Categoria: News

09 Set 2018

Amministratore di condominio

Quali sono le attribuzioni dell’amministratore previste dalla legge?


Le attribuzioni dell’amministratore di condominio sono i compiti attribuitigli dalla legge con riferimento all’incarico a seguito della sua nomina. Il codice civile differenzia i compiti dell’amministratore in attribuzioni – rispetto alle quali egli ha potere d’iniziativa entro certo limiti autonoma – e obblighi (art. 1129 c.c.) cui è sempre tenuto ad adempiere. Gli obblighi, inoltre, sono inderogabili (art. 1138, quarto comma, c.c.), mentre le attribuzioni possono essere estese o comunque specificate da parte dell’assemblea condominiale. Di seguito la definizione delle specifiche attribuzioni che la legge riconosce all’amministratore di condominio.

– L’Amministratore di condominio esegue le delibere e convoca l’assemblea annuale

Eseguire le delibere assembleari (art. 1130 n. 1 c.c.) vuol dire porre in essere tutte le attività ivi indicate.

Se l’assemblea ha deliberato di far eseguire interventi di riparazione del portone dell’edificio alla ditta Alfa, l’amministratore deve attivarsi affinché ciò avvenga. L’esecuzione delle delibere, quindi, è un attività complessa finalizzata alla realizzazione del deliberato. Restando all’esempio appena indicato, l’amministratore deve contattare la ditta e prendere accordi circa modalità e tempi dell’intervento, raccogliere le somme dovute dai condòmini in ragione del piano di riparto approvato dall’assemblea (o comunque del riparto predisposto), eseguire il pagamento all’impresa secondo quanto pattuito o comunque una volta effettuato il lavoro e sempre avendo cura di verificare la corretta esecuzione dell’opera stessa.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

Questa esemplificazione consente di specificare ulteriormente la definizione dell’attività di esecuzione delle delibere. In quanto mandatario del condominio, l’amministratore deve adempiere al proprio incarico osservando la diligenza del buon padre di famiglia, che diviene vera e propria diligenza professionale, ove l’incarico venga assunto da un professionista (cfr. art. 1176, secondo comma, c.c.). Ciò, quindi, fa sì che nella esecuzione della delibera l’amministratore debba osservare l’attenzione necessaria a far sì che quella decisione assembleare trovi chiara, completa e corretta applicazione. Restando all’esempio che ci ha occupato, quindi, le fasi di raccordo con la ditta e quelle di esecuzione del lavori dovranno essere realizzate dall’amministratore avendo cura di verificare la corretta esecuzione dell’intervento: in tali casi, nell’ipotesi di contestazioni, all’amministratore non potrà mai essere rimproverata la qualità del lavoro dell’impresa, quanto piuttosto non aver vigilato affinché tutto fosse corretto (culpa in vigilando). In quanto mandatario dei condòmini, l’amministratore, oltre ad eseguire le delibere (che rappresentano in un certo qual modo dei veri e propri ordini), deve compiere “non solo gli atti per i quali stato è conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento” (art. 1708, primo comma, c.c.). Nel dare esecuzione alla delibera, quindi, è compresa tutta l’attività strettamente connessa alla realizzazione della decisione. La diligenza nell’esecuzione delle delibere dev’essere tale da poter arrivare alla decisione di non portare ad esecuzione una decisione evidentemente nulla, la cui realizzazione potrebbe comportare responsabilità per l’amministratore stesso e per il condominio.

In definitiva l’esecuzione di una delibera è l’attività che l’amministratore di condominio deve porre in essere per realizzare le decisioni dell’assemblea condominiale, osservando la diligenza del buon padre di famiglia (o quella che si richiede ai professionisti, se l’attività di amministrazione è svolta in contesto professionale); essa comprende quanto specificamente deliberato in riunione e tutte le attività accessorie e strumentali alla corretta realizzazione di tale deliberazione. L’attività di esecuzione delle delibere assembleari, infine, si spinge fino alla difesa giudiziale della loro validità.

L’art. 1130 n.1 c.c. specifica che l’amministratore, oltre ad eseguire le delibere, deve anche convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto. Il combinato disposto tra questa disposizione e quella di cui al successivo n. 10 dello stesso art. 1130 chiarisce la tempistica per la convocazione di quest’assemblea.

– L’Amministratore di condominio cura l’osservanza del regolamento

Curare l’osservanza del regolamento condominiale vuol dire rispettare e fare rispettare le norme regolamentari ivi contenute. Il regolamento è quella sorta di statuto del condominio (si veda Voce, Regolamento di condominio), nel quale sono contenute una serie di norme che a seconda della natura dell’atto hanno come minimo lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese l’amministrazione ed il decoro dell’edificio.

Il regolamento condominiale, ad esempio, può sicuramente regolamentare l’uso del parcheggio condominiale in proprietà indivisa, prevedendo l’utilizzazione turnaria dei posti ivi presenti. Allo stesso modo nel regolamento condominiale possono essere prescritte regole in merito alle misure delle targhe professionali da apporre sulla facciata in prossimità del portone d’ingresso dell’edificio. Del pari il regolamento può specificare che l’avviso di convocazione dell’assemblea debba essere inviato più giorni prima di quelli indicati dalla legge (art. 66 disp. att. c.c.).

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

Curare l’osservanza del regolamento, quindi, vuol dire far sì che i condòmini rispettino l’assegnazione turnaria in relazione a tempi e spazi da occupare, che non ledano l’estetica dell’edificio in relazione agli aspetti disciplinati dal regolamento, ma anche osservare direttamente le tempistiche indicate in relazione all’attività di amministrazione.

Con l’approvazione della legge n. 220 del 2012 e del correttivo introdotto con il d.l. n. 145 del 2013 (così detto decreto Destinazione Italia), l’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile – quello che prevede sanzioni per l’inosservanza di norme del regolamento condominiale – è tornato ad avere una certa rilevanza pratica, in quanto sono stati aggiornati gli importi irrogabili a titolo di sanzione. Sebbene la così detta multa condominiale possa essere deliberata solamente dall’assemblea, è evidente che per l’amministratore di condominio curare l’osservanza del regolamento stia a significare anche raccogliere ogni elemento utile alla valutazione del comportamento illecito e quindi darne comunicazione all’assemblea al fine di consentire la valutazione dell’irrogazione di una sanzione.

Nel caso di insuccesso del tentativo bonario di richiamo all’osservanza del regolamento, la Corte di Cassazione ha chiarito che per agire in giudizio ai fini che ci occupano “l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio” (Cass. 26 giugno 2006 n. 14735). Sebbene non sia necessaria alcuna autorizzazione per l’azione giudiziale, non può sfuggire che sia, invece, obbligatorio il placet assembleare per la partecipazione al procedimento di mediazione che deve necessariamente precedere l’azione giudiziaria tesa ad ottenere l’osservanza del regolamento (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

– L’Amministratore di condominio disciplina l’uso delle cose comuni

Disciplinare l’uso delle cose comuni in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini (art. 1130 n. 2 c.c.) vuol dire operare per far sì che le manutenzioni siano regolari, che tutti godano al meglio dei beni e servizi comuni e che nessuno dei condòmini prevarichi sugli altri. L’attività di disciplina dell’uso delle cose comuni è strettamente connessa con:

a) le delibere assembleari, che possono contenere disposizioni sull’argomento;

b) il regolamento di condominio che ha tra i principali contenuti proprio quello della disciplina dell’uso delle cose comuni;

c) la riscossione dei contributi, per l’evidente ragione che l’erogazione della maggior parte dei servizi condominiali può essere garantita solamente in presenza di regolari versamenti da parte dei condòmini, che consentano, quindi, i regolari flussi di cassa.

