica. I soggetti appena individuati, che possono anche  essere  in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all’articolo  3  del  presente regolamento.

2. Il responsabile scientifico verifica il possesso  dei  requisiti di onorabilità e professionalità dei  formatori  tramite  riscontro documentale,  e  verifica  il  rispetto  dei  contenuti  di  cui   al successivo  articolo  5,  comma  3,  del  presente  regolamento,   le modalità di partecipazione degli iscritti  e  di  rilevamento  delle

presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in  via  telematica.

Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un  esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.

Art. 5
Svolgimento e contenuti dell’attivita’ di formazione e di aggiornamento

1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo  un  programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in base  a  quanto specificato al comma 3 del presente articolo. Il corso di  formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola,  nella  misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che  prevedono esercitazioni pratiche.

2. Gli  obblighi  formativi  di  aggiornamento  hanno  una  cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15  ore  e riguarda elementi in  materia  di  amministrazione  condominiale,  in relazione  all’evoluzione   normativa,   giurisprudenziale   e   alla risoluzione di casi teorico-pratici.

3. I corsi di  formazione  e  di  aggiornamento  contengono  moduli didattici attinenti  le  materie  di  interesse  dell’amministratore, quali:

a) l’amministrazione condominiale, con  particolare  riguardo  ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;

b) la  sicurezza  degli  edifici,  con  particolare  riguardo  ai requisiti di staticita’ e di  risparmio  energetico,  ai  sistemi  di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti  idrici,  elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla  verifica  della  manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;

c)  le  problematiche  in  tema  di  spazi  comuni,   regolamenti condominiali,  ripartizione  dei  costi  in  relazione  alle  tabelle millesimali;

d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio  degli edifici ed alla proprieta’ edilizia;

e)  la  normativa  urbanistica,  con  particolare   riguardo   ai regolamenti  edilizi,   alla   legislazione   speciale   delle   zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione  ed  alle disposizioni sulle barriere architettoniche;

f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed  il  contratto di lavoro subordinato;

g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;

h) l’utilizzo degli strumenti informatici;

i) la contabilità.

4. L’inizio di  ciascun  corso,  le  modalità  di  svolgimento,  i nominativi  dei  formatori  e  dei  responsabili   scientifici   sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data  di  inizio del  corso,  tramite  posta  certificata,  all’indirizzo   di   posta elettronica  che  verra’  tempestivamente  indicato  sul   sito   del Ministero della giustizia.

5. Il corso di formazione e di  aggiornamento  puo’  essere  svolto  anche in via telematica, salvo l’esame finale, che  si  svolge  nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella  Raccolta  ufficiale  degli  atti  normativi  della  Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

Roma, 13 agosto 2014

Il Ministro: Orlando

Visto, il Guardasigilli: Orlando

Registrato alla Corte dei conti il 16 settembre 2014

Ufficio controllo atti P.C.M. Ministeri giustizia  e  affari  esteri, reg.ne – prev. n. 2489

Allegato A alla deliberazione ARG/gas 99/11 – versione integrata e modificata dalle deliberazioni 166/2012/R/eel, 352/2012/R/gas, 353/2012/R/gas, 540/2012/R/gas, 67/2013/R/com, 173/2013/R/com, 241/2013/R/gas, 533/2013/R/gas, 84/2014/R/gas, 134/2014/R/gas, 418/2014/R/gas, 501/2014/R/com, 258/2015/R/com, 17/2016/R/com, 465/2016/R/gas, 376/2017/R/com e 513/2017/R/gas