Categoria: News

26 Mag 2017

Rifacimento della facciata, chi è tenuto al pagamento delle spese

Anche i proprietari dei piani interrati sono tenuti a contribuire


Per facciata dell’edificio si intende la superficie esterna dei muri perimetrali o maestri.

È costituita dal muro perimetrale con i suoi accessori di proprietà individuale (finestra, balconi, …).

Gli interventi che vengono fatti devono quindi essere attenti allestetica della facciata e a non alterare il decoro architettonico.

La presunzione di essere parte comune deriva dalla sua aderenza ai muri. Sono parte delle facciate, ma non proprietà comune, le finestre, i balconi, le tapparelle. Come tali sono quindi sottoposte ai vincoli per il rispetto del decoro architettonico. L’assemblea può quindi decidere su forma, colori etc.

Il decoro architettonico di un immobile si valuta in base alla sua linea estetica e non dipende da particolari pregi artistici.

Dopo la legge di riforma del condominio, la facciata è stata esplicitamente introdotta tra le parti comuni, il nuovo art. 1117 del c.c. recita che “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto di godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, e pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici e le facciate;”

In merito vi sono state diverse pronunce della cassazione civile che hanno stabilito come la facciata sia da ritenersi a tutti gli effetti come parte dei muri maestri e come tale di proprietà condominiale.

Pertanto, tutti i proprietari, anche quelli dei soli piani interrati, devono partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, in proporzione al valore della propria unità immobiliare.

 

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10 Mag 2017
Rumore molesto in condominio

Immissioni rumorose in condominio, cosa prevede la legge

Quello delle “immissione rumorose” è un problema particolarmente avvertito in condominio che sfocia spesso in dispute legali che contribuiscono ad intasare i tribunali.


È evidente che in caso di rumori molesti in condominio bisogna valutare quando viene superata la “normale tollerabilità”, tenendo conto del contesto, del regolamento condominiale, della destinazione d’uso urbanistico e della salvaguardia di un bene assoluto come la salute.

Se vengono superati i limiti previsti dalle specifiche normative, l’immissione rumorosa è illecita e in questo caso il giudice può imporre i mezzi (es. coibentazione, insonorizzazione, etc) necessari a riportare nei limiti previsti dalla legge, l’immissione rumorosa.

Per ovviare a queste problematiche il legislatore è intervento negli anni dando precise direttive nella determinazione dei requisiti acustici degli edifici che riportiamo in sintesi di seguito.

  • La legge n. 447 /95 prevede la “determinazione dei requisiti acustici delle sorgenti sonore e dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti in opera, allo scopo di ridurre l’esposizione umana al rumore” (art. 3 “Competenze dello Stato”, comma 1, lettera e).
  • Il provvedimento statale esecutivo di questa disposizione della legge è il DPCM 5/12/97 “Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici”. Questo decreto, in relazione alle diverse tipologie edilizie, stabilisce le caratteristiche acustiche in opera degli elementi strutturali dell’edificio e degli impianti tecnologici di servizio dell’edificio stesso.
  • Il DPCM 5/12/97 si applica a tutti gli edifici in cui il rilascio della concessione edilizia è avvenuto dopo il 20 febbraio 1998, quindi non conta la data dell’ultimazione dei lavori.
  • Secondo quanto indicato dal DPCM 5/12/1997, i componenti degli edifici, le partizioni orizzontali e verticali e gli impianti devono essere in grado di soddisfare ai valori fissati, riportati nelle tabelle A e B del citato decreto.