Residua in capo all’amministratore un potere autonomo e discrezionale di disciplina dell’uso delle cose comuni in tutti quei casi in cui le delibere e/o il regolamento non contengano indicazioni.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

– L’Amministratore di condominio riscuote i contributi

Riscuotere i contributi (art. 1130 n. 3 c.c.) dovuti in relazione alla gestione condominiale, vuol dire mettere a disposizione il proprio studio o comunque attivarsi per fare in modo che i condòmini versino le proprie quote, ossia le somme dovute sulla base di un atto approvato dall’assemblea (leggasi preventivo, consuntivo, ecc.) o comunque emanato dall’amministratore sulla base di un proprio provvedimento (si veda Voce, provvedimenti dell’a.). E’ possibile distinguere due tipologie di riscossione:

a) la riscossione su base volontaria, ossia quella che si ottiene con lo spontaneo adempimento da parte dei condòmini;

b) la riscossione su base coattiva, ossia quella che si ottiene a seguito d’ingiunzione da parte dell’Autorità Giudiziaria e rispetto alla quale la legge impone precise tempistiche di attivazione (si veda Voce, obbligo di agire per la riscossione forzosa).

Alla riscossione delle quote deve seguire la pronta registrazione delle stesse sul registro di contabilità (art. 1130 n. 7 c.c.) nonché il loro versamento sul conto corrente condominiale (art. 1129, settimo comma, c.c.).

– L’Amministratore di condominio eroga le spese 

Erogare le spese, per l’amministratore condominiale, vuol dire effettuare i pagamenti dovuti in relazione ai contratti in essere tra il condominio ed i suoi fornitori e più in generale provvedere a corrispondere ciò che è deliberato dall’assemblea o comunque dovuto dalla compagine (art. 1130 n. 3 c.c.).

L’erogazione delle spese è materia strettamente connessa con la disciplina dell’uso delle cose comuni e la riscossione dei contributi (si vedano Voci, disciplina dell’uso delle cose comuni e riscossione contributi). L’erogazione delle spese avviene:

a) in via generale, in ragione di una deliberazione adottata dall’assemblea; si pensi alle spese contenute nel preventivo annuale di gestione, agli interventi deliberati con una decisione adottata ad hoc, ecc.;

b) in via straordinaria, sulla base di provvedimenti propri dell’amministratore, il quale può ordinare lavori di manutenzione straordinaria nel caso di urgenza degli stessi (art. 1135, secondo comma, c.c.).

L’amministratore ha il potere di erogare le spese approvate dall’assemblea e tutte quelle che, sebbene non preventivamente assentite dall’organismo deliberativo, siano comunque inscindibilmente connesse con la gestione del condominio.  Nel caso in cui l’amministratore abbia erogato una spesa ordinaria non ottenendo la successiva approvazione (ratifica) da parte dell’assemblea, egli potrà sempre intentare una causa (previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione) per vedere riconosciuta la correttezza del proprio operato.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

– L’Amministratore di condominio compie atti conservativi

Compiere gli atti conservativi (art. 1130 n. 4 c.c.) vuol dire porre in essere ogni attività utile a salvaguardare l’integrità dell’edificio e dei relativi impianti e servizi.

Compiere gli atti conservativi, dunque, vuol dire porre in essere attività materiali e giurisdizionali o stragiudiziali (es. diffide, ecc.) utili ad evitare danni o situazioni ulteriormente pregiudizievoli.

L’attività giurisprudenziale che s’è sviluppata attorno alla nozione di atti conservativi ha escluso, ad esempio, che la stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato (senza alcuna autorizzazione assembleare) possa essere annoverata tra i così detti atti conservativi (cfr. Cass. 3 aprile 2007 n. 8233). Di contro è considerato legittimo per l’amministratore agire in giudizio, senza preventiva autorizzazione assembleare, contro il costruttore, per i difetti dei lavori di costruzione/manutenzione delle parti comuni dell’edificio (cfr. Cass. 8 novembre 2010 n. 22656), nonché più in generale rispetto a comportamenti illeciti di condòmini o terzi rispetto alle parti comuni dell’edificio (Cass. 21 febbraio 2013 n. 4338).

– L’Amministratore di condominio cura gli adempimenti fiscali

Eseguire gli adempimenti fiscali vuol dire porre in essere quelle attività di carattere fiscale connesse alla gestione ordinaria/straordinaria del condominio (art. 1130 n. 5 c.c.).

Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta (si veda Voce, Sostituto d’imposta): ciò vuol dire che ad ogni pagamento soggetto a ritenuta d’acconto (si veda Voce, Ritenuta d’acconto), l’amministratore deve trattenere una parte dell’imponibile della somma dovuta al fornitore (impresa individuale, in forma societaria o professionista) per poi versarla allo Stato, entro i termini fissati dalla legge (il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è avvenuto il pagamento) a titolo di acconto sulle imposte dovute dal fornitore medesimo.

I principali adempimenti fiscali cui è tenuto a dar seguito l’amministratore di condominio:

Agevolazioni fiscali per opere di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico (vedi voce relativa)

Certificazione unica (si veda Voce relativa)

Modello 770 (si veda Voce relativa)

Quadro AC (si veda Voce relativa)

Quando dovuto, l’amministratore, in relazione alle parti comuni, deve versare le imposte Imu, Tares e Tosap (si vedano Voci relative).

L’omesso adempimento può portare all’irrogazione delle sanzioni previste dalla legge o, in assenza di sanzioni (si pensi alla certificazione delle somme versate nell’anno d’imposta in relazione alle opere che possono usufruire delle agevoli fiscali in ambito edilizio), a richieste di risarcimento danno da parte dei condòmini. Le sanzioni tributarie sono sempre irrogate nei confronti del condominio, quale soggetto responsabile ai fini fiscali. Spetterà (eventualmente) ai condòmini rivalersi sull’amministratore e revocarlo.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

-L’Amministratore di condominio cura registro di anagrafe condominiale

Attività consistente nella formazione ed aggiornamento di quel volume (art. 1130 n. 6 c.c.) contenente le informazioni su generalità dei condòmini, dati identificativi dell’unità immobiliare, diritti reali o personali di godimento esistenti e dati sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (si veda Voce, r. di anagrafe condominiale).

La cura del registro di anagrafe condominiale avviene sia attraverso la formazione iniziale di tale atto, sia attraverso il suo aggiornamento. In entrambi i casi è fondamentale la collaborazione dei condòmini – che hanno l’obbligo di rispondere alle richieste dell’amministratore – la cui inadempienza può portare all’acquisizione delle informazioni su iniziativa dell’amministratore e con spese a carico degli inadempimenti. Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 6 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio (si veda Voce, Compenso dell’a.) deve dedursi che le spese per la ricerca dei dati da inserire nel registro possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Questo il procedimento previsto dalla legge in relazione alla tenuta del registro di anagrafe condominiale: “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili” (art. 1130 n. 6 c.c.). La norma lascerebbe intendere che prima della raccomandata d’intimazione debba esserci stato un’altra richiesta rimasta inevasa. Appare ragionevole poter considerare sufficiente, quanto meno nei casi in cui si stia provvedendo alla prima formazione del registro di anagrafe condominiale che sia sufficiente un’unica richiesta a mezzo raccomandata per poi attivare la ricerca d’ufficio con addebito dei costi.

Alla cura del registro di anagrafe condominiale si affianca l’obbligo di consentirne la consultazione ai condòmini, che possono esercitare tale loro diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo.

Omettere la cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge, è indice di gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

-L’Amministratore di condominio cura registro dei verbali

Attività consistente nella trascrizione in un unico volume di tutti i verbali (si veda Voce, Verbale) dell’assemblea condominiale con attenzione a riportare tra le altre cose, le deliberazioni, le brevi dichiarazioni dei condòmini che ne abbiamo chiesto la trascrizione (art. 1130 n. 7 c.c.) ed in generale tutte le informazioni utili a rendere il verbale assembleare valido e non contestabile per via giudiziaria.

