Categoria: News

15 Gen 2017

Chi risponde per le infiltrazioni dal lastrico solare?

Risponde il condominio ma spetta al danneggiato provarene la causa


Quante volte è successo: il proprietario dell’appartmento, posto all’ultimo piano sotto il lastrico solare, lamenta danni al soffitto e al pavimento in parquet derivanti dalle infiltrazioni del lastrico solare. Ma chi paga i danni?

Secondo una sentenza del Tribunale di Cassino :“il condominio quale custode ex art. 2051 c.c.- in persona dell’amministratore rappresentante di tutti i condomini compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare”.

Inoltre la giurispredenza è orientata nel riconoscere una responsabilità di tipo oggettivo al proprietario della cosa dalla quale proviene il danno ai sensi dell’art. 2051 c .c..

Di conseguenza il condominio, in persona dell’amministratore, quale proprietario e custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie ad evitare che i beni e i servizi comuni non rechino danno ai singoli proprietari.

Rimane a carico del danneggiato l’onere della prova che il danno è stato causato dalle infiltrazioni provenienti dal bene comune.

07 Gen 2017

Nuovi obblighi per l’amministratore nella legge di stabilità 2017

I dati per le detrazioni e la soglia per le ritenute sugli appalti


Comunicazione dei dati per le detrazioni: per le dichiarazioni precompilate, 730 e Unico, gli amministratori dovranno comunicare i dati dei singoli condomìni che hanno sostenuto spese edilizie detraibili entro il 28 febbraio 2017.

Dovranno quindi essere comunicate i dati delle spese sostenute, nell’anno precedente, per la riqualificazione energetica e il recupero del patrimonio edilizio sostenuti dal condominio con le quote di spesa dei singoli condòmini.

Ritenute sui corrispettivi dovute dal condominio: il condominio, come sostituto d’imposta, è tenuto al versamento della ritenuta del 4% a titolo di acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative ad appalti di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro.

Raggiunta questa soglia l’importo andrà versato, come prima, entro il 16 del mese successivo a quello in cui avviene il pagamento della fattura.

Nel caso non si raggiungano i 500 euro di soglia, il versamento dovrà essere eseguito entro il 30 giugno ed entro il 20 dicembre.

Il pagamento per prestazioni relative a contratti di appalto per i condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili: bonifici o assegni non trasferibili. Se non si rispetta la prescrizione, si rischia una sanzione amministrativa da 250 a 2.000 Euro.

 

30 Dic 2016

Termovalvole e contabilizzatori: slitta al 30 giugno il termine per adeguarsi

Scampato pericolo di incorrere in sanzioni da 500 a 2500 euro per il condominio


Tra le altre cose, con il decreto Milleproroghe slittano a giugno i termini per l’installazione obbligatoria di sistemi di termoregolazione individuale e contabilizzazione del calore per gli impianti di riscaldamento centralizzati.

Il precedente D.Lgs. 141/2016 imponeva l’obbligo di tali sistemi entro il 31 dicembre di quest’anno.

Con la proroga la scadenza slitta al 30 giugno 2017. La proroga è comunque subordinata al parere favorevole dell’Unione Europea per evitare procedure d’infrazione per il mancato rispetto della Direttiva europea in materia di efficienza energetica.

Si ha più tempo per adeguarsi e si scongiura anche il pericolo di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge per la mancata osservanza della scadenza del 31 dicembre: da 500 a 2.500 euro a unità immobiliare.

Alla base dello slittamento del termine per adeguare gli edifici alle nuove regole ci sono le numerose segnalazioni pervenute alle associazioni di categoria da parte delle aziende esecutrici dei lavori. Troppe richieste in un lasso di tempo troppo breve. Basteranno sei mesi in più?

APPROFONDIMENTI:

Il Riscaldamento e la contabilizzazione obbligatoria

Sanzioni per la mancata installazione delle valvole termostatiche

21 Dic 2016

Come ripartire le spese per scale e ascensore?