Con la Legge Quadro n° 447 del 26 Ottobre 1995, tutti i comuni sono stati obbligati a dotarsi di un regolamento acustico col quale sono state tipizzate le varie zone definendo dei precisi parametri da rispettare. (Es. isolamento acustico di una facciata D2m,nT,w 40 dB – isolamento acustico di un elemento di separazione fra due elementi residenziali Rw 50 dB)

A questo proposito riportiamo anche

L’ESTRATTO DEL REGOLAMENTO COMUNALE DI PARMA PER LA DISCIPLINA IN DEROGA DELLE ATTIVITÀ RUMOROSE TEMPORANEE

 Art. 4 LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE PER LE ATTIVITÀ DI CANTIERE 1

  1. L’attività dei cantieri edili, stradali ed assimilabili è svolta di norma tutti i giorni feriali dalle ore 07.00 alle ore 20.00; l’esecuzione di lavori disturbanti (a titolo esemplificativo, escavazioni e demolizioni) e l’impiego di macchinari rumorosi (a titolo esemplificativo, martelli demolitori, flessibili, betoniere, seghe circolari, e gru) sono svolti, di norma, secondo gli indirizzi di cui ai successivi capoversi, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00.
  2. Durante gli orari in cui è consentito l’utilizzo di macchinari rumorosi, nei cantieri operanti all’aperto, non dovrà mai essere superato il valore limite LAeq = 70 dB(A), riferito ad un tempo di misura TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti, rilevato in facciata ad edifici con ambienti abitativi.
  3. Ai cantieri operanti all’interno degli edifici si applica il limite LAeq = 65 dB(A) con TM (tempo di misura) ≥ 10 minuti misurato nell’ambiente disturbato a finestre chiuse. Per contemperare le esigenze del cantiere con i quotidiani usi degli ambienti confinanti occorre che:
  1. il cantiere si doti di tutti gli accorgimenti utili al contenimento delle emissioni sonore sia con l’impiego delle più idonee attrezzature e macchine operanti in conformità alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale, che tramite idonea organizzazione dell’attività;
  2. in occasione dello svolgimento di attività o lavorazioni particolarmente rumorose, venga data preventiva informazione alle persone potenzialmente disturbate, su tempi e modi di esecuzione delle stesse.
  3. Non si applica il limite di immissione differenziale, né si applicano le penalizzazioni previste dalla normativa tecnica per le componenti impulsive, tonali e/o bassa frequenza.

 Art. 5

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE RISPETTANO I LIMITI DI ORARIO E DI RUMORE 1

  • Nelle attività di cantiere, il rispetto dei limiti di orario e di rumore, indicati al precedente articolo 4, è oggetto di apposita dichiarazione da presentarsi all’Amministrazione Comunale: 5 a) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a DIA, contestualmente al deposito della DIA; b) nel caso in cui l’attività di cantiere riguardi un intervento soggetto a Permesso di Costruire, contestualmente alla Comunicazione di Inizio Lavori, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 6

ATTIVITÀ DI CANTIERE CHE NON RISPETTANO I LIMITI DI RUMORE E DI ORARIOPROROGA E POSTICIPO DI INIZIO LAVORI 1

  1. Per le attività di cantiere che, per motivi eccezionali, contingenti e documentabili, superino i limiti di rumore e/o di orari di cui al precedente articolo 4, il proprietario o comunque l’avente titolo, devono richiedere specifica autorizzazione all’Amministrazione Comunale, da rilasciarsi entro il termine massimo di 30 giorni dalla presentazione dell’istanza regolare e completa, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
  2. Nel caso in cui l’attività di cantiere che comporti il superamento dei limiti non termini entro il periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono richiedere all’Amministrazione Comunale una proroga della data precedentemente autorizzata, almeno 15 giorni prima della sua scadenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.
  3. Qualora l’attività di cantiere non inizi nel periodo autorizzato, il proprietario o l’avente titolo devono trasmettere all’Amministrazione Comunale una comunicazione di posticipo di inizio lavori con l’indicazione delle date di inizio e fine lavori e con la motivazione del posticipo. Il nuovo periodo comunicato non dovrà superare il numero di giorni precedentemente concessi con l’autorizzazione originaria. La comunicazione dovrà essere presentata preventivamente e comunque non oltre il decimo giorno dalla data di inizio lavori autorizzata in precedenza, secondo quanto previsto nella specifica disciplina approvata dalla Giunta Comunale.