L’attività di tenuta del registro dei verbali può apparire singolare a chi, da sempre, ha scritto in originale il verbale su apposito registro già acquistato a tale scopo. Per chi utilizza il pc per la redazione del verbale, non si pone alcun problema di sorta, poiché la norma così come formulata non vieta in alcun modo che il registro dei verbali possa consistere in un mero catalogo di fogli ognuno rappresentante una specifica deliberazione, né come spesso accade, che la trascrizione manuale della deliberazione possa essere sostituita da una copia fotostatica o dallo stesso originale incollato o comunque allegato al medesimo registro.

È obbligatorio tenere il registro dei verbali nelle modalità sopraindicate a far data dal 18 giugno 2013, ossia dalla data in cui è entrata in vigore la legge n. 220 del 2012. Le modalità pratiche di conservazione, tuttavia, fanno sì che il registro dei verbali sia di fatto esistente così come descritto dalla norma da molto tempo prima della sua vigenza.

Alla cura del registro dei verbali si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono esercitare questo diritto, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo. Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 7 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio deve dedursi che le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, qualora essa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque non consentite ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge sono indici di gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

-L’Amministratore di condominio cura registro nomina e revoca dell’amministratore

Si tratta di quell’attività connessa alla tenuta di quel documento (art. 1130 n. 7 c.c., vedi voce, registro di nomina e revoca in Registri condominiali) nel quale vanno indicate in ordine cronologico tutte le nomine (alle quali vanno equiparate le conferme, siano esse tacite o esplicite, sul punto si veda Voce, Conferma dell’a.) e le revoche; se queste sono avvenute per via giudiziale assieme alla data vanno indicati anche gli estremi identificativi del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria.

È obbligatorio tenere il registro di nomina e revoca nelle modalità sopraindicate a far data dal 18 giugno 2013, ossia dalla data in cui è entrata in vigore la legge n. 220 del 2012. La particolare utilità di questo registro è constatabile in relazione alle revoche giudiziali. Per espressa disposizione legislativa, infatti, l’amministratore revocato per via giudiziale non può più essere rinominato (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.). L’iscrizione nel registro, allora, facilita l’individuazione della causa ostativa, specie in quei casi in cui possono essere passati diversi anni da quel provvedimento giudiziale.

Alla cura del registro di nomina e revoca corrisponde l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, che possono prenderne ed estrarne copia da lui firmata, previo appuntamento, nei giorni, alle ore e nei luoghi indicati dall’amministratore al momento della nomina e ad ogni suo rinnovo. Dal combinato disposto dell’art. 1130 n. 7 c.c. e dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. inerente al compenso dell’amministratore di condominio (si veda Voce, Compenso dell’a.) deve dedursi che le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Non curare di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visioni secondo le condizioni dettate dalla legge sono condotte che rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

-L’Amministratore di condominio cura registro di contabilità

È l’attività connessa alla regolare tenuta di quel libro contabile (da non intendersi nell’accezione giuridico-fiscale del termine) nel quale sono annotate entrate e spese inerenti lo specifico condominio amministrato (art. 1130 n. 7 c.c.).

Il codice civile indica in che modo dev’essere tenuto tale registro, chiarendo che ogni singola operazione in entrata ed in uscita deve essere annotata su di esso non oltre trenta giorni dalla data di effettuazione.

Esempio: Tizio versa presso lo studio dell’amministratore condominiale la quota condominiale mensile il giorno 16 ottobre. L’amministratore deve registrare quell’operazione entro trenta giorni da quello di effettuazione. Tale registro, specifica il codice civile, può essere tenuto anche con modalità informatiche (si veda Voce, registro di nomina e revoca).

L’omessa cura di tale registro secondo le disposizioni di legge o comunque impedire ai condòmini di prenderne visione secondo le condizioni dettate dalla legge rappresentano gravi irregolarità nella gestione che possono portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio conserva la documentazione tecnico-amministrativa

La legge (art. 1130 n. 8 c.c.) impone all’amministratore la conservazione della documentazione riferibile al rapporto con i condòmini (es. corrispondenza) sia quella tecnico-amministrativa inerente all’edificio.

Si tratta di un’attività di mera custodia con obbligo di consegna al momento della passaggio di documentazione susseguente alla cessazione dell’incarico per dimissioni o revoca.

A differenza delle così dette pezze giustificative poste alla base del rendiconto di gestione (art. 1130-bis, primo comma, c.c.) rispetto alle quali vige un obbligo di conservazione decennale, la documentazione inerente ai rapporti con i condòmini e quella tecnico-amministrativa riguardante l’edificio devono essere sempre conservate senza scadenza.

Alla conservazione di questa documentazione, si affianca l’obbligo di consentire la consultazione ai condòmini, sebbene non espressamente previsto dal codice civile, in virtù del fatto che gli stessi debbono considerarsi diretti interessati rispetto alla gestione del condominio. A differenza dei registri condominiali, tuttavia (si vedano Voci relative ai registri), non è posto in capo all’amministratore alcun obbligo d’indicazione dei giorno in cui tale consultazione, previo appuntamento, può essere effettuata, sicché deve ritenersi che la stessa necessiti solamente dell’accordo tra gli interessati. Come per il registri condominiali (si vedano Voci relative alla cura dei registri) deve dedursi che le spese per l’estrazione delle copie possano essere accompagnate da una voce di compenso per l’amministratore in relazione a tale attività, se questa sia stata indicata al momento dell’accettazione/rinnovo dell’incarico.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

– L’Amministratore di condominio attesta lo stato dei pagamenti e delle liti

Si tratta di una dichiarazione in merito a fatti noti all’amministratore, che lo stesso deve rilasciare a qualunque condomino gliene faccia richiesta (art. 1130 n. 9 c.c.).

Si tratta di un documento di cui si sente spesso parlare nell’ambito dei contratti di compravendita. È prassi che la parte venditrice, sollecitata in tal senso dall’acquirente, fornisca un’attestazione dell’amministratore che alla data di rilascio tutte le spese sono state saldate.

La norma che prevede l’attestazione, inserita nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012, specifica che la stessa può riguardare altresì lo stato delle liti in corso (ricorsi per decreti ingiuntivi, ecc.).

Non fornire le informazioni richieste dai condòmini rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 7, c.c.).

– L’Amministratore di condominio redige il rendiconto annuale di gestione

Si tratta dell’attività strettamente collegata alla gestione dell’annualità appena trascorsa e serve a rendere edotti i condòmini riuniti in assemblea dell’attività svolta nell’anno di gestione, delle spese sopportate (in ragione del preventivo precedentemente approvato o comunque quelle occorse) nonché di tutta l’attività connessa all’incarico in precedenza affidato (art. 1130 n. 10 c.c.).

Il codice civile specifica che il rendiconto di gestione (da redigersi secondo le indicazioni contenute nell’art. 1130-bis c.c., si veda Voce, Rendiconto di gestione) deve essere redatto in modo tale da “convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni” (art. 1130 n. 10 c.c.).

Si badi: la convocazione deve avvenire entro centottanta giorni, ma l’assemblea può tenersi anche successivamente.

La norma, tuttavia, non chiarisce esplicitamente un aspetto: da quando devono essere conteggiati i centottanta giorni cui si fa riferimento?

La lettura coordinata dell’art. 1130 nn. 1 e 10 c.c. e dell’art. 1135 c.c. riguardante l’assemblea ordinaria annuale lascia intendere che il conteggio debba avvenire prendendo come punto di partenza la data di chiusura dell’esercizio di riferimento. Così, ad esempio, se l’esercizio si chiude al 31 dicembre, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea per la discussione in merito al rendiconto entro il 30 giugno dell’anno successivo.

