Categoria: News

25 Feb 2017

Cosa succede al condominio se l’amministratore muore?

Il codice civile non disciplina l’eventualità che questo accada ma…


Ebbene si, anche gli amministratori possono morire, con conseguenze destabilizzanti per il condominio.

Il codice civile non si preoccupa di disciplinare specificatamente questo nefasto evento, mentre stabilisce i casi di nomina, rinnovo, revoca, dimissioni e durata dell’incarico. Per questo bisogna risalire al rapporto che lega l’amministratore ai condomini e che si esplicita nel “contratto di mandato”. Nel caso specifico, trattandosi di un rapporto professionale, il mandato si estingue con la morte del mandatario.

Defunto l’amministratore, ovviamente, l’attività del condominio non si estingue e i rapporti in essere con i fornitori proseguono.  La legge prevede che gli eredi, se sono a conoscenza del mandato, debbano dare prontamente notizia al mandatario, il condominio, cercando di tutelane gli interessi.

Venuti a conoscenza dell’accaduto, essendo cessato l’incarico per causa di forza maggiore, ciascun condomino può convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Il nuovo incaricato si rivolgerà agli eredi per la consegna della relativa documentazione del condominio e per riprendere l’attività ordinaria e straordinaria.

In attea della nomina, gli eredi non possono proseguire l’attività del defunto amministratore, non potranno quindi eseguire le delibere approvate quando il vecchio amministratore era vivo o accettare ed erogare pagamenti per conto del condominio.

 

 

21 Feb 2017

Spese di ristrutturazione: prorogate al 7 marzo le comunicazioni dell’amministratore

Previsto dalla Legge Finanziaria 2017, l’obbligo di comunicare degli Amministratori di Condominio all’Agenzia delle Entrate.


L’Agenzia delle Entrate comunica che gli amministratori di condominio possono effettuare l’invio dei dati relativi alle spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico effettuati sulle parti comuni eccezionalmente, per questo anno, fino al 7 marzo 2017.

Secondo quanto previsto della Legge Finanziaria 2017, il 28 Febbraio, gli Amministratori di Condominio avrebbero divuto comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute per la ristrutturazione e riqualificazione energetica delle parti comuni.

Il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 1° Dicembre 2016, articolo 2 stabilisce che:

“[…] 1. Ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini”.

Quest’ulteriore adempimento a carico degli amministratori si scontra con la difficoltà di reperire in così breve tempo i dati richiesti. In molti casi, anche se alcuni dati sono contenuti dall’anagrafe condominiale, risulta difficile rintracciare i dati mancanti richiedendoli ai singoli condòmini o verificare che i dati siano corretti.

Tali difficoltà sono “moltiplicate” dalle innumerevoli casistiche presenti nel condominio.

A ciò si aggiunge la possibilità di incorrere in sanzioni amministrative che vanno da 100 Euro a errore fino a un tetto di 50.000.

Per tali motivi era auspicabile la proroga che è arrivata.

 

 

14 Feb 2017

Cosa succede ai millesimi se un balcone viene trasformata in veranda?

Che differenza c’è tra i millesimi di proprietà e quelli d’uso?


Può accadere che il proprietario di un balcone decida di chiuderlo trasformandolo in veranda. Sempre che questo sia possibile per ragioni di natura regolamentare o di vincoli di altra natura, non è detto che si debbano variare i millesimi di proprietà.

Ma cosa prevede la norma a tal proposito? In questo caso si applica l’art 69 delle disposizioni attuative del c.c.:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma (la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore), del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

Nel caso analizzato, non è detto che la chiusura del balcone e trasformazione in veranda, comporti un incremento di superficie tale da rendere necessario la modifica dei millesimi di proprietà.

Il discorso cambia se si considerano i millesimi relativi all’uso. Se consideriamo ad esempio quelli relativi al riscaldamento, la trasformazione in un locale chiuso del balcone lo rende equiparabile ad ogni altro locale dell’unità immobiliare e, di conseguenza, potenzialmente riscaldabile.

È facoltà dei condomini, anche singolarmente, di chiedere la revisione della relativa tabella millesimale per una corretta ripartizione delle spese.

08 Feb 2017

Cosa si intende per Condominio Orizzontale?