La tabella scale ascensore è formata tenendo conto dei principi enunciati dal c.c.


La ripartizione delle spese delle scale e dell’ascensore sono regolate dall’art. 1124 del c.c. il quale dispone che “Le scale e gli ascensori sono manutenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà in misura esclusiva proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Per la ripartizione della metà della spesa in ragione dell’altezza si considerano come piani “le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune”.

La norma stabilisce questo principio generale che può essere validamente derogato solo da apposita convenzione sottoscritta da tutti i partecipanti al condominio.

18 Dic 2016

Condominio e sicurezza sul lavoro

L’Amministratore è responsabile come il datore di lavoro


Secondo le più recenti interpretazioni, il condominio va considerato come un vero è proprio luogo di lavoro in cui prestano la loro opera soggetti diversi: portiere, giardiniere, addetti alle pulizie, lavoratori temporanei, aziende e addetti alla manutenzione.

Se il condominio è gestito da un amministratore, su questo ricadono le attribuzioni è responsabilità tipiche del datore di lavoro nei confronti dei soggetti che prestano la loro opera e attività nell’ambito condominiale. Nel caso quindi che l’amministratore segua più condomini e che si avvalga di un collaboratore per il coordinamento, su questa figura ricadono le competenze di un “dirigente per la sicurezza”.

Se l’amministratore si trova a coordinare, anche non simultaneamente, l’esecuzione di lavori nel condominio, che comportino la presenza di soggetti e aziende di varia natura, sarà sua responsabilità verificare che siano rispettati i requisiti professionali e redigere il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza) coordinandosi coi i singoli datori di lavoro e con chi si occupa della prevenzione e protezione delle singole imprese. Ogni azienda o lavoratore autonomo è obbligata a produrre un documento in cui illustri il rischio introdotto nell’ambito lavorativo e quali sono le possibili interferenze con le altre aziende che contestualmente svolgono altri lavori.

In mancanza dell’amministratore, sono gli stessi condomini a dover assolvere agli obblighi previsti dal D.Lgs 81/08.

 

13 Dic 2016

Le novità e le detrazioni dell’Ecobonus e del Sisma Bonus 2017

Legge di Bilancio 2017: confermate le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico e introdotte quelle per gli adeguamenti antisismici  fino all’85%.


Con l’ok alla Legge di Bilancio 2017 vengono inserite importanti agevolazioni per ristrutturazioni, risparmio energetico e adeguamento antisismico del patrimonio immobiliare.

Tra le novità previste dal Bonus casa della Legge di Bilancio 2017 è stato ufficialmente stabilizzato l’Ecobonus al 65%per 5 anni, dal 2017 al 2021. Inoltre, per gli interventi sui condomini il bonus 2017 sale fino al 75% ed è previsto un tetto massimo di 40.000 euro per appartamento. Si tratta di un’importante agevolazione che prevede la detrazione dell’Irpef o dell’Ires ed è concessa quando si eseguono interventi che contribuiscono al miglioramento dell’efficienza energetica degli immobili.

Uno degli aspetti più rilevanti delle misure messe in atto dal Governo per agevolare le spese per il miglioramento della casa è il Sisma bonus che durerà dal 2017 al 2021 e permetterà di ottenere importanti sconti Irpef per le misure di adeguamento antisismico.

Con il Sisma bonus si potrà detrarre una percentuale Irpef anche per le spese di adeguamento antisismico, ovvero destinate a mettere in sicurezza edifici adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive. La detrazione Irpef partirà dal 50% e potrà salire nel caso in cui l’edificio venga migliorato di due classi di rischio. Nello specifico, è previsto che lo sconto possa aumentare al 70% o all’80% per le case e dal 75% all’85% per i condomini e l’importo massimo per il quale si può richiederei il Sisma bonus è di 96.000 euro.

Con l’emanazione dei decreti attuativi della Legge di Bilancio 2017 si avranno ulteriori novità.