L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per la discussione in merito al rendiconto rappresenta una grave irregolarità nella gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore di condominio (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). E’ tutt’ora dibattuto in dottrina e giurisprudenza se il superamento del termine comporti automaticamente la revoca, oppure se la stessa debba comunque essere valutata in concreto alla luce degli effettivi pregiudizi causati al condominio. Non sono mancati provvedimenti giudiziali in entrambe le direzioni. Quelli che richiedono comunque la prova di un reale pregiudizio appaiono più aderenti al dettato normativo, stante anche il fatto che la legge (art. 1129, undicesimo comma, c.c.) specifica che l’Autorità Giudiziaria può e non deve revocare l’amministratore che abbia commesso gravi irregolarità e che l’elencazione aperta delle gravi irregolarità contenuta nel comma successivo non contiene alcun automatismo rispetto alla revoca, ma solamente un’esemplificazione delle circostanze nelle quali possono ricorrere le suddette gravi irregolarità.

– L’Amministratore di condominio redige il preventivo annuale di gestione

L’attività di redazione del preventivo annuale di gestione consiste nella redazione di un documento e relativo piano di riparto utili a delineare le spese che si dovranno affrontare nell’anno di gestione a venire e il relativo peso in capo ai singoli condomini.

A leggere le norme dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici, si nota subito che non esiste alcun articolo che preveda espressamente l’obbligo in carico all’amministratore di redigere il preventivo di gestione. Anzi: mentre per il rendiconto gli artt. 1130 e 1135 c.c. fanno espresso riferimento ad un adempimento in tal senso dell’amministratore, l’art. 1135 c.c., quando si riferisce al preventivo si limita a specificare che l’assemblea deve valutarne l’approvazione. Tale adempimento lo si ricava dal complesso generale delle norme dettate in materia condominiale. È l’amministratore che eroga le spese per la gestione ordinaria ed è sempre l’amministratore cui è demandato il potere di disciplinare l’uso delle cose comuni. In questo contesto è a lui che spetta valutare le spese che dovranno essere sostenute per l’attività di gestione al fine di ottenere dai condòmini il placet ad operare ed erogarle. Chiaramente l’assemblea, in quanto organo sovrano preposto alla gestione del condominio, ha sempre il potere di emendare il preventivo di gestione presentato dall’amministratore o addirittura di bocciarlo.

Mentre il rendiconto consuntivo ha lo scopo di chiudere l’esercizio, meglio di chiudere la gestione ad esso riferita, il preventivo mantiene il proprio valore anche oltre l’anno di riferimento e fintanto che non sia sostituito dal rendiconto approvato.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

– legittimazione attiva e passiva nei giudizi d’interesse condominiale

La legittimazione attiva e passiva rappresenta la titolarità del potere di promuovere una causa e del corrispettivo dovere di resistervi. In quanto legale rappresentante del condominio, l’amministratore è investito del potere/dovere di iniziare un giudizio o di resistervi nell’interesse del condominio. Una norma del codice civile, l’art. 1131, si occupa di questo aspetto.

Si tratta, attualmente, di una di quelle regole che sollevano maggiori problematiche applicative, e poiché la norma ha fondamentale importanza ai fini della regolare instaurazione del contraddittorio in tutti i giudizi, siano essi civili, penali o amministrativi, è evidente che l’incertezza interpretativa su una norma di larga applicazione altro non fa che tradursi in soventi decisioni contraddittorie comunque penalizzanti della certezza del diritto.

Il problema che ci si è posti in relazione alla legittimazione attiva e passiva dell’amministratore condominiale è il seguente: posto che le cause per interesse condominiale devono essere iniziate e devono chiamare in causa l’amministratore di condominio, in quali circostanze questi deve farsi autorizzare dall’assemblea a promuoverle/resistervi? Quali le conseguenze in caso di mancanza di una deliberazione assembleare di autorizzazione?

La questione dei limiti della legittimazione attiva e passiva fu affrontata nel 2010 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, le quali espressero il seguente principio di diritto: “l’amministratore del condominio, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio, o ad impugnare la sentenza a questo sfavorevole, senza previa autorizzazione a tanto dell’assemblea dei condomini, fermo restando peraltro che, qualora egli si sia costituito in giudizio o abbia proposto l’impugnazione senza la detta autorizzazione, il suo operato può essere ratificato dall’assemblea (eventualmente anche in seguito all’assegnazione da parte del giudice di un termine a tal fine, ai sensi dell’art. 182 c.p.c.), derivandone, in mancanza, la inammissibilità della sua costituzione in giudizio o della sua impugnazione” (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331).

Ciò che si dovrebbe fare è guardare alle competenze delineate dall’art. 1130 c.c. e quindi valutare se l’azione iniziata o rispetto alla quale si resiste è tra quelle rientranti nelle competenze dell’amministratore; così fosse non si dovrebbero porre problemi in merito alla necessità di una autorizzazione dell’assemblea. Si è utilizzato il condizionale, poiché nonostante la sentenza delle Sezioni Unite sia stata chiara nello specificare che l’autorizzazione serve nelle controversie rispetto alle quali l’amministratore può autonomamente agire e resistere in giudizio, non sono mancate prese di posizione tese a richiederla anche per queste controversie (es. per i giudizi d’impugnazione delle delibere).

Sebbene la soluzione più prudenziale porti a ritenere opportuno munirsi di delibera ogni qual volta sia necessario intraprendere/resistere ad una controversia, sarebbe comunque utile mettere mano alla legge per chiarire definitivamente la questione della legittimazione attiva e passiva autonoma dell’amministratore condominiale. In termini pratici, poiché tutte le cause condominiali (cioè quelle riguardanti gli artt. 1117-1139 c.c., si veda Voce, Definizione in cause condominiali) sono soggette al tentativo di mediazione, rispetto al quale è sempre necessaria l’autorizzazione a partecipare dell’assemblea, è da considerare utile quando si ottiene questa autorizzazione far eventualmente autorizzare l’amministratore anche per il successivo eventuale giudizio.

– provvedimenti dell’amministratore

Sono tutti quegli atti/decisioni assunti dall’amministratore nell’ambito dell’espletamento del proprio incarico. La categoria del provvedimento dell’amministratore è omnicomprensiva di tutte le sue iniziative: dal sollecito di pagamento alla richiesta di somme per l’erogazione dei servizi comuni, al piano di ripartizione delle stesse. Tutti questi e tanti altri sono provvedimenti dell’amministratore.

I provvedimenti dell’amministratore di condominio, a dirlo è l’art. 1133 c.c., sono obbligatori. Se l’amministratore – in virtù del suo potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni – vieta l’uso di una zona comune a parcheggio, tutti i condòmini devono osservare quel precetto.

Tali provvedimenti sono comunque contestabili. Due le modalità previste:

a) il ricorso all’assemblea;

b) il ricorso all’Autorità Giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. In tal caso l’azione giudiziaria dev’essere preceduta dal tentativo di mediazione.
Il ricorso all’assemblea, invece, non deve necessariamente precedere quello al giudice.

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

– L’Amministratore di condominio eroga le spese straordinarie

Si tratta di quell’attività connessa con il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria. Il codice civile in materia condominiale non specifica che cosa debba intendersi per manutenzione ordinaria e straordinaria: il criterio distintivo non può essere solamente quello dell’inserimento della spesa nell’ambito del preventivo di gestione, ma deve guardare anche alla tipologia d’intervento, valutandone la natura in relazione al bene che lo riguarda. Sostituire una lampadina delle scale che si rompe in ragione dell’uso è sicuramente un intervento di manutenzione ordinaria. Sostituire il serbatoio dell’autoclave anche in relazione alla spesa da erogare, invece, può essere considerato intervento di manutenzione straordinaria (l’ordinarietà vuole che questa parte d’impianti sia periodicamente pulita, non sostituita).