Quando un’antica corte di campagna diventa un condominio…


Nei giorni scorsi mi è stato chiesto se “una ex corte di campagna, prima della ristrutturazione e frazionamento appartenente ad un unico proprietario, e poi suddivisa in unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, si può considerare un condominio”.

Visto che il presupposto per la creazione di un condominio è l’esistenza di almeno due unità immobiliari, appartenenti a proprietari diversi, che condividono parti comuni come definito dall’articolo 1117 c.c., così come modificato col la riforma del 2013, la risposta è affermativa.

Nel caso precedente i proprietari condividono un cortile comune, un cancello d’accesso, la piscina, l’illuminazione, il portico ed altri piccoli servizi comuni.

In sostanza per codominio orizzontale si intende una forma di comunione di servizi, impianti e beni tra unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che hanno uno sviluppo orizzontale. Un tipico caso è quello delle villette in parchi privati o delle villette a schiera.

Se non bastasse, secondo l’articolo 1117-bis c.c., che definisce l’ambito di applicabilità della norma, Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliare o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

In una sentenza del 2005 la Cassazione ha chiarito che essendoci così tante tipologie costruttive, non è possibile a priori definire come condomini solo gli edifici che si estendono in senso verticale. Sempre che un titolo non stabilisca diversamente.

La riforma del condominio, della legge n. 220 del 2012 ha chiarito definitivamente i dubbi mantenendo un riferimento alle unità immobiliari e non più ai piani e porzioni di piano come nel vecchio articolo 1117 c.c.

Quindi anche se il condominio orizzontale non è espressamente menzionato dal codice civile, è sicuramente disciplinato dalle norme dettate in materia di condominio negli edifici.

 

01 Feb 2017

Come vanno suddivise le spese condominiali tra proprietario ed inquilino?

Tocca all’amministratore la ripartizione tra i condomini


Sempre che non si sia concordato diversamente, i criteri per la ripartizione delle spese sono stabiliti dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c.

In realtà, tranne che per scale e ascensori, lastrici solari ad uso esclusivo e revisione contabile, i criteri stabiliti nei citati articoli sono piuttosto generici.

Neppure la riforma del condominio, la legge n. 220/2012,  ha risolto i dubbi sulla ripartizione delle spese tra inquilini e proprietari. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l’unica persona contro la quale è possibile agire per la riscossione del dovuto.

Tenendo presente che i condomini possono, se d’accordo, derogare a quanto stabilito dalla legge, di seguito elenchiamo brevemente le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall’inquilino.

 

È l’assemblea, come per i millesimi generali, che delibera sull’approvazione delle tabelle d’uso (es. riscaldamento, condizionamento, portierato ed in generale di tutti i servizi fruibili diversamente dai vari condomini). Spetta poi al singolo condomino dimostrare che una tabella d’uso è sbagliata o che, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita diversamente. Quindi le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite “in base all’uso che ciascuno ne fa”.

In generale le spese sostenute dal proprietario sono:
– Compenso dell’Amministratore;
– Polizza di assicurazione fabbricato;
– Obblighi fiscali (Ritenute d’acconto, F24, 770, quadro AC, certificazioni);
– Spese straordinarie ed eventuali relative certificazioni per gli sgravi fiscali.
– Spese bancarie.

Spese di conduzione
– Tutto il resto

In caso d’usufrutto e di nuda proprietà:
Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario.

 

19 Gen 2017

Chi si fida dell’Amministratore di condominio?

Efficienza, serietà e rispetto delle regole sono determinanti per una buona gestione!


Quello dell’Amministratore di condominio è un mandato che si basa sulla fiducia, ma quante volte viene tradito? Fortunatamente le “mele marce” sono poche ma, in compenso, fanno molto danno a chi da professionista lavora seriamente.

Nonostante le tariffe italiane siano tra le più basse in Europa, spesso e volentieri la scelta dei condomini si basa solo sul prezzo, trascurando altri fattori che sono fondamentali e che incidono molto di più sui costi delle parti e dei servizi comuni. Una cattiva gestione, il mancato rispetto delle normative e degli obblighi fiscali o della sicurezza provocano spesso problemi economici e patrimoniali al condominio.

Efficienza, serietà e rispetto delle regole sono determinanti per una buona gestione!

Ma cosa deve fare l’amministratore?

Gli obblighi del professionista della gestione condominiale sono stabiliti dalla legge, ma l’assemblea può anche integrali con apposito mandati. Per saperne di più puoi accedere all’area dedicata sul nostro sito (http://www.parmacondominio.it/normativa/ – Art. 1129 e 1139 c.c.)