Art. 11

CRITERI E LIMITI 1

MACCHINE DA GIARDINO

  • L’uso di macchine da giardino e di attrezzature rumorose è consentito nei giorni feriali, escluso il sabato, dalle ore 08.00 alle ore 13.00 e dalle ore 15.00 alle ore 19.00; nei giorni festivi e al sabato dalle ore 09.00 alle ore 12.00 e dalle ore 16.00 alle ore 19.00. L’impiego di macchine e di impianti per lavori di giardinaggio, deve avvenire in modo tale da limitare l’inquinamento acustico anche con l’utilizzo di macchine conformi alle direttive comunitarie in materia di emissione acustica ambientale delle macchine ed attrezzature.

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04 Mag 2017
parcheggio in condominio

Trasformare un cortile in un parcheggio: quale maggioranza è necessaria?

Da cortile a parcheggio: va considerato innovazione o un cambio di destinazione d’uso?


Aumentano le auto ma diminuiscono i parcheggi disponibili in città, ed ecco che, per i condomini che ne hanno la possibilità, trasformare il cortile in un parcheggio può divenire una necessità.

Cosa si intende per cortile:

È larea scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria, luce e consente il passaggio di persone e cose. Avvolte svolge funzione di copertura di magazzini o autorimesse sotterranee.

Fanno parte del cortile il suolo e larea sovrastante.

I cavedi sono cortili di piccole dimensione che hanno lo scopo di fornire aria e luce agli immobili. Vanno distinti dagli intercapedini che servono per separare diverse proprietà.

Le dimensioni dei cortili sono regolate dagli strumenti urbanistici.

Anche se solo alcuni condomini che lo condividono hanno accesso al cortile, la comproprietà è chiara a causa della sua funzione: garantire aria e luce alle ai condomini.

Lo spazio aereo sopra il cortile non può essere occupato. Anche quando è di proprietà esclusiva.

Il cortile può essere usato a condizioni che non se ne alteri la natura, si pregiudichi la stabilità o alteri il decoro architettonico e non si può impedire agli altri di farne parimenti uso.

Può essere occupato per una parte e un periodo limitati anche quando devono svolgersi lavori nelle proprietà esclusive.

Ma con quali maggioranze è possibile adottare la delibera per trasformare una parte o tutto il cortile in un parcheggio?

Per il secondo comma dell’art. 1120 del c.c. la trasformazione del cortile in parcheggio rientra nelle innovazioni che è possibile deliberare con la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore dell’immobile (Art. 1136 c.c., secondo comma).

In questo caso quindi non si applica l’art. 1117-ter, si tratta infatti di una innovazione e non dei casi in cui si delibera per la variazione di destinazione d’uso.

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28 Apr 2017
Revisione delle tabelle millesimali

Spese eccessive e tabelle millesimali sbagliate?

In quali casi è prevista la possibilità di revisionare i millesimi e cosa bisogna fare


Capita che leggendo il consuntivo allegato al rendiconto dell’amministratore di condominio, il condomino si accorga di possibili incongruità dovute a presunti errori delle tabelle millesimali.

Le spese non sembrano equamente suddivise e la domanda più frequente è: ma come mai io, che ho l’appartamento più piccolo, ho più millesimi e pago di più di “tizio” che lo ha più grande del mio?

Il calcolo dei millesimi tiene conto di diversi criteri tecnici che spesso sembrano non sono applicati in modo uniforme che non dipendono solo dalle dimensioni della propria unità immobiliare.

Ma cosa succede se ci si accorge di un errore?

Secondo il codice civile, Art. 69 delle disposizioni di attuazione:

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice (la maggioranza dei presenti che rappresentano almeno la metà del valore), nei seguenti casi:

  • quando risulta che sono conseguenze di errore;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. è alterato per più di un quinto il valore il proporzionale dell’unità anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Quindi l’errore delle tabelle millesimali è certamente causa di revisione delle stesse.