L’urgenza dell’intervento straordinario autorizza l’amministratore all’erogazione della spesa, ergo alla sua richiesta ai condòmini (o comunque alla sua erogazione diretta in presenza di fondi spese per simili interventi). Urgente, come ha chiarito la giurisprudenza in relazione all’art. 1134 c.c. (si veda Voce, Spese urgenti), è la spesa “la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia” (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256). Non vi sono ragioni che ostino a considerare simile il concetto di urgenza della spesa sostenuta dal condomino (art. 1134 c. c.) rispetto a quella erogata straordinaria dall’amministratore. In relazione a quest’ultima anche per valutarne compiutamente la validità è necessario domandarsi: l’amministratore avrebbe potuto agire diversamente, ad esempio ponendo un correttivo temporaneo e convocando l’assemblea per fare scegliere la soluzione definitiva?

In caso di contestazione o di mancata ratifica da parte dell’assemblea della spesa straordinaria erogata dall’amministratore di condominio, la competenza a decidere sulla sua legittimità, in mancanza di accordo nell’ambito della procedura di mediazione (obbligatoria in questi casi), è rimessa all’Autorità Giudiziaria territorialmente competente (quella del luogo in cui è ubicato l’immobile), ossia al Giudice di Pace per controversie di valore non superiore a € 5.000,00 o al Tribunale per quelle di valore maggiore a tale cifra.

– L’Amministratore di condominio convoca l’assemblea ordinaria e straordinaria

Attività consistente nel recapito – nelle forme previste dalla legge (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – di un documento, chiamato avviso di convocazione (si veda Voce, Avviso di convocazione), nel quale sono contenute le informazioni necessarie a consentire la corretta partecipazione all’assemblea degli aventi diritto a partecipare. La convocazione è atto proprio dell’amministratore che deve e/o può compierlo di propria iniziativa o su sollecitazione dei condòmini che possono surrogarsi a lui nel compimento solamente a determinate condizioni.

– obbligo di convocazione

Nel caso di assemblea ordinaria annuale la convocazione è atto dovuto ai fini dell’approvazione del rendiconto consuntivo. Si tratta di un vero e proprio obbligo previsto dalla legge (art. 1129 c.c. e 66 disp. att. c.c.) e l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale su ricorso anche di un solo condomino. L’assemblea ordinaria annuale per l’approvazione del rendiconto dev’essere convocata entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (si veda voce, Redazione rendiconto annuale).

La legge n. 220 del 2012 ha introdotto nel codice civile un’altra ipotesi di obbligo di convocazione, ossia quello previsto dall’art. 1120, secondo e terzo comma, c.c. con riferimento a specifiche innovazioni (si veda Voce, Innovazioni) e che impone all’amministratore di convocare l’assemblea anche su richiesta – che sia dettagliata rispetto agli interventi da eseguire – di un solo condomino. In tal caso la convocazione dev’essere eseguita entro trenta giorni dalla suddetta richiesta; anche in questo caso all’inadempimento può seguire una richiesta di revoca giudiziale (art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

L’amministratore è altresì tenuto a convocare l’assemblea allorquando il condominio sia citato in giudizio in relazione a materie che esulano dalle sue attribuzioni (es. giudizio di revisione delle tabelle millesimali, cfr. art. 69 disp. att. c.c.) e in tutti quei casi di notificazione di provvedimenti amministrativi rispetto ai quali, ugualmente, non ha alcun potere autonomo di decisione.

– facoltà di convocazione 

Si tratta di un potere di convocazione esercitabile in modo discrezionale dall’amministratore di condominio, egli, dice l’art. 66 disp. att. c.c., può convocare l’assemblea (straordinaria, vedi voce, A. straordinaria):

a) tutte le volte che lo ritenga necessario;

b) quando viene avanzata richiesta da almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore millesimale dell’edificio.

Nella prima ipotesi il potere è libero ed assoluto: nel secondo caso, nessun obbligo è posto in capo all’amministratore, ma l’omessa convocazione entro dati termini consente ai condòmini richiedenti di convocare l’assemblea di cui s’era sollecitata la convocazione.

– conseguenze per l’omessa convocazione

Nei casi in cui v’è obbligo di convocazione, s’è detto, l’inadempimento può portare alla revoca giudiziale. Il provvedimento revocatorio giudiziale non accede automaticamente all’inadempimento, spettando al giudice adito valutare se la grave irregolarità contestata (omessa convocazione) sia tale anche nel caso concreto.

Qualora, invece, l’amministratore non convochi l’assemblea straordinaria richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore millesimali dell’edificio, questi, trascorsi dieci giorni dalla richiesta, possono autoconvocare un’assemblea in sostituzione dell’amministratore (art. 66, primo comma, disp. att. c.c.).

Chiama il 370 331 7137 o compila la form nella pagina dedicata cliccando su questo link per richiedere un preventivo

23 Lug 2018

L’amministratore di condominio interno

Chi lo può fare e quali sono i limiti previsti dalla legge.


L’amministratore interno è quella persona (fisica o giuridica) scelta tra i condòmini dell’edificio.
È bene mettere in evidenza alcuni aspetti connessi alla definizione per evitare d’incorrere in errori
comuni. Tecnicamente per condòmino s’intende il proprietario dell’unità
immobiliare, sicché se l’amministratore è scelto tra uno degli abitanti (es. conduttore) non si
potrà parlare di amministratore interno. Al proprietario può essere equiparato l’usufruttuario.
In quanto scelto tra i condòmini, l’amministratore interno non deve possedere i requisiti
di professionalità previsti dalla legge

(Art. 71-bis disp. att. c.c. Chi può svolgere l’incarico di amministratore

  • Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
  • che hanno il godimento dei diritti civili;
  • che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • che non sono interdetti o inabilitati;
  • il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
  • che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
  • I requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
  • Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta servizi.
  • La perdita dei requisiti alle lettere a.,b.,c.,d., ed e. del primo comma comporta la cessazione dell’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
  • A quanti hanno svolto attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f. e g. del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.)

 

e quindi non è tenuto ad aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado (scuola superiore), né deve avere frequentato corsi di formazione iniziale e non deve frequentare corsi di aggiornamento.
Al di là di queste differenze, una volta nominato, l’amministratore interno assume gli stessi obblighi e le medesime responsabilità di un qualunque amministratore.
La legge non prevede limiti numerici per la nomina dell’amministratore interno, questa figura può essere presente sia nel condominio minimo, quanto nei condomìni con decine di partecipanti.
Un amministratore interno può essere nominato anche nell’ipotesi di supercondominio.

Chiedici un preventivo

17 Dic 2017

Manovra: arriva super-bonus all’85% sui lavori condominiali

Nasce un bonus unico per la riduzione del rischio sismico e la riqualificazione energetica


Con la legge di bilancio 2018 arriva un bonus unico, super-bonus, somma del sismabonus e dell’ecobonus, per gli interventi in condominio finalizzati alla riduzione del rischio sismico e della riqualificazione energetica. L’emendamento alla manovra, presentato dal PD in commissione e approvato, prevede che il bonus sia dell’80% per il passaggio, grazie ai lavori, alla classe di rischio sismico inferiore e fino all’85% nel caso si passi a due classi inferiori.

La detrazione, in quote annuali di pari importo, è ripartita in dieci anni e si applica per spese fino a 136.000 euro per unità immobiliare. Se ad esempio un condominio e costituito da 10 appartamenti, la detrazione massima complessiva è paria a 1.360.000 euro.