Chiamaci o scrivici per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

http://www.parmacondominio.it/preventivi/

15 Gen 2017

Chi risponde per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Risponde il condominio ma spetta al danneggiato provarene la causa


Quante volte è successo: il proprietario dell’appartmento, posto all’ultimo piano sotto il lastrico solare, lamenta danni al soffitto e al pavimento in parquet derivanti dalle infiltrazioni del lastrico solare. Ma chi paga i danni?

Secondo una sentenza del Tribunale di Cassino :“il condominio quale custode ex art. 2051 c.c.- in persona dell’amministratore rappresentante di tutti i condomini compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare”.

Inoltre la giurispredenza è orientata nel riconoscere una responsabilità di tipo oggettivo al proprietario della cosa dalla quale proviene il danno ai sensi dell’art. 2051 c .c..

Di conseguenza il condominio, in persona dell’amministratore, quale proprietario e custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie ad evitare che i beni e i servizi comuni non rechino danno ai singoli proprietari.

Rimane a carico del danneggiato l’onere della prova che il danno è stato causato dalle infiltrazioni provenienti dal bene comune.

07 Gen 2017

Nuovi obblighi per l’amministratore nella legge di stabilità 2017

I dati per le detrazioni e la soglia per le ritenute sugli appalti


Comunicazione dei dati per le detrazioni: per le dichiarazioni precompilate, 730 e Unico, gli amministratori dovranno comunicare i dati dei singoli condomìni che hanno sostenuto spese edilizie detraibili entro il 28 febbraio 2017.

Dovranno quindi essere comunicate i dati delle spese sostenute, nell’anno precedente, per la riqualificazione energetica e il recupero del patrimonio edilizio sostenuti dal condominio con le quote di spesa dei singoli condòmini.

Ritenute sui corrispettivi dovute dal condominio: il condominio, come sostituto d’imposta, è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative ad appalti di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro.

Raggiunta questa soglia l’importo andrà versato, come prima, entro il 16 del mese successivo a quello in cui avviene il pagamento della fattura.

Nel caso non si raggiungano i 500 euro di soglia, il versamento dovrà essere eseguito entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre.

Il pagamento per prestazioni relative a contratti di appalto per i condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili: bonifici o assegni non trasferibili. Se non si rispetta la prescrizione, si rischia una sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro.

 

30 Dic 2016

Termovalvole e contabilizzatori: slitta al 30 giugno il termine per adeguarsi

Scampato pericolo di incorrere in sanzioni da 500 a 2500 euro per il condominio


Tra le altre cose, con il decreto Milleproroghe slittano a giugno i termini per l’installazione obbligatoria di sistemi di termoregolazione individuale e contabilizzazione del calore per gli impianti di riscaldamento centralizzati.

Il precedente D.Lgs. 141/2016 imponeva l’obbligo di tali sistemi entro il 31 dicembre di quest’anno.

Con la proroga la scadenza slitta al 30 giugno 2017. La proroga è comunque subordinata al parere favorevole dell’Unione Europea per evitare procedure d’infrazione per il mancato rispetto della Direttiva europea in materia di efficienza energetica.

Si ha più tempo per adeguarsi e si scongiura anche il pericolo di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge per la mancata osservanza della scadenza del 31 dicembre: da 500 a 2.500 euro a unità immobiliare.

Alla base dello slittamento del termine per adeguare gli edifici alle nuove regole ci sono le numerose segnalazioni pervenute alle associazioni di categoria da parte delle aziende esecutrici dei lavori. Troppe richieste in un lasso di tempo troppo breve. Basteranno sei mesi in più?

APPROFONDIMENTI:

Il Riscaldamento e la contabilizzazione obbligatoria

Sanzioni per la mancata installazione delle valvole termostatiche

21 Dic 2016

Come ripartire le spese per scale e ascensore?

La tabella scale ascensore è formata tenendo conto dei principi enunciati dal c.c.


La ripartizione delle spese delle scale e dell’ascensore sono regolate dall’art. 1124 del c.c. il quale dispone che “Le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura esclusiva proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Per la ripartizione della metà della spesa in ragione dell’altezza si considerano come piani “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune”.

La norma stabilisce questo principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti al condominio.