Anche se nella norma non è specificato, spetta al condomino che lo rileva portare elementi che ne comprovino la richiesta di revisione.

Tale dimostrazione non è necessaria se tutti sono d’accordo. Tanto più che essendo le tabelle millesimali allegate al regolamento, e potendo ogni condominio, secondo l’Art. 1138 del c.c., richiedere modifica di questo, è possibile richiedere anche la revisione delle tabelle millesimali ad esso allegate.

La domanda di revisione va presentata all’amministratore il quale deve attivarsi per portare la richiesta in assemblea che deciderà sul da farsi.

Se l’amministratore non si attiva, si può richiederne la revoca per gravi inadempienze.

Se invece è l’assemblea a respingere la richiesta di revisione delle tabelle millesimali, il condomino dovrà impugnare la decisione davanti al giudice.

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Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

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27 Apr 2017
Cane in ascensore

Animali domestici in ascensore? Il tribunale di Monza riapre la questione.

Ha valore la clausola del regolamento che vieta ai condomini di usare l’ascensore accompagnati dai propri animali domestici


Secondo quanto stabilito dal Tribunale di Monza, in merito al divieto di animali in condominio, con sentenza del 28 marzo 2017, è da ritenersi valida la clausola del regolamento di condominio che prevede il divieto ai condomini di utilizzare l’ascensore in compagnai dei propri animali domestici.

La causa nata da un condomino che, appellandosi all’art. 1138 del c.c., quinto comma, della legge 220 del 2012, riteneva nulla la clausola del regolamento che impediva di utilizzare l’ascensore in compagnia dei propri animali domestici.

Tale articolo prevede che Le norme dei regolamenti non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

A questa richiesta il condominio ha replicato che la norma del regolamento non impedisce la detenzione di animali domestici nella propria abitazione ma l’uso dell’ascensore in loro compagnia.

Secondo i giudici infatti la norma citata, art. 1138 c.c., sancisce la impossibilità del regolamento di spingersi a dettare le regole all’interno della proprietà individuale. Altro discorso è invece il regolare l’uso delle parti comuni.

Tale regola essendo stata inserita all’interno del regolamento contrattuale, quello creato all’origine dal costruttore, ed essendo di natura regolamentare, può in ogni tempo essere modificata dall’assemblea con le maggioranze previste dal Art. 1138 del c.c, cioè con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

 

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21 Apr 2017
Messa a terra in condominio

Impianto di messa a terra: di chi è la responsabilità delle verifiche?

Verifiche periodiche obbligatorie, cosa deve fare l’amministratore


Secondo la legge il condominio è da considerarsi alla stregua dei luoghi di lavoro e, come tale, è sottoposto alle normative sulla sicurezza e le verifiche periodiche della messa a terra.

In particolare, è obbligatorio da parte del datore di lavoro, cioè il condominio in persona dell’Amministratore, fare eseguire le verifiche periodiche sull’efficienza degli impianti elettrici, e la loro conservazione.

L’art. 86 comma 1 del D.Lgs 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza) prevede che “in materia di verifiche periodiche degli impianti elettrici, il datore di lavoro provvede affinché i suddetti impianti elettrici, gli impianti di messa a terra, gli impianti di protezione dai fulmini siano periodicamente sottoposti a controllo secondo le indicazioni delle norme di buona tecnica e la normativa vigente per verificarne lo stato di conservazione e di efficienza ai fini della sicurezza.”

Posto che per l’articolo 2 dello stesso decreto, alla lettera c), se nel condominio vi sono dei lavoratori che svolgono un’attività lavorativa, questo si configura a tutti gli effetti come un azienda e che l’Amministratore di condominio fa le veci del datore di lavoro. Tale principio è stato ribadito dal Ministero del lavoro nel 2010.