Un altro emendamento passato in commissione e previsto dal ddl bilancio, prevede indistintamente una detrazione pari al 50% per l’installazione di caldaie a condensazione in classe energetica A. Nessuna detrazione invece per dispositivi che non raggiungono la prima classe energetica. Se poi alla caldaia a condensazione si associa un sistema di termoregolazione evoluto il bonus può arrivare al 65%.

26 Mag 2017

Rifacimento della facciata, chi è tenuto al pagamento delle spese

Anche i proprietari dei piani interrati sono tenuti a contribuire


Per facciata dell’edificio si intende la superficie esterna dei muri perimetrali o maestri.

È costituita dal muro perimetrale con i suoi accessori di proprietà individuale (finestra, balconi, …).

Gli interventi che vengono fatti devono quindi essere attenti allestetica della facciata e a non alterare il decoro architettonico.

La presunzione di essere parte comune deriva dalla sua aderenza ai muri. Sono parte delle facciate, ma non proprietà comune, le finestre, i balconi, le tapparelle. Come tali sono quindi sottoposte ai vincoli per il rispetto del decoro architettonico. L’assemblea può quindi decidere su forma, colori etc.

Il decoro architettonico di un immobile si valuta in base alla sua linea estetica e non dipende da particolari pregi artistici.

Dopo la legge di riforma del condominio, la facciata è stata esplicitamente introdotta tra le parti comuni, il nuovo art. 1117 del c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;”

In merito vi sono state diverse pronunce della cassazione civile che hanno stabilito come la facciata sia da ritenersi a tutti gli effetti come parte dei muri maestri e come tale di proprietà condominiale.

Pertanto, tutti i proprietari, anche quelli dei soli piani interrati, devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

10 Mag 2017
Rumore molesto in condominio

Immissioni rumorose in condominio, cosa prevede la legge

Quello delle “immissione rumorose” è un problema particolarmente avvertito in condominio che sfocia spesso in dispute legali che contribuiscono ad intasare i tribunali.


È evidente che in caso di rumori molesti in condominio bisogna valutare quando viene superata la “normale tollerabilità”, tenendo conto del contesto, del regolamento condominiale, della destinazione d’uso urbanistico e della salvaguardia di un bene assoluto come la salute.

Se vengono superati i limiti previsti dalle specifiche normative, l’immissione rumorosa è illecita e in questo caso il giudice può imporre i mezzi (es. coibentazione, insonorizzazione, etc) necessari a riportare nei limiti previsti dalla legge, l’immissione rumorosa.

Per ovviare a queste problematiche il legislatore è intervento negli anni dando precise direttive nella determinazione dei requisiti acustici degli edifici che riportiamo in sintesi di seguito.

  • La legge n. 447 /95 prevede la “determinazione dei requisiti acustici delle sorgenti sonore e dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti in opera, allo scopo di ridurre l’esposizione umana al rumore” (art. 3 “Competenze dello Stato”, comma 1, lettera e).
  • Il provvedimento statale esecutivo di questa disposizione della legge è il DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”. Questo decreto, in relazione alle diverse tipologie edilizie, stabilisce le caratteristiche acustiche in opera degli elementi strutturali dell’edificio e degli impianti tecnologici di servizio dell’edificio stesso.
  • Il DPCM 5/12/97 si applica a tutti gli edifici in cui il rilascio della concessione edilizia è avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, quindi non conta la data dell’ultimazione dei lavori.
  • Secondo quanto indicato dal DPCM 5/12/1997, i componenti degli edifici, le partizioni orizzontali e verticali e gli impianti devono essere in grado di soddisfare ai valori fissati, riportati nelle tabelle A e B del citato decreto.

Con la Legge Quadro n° 447 del 26 Ottobre 1995, tutti i comuni sono stati obbligati a dotarsi di un regolamento acustico col quale sono state tipizzate le varie zone definendo dei precisi parametri da rispettare. (Es. isolamento acustico di una facciata D2m,nT,w 40 dB – isolamento acustico di un elemento di separazione fra due elementi residenziali Rw 50 dB)

A questo proposito riportiamo anche

L’ESTRATTO DEL REGOLAMENTO COMUNALE DI PARMA PER LA DISCIPLINA IN DEROGA DELLE ATTIVITÀ RUMOROSE TEMPORANEE

 Art. 4 LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE PER LE ATTIVITÀ DI CANTIERE 1

  1. L’attività dei cantieri edili, stradali ed assimilabili è svolta di norma tutti i giorni feriali dalle ore 07.00 alle ore 20.00; l’esecuzione di lavori disturbanti (a titolo esemplificativo, escavazioni e demolizioni) e l’impiego di macchinari rumorosi (a titolo esemplificativo, martelli demolitori, flessibili, betoniere, seghe circolari, e gru) sono svolti, di norma, secondo gli indirizzi di cui ai successivi capoversi, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00.
  2. Durante gli orari in cui è consentito l’utilizzo di macchinari rumorosi, nei cantieri operanti all’aperto, non dovrà mai essere superato il valore limite LAeq = 70 dB(A), riferito ad un tempo di misura TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti, rilevato in facciata ad edifici con ambienti abitativi.
  3. Ai cantieri operanti all’interno degli edifici si applica il limite LAeq = 65 dB(A) con TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti misurato nell’ambiente disturbato a finestre chiuse. Per contemperare le esigenze del cantiere con i quotidiani usi degli ambienti confinanti occorre che:
  1. il cantiere si doti di tutti gli accorgimenti utili al contenimento delle emissioni sonore sia con l’impiego delle più idonee attrezzature e macchine operanti in conformità alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale, che tramite idonea organizzazione dell’attività;
  2. in occasione dello svolgimento di attività o lavorazioni particolarmente rumorose, venga data preventiva informazione alle persone potenzialmente disturbate, su tempi e modi di esecuzione delle stesse.
  3. Non si applica il limite di immissione differenziale, né si applicano le penalizzazioni previste dalla normativa tecnica per le componenti impulsive, tonali e/o bassa frequenza.

 Art. 5

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE RISPETTANO I LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE 1

  • Nelle attività di cantiere, il rispetto dei limiti di orario e di rumore, indicati al precedente articolo 4, è oggetto di apposita dichiarazione da presentarsi all’Amministrazione Comunale: 5 a) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a DIA, contestualmente al deposito della DIA; b) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a Permesso di Costruire, contestualmente alla Comunicazione di Inizio Lavori, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 6

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE NON RISPETTANO I LIMITI DI RUMORE E DI ORARIOPROROGA E POSTICIPO DI INIZIO LAVORI 1

  1. Per le attività di cantiere che, per motivi eccezionali, contingenti e documentabili, superino i limiti di rumore e/o di orari di cui al precedente articolo 4, il proprietario o comunque l’avente titolo, devono richiedere specifica autorizzazione all’Amministrazione Comunale, da rilasciarsi entro il termine massimo di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza regolare e completa, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
  2. Nel caso in cui l’attività di cantiere che comporti il superamento dei limiti non termini entro il periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono richiedere all’Amministrazione Comunale una proroga della data precedentemente autorizzata, almeno 15 giorni prima della sua scadenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
  3. Qualora l’attività di cantiere non inizi nel periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono trasmettere all’Amministrazione Comunale una comunicazione di posticipo di inizio lavori con l’indicazione delle date di inizio e fine lavori e con la motivazione del posticipo. Il nuovo periodo comunicato non dovrà superare il numero di giorni precedentemente concessi con l’autorizzazione originaria. La comunicazione dovrà essere presentata preventivamente e comunque non oltre il decimo giorno dalla data di inizio lavori autorizzata in precedenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 11

CRITERI E LIMITI 1

MACCHINE DA GIARDINO

  • L’uso di macchine da giardino e di attrezzature rumorose è consentito nei giorni feriali, escluso il sabato, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00; nei giorni festivi e al sabato dalle ore 09.00 alle ore 12.00 e dalle ore 16.00 alle ore 19.00. L’impiego di macchine e di impianti per lavori di giardinaggio, deve avvenire in modo tale da limitare l’inquinamento acustico anche con l’utilizzo di macchine conformi alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale delle macchine ed attrezzature.