04 Dic 2016

Convocare l’assemblea ed evitare che diventi infinta…

Le prescizioni previcte dal codice civile  nell’invio dell’avviso


Il Codice civile prevede che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Capita però spesso che nell’arco dell’assemblea non si riesca ad esaurire gli argomenti all’ordine del giorno, questo comporta di doverla riconvocare, dovendo nuovamente coinvolgere anche chi era assente durante la riunione e rispettando l’obbligo del termine dei 5 giorni. Anche perché il mancato rispetto dell’obbligo renderebbe annullabili le deliberazioni.

Per evitare questo, nell’avviso di convocazione andrà previsto che qualora l’ordine del giorno non fosse esaurito, sarà ripreso nell’ora e nel luogo indicati. Sempre secondo l’art. 66 delle d.a. del C.c., “l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituita.”

Ad ogni modo, per evitare che l’assemblea si protragga all’infinito è possibile far votare un limite alla durata degli interventi.

29 Nov 2016

Esclusione dei morosi dal riscaldamento

All’ammimistratore il potere di escludere dai servizi chi non paga le spese


Per quanto riguarda i morosi, l’art. 63, comma 3, delle Disposizioni Attuative del C.c., recita che “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’Amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Rientra quindi in questo caso il riscaldamento centralizzato ma dotato di contabilizzazione separata.

In mancanza di una pronuncia definitiva da parte della Cassazione, la giurisprudenza è divisa. Molti giudici ritengono che non si possa escludere i morosi dalla erogazione dell’acqua perché questo lederebbe valore di rilievo costituzionali come la vita o la salute.

Non mancano però le decisione in senso contrario. Viste anche i recenti provvedimenti (D.P.C. 29 agosto 2016) in materia di erogazione dell’acqua ai disagiati, è opportuno che l’Amministratore di faccia autorizzare dal Giudice.

28 Nov 2016

Sanzioni per la mancata installazione delle valvole termostatiche

Anche l’amministratore a rischio sanzioni

Per la mancata installazione di sotto-contatori o di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, nel comma 6 e 7 del Dlgs 102/2014, si prevedono sanzioni amministrative da 500 a 2.500 euro per unità immoiliare e a carico di ogni proprietario.

Per quanto riguarda l’amministratore ,si deve tener conto del fatto che se gli impianti non riposondono alla legge non possono essere delegati al terzo responsabile, salvo che con la delega non venga dato mandato di adeguamento.

In questo caso quindi la responsabilità torna in capo all’amministratore come reponsabile dell’impianto termico condomniale. In alcune regione ad esempio le sanzioni sono previste anche a carico dello stesso amministratore per la mancata installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione o se non funzionanno in maniera corretta.

13 Nov 2016

Il Riscaldamento e la contabilizzazione obbligatoria

Se il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda a un edificio sono effettuati tramite teleriscaldamento o teleraffreddamento, o tramite impianto centralizzato, è obbligatoria entro il 31 dicembre 2016, l’installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete. Sempre entro il 31 dicembre 2016 deve essere installato un «sotto-contatore» per ogni unità immobiliare, adatto a misurarne il consumo energetico.

Se l’uso di sottocontatori non è tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, si ricorre all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun calorifero all’interno delle unità immobiliari.

Il consumo stagionale è quindi dato dal consumo «volontario»,  che potrà essere ricavato dalla lettura dei dispositivi installati, e quello «involontario», che in via presuntiva potrà essere calcolato tenendo conto dei rendimenti dei singoli sotto-sistemi.

Il Dlgs 141/2016 conferma il ricorso alla norma Uni 10200 per la suddivisione delle spese che si basa, semplificando, sui consumi effettivi. Tuttavia, precisa che, ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali, attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Il restante 30% può essere ripartito, a titolo semplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadrati, o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi la suddivisione può anche essere fatta in base ai soli millesimi di proprietà. In ogni caso, le nuove modalità di ripartizione sono facoltative nei condomìni dove, al 26 luglio 2016, si fosse già provveduto a installare i dispositivi e a suddividere le spese.