In conseguenza di ciò, dovranno essere rispettate le relative norme in tema di sicurezza e salute sul lavoro e il responsabile per le verifiche periodiche della messa a terra nel condominio e senza dubbio l’Amministratore.

In particolare, il Dpr 462/2001 obbliga tutti i datori di lavoro a far effettuare ad Organismi Abilitati le verifiche periodiche sugli impianti di messa a terra, sui dispositivi di protezione dalle scariche atmosferiche e sugli impianti elettrici. Tale verifica, inoltre, è obbligatoria prima che sia messo in esercizio un impianto e rilasciata la relativa dichiarazione di conformità.

Ma cosa succede se non c’è l’Amministratore, perché non è obbligatorio, o non vi sono lavoratori che esercitano la propria attività nell’ambito del condominio?

Secondo quanto chiarito dal Ministero del lavoro, nel primo caso l’obbligo delle verifiche ricadono sui condomini che devono nominare un responsabile.

Se invece non vi sono al momento lavoratori, come ad esempio l’impresa di pulizie, va tenuto conto della potenziale possibilità che questo accada, e, di conseguenza, rimane l’obbligo delle verifiche periodiche.

Cosa che garantisce i proprietari e l’Amministratore di condominio in caso di un potenziale incidenti, in quanto si è fatto il possibile per evitare un cattivo funzionamento degli impianti.

 

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18 Apr 2017
Tende da sole in condominio

Tende da sole sul terrazzo, quando serve l’autorizzazione

Chiedere il permesso di installare non è sempre obbligatorio ma…


Con l’arrivo della bella stagione, cresce il desiderio di stare all’aria aperta e godersi una bella giornata anche sul proprio terrazzo, ma come fare a ripararsi dal sole? Presto detto: basta installare una tenda per l’ombra.

Ma cosa bisogna fare, di quali permessi si ha bisogno?  Si deve fare una specifica richiesta all’Amministratore del condominio o è possibile procedere senza alcun consenso formale?

Inutile dire che anche in questo caso la giurisprudenza si è sbizzarrita. Ci viene però in soccorso una sentenza del TAR della Lombardia, sezione di Brescia, il quale ha stabilito che essendo la tenda removibile non aumenta la volumetria dell’appartamento e, di conseguenza, non necessita di alcuna autorizzazione edilizia o urbanistica.

Proprio per la natura di provvisorietà che rappresenta la tenda, non necessitano di alcun permesso per costruire. Basta quindi, per l’installazione, una semplice comunicazione di inizio lavori.

Nell’installazione in condominio delle tende da sole va ovviamente tenuto conto del regolamento condominiale.

Se si tratta di un regolamento contrattuale questo può contenere un impedimento assoluto di modificare il prospetto del fabbricato, non si può quindi installare nulla.

Se il regolamento è di natura assembleare la cosa cambia. In questo caso può essere prevista l’impossibilità di installare opere che vanno contro il decoro architettonico, e quindi contro la legge, e prevedere l’esplicita deliberazione da parte dell’assemblea.

Ad ogni modo, e a scanso di equivoci, è sempre meglio chiedere il parere dell’assemblea, passando dall’Amministratore di condominio, per mettersi al riparo da possibili future contestazioni degli altri condòmini.

Avuta l’autorizzazione, si potrà procedere all’istallazione.

A questo punto sarà onere dell’assemblea, o di un condòmino dissenziente, dimostrare che con l’installazione della tenda da sole si è deturpato l’aspetto architettonico e quindi potenzialmente arrecato un danno economico che diminuisce il valore delle altre unità immobiliari per cui si è tenuti ad un risarcimento.

 

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09 Apr 2017

Condominio: è possibile installare lucernari sul tetto?

Il condomino che intenda installarlo per aumentare la luminosità della propria mansarda deve avere l’autorizzazione dell’assemblea?


Non serve avere alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’Amministratore di condominio se non è stato diversamente previsto dal regolamento contrattuale redatto dal costruttore, per installare abbaini, finestre o lucernari.