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

 

 

04 Mag 2017
parcheggio in condominio

Trasformare un cortile in un parcheggio: quale maggioranza è necessaria?

Da cortile a parcheggio: va considerato innovazione o un cambio di destinazione d’uso?


Aumentano le auto ma diminuiscono i parcheggi disponibili in città, ed ecco che, per i condomini che ne hanno la possibilità, trasformare il cortile in un parcheggio può divenire una necessità.

Cosa si intende per cortile:

È larea scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria, luce e consente il passaggio di persone e cose. Avvolte svolge funzione di copertura di magazzini o autorimesse sotterranee.

Fanno parte del cortile il suolo e larea sovrastante.

I cavedi sono cortili di piccole dimensione che hanno lo scopo di fornire aria e luce agli immobili. Vanno distinti dagli intercapedini che servono per separare diverse proprietà.

Le dimensioni dei cortili sono regolate dagli strumenti urbanistici.

Anche se solo alcuni condomini che lo condividono hanno accesso al cortile, la comproprietà è chiara a causa della sua funzione: garantire aria e luce alle ai condomini.

Lo spazio aereo sopra il cortile non può essere occupato. Anche quando è di proprietà esclusiva.

Il cortile può essere usato a condizioni che non se ne alteri la natura, si pregiudichi la stabilità o alteri il decoro architettonico e non si può impedire agli altri di farne parimenti uso.

Può essere occupato per una parte e un periodo limitati anche quando devono svolgersi lavori nelle proprietà esclusive.

Ma con quali maggioranze è possibile adottare la delibera per trasformare una parte o tutto il cortile in un parcheggio?

Per il secondo comma dell’art. 1120 del c.c. la trasformazione del cortile in parcheggio rientra nelle innovazioni che è possibile deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’immobile (Art. 1136 c.c., secondo comma).

In questo caso quindi non si applica l’art. 1117-ter, si tratta infatti di una innovazione e non dei casi in cui si delibera per la variazione di destinazione d’uso.

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

 

 

28 Apr 2017
Revisione delle tabelle millesimali

Spese eccessive e tabelle millesimali sbagliate?

In quali casi è prevista la possibilità di revisionare i millesimi e cosa bisogna fare


Capita che leggendo il consuntivo allegato al rendiconto dell’amministratore di condominio, il condomino si accorga di possibili incongruità dovute a presunti errori delle tabelle millesimali.

Le spese non sembrano equamente suddivise e la domanda più frequente è: ma come mai io, che ho l’appartamento più piccolo, ho più millesimi e pago di più di “tizio” che lo ha più grande del mio?

Il calcolo dei millesimi tiene conto di diversi criteri tecnici che spesso sembrano non sono applicati in modo uniforme che non dipendono solo dalle dimensioni della propria unità immobiliare.

Ma cosa succede se ci si accorge di un errore?

Secondo il codice civile, Art. 69 delle disposizioni di attuazione:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice (la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore), nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenze di errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. è alterato per più di un quinto il valore il proporzionale dell’unità anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Quindi l’errore delle tabelle millesimali è certamente causa di revisione delle stesse.

Anche se nella norma non è specificato, spetta al condomino che lo rileva portare elementi che ne comprovino la richiesta di revisione.

Tale dimostrazione non è necessaria se tutti sono d’accordo. Tanto più che essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento, e potendo ogni condominio, secondo l’Art. 1138 del c.c., richiedere modifica di questo, è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali ad esso allegate.

La domanda di revisione va presentata all’amministratore il quale deve attivarsi per portare la richiesta in assemblea che deciderà sul da farsi.

Se l’amministratore non si attiva, si può richiederne la revoca per gravi inadempienze.

Se invece è l’assemblea a respingere la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, il condomino dovrà impugnare la decisione davanti al giudice.

LEGGI ANCHE:

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

27 Apr 2017
Cane in ascensore

Animali domestici in ascensore? Il tribunale di Monza riapre la questione.

Ha valore la clausola del regolamento che vieta ai condomini di usare l’ascensore accompagnati dai propri animali domestici


Secondo quanto stabilito dal Tribunale di Monza, in merito al divieto di animali in condominio, con sentenza del 28 marzo 2017, è da ritenersi valida la clausola del regolamento di condominio che prevede il divieto ai condomini di utilizzare l’ascensore in compagnai dei propri animali domestici.

La causa nata da un condomino che, appellandosi all’art. 1138 del c.c., quinto comma, della legge 220 del 2012, riteneva nulla la clausola del regolamento che impediva di utilizzare l’ascensore in compagnia dei propri animali domestici.

Tale articolo prevede che Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

A questa richiesta il condominio ha replicato che la norma del regolamento non impedisce la detenzione di animali domestici nella propria abitazione ma l’uso dell’ascensore in loro compagnia.

Secondo i giudici infatti la norma citata, art. 1138 c.c., sancisce la impossibilità del regolamento di spingersi a dettare le regole all’interno della proprietà individuale. Altro discorso è invece il regolare l’uso delle parti comuni.

Tale regola essendo stata inserita all’interno del regolamento contrattuale, quello creato all’origine dal costruttore, ed essendo di natura regolamentare, può in ogni tempo essere modificata dall’assemblea con le maggioranze previste dal Art. 1138 del c.c, cioè con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

LEGGI ANCHE

Le regole da rispettare con i cani in ascensore …

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

21 Apr 2017
Messa a terra in condominio

Impianto di messa a terra: di chi è la responsabilità delle verifiche?

Verifiche periodiche obbligatorie, cosa deve fare l’amministratore


Secondo la legge il condominio è da considerarsi alla stregua dei luoghi di lavoro e, come tale, è sottoposto alle normative sulla sicurezza e le verifiche periodiche della messa a terra.

In particolare, è obbligatorio da parte del datore di lavoro, cioè il condominio in persona dell’Amministratore, fare eseguire le verifiche periodiche sull’efficienza degli impianti elettrici, e la loro conservazione.

L’art. 86 comma 1 del D.Lgs 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza) prevede che “in materia di verifiche periodiche degli impianti elettrici, il datore di lavoro provvede affinché i suddetti impianti elettrici, gli impianti di messa a terra, gli impianti di protezione dai fulmini siano periodicamente sottoposti a controllo secondo le indicazioni delle norme di buona tecnica e la normativa vigente per verificarne lo stato di conservazione e di efficienza ai fini della sicurezza.”

Posto che per l’articolo 2 dello stesso decreto, alla lettera c), se nel condominio vi sono dei lavoratori che svolgono un’attività lavorativa, questo si configura a tutti gli effetti come un azienda e che l’Amministratore di condominio fa le veci del datore di lavoro. Tale principio è stato ribadito dal Ministero del lavoro nel 2010.

In conseguenza di ciò, dovranno essere rispettate le relative norme in tema di sicurezza e salute sul lavoro e il responsabile per le verifiche periodiche della messa a terra nel condominio e senza dubbio l’Amministratore.

In particolare, il Dpr 462/2001 obbliga tutti i datori di lavoro a far effettuare ad Organismi Abilitati le verifiche periodiche sugli impianti di messa a terra, sui dispositivi di protezione dalle scariche atmosferiche e sugli impianti elettrici. Tale verifica, inoltre, è obbligatoria prima che sia messo in esercizio un impianto e rilasciata la relativa dichiarazione di conformità.

Ma cosa succede se non c’è l’Amministratore, perché non è obbligatorio, o non vi sono lavoratori che esercitano la propria attività nell’ambito del condominio?