Essendo previsto un utilizzo più intenso della cosa comune, si applica l’articolo 1102 del c.c. (Art. 1102. Uso della cosa comune. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il proprio diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo in suo possesso.) che non richiede alcuna autorizzazione preventiva.

Giurisprudenza
Sentenza della Cassazione Civile n.17099/2006
Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d’arte e non ne pregiudichi la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri Condomini sul medesimo.

 

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04 Apr 2017
Assemblea di condinio, maggioranza

Condominio: si decide con la doppia maggioranza delle “teste” e dei “millesimi”

A seconda della decisione da prendere e, se si tratta della prima o della seconda convocazione, la maggioranza si applica in modo differente.


Nel sistema previsto per l’approvazione delle delibere condominiali, si applica il principio della doppia maggioranza:
– Quella dei condomini presenti, le “teste”, che hanno tutti lo stesso valore;
– Quella dei millesimi, chi ne ha di più ha più potere.
Ovviamente, chi ha più millesimi, paga in proporzione ai propri diritti, quindi più di chi ne ha meno.
Inoltre, la maggioranza prevista per l’approvazione di una delibera, varia a seconda che si tratti della prima o della seconda convocazione. Nel secondo caso i quorum si abbassano, e non è un caso se le prime convocazioni vanno spesso deserte. Ma per determinare le maggioranze in condominio, va poi tenuto conto dell’argomento sul quale deliberare.
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentatno i due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti al condominio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di un terzo dei condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio. In questo caso sono valide le delibere approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore.
Queste maggioranze valgono per delibere che riguardino la gestione ordinaria del condominio: riscaldamento, ascensore, illuminazione, pulizie, etc.
Quando invece l’assemblea deve deliberare su interventi straordinari e che comportano un notevole impegno economico da parte dei condomini, sulla nomina e revoca dell’amministratore, sia in prima che in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore.
Caso a parte sono rappresentano le innovazioni per le quali ripotiamo integralmente i relativi articoli del c.c.

Art. 1120. Innovazioni

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136 (Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

    1. le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
    2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per  realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altri idonea superficie comune; I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
    3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite, o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
  • le opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche solo di un condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
  • Sono vietate innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

 

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuario

  • Qualora l’innovazione comporta una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
  • Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
  • Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

 

 

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28 Mar 2017
Contabilizzatore e termoregolazione

Termoregolazione in condominio, mettersi in regola evitando sanzioni

Scade il 30 giugno la proroga, ma cosa bisogna fare?


È risaputo che prendere decisioni in condominio non è cosa semplice e, nonostante l’obbligo di legge per installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, non è scontato raggiungere l’obbiettivo senza intoppi e nei termini previsti dalla legge.

Con il decreto Milleproroghe di fine 2016, il governo ha sbloccato la situazione spostando il termine per adeguarsi dal 31 dicembre 2016 al 30 giugno 2017.

Da uno studio delle maggiori associazioni di categoria dei proprietari immobiliari, sono ancora molti i condomini che non si sono adeguati e che rischiano di incorrere nelle sanzioni previste dalla legge (da 500 a 2.500 euro per unità immobiliare).

MA QUALI SONO I PASSI DA COMPIERE?

Per prima cosa l’amministratore di condominio deve indire un’assemblea che abbia ad oggetto l’approvazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione.

Secondo i recenti orientamenti della legge, per gli interventi di risparmio energetico, è sufficiente una deliberazione approvata da 1/3 dei partecipanti che rappresentino almeno 1/3 della proprietà.

Questo orientamento però non si applica per la termoregolazione e contabilizzazione, con la riforma del condominio si è fatta chiarezza su un’ambiguità prevista dal comma 5 dell’art. 26 L. 10/91 (L. 9 gennaio 1991, n. 10 (1). Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.).