Secondo quanto chiarito dal Ministero del lavoro, nel primo caso l’obbligo delle verifiche ricadono sui condomini che devono nominare un responsabile.

Se invece non vi sono al momento lavoratori, come ad esempio l’impresa di pulizie, va tenuto conto della potenziale possibilità che questo accada, e, di conseguenza, rimane l’obbligo delle verifiche periodiche.

Cosa che garantisce i proprietari e l’Amministratore di condominio in caso di un potenziale incidenti, in quanto si è fatto il possibile per evitare un cattivo funzionamento degli impianti.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

 

 

 

 

18 Apr 2017
Tende da sole in condominio

Tende da sole sul terrazzo, quando serve l’autorizzazione

Chiedere il permesso di installare non è sempre obbligatorio ma…


Con l’arrivo della bella stagione, cresce il desiderio di stare all’aria aperta e godersi una bella giornata anche sul proprio terrazzo, ma come fare a ripararsi dal sole? Presto detto: basta installare una tenda per l’ombra.

Ma cosa bisogna fare, di quali permessi si ha bisogno?  Si deve fare una specifica richiesta all’Amministratore del condominio o è possibile procedere senza alcun consenso formale?

Inutile dire che anche in questo caso la giurisprudenza si è sbizzarrita. Ci viene però in soccorso una sentenza del TAR della Lombardia, sezione di Brescia, il quale ha stabilito che essendo la tenda removibile non aumenta la volumetria dell’appartamento e, di conseguenza, non necessita di alcuna autorizzazione edilizia o urbanistica.

Proprio per la natura di provvisorietà che rappresenta la tenda, non necessitano di alcun permesso per costruire. Basta quindi, per l’installazione, una semplice comunicazione di inizio lavori.

Nell’installazione in condominio delle tende da sole va ovviamente tenuto conto del regolamento condominiale.

Se si tratta di un regolamento contrattuale questo può contenere un impedimento assoluto di modificare il prospetto del fabbricato, non si può quindi installare nulla.

Se il regolamento è di natura assembleare la cosa cambia. In questo caso può essere prevista l’impossibilità di installare opere che vanno contro il decoro architettonico, e quindi contro la legge, e prevedere l’esplicita deliberazione da parte dell’assemblea.

Ad ogni modo, e a scanso di equivoci, è sempre meglio chiedere il parere dell’assemblea, passando dall’Amministratore di condominio, per mettersi al riparo da possibili future contestazioni degli altri condòmini.

Avuta l’autorizzazione, si potrà procedere all’istallazione.

A questo punto sarà onere dell’assemblea, o di un condòmino dissenziente, dimostrare che con l’installazione della tenda da sole si è deturpato l’aspetto architettonico e quindi potenzialmente arrecato un danno economico che diminuisce il valore delle altre unità immobiliari per cui si è tenuti ad un risarcimento.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

 

09 Apr 2017

Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?

Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?


Non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.

Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.

Giurisprudenza
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

04 Apr 2017
Assemblea di condinio, maggioranza

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.


Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentatno i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

  • Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
  • Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
  • Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

 

Argomenti correlati

Passaggio di consegne e compenso all’amministratore uscente

Come e quando può il singolo condomino revocare l’amministratore

Cosa succede al condominio se l’amministratore muore?

Spese di ristrutturazione: prorogate al 7 marzo le comunicazioni dell’amministratore

Chi si fida dell’Amministratore di condominio?

Nuovi obblighi per l’amministratore nella legge di stabilità 2017

 

 

28 Mar 2017
Contabilizzatore e termoregolazione

Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni

Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?


È risaputo che prendere decisioni in condominio non è cosa semplice e, nonostante l’obbligo di legge per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non è scontato raggiungere l’obbiettivo senza intoppi e nei termini previsti dalla legge.

Con il decreto Milleproroghe di fine 2016, il governo ha sbloccato la situazione spostando il termine per adeguarsi dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017.

Da uno studio delle maggiori associazioni di categoria dei proprietari immobiliari, sono ancora molti i condomini che non si sono adeguati e che rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge (da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare).

MA QUALI SONO I PASSI DA COMPIERE?

Per prima cosa l’amministratore di condominio deve indire un’assemblea che abbia ad oggetto l’approvazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Secondo i recenti orientamenti della legge, per gli interventi di risparmio energetico, è sufficiente una deliberazione approvata da 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 della proprietà.

Questo orientamento però non si applica per la termoregolazione e contabilizzazione, con la riforma del condominio si è fatta chiarezza su un’ambiguità prevista dal comma 5 dell’art. 26 L. 10/91 (L. 9 gennaio 1991, n. 10 (1). Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.).

È stato chiarito che la maggioranza prevista in questo caso è: la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Questa maggioranza è indispensabile se si pensa che, con l’adozione di termoregolazione e contabilizzazione, cambiano anche i criteri di ripartizione delle spese previsti dai regolamenti.

La legge impone infatti che i costi di riscaldamento siano ripartiti in base all’effettivo consumo.

Non avrebbe infatti senso imporre dei sistemi di contabilizzazione e continuare a ripartire in base ai millesimi, numero di radiatori o metro cubo.

Approvata questa deliberazione, il condominio deve dotarsi di un progetto di un tecnico che si occuperà anche di stabilire i criteri di ripartizione del riscaldamento.

A questo punto, stabilito il tipo di impianto da realizzare, si potranno chiedere i relativi preventivi. Fatta la scelta, il tecnico dovrà poi comunicare al comune anche l’inizio dei lavori.

Tutte le spese per la progettazione, la realizzazione dell’impianto e le modifiche nella centrale termica, vanno ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà.

Anche se il riscaldamento centralizzato fa parte dei beni comuni del condominio, dal punto di allaccio del singolo appartamento, i costi delle modifiche e adeguamenti sono a carico dei singoli proprietari.

Non c’è quindi più tempo da perdere, la scadenza del 30 giugno si avvicina!

 

LEGGI ANCHE

http://www.parmacondominio.it/2016/12/30/termovalvole-contabilizzatori-slitta-al-30-giugno-termine-adeguarsi/

http://www.parmacondominio.it/2016/11/28/sanzioni-la-mancata-installazione-delle-valvole-termostatiche/

http://www.parmacondominio.it/2016/11/13/riscaldamento-e-contabilizzatori-obbligatoria/

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

 

 

19 Mar 2017
Portone d'ingresso di un condominio

Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?


Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.

15 Mar 2017
Parapetto di un condominio

Condominio: chi paga le spese del parapetto per il terrazzo ad uso esclusivo?

Con quale criterio l’amministratore deve suddividere i costi per il rifacimento e la manutenzione


Per i terrazzi ad uso esclusivo valgono le stesse regole che per il balcone di proprietà. Il parapetto è un elemento della struttura del terrazzo ma può avere anche elementi decorativi che sono parte della facciata, come ad esempio i fregi e sicuramente almeno la pittura.

Per quel che riguarda gli elementi strutturali, il rifacimento e la manutenzione di questi rimane a carico del proprietario della terrazza il quale ne sopporta interamente i costi.

Per gli elementi esterni decorativi, facendo parte della facciata ed essendo elementi essenziale per la salvaguardia del “decoro architettonico” dell’immobile, i costi sono da suddividere tra tutti i condomini, utilizzando la tabella dei millesimi di proprietà.

In generale, l’amministratore di condominio, attribuirà i costi per quegli elementi che sono parte del terrazzo ad uso esclusivo, come del balcone, e che non hanno funzioni di copertura generale (in questo caso si applicherebbe l’art. 1126 c.c.) a carico del proprietario o usuario esclusivo; se invece si tratta di elementi che sono parte dell’aspetto architettonico dell’immobile, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini.

 

Chiamaci al 370 331 7137 o compila la form per richiedere un check-up gratuito del tuo condominio e un preventivo personalizzato.