È stato chiarito che la maggioranza prevista in questo caso è: la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Questa maggioranza è indispensabile se si pensa che, con l’adozione di termoregolazione e contabilizzazione, cambiano anche i criteri di ripartizione delle spese previsti dai regolamenti.

La legge impone infatti che i costi di riscaldamento siano ripartiti in base all’effettivo consumo.

Non avrebbe infatti senso imporre dei sistemi di contabilizzazione e continuare a ripartire in base ai millesimi, numero di radiatori o metro cubo.

Approvata questa deliberazione, il condominio deve dotarsi di un progetto di un tecnico che si occuperà anche di stabilire i criteri di ripartizione del riscaldamento.

A questo punto, stabilito il tipo di impianto da realizzare, si potranno chiedere i relativi preventivi. Fatta la scelta, il tecnico dovrà poi comunicare al comune anche l’inizio dei lavori.

Tutte le spese per la progettazione, la realizzazione dell’impianto e le modifiche nella centrale termica, vanno ripartite secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà.

Anche se il riscaldamento centralizzato fa parte dei beni comuni del condominio, dal punto di allaccio del singolo appartamento, i costi delle modifiche e adeguamenti sono a carico dei singoli proprietari.

Non c’è quindi più tempo da perdere, la scadenza del 30 giugno si avvicina!

 

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19 Mar 2017
Portone d'ingresso di un condominio

Manutenzione e sostituzione del portone in condominio

Sono tenuti a contribuire anche i proprietari dei negozi con accesso dalla strada?


Secondo quanto prevede l’articolo 1117 c.c. il portone è parte comune dell’edificio, salvo che no sia diversamente previsto dal titolo.

Oltre alle unità immobiliari che si trovano dopo il portone, questo è comune anche alle unità che hanno accesso diretto dalla strada come ad esempio i negozi.

Il motivo è che, sempre che non sia diversamente stabilito, i proprietari di queste unità rimangono comunque comproprietari del lastrico solare o del tetto e, di conseguenza, rimangono di loro pertinenza tutti gli elementi che sono necessari per mantenere in efficienza la copertura dell’edificio. Tra questi: portone, scale, androne.

Se il condominio è dotato di più scale, si applicano i principi dell’articolo 1123 del c.c., ossia “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Anche se la porta d’ingresso non è indicata esplicitamente, possono estendersi ad essa questi principi.

Di conseguenza, i proprietari delle unità con accesso diretto dalla strada, contribuiranno alle spese del portone che, almeno potenzialmente, utilizzano.

Se non c’è un diverso accordo, le spese di installazione, manutenzione e sostituzione del portone vanno suddivise secondo la tabella dei millesimi di proprietà.

Le spese per manutenzione straordinaria e sostituzione del portone sono da considerare tra quelle detraibili.

 

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15 Mar 2017
Parapetto di un condominio

Condominio: chi paga le spese del parapetto per il terrazzo ad uso esclusivo?

Con quale criterio l’amministratore deve suddividere i costi per il rifacimento e la manutenzione


Per i terrazzi ad uso esclusivo valgono le stesse regole che per il balcone di proprietà. Il parapetto è un elemento della struttura del terrazzo ma può avere anche elementi decorativi che sono parte della facciata, come ad esempio i fregi e sicuramente almeno la pittura.

Per quel che riguarda gli elementi strutturali, il rifacimento e la manutenzione di questi rimane a carico del proprietario della terrazza il quale ne sopporta interamente i costi.

Per gli elementi esterni decorativi, facendo parte della facciata ed essendo elementi essenziale per la salvaguardia del “decoro architettonico” dell’immobile, i costi sono da suddividere tra tutti i condomini, utilizzando la tabella dei millesimi di proprietà.

In generale, l’amministratore di condominio, attribuirà i costi per quegli elementi che sono parte del terrazzo ad uso esclusivo, come del balcone, e che non hanno funzioni di copertura generale (in questo caso si applicherebbe l’art. 1126 c.c.) a carico del proprietario o usuario esclusivo; se invece si tratta di elementi che sono parte dell’aspetto architettonico dell’immobile, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini.

 

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12 Mar 2017

Passaggio di consegne e compenso all’amministratore uscente

Cosa prevede la norma se l’assemblea delibera a favore


La legge di riforma del condominio 220 del 2012, nell’articolo 1129 c.c. (Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore) stabilisce, fra le altre cose, che:

Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.

Se, contrariamente a quanto stabilito dalla norma, l’assemblea delibera che per il passaggio di consegne tra l’amministratore di condominio uscente e quello entrante, al primo sia dovuto un compenso, il condomino che non è d’accordo, non è tenuto al pagamento di questo costo.

Saranno quindi gli altri condomini favorevoli e che lo hanno deliberato a ripartirsi volontariamente la spesa.

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05 Mar 2017

Come e quando può il singolo condomino revocare l’amministratore

Se vi sono gravi inadempienze dell’amministratore è possibile revocarlo senza passare dall’assemblea?


La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni momento dall’assemblea con la maggioranza prevista per la nomina (art. 1136 c.c. secondo comma, la metà degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore) o con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La stessa revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su riscorso di ciascun condomino, in caso di mancata rappresentanza in giudizio del condominio da parte dell’amministratore, se non presenta il rendiconto della gestione, o in caso di gravi irregolarità.

Nel caso siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto previsto dall’art 1129 c.c., in particolare:

“Costituiscono tra le altre gravi irregolarità:

  1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
  4. la gestione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio dell’amministratore o di altri condomini;
  5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. l’inottemperanza degli obblighi di cui all’articolo 1130, numero 6, 7 e 9;
  8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo”.

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato dell’amministratore.

Se l’assemblea non decide in tal senso, ciascun condomino piò rivolgersi all’autorità giudiziaria e se la domanda è accolta, per le spese legali può rivalersi sul condominio e a sua volta il condominio sull’amministratore revocato.

La relativa domanda deve essere depositata presso il tribunale competente per territorio. Contro il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d’Appello nel termine di dieci giorni dall’avvenuta notifica.

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03 Mar 2017

Le regole da rispettare con i cani in ascensore …

Alcuni principi di civile convivenza per un pacifico utilizzo di un bene comune fondamentale


Come per gli altri beni comuni del condominio, tutti i condòmini hanno il diritto di utilizzare l’ascensore, purché non ne limitino l’uso agli altri o non ne alterino la destinazione d’uso (art. 1102 del c.c.).

Per una più serena convivenza, i condomini sono dotati, e sono obbligati quando i condòmini sono più di dieci, di un regolamento condominiale che può essere di natura contrattuale o assembleare e che regola e disciplina l’uso delle cose comuni come, appunto, l’ascensore.

Anche se il regolamento è di natura contrattuale, in genere redatto dal costruttore, le norme in esso contenute, e di natura regolamentare, possono essere sempre modificate con la maggioranza ordinaria (secondo comma Art. 1136 del c.c.).

La recente legge di riforma ha poi stabilito che le norme regolamentari del condominio non possono vietare il possesso di animali domestici (Art. 1138 c.c. ultimo comma), di conseguenza, non si può impedire al condomino di utilizzare un bene comune come l’ascensore in compagnia del proprio amico a quattro zampe.

È chiaro a questo punto che le norme che regolano, da parte dei padroni, l’utilizzo dell’ascensore col proprio cane, sono normali regole di convivenza civile, e che l’uso non deve arrecare pregiudizio e disturbo agli altri condomini.

Alcune regole di base da seguire:

  • Se l’ascensore agita il cane, evitare di usarlo, per fare in modo che non disturbi gli altri condomini abbaiando;
  • Mantenere l’ascensore in ordine e pulito;
  • Tenere il cane legato al guinzaglio e con la museruola;
  • Non utilizzare l’ascensore con condomini infastiditi dalla presenza del cane.